#real-estate
Real Estate
Real estate accounting, property tracking, and investment management
Zoskupovanie pasívnych činností podľa oddielu 469: Ako investori do nehnuteľností uvoľňujú odložené straty
Ako investori do nehnuteľností a vlastníci viacerých subjektov využívajú voľbu zoskupenia podľa oddielu 469 v rámci nariadenia 1.469-4 na sčítanie hodín naprieč nehnuteľnosťami a uvoľnenie odložených strát — zahŕňa test vhodnej hospodárskej jednotky, agregáciu realitných profesionálov podľa nariadenia 1.469-9(g), pravidlá zverejňovania podľa Rev. Proc. 2010-13 a prečo je voľbu jednoduchšie podať než zrušiť.
Voľba podľa paragrafu 754 a úpravy základne podľa 743(b): Ako partnerstvá zvyšujú vnútornú základňu pri vstupe partnera alebo jeho úmrtí
Voľba podľa paragrafu 754 spúšťa zvýšenie vnútornej daňovej základne podľa 743(b), keď partner zomrie, predá svoj podiel alebo vstúpi do spoločnosti – čo bráni dedičom a novým partnerom platiť daň dvakrát z toho istého zhodnotenia. Táto príručka sa zaoberá mechanizmami 743(b) a 734(b), alokáciou podľa paragrafu 755 naprieč triedami aktív, pravidlom o podstatnej vstavanej strate, zrušením formulára 15254 a situáciami, kedy administratívne náklady prevyšujú prínosy.
Zrážková daň FIRPTA: Príručka kupujúceho pre rok 2026 k oddielu 1445 a formuláru 8288
Zákon FIRPTA vyžaduje, aby kupujúci nehnuteľností v USA zrazili 15 % z hrubej predajnej ceny zahraničným predávajúcim a odviedli ju prostredníctvom formulára 8288 do 20 dní od uzavretia obchodu. Táto príručka vysvetľuje oddiel 1445, oslobodenie pre osobnú rezidenciu do 300 000 USD, 10 % zníženú sadzbu, certifikáty o zrážke na formulári 8288-B a spôsob, akým sa kupujúci vyhýbajú osobnej zodpovednosti pomocou čestného vyhlásenia o cudzozemskom statuse (Affidavit of Non-Foreign Status).
Daňový kredit na bývanie pre nízkopríjmové skupiny (LIHTC) Článok 42: Ako developeri využívajú 9 % a 4 % kredity na financovanie projektov dostupného bývania
Príručka LIHTC pre developerov na rok 2026 – rozdiely medzi 9 % a 4 % kreditmi, výpočet kvalifikovaného základu a dotácií 70 %/30 % súčasnej hodnoty, tri prekrývajúce sa časové harmonogramy dodržiavania predpisov, formuláre IRS (8609, 8609-A, 8586, 8611), mechanika syndikácie a zmeny v rámci zákona One Big Beautiful Bill Act, ktoré znížili test financovania dlhopismi z 50 % na 25 %.
Daňový bonus pre nové trhy (NMTC): Ako CDE, investori a lokálne podniky kumulujú 39 % federálny kredit počas siedmich rokov
Praktický sprievodca daňovým bonusom pre nové trhy – ako 39 % federálny kredit plynie od CDE k investorom a projektom počas siedmich rokov, kto hrá akú rolu, čo vyžaduje nepretržité dodržiavanie predpisov a kde transakcie najčastejšie zlyhávajú.
Daňový kredit na historické pamiatky podľa sekcie 47: Terénna príručka pre rok 2026 pre developerov a ich účtovníkov (CPA)
Sekcia 47 Internal Revenue Code umožňuje developerom uplatniť si 20-percentný federálny daňový kredit na kvalifikované výdavky na obnovu certifikovaných historických stavieb, ktorý sa od prijatia zákona TCJA uplatňuje rovnomerne počas piatich rokov. Táto príručka vás prevedie trojdielnou certifikáciou NPS, testom podstatnej obnovy, tým, čo sa považuje za QRE, pravidlami päťročného spätného získania (recapture) a tým, ako je štruktúrovaná syndikácia v rámci bezpečného prístavu Rev. Proc. 2014-12.
Štatút realitného profesionála: Ako osoby s vysokými príjmami využívajú sekciu 469(c)(7) na premenu strát z prenájmu na daňové úspory
Praktická príručka k štatútu realitného profesionála podľa sekcie 469(c)(7) – test 750 hodín a test viac ako polovice času, pravidlo pre manželov, materiálne zapojenie a voľba zoskupenia, bežné chyby pri auditoch a spôsob, akým 100 % bonusové odpisovanie v roku 2026 robí REPS hodným nákladov na dokumentáciu.
Štúdie segregácie nákladov: Reklasifikácia komponentov budov na 5-, 7- a 15-ročnú životnosť pre predčasné daňové úspory
Štúdia segregácie nákladov využíva inžiniersku analýzu na presun 20 – 45 % základu budovy z 27,5- alebo 39-ročného lineárneho odpisovania do 5-, 7- a 15-ročných tried MACRS. V spojení so 100 % bonusovými odpismi, ktoré natrvalo obnovil zákon One Big Beautiful Bill Act pre majetok uvedený do užívania po 19. januári 2025, môžu realitní investori zmeniť bežný odpočet v prvom roku vo výške 91 000 USD na približne 766 000 USD – za predpokladu, že splnia limity strát z pasívnych činností podľa IRC §469 prostredníctvom štatútu realitného profesionála, pravidla o krátkodobom prenájme alebo kompenzáciou pasívnych príjmov.
Predaj na splátky a formulár 6252: Rozloženie kapitálového zisku do budúcich rokov
Ako oddiel 453 IRC a formulár 6252 umožňujú predávajúcim rozložiť kapitálový zisk pri predaji nehnuteľností alebo podnikov financovaných predávajúcim do rokov, v ktorých prichádzajú platby — vrátane vzorca na výpočet percenta hrubého zisku, pasce v podobe spätného získania odpisov, úrokového poplatku podľa oddielu 453A pri zostatkoch splátok nad 5 miliónov USD a kedy sa rozhodnúť pre okamžité zdanenie.
Voľba podľa oddielu 754: Ako partnerstvá využívajú zvýšenie vnútornej základne na ochranu prichádzajúcich partnerov a dedičov pred fiktívnymi ziskami
Voľba podľa oddielu 754 umožňuje partnerstvu upraviť vnútornú základňu (inside basis) svojich aktív pri prevode podielu alebo distribúcii majetku, čím zabraňuje zdaneniu prichádzajúcich partnerov a dedičov z nárastu hodnoty, ktorý ekonomicky patril predávajúcemu. Táto voľba je trvalá, vzťahuje sa na úpravy podľa 743(b) aj 734(b) a je kľúčová najmä pre realitné, rodinné a odborné servisné partnerstvá.
Štruktúra Series LLC: Materská LLC, interné bariéry ručenia a kedy ju použiť
Sprievodca pre Series LLC pre rok 2026: ako môže jedna materská entita zastrešovať viacero vnútorne izolovaných sérií, ktoré štáty túto štruktúru uznávajú (Florida sa pripája cez SB 316 od 1. júla 2026), ako IRS zdaňuje každú sériu, akú disciplínu v účtovníctve si vyžaduje zachovanie bariér ručenia a kedy zostávajú samostatné tradičné LLC bezpečnejšou voľbou.
Daňové plánovanie počas rozvodu: QDRO, výživné po TCJA a prevody majetku podľa Section 1041
Príručka pre odborníkov o daňových mechanizmoch rozvodu – ako QDRO rozdelí 401(k) bez sankcií, prečo výživné v dohodách uzavretých po roku 2018 už nie je odpočítateľné z daní, ako prenesená základňa podľa Section 1041 môže zmeniť vyrovnanie 50/50 na nerovné a ako oslobodenie od dane pri predaji domu podľa Section 121 pretrváva, aj keď sa jeden z manželov odsťahuje.