#real-estate
Бухгалтерский учет недвижимости, отслеживание объектов и управление инвестициями
Практическое руководство для правлений ТСЖ, казначеев и бухгалтеров (CPA) небольших фирм по выбору раздела 528, четырем критериям соответствия форме 1120-H, сравнению плоской ставки 30% с формой 1120 и тому, почему каждой ассоциации следует ежегодно фиксировать голосование по постановлению 70-604.
Раздел 45L позволяет строителям и застройщикам получить от $500 до $5000 за каждый энергоэффективный дом, но закон One Big Beautiful Bill Act прекращает действие этого налогового вычета для жилья, приобретенного после 30 июня 2026 года. Практическое руководство по сертификации ENERGY STAR и Zero Energy Ready, правилам преобладающей заработной платы для многоквартирных домов, исключению базы LIHTC и механике формы 8908, которая определяет, выдержит ли налоговый вычет проверку.
Как статья 514 Налогового кодекса США регулирует налогообложение инвестиций с использованием кредитного плеча для организаций 501(c)(3), частных фондов и самоуправляемых пенсионных счетов (SDIRA), включая расчет отношения долга к базису, механизмы подачи формы 990-T, правило 12-месячного ретроспективного анализа при продаже и исключение по статье 514(c)(9) для учебных заведений и пенсионных трастов.
Reg. 1.469-2(f)(6) переквалифицирует чистый доход от аренды недвижимости, которую вы сдаете собственному активному бизнесу, как непассивный, в то время как убытки от аренды остаются пассивными. Это руководство объясняет асимметрию, разбирает пример стоматолога с вычетом по сегрегации затрат в размере 200 000 долларов США и показывает, как выбор группировки согласно Reg. 1.469-4 может отменить действие этого правила.
Как правила IRS по разделу 263(a)-3 о материальном имуществе определяют, какие расходы малый бизнес может списать сразу, а какие необходимо капитализировать на десятилетия — с учетом трех «безопасных гаваней» (de minimis $2,500/$5,000, правило для зданий малых налогоплательщиков и текущее обслуживание), теста BRA и ловушки «единицы имущества», которая является причиной большинства ошибок.
Проверки по возврату средств в отрасли показывают, что 5%–15% выставленных счетов CAM рассчитаны неверно или не подлежат оплате. В этом руководстве объясняется, как читать итоговую годовую ведомость арендодателя, где скрываются ошибки в пропорциональной доле и gross-up расчетах, а также как оспорить начисления до закрытия окна аудита.
Форма 1099-S отражает валовую цену продажи дома, а не чистую прибыль, что регулярно приводит к получению уведомлений CP2000 от IRS продавцами, чья прибыль полностью исключается согласно разделу 121. В этом руководстве разъясняется процедура сертификации Rev. Proc. 2007-12, позволяющая избежать подачи формы при продаже основного жилья, пороги в 250 000 / 500 000 долларов, ловушка «нецелевого использования», добавленная в 2008 году, и способы обоснованной отчетности в случаях, когда подачи формы 1099-S невозможно избежать.
Закон OBBBA повысил лимит вычета SALT до 40 400 долларов на 2026 год, но поэтапное сокращение вычета на 30 центов на каждый доллар MAGI в диапазоне от 505 000 до 606 333 долларов создает эффективную предельную ставку около 45% — так называемую «торпеду SALT». Вот как решить, стоит ли снова использовать детализацию вычетов.
Практическое руководство по расчету boot Налоговой службой США (IRS) при обмене по Секции 1031: денежный boot, ипотечный boot, четыре правила взаимозачета, восстановление амортизации по ставке 25%, переходящая база и отчетность по форме 8824 — с примером, показывающим, как $200 тыс. нового капитала могут полностью покрыть $200 тыс. ипотечного boot.
Скрытая продажа согласно Разделу 707(a)(2)(B) объединяет вклад в партнерство и связанное с ним денежное распределение в налогооблагаемую продажу. Переводы в течение двух лет считаются продажей; доля предполагаемой продажи равна полученному вознаграждению, деленному на справедливую рыночную стоимость имущества.
Раздел 707(a)(2)(B) переквалифицирует связанные внесения имущества и распределения денежных средств участникам ООО в налогооблагаемые продажи, если они происходят в течение двух лет. Обзор двухэтапного теста, опровержимой двухлетней презумпции, четырех нормативных исключений, механики распределений, финансируемых за счет заемных средств, и раскрытия информации по форме 8275, которое помогает партнерам избежать проблем при аудите.
Иностранцы-нерезиденты, владеющие недвижимостью в США, акциями американских корпораций или иным имуществом с местонахождением в США, получают освобождение от налога на наследство всего на 60 000 долларов — в отличие от 13,99 млн долларов для граждан в 2026 году — и платят до 40% с суммы превышения. Практическое руководство по форме 706-NA, удержанию FIRPTA, льготам по договорам через форму 8833, сертификатам на передачу прав и структурам блокирующих корпораций, которые действительно работают.
