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Contabilidade imobiliária, rastreamento de propriedades e gestão de investimentos
Auditorias de recuperação do setor revelam que 5% a 15% das taxas de CAM faturadas estão incorretas ou não são devidas. Este guia explica como ler o extrato de ajuste de final de ano de um locador, onde se escondem erros de quota-parte pro rata e gross-up, e como contestar cobranças antes do encerramento do prazo de auditoria.
O Formulário 1099-S relata o preço bruto de venda de uma casa, não o líquido, o que rotineiramente gera notificações CP2000 do IRS para vendedores cujo ganho está totalmente excluído sob a Seção 121. Este guia explica a certificação Rev. Proc. 2007-12 que permite que vendas de residência principal qualificadas ignorem o formulário, os limites de $250.000/$500.000, a armadilha de uso não qualificado adicionada em 2008 e como declarar de forma defensável quando o 1099-S não puder ser evitado.
O OBBBA aumentou o teto da dedução SALT para US$ 40.400 em 2026, mas uma redução progressiva do MAGI de 30 centavos por dólar entre US$ 505.000 e US$ 606.333 cria uma taxa marginal efetiva de aproximadamente 45% — o "torpedo SALT". Saiba aqui como decidir se deve voltar a detalhar as deduções.
Um guia prático sobre como o IRS calcula o boot em uma permuta da Seção 1031 — cash boot, mortgage boot, as quatro regras de compensação, recaptura de depreciação a 25%, base de custo transferida e declaração no Formulário 8824 — com um exemplo prático mostrando como $200K de novo capital podem anular $200K de mortgage boot.
Uma venda disfarçada sob a Seção 707(a)(2)(B) condensa uma contribuição para a sociedade e uma distribuição de caixa relacionada em uma venda tributável. Transferências dentro de dois anos são presumidas como venda; a fração da venda considerada é igual à contraprestação recebida dividida pelo valor justo de mercado (FMV) da propriedade.
A Seção 707(a)(2)(B) recaracteriza contribuições de propriedade e distribuições de caixa associadas a membros de LLCs como vendas tributáveis quando ocorrem dentro de um período de dois anos. Um guia detalhado sobre o teste de dois critérios, a presunção refutável de dois anos, as quatro exceções regulatórias, a mecânica de distribuição financiada por dívida e a declaração do Formulário 8275 que protege os sócios de problemas em auditorias.
Estrangeiros não residentes que possuem imóveis nos EUA, ações de empresas americanas ou outros bens localizados no país recebem apenas uma isenção de imposto sobre herança de $60.000 — e não os $13,99 milhões de que os cidadãos desfrutam em 2026 — e pagam até 40% sobre o excesso. Um guia prático sobre o Formulário 706-NA, retenção FIRPTA, alívio por tratado via Formulário 8833, certificados de transferência e as estruturas de "blocker corporation" que realmente funcionam.
O Formulário 8300 exige que as empresas relatem pagamentos em dinheiro superiores a US$ 10.000 em um prazo de 15 dias. Este guia aborda quem deve declarar, o que conta como dinheiro (incluindo cheques administrativos abaixo de US$ 10.000), as regras de agregação de 24 horas e 12 meses, as penalidades por estruturação de até US$ 31.000 por formulário e as armadilhas do setor que atingem concessionárias de carros, joalheiros, operadores imobiliários e advogados.
A Propriedade de Melhoria Qualificada (QIP) sob a Seção 168(e)(6) permite que reformas internas não residenciais usem um período de recuperação de 15 anos e se qualifiquem para 100% de depreciação de bônus após o OBBBA. Abrange o teste estatutário, três exclusões, o histórico do TCJA ao OBBBA, um exemplo prático de um restaurante de US$ 540.000 e deduções retroativas do Formulário 3115.
A Seção 163(h) determina se a sua maior linha do Schedule A é uma dedução de $14.000 ou de $8.500. Veja como funcionam na prática o teto permanente de $750.000 da TCJA, os empréstimos de $1 milhão anteriores a 2018 (grandfathered), a regra de 'melhoria substancial' do HELOC e o retorno da dedução do seguro hipotecário em 2026 — com exemplos práticos e os registros necessários para auditoria.
A Seção 163(j) limita a dedução de juros comerciais a 30% do lucro tributável ajustado, e o OBBBA restaurou a adição do tipo EBITDA para anos fiscais iniciados após 31 de dezembro de 2024. Este guia detalha o cálculo, a isenção para pequenas empresas sob a Seção 448(c), a opção irrevogável por atividade imobiliária, a armadilha de base EBIE em parcerias e a coreografia de reporte do Formulário 8990.
A Seção 2032A permite que os inventariantes avaliem propriedades rurais ou imóveis de empresas de capital fechado qualificados pelo seu uso produtivo em vez do valor justo de mercado, com um teto de redução para 2026 de US$ 1.460.000 — o que equivale a até US$ 584.000 em imposto federal sobre herança à alíquota de 40%. A eleição é irrevogável, exige participação material e aciona um período de recuperação de 10 anos.
