Modelando Transações Imobiliárias no Beancount
Transações imobiliárias podem constituir a maior atividade financeira na vida de uma família. Este artigo explica como modelar imóveis no Beancount. Eu trato imóveis como um ativo e a valorização da casa como ganho não realizado. Além disso, a hipoteca é modelada como um passivo, e os juros são considerados uma despesa.
Vamos supor que o Sr. A comprou uma casa de luxo localizada na 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345 em 1º de janeiro de 2020, por um preço de 1 milhão. A taxa de juros é de 3,0%, o pagamento inicial é de 20%, e o valor do empréstimo é de 800.000.
| Item | Valor |
|---|---|
| Valor da Hipoteca | 800.000 |
| Taxa de Juros | 3% |
| Período da Hipoteca | 30 anos |
| Custo Total da Hipoteca | 1.478.219,62 |
| Pagamentos Mensais | 4.106,17 |
| Seguro Residencial | 1.300 por ano (39.000 total) |
| Imposto Predial | 7.500 por ano (225.000 total) |
| Quitação do Empréstimo | 2049 Dez |
| Total de Juros Pagos | 414.219,62 |
Criar Contas
Primeiramente, tratamos a casa como um Ativo. Como a casa está sendo listada como um Ativo, ela precisa receber uma unidade. Neste caso, a quantidade da unidade é apenas uma, é improvável que haja múltiplas, e mesmo que seja a enésima casa, gostaríamos de registrá-la em um Ativo separado. Ou seja, uma casa corresponde a um Ativo, e este Ativo tem uma unidade especial, seu valor só pode ser 1.
2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan USD
Na primeira linha, definimos uma unidade de commodity representando a casa. Na quarta linha, definimos uma conta de Ativo, que detém a unidade de commodity previamente definida como a casa. Na quinta linha, definimos uma conta para o banco credor. Como é um passivo, ela se enquadra na categoria de Passivos.
Compra
Com as contas configuradas como acima, o ato de comprar uma casa é equivalente a
empréstimo de dinheiro (dívida) + gasto de dinheiro (pagamento inicial) = 1 casa em ativo
A referência mais importante ao comprar uma propriedade é provavelmente a Declaração de Acordo do Comprador (Buyer’s Settlement Statement), que descreve claramente o fluxo de dinheiro.
2020-01-01 * "Buying the house"
Assets:Property:US:CA:123ABC 1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
Assets:Bank:US:SomeBankA -100,000 USD
Assets:Bank:US:SomeBankB -101,000 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan -800,000.00 USD
Expenses:Home:Insurance 1,000 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost
Aqui, estamos detalhando a transação de compra da casa, onde o dinheiro sai de alguns bancos (usado para pagamento inicial e outras despesas), um empréstimo é feito (adicionando a passivos), e uma casa é adquirida (adicionada a ativos).
Pagar hipotecas
Com base no registro de compra acima, atualmente devemos 800.000 USD. Devido aos juros, e considerando que todos os empréstimos nos EUA são amortizados igualmente em termos de principal e juros, o pagamento mensal inclui uma parte para juros e uma parte para o principal. Nas fases iniciais, os juros constituem a maior parte.
Para registrar o pagamento do empréstimo, tudo o que você precisa fazer é verificar o extrato do seu banco credor. Você só precisa saber quanto do principal está pagando a cada mês, e o restante são juros. Os juros são contabilizados como uma Despesa.
2020-02-01 * "Mortgage payment"
Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint -3,372.83 USD
Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan 1,376.26 USD
Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest
Esta entrada detalha o pagamento mensal da hipoteca, que é subtraído da sua conta poupança conjunta. O pagamento do principal reduz o passivo, enquanto a parte dos juros é tratada como uma despesa.
Valorização
Se você deseja registrar a valorização da propriedade, algumas pessoas criam uma conta separada, registrando apenas a valorização da propriedade atual. Considerando que o valor da casa pode aumentar ou diminuir, essa valorização pode ser negativa. A vantagem disso é que no resumo dos seus ativos totais, essas duas contas serão incluídas, uma para o valor da casa no momento da transação, e outra para a valorização atual da casa, refletindo assim o preço em tempo real da casa.
Eu não adotei este método, principalmente pelos seguintes motivos:
- O valor atual da casa só pode ser uma estimativa, apenas para referência, sem valor prático. Geralmente, só consigo a avaliação da propriedade em sites como Redfin ou Zillow, e pessoalmente não acho que tenha alto valor de referência. Também não considerei incorporar essas valorizações nos ativos totais em tempo real.
- Pessoalmente, acho que antes da hipoteca ser quitada, se o fluxo de caixa da casa for negativo, até certo ponto, a propriedade ainda é um passivo. Portanto, incorporá-la aos ativos prematuramente lhe dará uma ilusão de ativos enriquecidos e valorização, e eu pessoalmente quero evitar essa ilusão.
O método que uso para registrar a valorização da propriedade, que também será discutido mais tarde sobre como modelar RSUs. Este método é usar uma unidade de moeda virtual. Assumindo que sua moeda base seja USD, podemos usar USD.UNVEST (parece que não há necessidade de criar uma nova Commodity para isso) para indicar que este ativo é calculado em uma moeda especial. O crescimento ou redução deste ativo não será registrado em USD. Desta forma, posso atingir meu objetivo original, ou seja, registrar a valorização da casa, e essa valorização não será incluída no balanço final (Balance Sheet).
2020-01-01 price HOUSE.ABC 1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC 1,400,000 USD.UNVEST
Você só precisa precificar sua propriedade para USD.UNVEST regularmente.
Assim, na página de Commodities do Fava, você pode acompanhar a tendência do preço de referência da casa. Mas na página do Balanço Patrimonial, o preço da casa ainda é o preço da casa no momento da transação. Ou seja, seus ativos totais ainda são o dinheiro do seu pagamento inicial daquela época, mais o principal que você continua pagando. A mudança final deste ativo só deve ocorrer quando você compra uma casa.
Venda
Como nenhuma propriedade foi vendida ainda e as várias taxas diversas no meio não estão claras, este é um cenário hipotético.
Suponha que, em 1º de janeiro de 2025, a propriedade tenha valorizado para $1.400.000, e alguns dados de referência são os seguintes:
| Item | Valor |
|---|---|
| Saldo | 709.656,20 |
| Taxa do Agente (6%) | 72.000 |
| Outras Taxas de Fechamento | 10.000 |
A Pessoa A decide vender a propriedade, e o preço final de venda da casa
