Ваш таймшер должен был стать предоплаченным отпуском. Вместо этого он превратился в счёт, который приходит каждый январь, путешествуете вы или нет, — и он продолжает расти. Американская ассоциация развития курортов (ARDA) оценивает средний годовой взнос на содержание примерно в $1 480 за интервал в 2024 году против примерно $1 090 в 2020 году — рост более чем на треть за четыре года, — и это до специальных сборов на ремонт, ущерб от шторма или восстановление после урагана. Взносы не останавливаются, когда вы перестаёте приезжать. Они продолжаются до тех пор, пока не прекратится сама собственность.
Хорошая новость в том, что законные способы выхода существуют, и большинство из них стоят немного или ничего, кроме настойчивости и бумажной работы. Плохая новость в том, что бизнес по выходу из таймшеров окружён операторами, которые берут тысячи долларов авансом за обещания, которые никогда не выполняют. Это руководство разбирает четыре выхода, которые действительно работают — отказ от договора, обратная передача права, перепродажа или передача и пожертвование, — а затем показывает, как распознать спасательные предложения, от которых нужно уходить.
Сначала точно узнайте, чем именно вы владеете
Ваши варианты выхода зависят от вида интереса в вашем свидетельстве о праве собственности или договоре, поэтому достаньте документы, прежде чем что-либо делать.
Таймшер на неделю (deeded week) — это недвижимое имущество: вы владеете конкретным юнитом в конкретную неделю, зарегистрированным в округе. Вы можете продать его, вернуть или пожертвовать, как другую недвижимость, и если вы перестанете платить, курорт может обратить на него взыскание.
Собственность на основе баллов даёт вам годовой лимит баллов для использования в сети курортов вместо фиксированной недели. Обычно за этим всё равно стоит свидетельство о праве собственности или трастовый интерес, но передача и сдача регулируются собственными программными правилами компании-курорта.
Договор права пользования — это вовсе не собственность, а долгосрочная лицензия на использование объекта в течение установленного числа лет. Когда срок истекает, истекает и ваше обязательство, а значит, сам календарь может стать вашим самым дешёвым выходом.
Также уточните две цифры, которые определяют почти любой выход: погашен ли ваш кредит на покупку и актуальны ли ваши взносы на содержание. Почти ни один курорт не принимает обратную передачу, и почти ни один покупатель или благотворительная организация не принимает передачу, пока есть непогашенный остаток.
Вариант 1: Откажитесь от договора, если вы только что купили
Каждый штат даёт новым покупателям таймшера период на охлаждение — так называемый период отказа (rescission period), — в течение которого вы можете расторгнуть договор по любой причине и получить полный возврат средств. Никаких объяснений, никаких переговоров, никакой компании по выходу не нужно.
Срок короткий и различается по штатам: во Флориде — 10 дней, в Калифорнии — 7, в Неваде — 5, в Техасе — 6, а в большинстве других штатов он составляет от 3 до 15 дней с момента подписания или получения обязательных раскрытий. Если вы внутри этого срока, действуйте немедленно:
- Напишите короткое письмо об отказе от договора с указанием, что вы реализуете своё право на отказ, с вашим именем, номером договора, датой покупки и описанием объекта.
- Отправьте его заказным письмом с уведомлением о вручении на адрес для расторжения договоров, указанный в вашем договоре, — и сохраните копию всего.
- Не принимайте «предложение об удержании» в виде бонусных баллов или скидки на апгрейд в обмен на то, что останетесь; это ничего не перезапускает и ничего не отменяет в вашу пользу.
Застройщик обязан вернуть всё, что вы заплатили, обычно в течение 15–30 дней. Это единственный выход, который бесплатен, гарантирован и полностью в ваших руках, — именно поэтому часы так важны.
Вариант 2: Попросите курорт забрать его обратно
Если окно отказа закрылось, ваш следующий звонок должен быть в отдел обслуживания владельцев курорта, а не в компанию по выходу. Большинство крупных застройщиков теперь ведут формальную программу сдачи или «обратной передачи» (deed-back), которая позволяет соответствующим требованиям владельцам вернуть свой интерес курорту.
Для соответствия обычно нужны три вещи: кредит на покупку полностью погашен, все взносы на содержание и сборы актуальны, и собственность в хорошем состоянии. Некоторые программы взимают сбор за обработку или передачу, и не каждый курорт рекламирует свою программу — возможно, придётся напрямую спросить об отделе «сдачи», «обратной передачи» или «выхода». Получите условия в письменном виде, прежде чем что-либо подписывать: подтвердите, что передача прекращает все будущие обязательства по взносам, кто оплачивает расходы на закрытие сделки и регистрацию, и дату, когда ваша ответственность прекращается.
Обратная передача редко кладёт деньги в ваш карман, но она останавливает кровотечение. Для собственности без стоимости перепродажи — а это описывает большинство таймшеров — чистая сдача застройщику часто является лучшим доступным финансовым исходом.
Вариант 3: Продайте или отдайте сами
Честная правда о вторичном рынке такова: большинство таймшеров перепродаются за небольшую часть первоначальной цены, а многие переходят из рук в руки за $1 плюс расходы на закрытие сделки. Это не причина избегать перепродажи — это причина с самого начала реалистично назначать цену и относиться к любому звонящему, обещающему быструю продажу почти по розничной цене, как к мошеннику (подробнее об этом ниже).
Законные каналы самостоятельной перепродажи включают объявления о перепродаже на RedWeek и доски объявлений и форумы с бросовыми ценами Ассоциации пользователей таймшеров (TUG), где владельцы регулярно предлагают ненужные недели бесплатно тому, кто возьмёт на себя взносы. Чтобы продать свой:
- Изучите сопоставимые случаи перепродажи, а не розничные цены застройщика. Ищите завершённые объявления по вашему точному курорту, сезону и размеру юнита.
- Заложите расходы на передачу. Курорт обычно взимает сбор за передачу или эстоппель, плюс регистрационные сборы округа, а некоторые договоры дают застройщику право преимущественной покупки.
- Пользуйтесь лицензированной компанией по закрытию сделок с опытом передачи таймшеров и никогда не подписывайте отказную (quitclaim) на незнакомца или непроверенную компанию — передача фирме-оболочке, которая так и не зарегистрирует документ, может оставить взносы на ваше имя.
- Подумайте о том, чтобы отдать его тому, кто хочет. Члены семьи, друзья или другие владельцы на том же курорте иногда с радостью примут бесплатную неделю. Дарственная передача использует тот же процесс закрытия сделки, что и продажа.
Если на вашу неделю действительно нет желающих даже бесплатно, это говорит о важном: рынок оценил вашу собственность в ноль, и отдел обратной передачи или пожертвование — лучшее применение ваших усилий, чем ещё один год объявлений.
Вариант 4: Пожертвуйте благотворительной организации
Пожертвование таймшера может сработать, но планка выше, чем ожидает большинство владельцев. Поскольку благотворительная организация наследует ежегодные взносы, уважаемые организации принимают только таймшеры, которые погашены, актуальны по взносам и либо могут использоваться организацией, либо подлежат перепродаже, — многие вовсе отказываются от таймшеров. Будьте готовы сами оплатить расходы на передачу и закрытие сделки.
У налоговой стороны свои подводные камни. Ваш вычет — это справедливая рыночная стоимость имущества на момент дарения — то, за что оно реально продалось бы на вторичном рынке, — а не то, что вы изначально заплатили застройщику. Если вы заявляете более $5 000, IRS требует квалифицированную оценку, выполненную не ранее чем за 60 дней до дарения, и вы должны подать форму 8283 вместе с декларацией. Учитывая реалии вторичного рынка, большинство пожертвованных таймшеров оцениваются значительно ниже этого порога, и вам нужно детализировать вычеты, чтобы вообще получить выгоду.
Сделанное правильно, пожертвование превращает обязательство в скромную налоговую выгоду. Сделанное небрежно — завышенная оценка, отсутствие оценки, благотворительная организация, которая тут же бросает неделю в дефолт, — оно покупает вам проблему с аудитом вместо выхода. Получите независимую налоговую консультацию перед пожертвованием и проверьте регистрацию благотворительной организации в вашем государственном регуляторе.
Предложения, от которых нужно уходить
Федеральные чиновники по защите прав потребителей говорят прямо: никогда не платите за обещание, сначала получите всё в письменном виде и платите только после того, как ваш юнит продан. FTC и государственные агентства по защите прав потребителей закрыли недобросовестных перепродавцов таймшеров и операторов выхода за то, что они взяли миллионы в виде авансовых платежей на ложных обещаниях покупателей, аренды или гарантированных расторжений. Считайте любой из следующих сигналов поводом уйти:
- Холодный звонок с заявлением, что покупатель уже найден. Никакого ожидающего покупателя нет. Звонящий хочет сбор за «оценку», «рекламу» или «расходы на закрытие сделки» до продажи, которой никогда не будет.
- Гарантированный выход за крупный авансовый платёж. Ни одна компания не может гарантировать юридический результат, а законная помощь — лицензированный адвокат, изучающий ваш договор на предмет искажения информации или нарушений раскрытия, — выставляет счёт за выполненную работу, а не за обещания.
- Давление с требованием решить сегодня. Срочность и высокое давление — это тактика продаж, используется ли она для продажи вам таймшера или для продажи вам выхода из него.
- Совет прекратить платить, пока они «ведут переговоры». Стратегический дефолт — не стратегия выхода. Пропущенные взносы на содержание передаются коллекторам, накапливают проценты и штрафы, портят вашу кредитную историю и могут закончиться обращением взыскания — а компания по выходу в любом случае оставляет себе свой гонорар.
- Передача компании, о которой вы никогда не слышали, за плату. Так называемые схемы «корабля викингов» забирают ваши деньги и вашу подпись, а затем исчезают, не регистрируя передачу и не оплачивая взносы, оставляя вас ответственным с ещё одним ответчиком, которого нужно преследовать.
Прежде чем иметь дело с кем-либо, поищите название компании вместе со словами «мошенничество» и «жалоба», проверьте в офисе генерального прокурора вашего штата и в органе по защите прав потребителей, и убедитесь, что любой, кто предлагает юридические услуги, является лицензированным адвокатом в хорошем статусе, — а не «консультантом» с названием, звучащим как юридическая фирма.
Подсчитайте, сколько таймшер реально вам стоит
Какой бы выход вы ни выбрали, сначала посчитайте математику за весь срок. Сложите первоначальную цену покупки, каждый год взносов на содержание и специальных сборов, любые проценты по кредиту и членство в обменных компаниях — затем вычтите стоимость отпусков, которые вы действительно провели. Большинство владельцев обнаруживают, что заплатили в несколько раз больше того, что стоило бы эквивалентное проживание в отеле, что делает даже обратную передачу с платой за обработку лёгким решением.
Сохраняйте ту же дисциплину на выходе. Если вы сдаёте свои недели в аренду, пока устраиваете выход, этот доход от аренды облагается налогом, а расходы должны распределяться между личным и арендным использованием по правилам для домов для отдыха — именно чистые записи не дают побочной аренде превратиться в налоговый беспорядок. Сохраняйте все чеки, связанные с самим выходом: сборы за передачу, расходы на закрытие сделки, сборы за оценку и документы о пожертвовании — всё это относится в ваш налоговый файл за год.
Вот где окупается отношение к вашему домохозяйству как к малому бизнесу. Записывайте каждый расход по таймшеру на отдельный счёт расходов по мере его появления, чтобы истинная годовая стоимость была видна в одном месте, а не разбросана по выпискам по кредитным картам. Текстовый реестр делает это тривиальным: каждый взнос, сбор, поступление от аренды и расход на выход становится записью с отметкой времени, которую можно суммировать, фильтровать и передать вашему налоговому специалисту. Если вы хотите сначала увидеть ущерб визуально, Fava превращает тот же реестр в отчёты о балансе и доходах, которые показывают, сколько именно вашего бюджета на отпуск съедал таймшер.
Не позволяйте своим отпускным расходам стать пожизненным счётом
Таймшер становится ловушкой, когда его расходы идут на автопилоте — взносы списываются, сборы приходят по почте, и никто не складывает итог, пока не пройдут годы. Что бы вы ни решили насчёт своей собственности, ведение чётких и полных записей о том, сколько стоит каждый доллар отпуска, — это то, что не даёт следующему удивить вас. Beancount.io обеспечивает текстовый учёт, который даёт вам полную прозрачность и контроль над вашими финансовыми данными — никаких чёрных ящиков, никакой привязки к поставщику. Начните бесплатно и узнайте, почему разработчики и финансовые специалисты переходят на текстовый учёт.
