Se você constrói casas unifamiliares, casas pré-fabricadas ou projetos multifamiliares, a Lei One Big Beautiful Bill (OBBBA) acaba de estabelecer um prazo final rígido para um dos créditos fiscais mais valiosos da indústria da construção. O Crédito para Novas Casas Eficientes em Energia da Seção 45L — originalmente programado para durar até 2032 — agora termina para casas adquiridas após 30 de junho de 2026. Cada unidade que você vender ou alugar pela primeira vez antes dessa data ainda pode render entre US 5.000, mas apenas se a certificação, os registros de mão de obra e a papelada estiverem alinhados antes da emissão do certificado.
O crédito já pagou bilhões a construtores de casas desde 2006, e a versão 2023–2026 é, de longe, a mais generosa de todos os tempos. O detalhe é que ele não funciona da mesma forma que a maioria dos incentivos fiscais para construtores. Você não pode solicitá-lo após o fato, não pode se autocertificar e não pode corrigir registros de salários vigentes ausentes depois que a unidade muda de mãos. Este guia detalha exatamente quem se qualifica como um empreiteiro elegível, o que os quatro níveis de crédito realmente exigem e como garantir a reivindicação no Formulário 8908 sem perder a base de custo necessária para depreciação ou LIHTC.
Quanto a Seção 45L Paga — e o que Mudou em 2026
Para o período iniciado em 1º de janeiro de 2023, o crédito é estruturado em torno de dois programas de certificação (ENERGY STAR e o programa Zero Energy Ready Home do Departamento de Energia, recentemente renomeado para DOE Efficient New Homes) e dois tipos de edifícios (unifamiliares/pré-fabricados versus multifamiliares).
Os valores de crédito por unidade são:
| Tipo de edifício | Certificação ENERGY STAR | Certificação Zero Energy Ready Home (DOE Efficient New Homes) |
|---|---|---|
| Casa unifamiliar | US$ 2.500 | US$ 5.000 |
| Casa pré-fabricada | US$ 2.500 | US$ 5.000 |
| Unidade multifamiliar (sem salário vigente) | US$ 500 | US$ 1.000 |
| Unidade multifamiliar (salário vigente cumprido) | US$ 2.500 | US$ 5.000 |
Duas coisas a internalizar:
- Para casas unifamiliares e pré-fabricadas, o valor mais alto do Zero Energy Ready é automático quando o padrão é atingido. O salário vigente não é exigido para esses tipos de habitação.
- Para multifamiliares, você perde 80% do crédito se não puder documentar a conformidade com o salário vigente. Um projeto multifamiliar de 60 unidades no nível ENERGY STAR vale US 150.000 com ele. No nível Zero Energy Ready, o mesmo projeto passa de US 300.000.
A mudança da OBBBA acelerou o encerramento em mais de seis anos. Casas adquiridas (vendidas ou com o primeiro contrato de aluguel assinado) após 30 de junho de 2026 não são elegíveis, independentemente de quando a construção começou.
Quem Conta como o "Empreiteiro Elegível"
O equívoco mais caro neste crédito é que o carpinteiro de estrutura, o empreiteiro geral ou o profissional que construiu fisicamente a unidade pode reivindicá-lo. Eles quase nunca podem. O Código da Receita Federal define o empreiteiro elegível como a pessoa que construiu a nova casa qualificada e eficiente em energia e foi proprietária e teve uma base na residência durante sua construção.
Na prática, isso significa:
- Se um construtor-incorporador possui o terreno e a obra em andamento e contrata subempreiteiros para realizar o trabalho manual, o construtor-incorporador é o empreiteiro elegível, não os subempreiteiros.
- Se um incorporador imobiliário contrata um empreiteiro geral sob um contrato de construção de preço fixo e mantém o título e o risco de perda durante toda a construção, o incorporador é o empreiteiro elegível.
- Se um produtor de casas pré-fabricadas constrói casas para venda a um varejista terceirizado que, por sua vez, vende ao proprietário, o produtor é o empreiteiro elegível.
- Um empreiteiro que constrói no terreno do cliente — onde o cliente detém o título durante a construção — não se qualifica, porque o empreiteiro nunca teve uma base na residência em si.
Para que o crédito seja aplicado, o empreiteiro elegível deve vender ou alugar a habitação qualificada para uma pessoa que a usará como residência durante o ano fiscal. Uma unidade que um construtor mantém para uso pessoal, mantém como casa modelo indefinidamente ou aluga para uma entidade corporativa para uso não residencial não é "adquirida" no sentido do estatuto.
Para multifamiliares, "adquirida" geralmente significa o primeiro contrato de aluguel de cada unidade habitacional para um inquilino para uso residencial. É isso que desencadeia o crédito — não o certificado de ocupação do projeto.
ENERGY STAR Versus Zero Energy Ready: Qual Padrão Focar
Ambas as certificações exigem um avaliador terceirizado — quase sempre um avaliador do Home Energy Rating System (HERS) — para realizar a revisão do projeto, inspeções no local, testes de porta de sopro (blower-door) e vazamento de dutos, e uma certificação final antes que a unidade seja vendida ou alugada. O certificador elegível não pode ser seu funcionário. Escolha o padrão na fase de projeto, não na fase de estrutura.
O ENERGY STAR é o nível mais baixo e o mais familiar. Para a 45L, a casa deve ser certificada em uma versão do programa com uma data de vigência específica do estado que corresponda a quando ocorreu o licenciamento ou a construção. Para a maioria dos alvarás unifamiliares obtidos em 2023 ou posteriormente, o mínimo é o ENERGY STAR Single-Family New Homes (SFNH) Versão 3.1 ou 3.2, dependendo do estado. As casas pré-fabricadas seguem o programa ENERGY STAR Manufactured Homes. Unidades multifamiliares usam o ENERGY STAR Multifamily New Construction (MFNC) Versão 1.1 ou posterior.
O DOE Zero Energy Ready Home é o nível mais exigente. Uma casa Zero Energy Ready já deve se qualificar para o ENERGY STAR e, em seguida, adicionar requisitos adicionais do programa Indoor airPLUS da EPA, um envelope de construção estanque o suficiente para ser preparado para energia solar e sistemas de HVAC dimensionados de acordo com um cálculo de carga Manual J. A recompensa é o dobro do crédito. Para uma casa de produção de 1.800 pés quadrados, o custo incremental de passar de ENERGY STAR para Zero Energy Ready é frequentemente de US 8.000, enquanto a diferença de crédito é de exatamente US$ 2.500 por unidade. Se o seu projeto de construção já incorpora bombas de calor, ventilação mecânica e construção de envelope estanque, a atualização pode se pagar apenas com o crédito, antes mesmo que qualquer economia de energia apareça na conta do proprietário.
Para construtores indecisos em 2026, uma regra prática útil: foque no ENERGY STAR para casas especulativas já estruturadas e foque no Zero Energy Ready para quaisquer unidades que ainda estejam em fase de revisão de plantas.
A Armadilha do Salário Vigente em Projetos Multifamiliares
Para projetos multifamiliares, o salário vigente (prevailing wage) é a diferença entre um crédito simbólico e um significativo. A regra é inequívoca e implacável. Para reivindicar o valor aumentado de US 5.000, cada trabalhador e mecânico empregado pelo empreiteiro ou qualquer subempreiteiro na construção, alteração ou reparo do projeto multifamiliar deve ter recebido no mínimo as taxas salariais vigentes, conforme determinado pelo Secretário do Trabalho para a localidade e a classificação da mão de obra.
Isso significa:
- Você precisa de registros de folha de pagamento certificados para cada ofício.
- Você precisa de determinações salariais extraídas do banco de dados SAM.gov Wage Determinations OnLine (antigo WDOL.gov) antes do início da construção, correspondentes à classificação específica de mão de obra de Davis-Bacon.
- Se um trabalhador foi classificado incorretamente ou recebeu menos do que o devido, você pode sanar o erro dentro da janela regulatória pagando os salários atrasados mais um prêmio de juros e, em alguns casos, uma multa ao Tesouro — mas apenas se você identificar e corrigir isso antes do IRS.
- Os requisitos de aprendizagem (o segundo pilar da estrutura mais ampla de salário vigente e aprendizagem sob a Lei de Redução da Inflação) não se aplicam à Seção 45L. Apenas as taxas salariais importam.
Você preenche o Formulário 7220, Verificação e Correções de Salário Vigente e Aprendizagem (PWA), anexado à sua declaração para comprovar o crédito aumentado. Um Formulário 7220 separado é exigido para cada projeto para o qual você reivindica o valor majorado.
Onde os construtores mais perdem o crédito neste ponto:
- O empreiteiro principal assina um contrato de preço fixo com subempreiteiros e nunca vê a folha de pagamento real do subempreiteiro, portanto, não pode provar o que foi pago.
- A determinação salarial em arquivo é do condado errado ou do "tipo de construção" errado (residencial vs. predial vs. pesada).
- Os aprendizes são pagos na proporção de oficial (journeyman) listada na determinação salarial em vez da proporção do programa de aprendizagem — isso é uma classificação incorreta, não uma deficiência salarial, e aciona obrigações de correção.
Se você está no meio da construção de um projeto multifamiliar hoje e não possui folha de pagamento certificada, inicie uma reconstrução forense agora. Sem ela, o crédito cai de US 1.000 (ou de US 500) por unidade, o que em um projeto de 100 unidades em estilo jardim representa uma variação de US$ 400.000.
A Regra de Redução de Base e a Exceção do LIHTC
A Seção 45L é um crédito fiscal geral para empresas e está sujeita ao regime de redução de base da Seção 280C. Você deve reduzir a base de cada residência qualificada pelo valor do crédito 45L que reivindicar. Para um construtor de loteamentos, isso significa que o seu custo das mercadorias vendidas (CMV) para aquela unidade é menor pelo valor do crédito, portanto, o valor pós-imposto do crédito depende da sua alíquota marginal de imposto e do padrão de retenção de estoque.
Existe uma exceção crítica que os desenvolvedores de habitação popular nunca devem ignorar. Você não reduz a base de um edifício para fins do crédito fiscal para habitação de baixa renda (LIHTC) sob a Seção 42 pelo crédito 45L. Isso significa que um desenvolvedor que combina LIHTC com 45L consegue reivindicar tanto a base elegível total do LIHTC quanto o crédito 45L em cada unidade qualificada — um benefício de acumulação que o Congresso preservou explicitamente quando redigiu as emendas de 2022. Para projetos de LIHTC de 9% em particular, sobrepor o 45L no nível de US$ 5.000 por unidade de "Pronto para Energia Zero" (Zero Energy Ready) com conformidade de salário vigente é uma das poucas maneiras de adicionar centenas de milhares de dólares em patrimônio não diluível a um negócio sem afetar a base do LIHTC.
Para projetos multifamiliares de preço de mercado, a redução de base se aplica e reduz sua base depreciável no edifício. Faça as contas pós-imposto: a uma alíquota corporativa de 21%, um crédito de US 5.000 distribuídos por 27,5 anos, de modo que o valor econômico líquido do crédito é de aproximadamente US 5.000. Ainda assim, é extraordinário — apenas não é gratuito.
Como Reivindicar na Prática: A Mecânica do Formulário 8908
A mecânica é simples se seus registros subjacentes estiverem em ordem:
- Obtenha o certificado antes da aquisição. Seu avaliador HERS ou outro certificador elegível deve emitir o certificado ENERGY STAR ou Zero Energy Ready antes que a unidade seja vendida ou alugada pela primeira vez. Certificados emitidos após a aquisição são rotineiramente rejeitados em auditorias.
- Colete os certificados e guarde-os com o arquivo da unidade. Você não é obrigado a anexá-los à sua declaração, mas deve retê-los. Cada certificado identifica o certificador, a versão do programa e a habitação específica.
- Preencha o Formulário 8908 com a declaração do empreiteiro elegível. A Parte I coleta a contagem de unidades por nível de crédito (linhas 1a a 4b na revisão atual). A Parte II identifica cada certificador por nome, endereço e TIN (NIF). O total de certificações na linha B deve ser igual aos totais de unidades da Parte I.
- Anexe o Formulário 7220 se você estiver reivindicando os valores multifamiliares mais altos nas linhas 3b ou 4b. Sem ele, o crédito aumentado é negado, mesmo que os salários tenham sido efetivamente pagos.
- Transfira o crédito para o Formulário 3800, Crédito Geral de Negócios. A Seção 45L não é reembolsável, mas segue as regras gerais de crédito de negócios para compensação retroativa (1 ano) e futura (20 anos). Para construtores de entidades de repasse (pass-through), o crédito flui para os sócios ou acionistas de corporações S no formulário K-1.
- Reduza a base de custo da unidade em seus livros pelo valor do crédito, exceto para a base do LIHTC.
Os erros mais comuns no Formulário 8908 são:
- Incluir unidades que nunca foram adquiridas no ano fiscal. O crédito vincula-se ao ano de aquisição, não ao ano de construção. Uma casa construída para venda certificada em novembro de 2025, mas não vendida no final do ano, pertence à declaração de 2026, não à de 2025.
- Contar a mesma unidade multifamiliar tanto no nível de crédito inferior quanto no superior. Cada unidade entra em exatamente uma coluna.
- Listar o empreiteiro principal como o certificador. O certificador é a organização de classificação ou o avaliador HERS individual, não a empresa que os contratou.
Estratégia de Cronograma para os Últimos 13 Meses
Com o dia 30 de junho de 2026 se aproximando, construtores e incorporadores têm três escolhas práticas para qualquer unidade ainda em produção:
- Acelerar o fechamento ou a primeira locação para dentro da janela de elegibilidade. Uma unidade que teria o fechamento em julho de 2026 vale de US 5.000 a mais se o fechamento ocorrer em 29 de junho. Para imóveis multifamiliares, isso significa colocar inquilinos — pelo menos um contrato de locação assinado por unidade — antes de 1º de julho.
- Garantir a certificação antecipadamente. Os avaliadores HERS geralmente ficam com a agenda lotada no último trimestre de qualquer expiração de crédito fiscal. Reserve suas inspeções e testes finais agora, se ainda não o fez.
- Documentar o salário vigente retroativamente. Se você está construindo um imóvel multifamiliar e nunca configurou uma folha de pagamento no estilo Davis-Bacon, comece agora. A reconstrução é possível, mas cara, e a pressão do tempo aumenta a cada período de pagamento que passa sem uma folha de pagamento certificada.
Para unidades que genuinamente não puderem ser adquiridas até 30 de junho de 2026, o crédito simplesmente desaparecerá. Não há regra de transição nem extensão de boa-fé. Os redatores da OBBBA escreveram deliberadamente uma data fixa, em vez de uma eliminação gradual.
Mantenha seus Livros de Construção Prontos para Auditoria desde o Primeiro Dia
A Seção 45L é uma daquelas raras disposições fiscais em que a matemática é generosa, mas os requisitos de documentação são implacáveis. Construtores que perdem o crédito em uma auditoria quase sempre o perdem devido aos registros, não à substância: credenciais de certificadores ausentes, lacunas na folha de pagamento certificada, unidades adquiridas no ano fiscal errado ou reduções de base nunca registradas. A contabilidade em texto simples torna esse tipo de erro mais difícil. Beancount.io oferece registros financeiros transparentes e controlados por versão para cada unidade, cada projeto e cada crédito que você reivindica — para que, quando o IRS solicitar a trilha de auditoria, você a apresente em vez de reconstruí-la. Get started for free e traga para seus livros a mesma disciplina que seu avaliador HERS traz para o seu teste de estanqueidade.