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Imóveis

Contabilidade imobiliária, rastreamento de propriedades e gestão de investimentos

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Formulário 1099-DIV Campo 3: A Armadilha do Custo de Aquisição de Retorno de Capital para Investidores de REIT, BDC e MLP

Um guia prático sobre as distribuições não dividendas do Campo 3 do Formulário 1099-DIV — como pagamentos de retorno de capital de REITs, BDCs, MLPs e fundos de distribuição gerenciada reduzem seu custo de aquisição sob a Seção 301(c)(2) do IRC, convertem-se em ganho de capital imediato sob a 301(c)(3) assim que o custo chega a zero, e quais registros você precisa manter para que o programa de cruzamento de dados do IRS nunca o pegue de surpresa.

Mike Thrift

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Reconciliação de Conta de Custódia de Corretor de Imóveis: A Correspondência de Três Vias que Protege uma Licença

Uma corretora que mistura um único depósito de sinal pode perder sua licença, mesmo que não haja roubo envolvido. Aqui está a reconciliação de três vias entre banco, livro-razão geral e sub-razões de clientes que os corretores usam para cumprir as regras de custódia, documentar o manuseio de depósitos e manter-se prontos para auditorias.

Mike Thrift

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Conversão Involuntária da Seção 1033: Um Guia para Empresas não Agrícolas sobre o Diferimento de Ganhos em Propriedades Destruídas, Roubadas ou Condenadas

A Seção 1033 permite que empresas não agrícolas difiram o ganho sobre propriedades destruídas, roubadas ou condenadas se o produto for reinvestido em uma propriedade de substituição qualificada dentro de 2, 3 ou 4 anos. Este guia abrange a mecânica de escolha no Formulário 4797, os testes de similaridade ou relação de uso vs. mesma espécie, a armadilha de recuperação de base transportada e a contabilidade necessária para sobreviver a uma revisão do IRS.

Mike Thrift

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Contratos de Aluguel da Seção 467: Aluguéis Escalonados, Pagos Antecipadamente e Diferidos sob a Regra Antiabuso do Código Tributário

A Seção 467 impõe a contabilidade pelo regime de competência e juros imputados em contratos de locação comercial acima de US$ 250.000 com aluguéis escalonados, antecipados ou diferidos — substituindo o regime de caixa, recaracterizando parte de cada pagamento de aluguel como um empréstimo presumido entre locador e locatário, e gerando diferenças entre o lucro contábil e fiscal no Anexo M-1 em relação ao aluguel linear do ASC 842.

Mike Thrift

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A Regra de Autoaluguel sob a Seção 469: Como a Eleição de Agrupamento Desarma a Armadilha da Perda Passiva

A regra de autoaluguel da Seção 469 recaracteriza o aluguel do seu próprio prédio como renda ativa, enquanto as perdas permanecem passivas — uma via de mão única que encurrala proprietários de pequenas empresas. Uma eleição de agrupamento oportuna sob o Reg. 1.469-4 a desarma; perder o prazo de arquivamento da primeira declaração geralmente significa conviver com a assimetria para sempre.

Mike Thrift

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Proposta 19 da Califórnia e o Fim do Antigo Acordo de Imposto Predial entre Pais e Filhos: Um Guia de 2026 para Herdeiros de Imóveis na Califórnia

Como a Proposta 19 da Califórnia substituiu a Seção 63.1 para transferências entre pais e filhos após 16 de fevereiro de 2021 — as regras para casa e fazenda de família, o requisito de ocupação de um ano, os registros BOE-19-P e BOE-266, o piso do limite de valor de $1.044.586 e a compensação da atualização do custo (step-up basis) que determina se deve doar em vida ou transferir na morte.

Mike Thrift

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Form 1120-H vs. Form 1120 para HOAs: A Eleição da Seção 528, os Testes 60/90 e a Decisão de Receita 70-604, Explicados

Um guia prático para conselhos de HOAs, tesoureiros e CPAs de pequenas empresas sobre a eleição da Seção 528, os quatro testes de elegibilidade do Form 1120-H, a compensação da alíquota fixa de 30% versus o Form 1120, e por que cada associação deve registrar uma votação anual da Decisão de Receita 70-604.

Mike Thrift

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Seção 45L Antes que as Luzes se Apaguem: Como Construtores e Incorporadores Ainda Podem Reivindicar de $2.500 a $5.000 por Unidade Antes de 30 de Junho de 2026

A Seção 45L paga aos construtores e incorporadores de $500 a $5.000 por residência com eficiência energética, mas o One Big Beautiful Bill Act encerra o crédito para residências adquiridas após 30 de junho de 2026. Um guia prático sobre a certificação ENERGY STAR versus Zero Energy Ready, regras de salário vigente em multifamiliares, a exclusão da base LIHTC e a mecânica do Formulário 8908 que decide se o crédito sobrevive a uma auditoria.

Mike Thrift

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A Seção 514 UDFI Desvendada: Como Organizações Sem Fins Lucrativos, Fundações e IRAs Auto-Geridos são Tributados em Investimentos com Capital Emprestado

Como a Seção 514 do Código de Receita Interna tributa investimentos alavancados mantidos por organizações 501(c)(3), fundações privadas e IRAs auto-geridos — incluindo o cálculo da porcentagem dívida/base, a mecânica do Formulário 990-T, a retroatividade de 12 meses na venda e a exceção imobiliária da Seção 514(c)(9) para escolas e fundos de pensão.

Mike Thrift

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A Regra de Autoaluguel: Por Que os Aluguéis de Seus Imóveis São Não Passivos, mas Suas Perdas Continuam Passivas

O Reg. 1.469-2(f)(6) reclassifica o rendimento líquido de aluguel de propriedades que você aluga para o seu próprio negócio ativo como não passivo, mantendo as perdas de aluguel como passivas. Este guia explica a assimetria, detalha o exemplo de um dentista com uma dedução de segregação de custos de $200.000 e mostra como a eleição de agrupamento do Reg. 1.469-4 pode anular a regra.

Mike Thrift

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Reparar ou Capitalizar? Um Guia Simples sobre as Regras de Propriedade Tangível da Seção 263(a)-3 para Pequenas Empresas

Como os regulamentos de propriedade tangível da Seção 263(a)-3 do IRS decidem o que as pequenas empresas podem deduzir agora versus capitalizar ao longo de décadas — com os três portos seguros (de minimis de US$ 2.500/US$ 5.000, a regra de edifícios para pequenos contribuintes e manutenção rotineira), o teste BRA e a armadilha da unidade de propriedade que causa a maioria dos erros.

Mike Thrift

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