Oprava vs. zhodnotenie: Test BAR, ktorý rozhoduje, či si uplatníte odpočet alebo kapitalizujete

Vaša strešná klimatizačná jednotka zlyhá v júli. Výmena stojí $18 000 a váš inštinkt hovorí odpočítať celú sumu ako opravu — veď budova funguje presne tak ako predtým. Ale ak je tá nová jednotka hlavnou súčasťou klimatizačného systému budovy, IRS to nazýva zhodnotením a váš odpočet $18 000 sa zmení na odpisy rozložené na 39 rokov. Pri 24% sadzbe dane je to rozdiel medzi $4 320 vrátenými tento apríl a približne $110 ročne počas nasledujúcich štyroch desaťročí.

Toto je najdrahšia otázka klasifikácie v daniach malých podnikov: kedy sú peniaze, ktoré miniete na opravu hmotného majetku, odpočítateľnou opravou podľa §162 a kedy ide o kapitálové zhodnotenie podľa §263(a), ktoré musíte odpisovať. Záverečné predpisy o hmotnom majetku — vydané v septembri 2013 ako Treasury Decision 9636 — zlúčili desaťročia protichodnej judikatúry do jedného rámca. Tu je návod, ako funguje, a tri bezpečné prístavy, ktoré väčšine malých podnikov umožňujú vynechať ťažké časti.

Prečo tento rozdiel stojí skutočné peniaze​

§162 vám umožňuje odpočítať bežné a nevyhnutné obchodné výdavky, vrátane opráv a údržby, v roku, v ktorom ich zaplatíte. §263(a) vyžaduje, aby ste kapitalizovali náklady na obstaranie, vytvorenie a zhodnotenie hmotného majetku — bez ohľadu na to, aká malá je suma — a získali ich späť prostredníctvom odpisov počas rokov alebo desaťročí.

Bolestivý je časový rozdiel. Oprava za $12 000 odpočítaná tento rok pri 24% hraničnej sadzbe ušetrí teraz $2 880. Kapitalizovaná ako zhodnotenie nebytovej nehnuteľnosti vráti tých istých $12 000 približne $74 ročne počas 39 rokov. Ešte pred diskontovaním na časovú hodnotu peňazí čakáte desaťročia, kým získate späť to, čo vám oprava poskytne okamžite.

Chyba škodí v oboch smeroch. Odpočítanie toho, čo malo byť kapitalizované, podhodnocuje váš príjem a pozýva na úpravu pri kontrole, plus úroky a prípadne pokuty. Kapitalizovanie toho, čo ste mohli odpočítať, nadhodnocuje váš príjem a dáva vláde bezúročnú pôžičku. Predpisy existujú preto, aby vyriešili túto otázku opakovateľnou dvojkrokovou analýzou.

Krok 1: Určite jednotku majetku​

Skôr než sa spýtate, či je práca zhodnotením, musíte vedieť, čo zhodnocuje. Predpisy to nazývajú jednotka majetku a odpoveď je užšia, než väčšina vlastníkov očakáva — najmä pri budovách.

Pri budovách je jednotkou majetku spravidla celá budova vrátane jej stavebných súčastí. Ale iba pre analýzu zhodnotenia testujete konštrukciu budovy a každý z ôsmich kľúčových systémov budovy samostatne:

• Vodovodný systém
• Elektrický systém
• Systém HVAC
• Výťahový systém
• Eskalátorový systém
• Systém protipožiarnej ochrany a signalizácie
• Systém rozvodu plynu
• Bezpečnostný systém

To je pasca v uvedenom príklade s HVAC. Neptáte sa „zlepšilo to budovu?" Pýtate sa „zlepšilo to systém HVAC?" Výmena všetkých strešných jednotiek môže ponechať budovu fungujúcu ako predtým, ale stále môže ísť o obnovu systému HVAC — a zhodnotenie ktoréhokoľvek jedného systému sa počíta ako zhodnotenie budovy. Nájomcovia aplikujú rovnakú analýzu na časť konštrukcie a systémov, ktoré pokrýva ich nájomná zmluva.

Pri majetku inom než budovy je jednotkou majetku všetky súčasti, ktoré sú funkčne vzájomne závislé — čo znamená, že nemôžete uviesť jednu súčasť do prevádzky bez uvedenia inej do prevádzky. Nákladné auto a jeho motor sú jedna jednotka; nákladné auto a odpojiteľný príves nemusia byť.

Pri prevádzkovom majetku, ako je výrobný alebo energetický závod, je každá súčasť alebo skupina súčastí, ktorá plní samostatnú a hlavnú funkciu, vlastnou jednotkou.

Dve pravidlá zhody s odpisovaním môžu jednotku ďalej rozdeliť. Ak ste súčasť správne zaradili do inej triedy MACRS alebo ste pre ňu použili inú metódu odpisovania pri uvedení jednotky do prevádzky, táto súčasť je samostatnou jednotkou majetku. A ak vy alebo IRS neskôr preklasifikujete majetok — napríklad po štúdii oddelenia nákladov — určenie jednotky majetku musí nasledovať novú klasifikáciu.

Krok 2: Vykonajte test BAR​

Jednotka majetku je zhodnotená len vtedy, ak vynaložené sumy predstavujú vylepšenie, obnovu alebo prispôsobenie na nové alebo odlišné použitie — test BAR. Otestujte výdavok voči všetkým trom. Zlyhanie jedného neospravedlňuje ostatné: práca, ktorá nie je vylepšením, stále môže byť obnovou alebo prispôsobením.

B ako betterment (vylepšenie)​

Kapitalizujte vynaložené sumy, ktoré robia niektorú z nasledujúcich vecí:

1. Odstraňujú podstatný stav alebo vadu, ktorá existovala pred tým, než ste majetok nadobudli, alebo vznikla počas jeho vytvárania. Kúpa pozemku s presakujúcou podzemnou nádržou zanechanou predchádzajúcim vlastníkom a zaplatenie za jej sanáciu je vylepšením — odstraňujete už existujúcu vadu, nie udržiavate majetok.
2. Vytvárajú podstatný prírastok, ako je fyzické zväčšenie, rozšírenie, predĺženie alebo hlavná nová súčasť — alebo podstatné zvýšenie kapacity vrátane dodatočného kubického alebo lineárneho priestoru. Pridanie schodiska a galérie do maloobchodnej budovy na získanie predajnej plochy je učebnicový príklad.
3. Podstatne zvyšujú produktivitu, efektívnosť, pevnosť, kvalitu alebo výkon. Ukotvenie rámu budovy k základom pomocou seizmických expanzných skrutiek je vylepšením, pretože zvyšuje pevnosť konštrukcie.

„Podstatný" je zámerne nedefinovaný — predpisy hovoria, aby ste použili zdravý rozum a rozumný úsudok na vaše konkrétne skutočnosti. Percentuálne čísla v príkladoch predpisov sú ilustrácie, nie prahové hodnoty.

R ako restoration (obnova)​

Kapitalizujte vynaložené sumy na obnovu jednotky majetku, čo zahŕňa päť situácií:

1. Výmena hlavnej súčasti alebo podstatnej konštrukčnej časti. Toto je pracant hľadiska obnovy a ten, ktorý zachytáva systémy HVAC, strechy a elektrické panely. Výmena všetkých okien budovy napríklad nahrádza hlavnú súčasť konštrukcie budovy.
2. Výmena súčasti po zohľadnení jej základu — odpočítali ste za ňu stratu (inú než škodovú udalosť) alebo ste zohľadnili jej základ pri predaji alebo výmene.
3. Obnova škody z udalosti, za ktorú ste vykonali úpravu základu podľa §165, obmedzenú na váš základ v majetku. Škoda z hurikánu, ktorú ste odpísali ako škodovú stratu a potom opravili z poistného plnenia, vytvára kapitalizovanú obnovu — nie druhý odpočet za tú istú ekonomickú stratu.
4. Uvedenie majetku späť do prevádzky po tom, čo sa zhoršil do stavu schátranosti, keď už nebol funkčný na zamýšľané použitie. Príklad z predpisov: hospodárska vedľajšia budova ponechaná bez údržby, kým sa už nedala používať, potom podopretá a s novým obkladom. Bežná údržba, ktorú ste roky odkladali, nezostáva bežnou navždy.
5. Obnova do stavu ako nový po skončení životnosti triedy, ako je rozobratie vozového parku a jeho prestavba na továrenskú špecifikáciu po uplynutí životnosti triedy.

A ako adaptation (prispôsobenie)​

Kapitalizujte vynaložené sumy na prispôsobenie jednotky majetku na použitie nezlučiteľné s vaším bežným použitím, keď ste ho pôvodne uviedli do prevádzky. Premena výrobnej budovy na showroom alebo rybárskej lode na vyhliadkovú loď je prispôsobením — aj keď jednotlivé stavebné kroky vyzerajú ako bežné opravy. Kozmetická príprava na predaj, ako je maľovanie stien a prebrúsenie podláh, nie je nové alebo odlišné použitie.

Tri bezpečné prístavy, ktoré obchádzajú analýzu​

Vyššie uvedený test podľa skutočností a okolností je náročný, a preto predpisy ponúkajú zjednodušujúce alternatívy. Väčšina malých podnikov bude žiť v rámci jedného z nich.

1. Bezpečný prístav de minimis​

Zvoľte ho každoročne a môžete odpočítať sumy vynaložené na hmotný majetok, ktorý tiež odpočítavate vo svojich knihách, až do $5 000 na faktúru alebo položku, ak máte použiteľný finančný výkaz (spravidla auditovaný výkaz podaný SEC alebo podobný overený výkaz), alebo $2 500 na položku, ak ho nemáte. Suma $2 500 sa uplatňuje na zdaňovacie roky začínajúce 1. januára 2016 alebo neskôr podľa Notice 2015-82; predtým to bolo $500.

Kľúčové body, ktoré vlastníci prehliadajú:

• Je to ročná voľba, nie zmena účtovnej metódy. Priložte vyhlásenie s názvom „Section 1.263(a)-1(f) de minimis safe harbor election" k svojmu včas podanému originálnemu priznaniu. Nepodávajte formulár 3115 na začatie ani ukončenie jeho používania.
• Bez auditovaného výkazu potrebujete písomnú účtovnú politiku platnú na začiatku roka, ktorá účtuje do nákladov položky pod určenou dolárovou sumou.
• Nezahŕňa zásoby ani pozemky a sumy nad prahovou hodnotou nie sú automaticky kapitálové — jednoducho sa vrátia k bežným pravidlám oprava verzus zhodnotenie.

2. Bezpečný prístav pre malých daňovníkov​

Ak sú vaše priemerné ročné hrubé príjmy $10 miliónov alebo menej, môžete si každý rok zvoliť okamžité odpočítanie všetkých opráv, údržby, zhodnotení a podobných prác na oprávnenej budove — aj prác, ktoré by inak boli zhodnotením — za predpokladu, že:

• Neupravený základ budovy je $1 milión alebo menej a
• Celkové ročné výdavky na túto budovu nepresiahnu nižšiu z hodnôt: 2 % jej neupraveného základu alebo $10 000.

Pri budove za $400 000 to znamená až $8 000 prác na budove odpočítaných v plnej výške bez akejkoľvek analýzy BAR. Rovnako ako voľba de minimis sa vykonáva vyhlásením priloženým k priznaniu — žiadny formulár 3115. Dávajte pozor na okraj priepasti: $10 001 výdavkov na kvalifikovanú budovu diskvalifikuje celú sumu, nielen prebytočný dolár.

3. Bezpečný prístav bežnej údržby​

Odpočítajte opakujúce sa práce, ktoré vykonávate z dôvodu používania majetku, aby ste ho udržali v bežne efektívnom prevádzkovom stave, ak ste pri uvedení do prevádzky rozumne očakávali, že ich vykonáte viac ako raz za:

• 10 rokov, pre konštrukcie budov a systémy budov, alebo
• Životnosť triedy jednotky, pre ostatný majetok (životnosti tried nájdete v prílohe B publikácie IRS 946).

Dôležité sú dve asymetrie. Bezpečný prístav bežnej údržby nikdy nepokrýva vylepšenia — opakujúci sa upgrade je stále upgrade. Ale pokrýva niektoré obnovy, vrátane výmeny hlavnej súčasti alebo podstatnej konštrukčnej časti, keď samotná výmena je bežnou údržbou. Kompresor HVAC, ktorý očakávate vymeniť každých osem rokov, možno odpočítať, aj keď výmena kompresora izolovane vyzerá ako obnova.

Existuje aj voľba jednoducho kapitalizovať náklady na opravy a údržbu podľa vašich kníh a záznamov, ktorú podniky s auditovanými finančnými výkazmi niekedy uprednostňujú pre zhodu. Ide proti ostatným — kapitalizácia z vlastnej vôle — takže ju používajte zámerne, nie náhodou.

Bonusový ťah: Odpíšte to, čo ste vymenili​

Tu je ustanovenie, ktoré vlastníci najčastejšie nechávajú na stole. Keď vás test BAR núti kapitalizovať výmenu — povedzme novú strechu — možno odpisujete aj novú strechu, aj ducha starej, stále pochovaného v základe budovy. Voľba čiastočného vyradenia podľa §1.168(i)-8 predpisov vám umožňuje vykázať stratu zo zostávajúceho základu vyradenej časti v roku výmeny, čím zastavíte odpisovanie starej súčasti.

Háčik je ocenenie: musíte určiť základ vyradenej súčasti, často diskontovaním nákladov na výmenu späť alebo pomocou štúdie oddelenia nákladov. Ale pri výmene strechy v polovici životnosti môže odpis nespotrebovaného základu starej strechy konkurovať prvým rokom odpisovania tej novej. Vykonajte voľbu vo včas podanom priznaní za rok výmeny a zvážte odpočítanie súvisiacich nákladov na odstránenie namiesto ich kapitalizovania do zhodnotenia.

Šesť chýb, ktoré spúšťajú úpravy​

1. Testovanie budovy namiesto systému. „Budova funguje rovnako ako predtým" nie je test. Pýtajte sa, či bol systém HVAC, elektrický, vodovodný alebo iný systém vylepšený, obnovený alebo prispôsobený.
2. Predpoklad, že malé sumy znamenajú odpočítateľnosť. §263(a) nemá žiadne minimum — bez voľby de minimis sa aj položka za $400 testuje podľa všeobecných pravidiel.
3. Prehliadnutie priepasti $10 000 pri bezpečnom prístave pre malých daňovníkov. Sledujte kumulatívne výdavky na budovu počas roka; jedna faktúra môže posunúť celý súčet cez limit.
4. Zabudnutie na ročné vyhlásenia o voľbe. Bezpečné prístavy de minimis aj pre malých daňovníkov vyžadujú priložené vyhlásenie o voľbe každý rok, keď ich používate. Žiadne vyhlásenie, žiadny bezpečný prístav.
5. Necháte majetok chátrať a potom záchranu nazvete opravou. Keď sa jednotka zhorší do stavu schátranosti a prestane fungovať, práca, ktorá ju oživí, je podľa definície obnovou.
6. Odpisovanie starej strechy aj novej. Ak ste kapitalizovali výmenu, skontrolujte voľbu čiastočného vyradenia pred uzavretím roka.

Udržujte svoje výdavky na majetok pripravené na kontrolu​

Každé z týchto pravidiel závisí od záznamov: aká bola jednotka majetku, kedy bola uvedená do prevádzky, čo ste očakávali udržiavať a kedy, čo pokrývala každá faktúra a ktoré voľby ste priložili ku ktorému priznaniu. Odpočet opravy bez papierovej stopy je len príbeh, ktorý rozprávate kontrolórovi. Označenie každej faktúry za majetok jej jednotkou, systémom a záverom BAR pri zaúčtovaní zaberie sekundy a je rozdielom medzi čistou kontrolou a rekonštruovanou.

Beancount.io vám túto stopu poskytuje zadarmo: účtovníctvo v čistom texte, kde každý výdavok na majetok nesie svoje vlastné explicitné zaúčtovania, poznámky a odkazy na dokumenty — pod verziovou kontrolou, prehľadávateľné a pripravené na AI, takže budúcoročná analýza BAR začína od tohtoročných dôkazov namiesto od krabice od topánok. Začnite zadarmo a zaúčtujte svoju ďalšiu opravu tak, ako keby mala byť kontrolovaná.