#real-estate
Účtovníctvo pre real estate, sledenie majetku a riadenie investícií
Praktický sprievodca pre rady HOA, pokladníkov a účtovníkov (CPA) z malých firiem o voľbe podľa sekcie 528, štyroch testoch oprávnenosti pre Formulár 1120-H, porovnaní 30 % rovnej dane oproti Formuláru 1120 a dôvodoch, prečo by každé združenie malo zaznamenať každoročné hlasovanie podľa daňového rozhodnutia 70-604.
Sekcia 45L vypláca staviteľom a developerom 500 až 5 000 USD na energeticky úsporný dom, avšak zákon One Big Beautiful Bill Act ukončuje platnosť tohto kreditu pre domy nadobudnuté po 30. júni 2026. Praktický sprievodca certifikáciou ENERGY STAR verzus Zero Energy Ready, pravidlami prevládajúcej mzdy pri bytových domoch, vyňatím zo základu LIHTC a mechanizmami formulára 8908, ktoré rozhodujú o tom, či kredit prejde auditom.
Ako sekcia 514 zákona o vnútorných príjmoch (Internal Revenue Code) zdaňuje investície s využitím finančnej páky držané organizáciami 501(c)(3), súkromnými nadáciami a samoriadenými účtami IRA — vrátane výpočtu percentuálneho podielu dlhu k základni, fungovania formulára 990-T, 12-mesačného spätného pohľadu pri predaji a výnimky pre nehnuteľnosti podľa sekcie 514(c)(9) pre školy a penzijné fondy.
Nariadenie 1.469-2(f)(6) preklasifikuje čistý príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorú prenajímate vlastnému aktívnemu podniku, na nepasívny, zatiaľ čo straty z prenájmu ponecháva ako pasívne. Táto príručka vysvetľuje túto asymetriu, prechádza príkladom zubára s odpočtom zo segmentácie nákladov vo výške 200 000 USD a ukazuje, ako môže voľba zoskupenia podľa nariadenia 1.469-4 toto pravidlo zrušiť.
Ako predpisy IRS o hmotnom majetku podľa sekcie 263(a)-3 určujú, čo si malé firmy môžu odpočítať okamžite a čo musia kapitalizovať počas desaťročí — s tromi bezpečnými prístavmi (de minimis 2 500/5 000 USD, pravidlo pre budovy malých daňovníkov a bežná údržba), BRA testom a pascou v podobe jednotky majetku, ktorá spôsobuje väčšinu chýb.
Audity v odvetví zisťujú, že 5 % – 15 % fakturovaných poplatkov CAM je nesprávne vypočítaných alebo neoprávnených. Táto príručka vysvetľuje, ako čítať ročné vyúčtovanie od prenajímateľa, kde sa skrývajú chyby v alikvotnom podiele a doložkách o navýšení, a ako reklamovať poplatky pred uplynutím lehoty na audit.
Formulár 1099-S uvádza hrubú predajnú cenu domu, nie čistú, čo bežne spúšťa oznámenia IRS CP2000 pre predajcov, ktorých zisk je plne oslobodený podľa Sekcie 121. Táto príručka vysvetľuje certifikáciu podľa Rev. Proc. 2007-12, ktorá umožňuje kvalifikovaným predajom hlavného bydliska vyhnúť sa tomuto formuláru, hranice 250 000 $/500 000 $, pascu nekvalifikovaného použitia pridanú v roku 2008 a spôsob, ako obhájiteľne vykazovať daň, keď formulár 1099-S nie je možné vynechať.
Zákon OBBBA zvýšil limit na odpočet SALT na 40 400 $ pre rok 2026, ale postupné znižovanie MAGI o 30 centov na dolár medzi 505 000 $ a 606 333 $ vytvára približne 45 % efektívnu marginálnu sadzbu — tzv. „SALT torpédo“. Tu je návod, ako sa rozhodnúť, či opäť uplatňovať položkovité odpočty.
Pracovná príručka o tom, ako IRS vypočítava doplatok pri výmene podľa sekcie 1031 — peňažný doplatok, hypotekárny doplatok, štyri pravidlá započítania, znovuzískanie odpisov pri 25 %, prenesená základňa dane a vykazovanie na formulári 8824 — s praktickým príkladom ukazujúcim, ako môže 200 000 USD nového vlastného kapitálu vymazať 200 000 USD hypotekárneho doplatku.
Skrytý predaj podľa oddielu 707(a)(2)(B) spája vklad do partnerstva a súvisiacu peňažnú distribúciu do zdaniteľného predaja. Prevody v rámci dvoch rokov sa považujú za predaj; podiel predpokladaného predaja sa rovná prijatej protihodnote delenej trhovou hodnotou (FMV) majetku.
Sekcia 707(a)(2)(B) preklasifikuje párové vklady majetku a peňažné distribúcie členom LLC na zdaniteľný predaj, ak nastanú v priebehu dvoch rokov. Prehľad dvojzložkového testu, vyvrátiteľnej dvojročnej domnienky, štyroch regulačných výnimiek, mechaniky distribúcie financovanej dlhom a zverejnenia na formulári 8275, ktoré chráni partnerov pred problémami pri audite.
Cudzinci bez trvalého pobytu v USA (nerezidenti), ktorí vlastnia americké nehnuteľnosti, akcie amerických korporácií alebo iný majetok s umiestnením v USA, získavajú oslobodenie od dane z dedičstva len vo výške 60 000 $ — nie 13,99 milióna $, ktoré využívajú občania v roku 2026 — a z prebytku platia až 40 %. Praktický sprievodca formulárom 706-NA, zrážkovou daňou FIRPTA, zmluvnou úľavou cez formulár 8833, prevodnými certifikátmi a štruktúrami blokačných korporácií, ktoré skutočne fungujú.
