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Imóveis

Contabilidade imobiliária, rastreamento de propriedades e gestão de investimentos

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Form 6252 Vendas Parceladas sob a Seção 453: Distribuindo Ganhos de Capital e Evitando a Cobrança de Juros 453A

Um passo a passo prático sobre como declarar vendas parceladas no Formulário 6252 sob a Seção 453 do IRC — calculando a porcentagem de lucro bruto, por que a recuperação de depreciação é tributada no primeiro ano, a cobrança de juros 453A sobre notas acima do limite agregado de US$ 5 milhões, a regra de revenda de dois anos para partes relacionadas e quando optar por não parcelar supera o diferimento do ganho.

Mike Thrift

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Desmistificando o Formulário 8825: Como Parcerias e S-Corps Relatam Imóveis de Aluguel Sem Atrair Atenção do IRS

O Formulário 8825 consolida a atividade imobiliária de aluguel de parcerias e S-corps, com a linha 21 fluindo para a caixa 2 do Anexo K-1, onde cada proprietário aplica as regras de perda de atividade passiva sob a Seção 469. A revisão de dezembro de 2025 separa o aluguel bruto de outras rendas de aluguel e adiciona as vinte categorias de despesas nomeadas do Anexo A para declarantes do Anexo M-3. Os proprietários enfrentam limites de base, de risco e passivos nessa ordem antes que uma perda chegue ao Formulário 1040.

Mike Thrift

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Formulário 8886: A Divulgação de Transações Reportáveis que Aciona Multas de 75% e Revisões Retroativas de Seis Anos do IRS

O Formulário 8886 acarreta uma multa de 75% para transações listadas não divulgadas, limitada a US$ 200.000 para entidades, sem defesa por causa razoável e um prazo de prescrição que permanece aberto até um ano após a declaração. Saiba quem deve declarar, o que é considerado reportável e como lidar com a divulgação em atraso.

Mike Thrift

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Seção 1245 vs. Seção 1250: Como a Recuperação de Depreciação Corrói seus Benefícios de Depreciação de Bônus

Ao vender propriedade comercial depreciada, a Seção 1245 recupera a depreciação anterior como renda ordinária (até 37%), enquanto a Seção 1250 limita a recuperação sobre imóveis em 25% — transformando uma dedução de 100% de depreciação de bônus em uma grande fatura de impostos na saída, a menos que você planeje com segregação de custos, trocas 1031 e um registro de ativos fixos limpo.

Mike Thrift

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Deduções de Servidão de Conservação da Seção 170(h): Por que Doadores de Alta Renda Enfrentam Multas de 40%, Auditorias Automáticas e uma Taxa de Deferimento Judicial de 6%

A Seção 170(h) permite que proprietários de terras deduzam o valor perdido ao estabelecerem uma restrição de conservação permanente em imóveis, mas o IRS rotulou as estruturas sindicalizadas de alta proporção como transações listadas e agora desaprova mais de 90% da dedução reivindicada em tribunal. Este guia explica o teste de qualificação em quatro partes, o limite de base de 2,5x sob a Seção 170(h)(7), a multa de responsabilidade objetiva de 40%, os requisitos do Formulário 8283, o prazo de prescrição de seis anos e a janela de acordo do IRS de 2026.

Mike Thrift

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Servidões de Conservação da Seção 170(h): Penalidades de 40%, o Limite de Parceria de 2,5x e a Taxa de Subsídio Judicial de 6%

A Seção 170(h) permite que proprietários de terras deduzam a diminuição no valor justo de mercado causada por uma servidão de conservação perpétua, mas as versões sindicadas agora enfrentam um teto de base de parceria de 2,5x sob o SECURE 2.0, uma penalidade por erro grosseiro de avaliação de 40% e uma taxa média de subsídio do Tribunal Fiscal de 6% em julgamento.

Mike Thrift

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Agrupamento de Atividade Passiva sob a Seção 469: Como Investidores Imobiliários Liberam Perdas Suspensas

Como investidores imobiliários e proprietários de múltiplas entidades utilizam a eleição de agrupamento da Seção 469 sob a Reg 1.469-4 para agregar horas entre propriedades e liberar perdas suspensas — abrangendo o teste de unidade econômica apropriada, a agregação de profissional imobiliário da Reg 1.469-9(g), as regras de divulgação da Rev. Proc. 2010-13 e por que a eleição é mais fácil de registrar do que desfazer.

Mike Thrift

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Eleição da Seção 754 e Ajustes de Base 743(b): Como as Sociedades Elevam a Base Interna Quando um Sócio Entra ou Falece

Uma eleição da Seção 754 aciona um step-up da base interna 743(b) quando um sócio falece, vende sua participação ou é admitido — evitando que herdeiros e novos sócios paguem imposto duas vezes sobre a mesma valorização. Este guia aborda a mecânica de 743(b) e 734(b), a alocação da Seção 755 entre classes de ativos, a regra de perda incorporada substancial, a revogação do Formulário 15254 e quando o custo administrativo supera o benefício.

Mike Thrift

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Retenção de Imposto FIRPTA: O Guia do Comprador de 2026 para a Seção 1445 e o Formulário 8288

O FIRPTA exige que os compradores de imóveis nos EUA retenham 15% do preço bruto de venda de vendedores estrangeiros e o remetam por meio do Formulário 8288 no prazo de 20 dias após o fechamento. Este guia explica a Seção 1445, a isenção de residência pessoal de US$ 300.000, a alíquota reduzida de 10%, os certificados de retenção no Formulário 8288-B e como os compradores evitam a responsabilidade pessoal com uma Declaração de Status Não Estrangeiro (Affidavit of Non-Foreign Status).

Mike Thrift

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Crédito Fiscal para Habitação de Baixa Renda (LIHTC) Seção 42: Como Desenvolvedores usam Créditos de 9% e 4% para Financiar Projetos de Habitação Acessível

Um guia de campo LIHTC de 2026 para desenvolvedores — como os créditos de 9% e 4% diferem, como a base qualificada e os subsídios de valor presente de 70%/30% são calculados, os três ciclos de conformidade sobrepostos, os formulários do IRS (8609, 8609-A, 8586, 8611), a mecânica de sindicação e as mudanças da Lei One Big Beautiful Bill que reduziram o teste de financiamento de títulos de 50% para 25%.

Mike Thrift

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Crédito Fiscal para Novos Mercados (NMTC): Como CDEs, Investidores e Empresas Locais Acumulam um Crédito Federal de 39% ao Longo de Sete Anos

Um guia prático sobre o Crédito Fiscal para Novos Mercados — como o crédito federal de 39% flui de uma CDE para investidores e projetos ao longo de sete anos, quem desempenha cada papel, o que a conformidade contínua exige e onde os acordos mais frequentemente falham.

Mike Thrift

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