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Imóveis

Contabilidade imobiliária, rastreamento de propriedades e gestão de investimentos

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Crédito Tributário Histórico da Seção 47: Um Guia de Campo de 2026 para Desenvolvedores e seus CPAs

A Seção 47 do Internal Revenue Code permite que incorporadores reivindiquem um crédito tributário federal de 20% sobre despesas de reabilitação qualificadas para estruturas históricas certificadas, reivindicado proporcionalmente ao longo de cinco anos desde a TCJA. Este guia detalha a certificação em três partes do NPS, o teste de reabilitação substancial, o que conta como QRE, regras de recuperação de cinco anos e como a sindicação é estruturada sob o porto seguro da Rev. Proc. 2014-12.

Mike Thrift

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Status de Profissional do Setor Imobiliário: Como Pessoas de Alta Renda Usam a Seção 469(c)(7) para Transformar Perdas de Aluguel em Economia de Impostos

Um guia prático sobre o Status de Profissional do Setor Imobiliário da Seção 469(c)(7) — os testes de 750 horas e de mais da metade, a regra do cônjuge, participação material e a eleição de agrupamento, falhas comuns em auditorias e como a depreciação acelerada de 100% em 2026 faz o REPS valer o custo da documentação.

Mike Thrift

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Estudos de Segregação de Custos: Reclassificando Componentes de Edifícios em Vidas de 5, 7 e 15 Anos para Economia Fiscal Antecipada

Um estudo de segregação de custos utiliza análise baseada em engenharia para mover 20–45% da base de um edifício de 27,5 ou 39 anos em linha reta para classes MACRS de 5, 7 e 15 anos. Combinado com a depreciação acelerada de 100% restaurada permanentemente pelo One Big Beautiful Bill Act para propriedades colocadas em serviço após 19 de janeiro de 2025, investidores imobiliários podem converter uma dedução rotineira de $91.000 no primeiro ano em aproximadamente $766.000 — desde que superem os limites de perda de atividade passiva do IRC §469 via status de profissional do setor imobiliário, regra de aluguel de curto prazo ou compensações de renda passiva.

Mike Thrift

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Vendas Parceladas e Formulário 6252: Distribuindo Ganhos de Capital em Anos Futuros

Como a Seção 453 do IRC e o Formulário 6252 permitem que vendedores distribuam o ganho de capital em imóveis financiados pelo vendedor ou vendas de empresas ao longo dos anos em que os pagamentos chegam — incluindo a fórmula do percentual de lucro bruto, a armadilha da recuperação de depreciação, o encargo de juros da Seção 453A sobre saldos parcelados acima de US$ 5 milhões e quando optar pela exclusão.

Mike Thrift

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Eleição da Seção 754: Como as Sociedades Usam o Ajuste da Base Interna (Inside Basis Step-Ups) para Salvar Novos Sócios e Herdeiros de Ganhos Fantasmas

Uma eleição da Seção 754 permite que uma sociedade ajuste a base interna de seus ativos quando uma participação é transferida ou bens são distribuídos, evitando que novos sócios e herdeiros sejam tributados sobre a valorização que economicamente pertencia ao vendedor. A eleição é permanente, abrange os ajustes 743(b) e 734(b), e é fundamental para sociedades imobiliárias, familiares e de serviços profissionais.

Mike Thrift

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Estrutura de LLC em Série: Master LLC, Barreiras de Responsabilidade Interna e Quando Utilizá-la

Um guia de 2026 sobre a LLC em Série: como uma única entidade master pode conter várias séries isoladas internamente, quais estados reconhecem a estrutura (a Flórida adere via SB 316 em 1º de julho de 2026), como o IRS tributa cada série, a disciplina contábil necessária para manter as barreiras de responsabilidade intactas e quando LLCs tradicionais separadas continuam sendo a escolha mais segura.

Mike Thrift

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Planejamento Tributário no Divórcio: QDROs, Pensão Alimentícia Pós-TCJA e Transferências de Propriedade da Seção 1041

Um guia prático sobre a mecânica tributária do divórcio — como um QDRO divide um 401(k) sem multas, por que a pensão alimentícia em acordos executados após 2018 não é mais dedutível, como a base de custo transferida da Seção 1041 pode transformar um acordo de 50/50 em um desigual, e como a exclusão de venda de residência da Seção 121 sobrevive quando um dos cônjuges se muda.

Mike Thrift

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Contabilidade de Arrendamentos ASC 842 para Empresas Privadas: Colocando Arrendamentos Operacionais no Balanço

A norma ASC 842 exige que as empresas privadas capitalizem quase todos os arrendamentos com duração superior a 12 meses como um ativo de direito de uso e um passivo de arrendamento. Este guia percorre o teste de classificação de cinco critérios, o cálculo de seis etapas, as facilidades práticas da taxa livre de risco e de arrendamentos de curto prazo, e os achados de auditoria que mais frequentemente geram republicações.

Mike Thrift

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O Formulário 4797 Desmistificado: Como a Recuperação de Depreciação e a Seção 1231 Decidem se a Venda do seu Negócio é Ordinária ou de Capital

O Formulário 4797 rege todas as vendas de propriedades comerciais fora do Schedule D e decide se o seu ganho é ordinário ou de capital. Este guia detalha a recuperação das Seções 1245 e 1250, a regra de lookback de cinco anos da Seção 1231, a taxa de 25% de ganho da Seção 1250 não recuperado e sete erros que acionam avisos CP2000.

Mike Thrift

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Permuta 1031 Reversa: Como Comprar Sua Propriedade de Substituição Antes de Vender a Antiga

Uma permuta 1031 reversa permite que um investidor imobiliário feche a compra de uma propriedade de substituição antes de vender a propriedade cedida, "estacionando" o título com um Detentor de Título de Acomodação de Permuta (EAT) sob o porto seguro do Procedimento de Receita 2000-37. O contribuinte deve identificar a propriedade cedida em até 45 dias e concluir a troca em 180 dias, sem prorrogações. As taxas do EAT geralmente variam de US$ 5.000 a US$ 15.000 acima de uma permuta direta, portanto, o ganho diferido precisa ser grande o suficiente para justificar o custo.

Mike Thrift

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