Como se livrar do PMI: cancele com 80% de LTV, encerramento automático com 78% e por que os empréstimos FHA seguem regras diferentes

Todos os meses, você pode estar pagando algumas centenas de dólares por uma apólice de seguro que protege outra pessoa. O seguro hipotecário privado (PMI) cobre o seu credor — não você — contra o risco de inadimplência e, em um empréstimo convencional com menos de 20 por cento de entrada, normalmente custa de 0,46 a 1,50 por cento do valor do empréstimo por ano, segundo o Housing Finance Policy Center do Urban Institute. Em um empréstimo de $400.000, isso representa cerca de $150 a $500 por mês — por uma cobertura da qual você nunca se beneficiará pessoalmente. A boa notícia: a lei federal oferece não uma, mas duas saídas, e muitos proprietários passam anos sem perceber a primeira delas.

Este guia explica exatamente quando você pode cancelar o PMI, quando o seu servicer deve eliminá-lo automaticamente, as condições que podem bloquear você e por que os mutuários do FHA enfrentam um conjunto de regras completamente diferente.

PMI em 60 segundos: pelo que você está pagando​

Quando você dá menos de 20 por cento de entrada em uma hipoteca convencional, seu credor geralmente exige o PMI. Ele é contratado pelo credor, fornecido por uma seguradora privada e cobrado de você — na maioria das vezes como um item dentro da sua parcela mensal da hipoteca. Seu custo depende principalmente da sua pontuação de crédito e da sua relação empréstimo-valor (LTV): quanto menor a pontuação e menor a entrada, maior o prêmio.

Duas coisas que o PMI não é:

• Não é seguro residencial. Esse protege o seu imóvel contra incêndio, tempestades e reclamações de responsabilidade civil. O PMI protege apenas a posição do credor no seu empréstimo.
• Não é permanente — em um empréstimo convencional. Ao contrário de alguns programas garantidos pelo governo, o PMI convencional tem uma data de término exigida por lei. Conhecer as regras é a diferença entre pagá-lo por três anos e pagá-lo por dez.

Seus dois direitos federais sob o Homeowners Protection Act​

Antes de 1998, os credores não tinham nenhuma obrigação de avisar quando o seu PMI poderia ser removido, e muitos mutuários continuavam pagando muito depois de ultrapassar 20 por cento de patrimônio. O Congresso respondeu com o Homeowners Protection Act de 1998 (HPA), que cobre a maioria das hipotecas convencionais e conforming em residência principal fechadas em ou após 29 de julho de 1999. Ele lhe dá dois direitos distintos.

Uma definição importa para ambos: "valor original" significa o menor entre o preço de compra do contrato e o valor de avaliação no fechamento — não o que a sua casa vale hoje. Todas as porcentagens abaixo se baseiam nesse número congelado, a menos que você peça especificamente ao seu servicer para considerar o valor de mercado atual, o que é um processo diferente com regras mais rígidas (mais sobre isso abaixo).

Direito 1: cancelamento solicitado pelo mutuário com 80 por cento​

Você tem o direito de pedir ao seu servicer, por escrito, o cancelamento do PMI na data em que o seu saldo de principal está programado para atingir 80 por cento do valor original — o ponto em que você detém 20 por cento de patrimônio. O formulário de divulgação do PMI do fechamento deve indicar essa data, e o seu servicer deve lembrá-lo dos seus direitos de cancelamento todos os anos.

Para obter o cancelamento, você geralmente precisa comprovar todos os itens a seguir:

• Você está em dia com a sua hipoteca. Nenhum pagamento com 30 ou mais dias de atraso nos 12 meses anteriores, e nenhum com 60 ou mais dias de atraso nos 24 meses anteriores.
• Nenhum gravame subordinado. Um empréstimo com garantia de imóvel ou HELOC sobre o imóvel pode bloquear o cancelamento até ser quitado ou até que a relação empréstimo-valor combinada atenda ao limite do servicer.
• O valor do imóvel não caiu. O servicer pode exigir evidência — geralmente uma opinião de preço de corretor ou avaliação por sua conta — de que a casa ainda vale pelo menos o seu valor original.
• Um pedido por escrito. O cancelamento nunca é automático com 80 por cento. Se você nunca pedir, continua pagando até o próximo limite.

Direito 2: encerramento automático com 78 por cento​

Se você não fizer nada, o seu servicer deve encerrar automaticamente o PMI na data em que o seu saldo está programado para atingir 78 por cento do valor original de acordo com o seu cronograma de amortização original — desde que você esteja em dia nessa data. Sem pedido, sem avaliação, sem nenhuma ação sua.

Dois qualificadores importantes:

• "Programado" faz um trabalho real. A data dos 78 por cento é calculada a partir do seu cronograma de pagamento original, não do seu saldo real. Pagamentos extras de principal levam você a 78 por cento do saldo mais cedo na vida real, mas o encerramento automático ainda acontece na data programada — por isso, solicitar o cancelamento antecipado com 80 por cento, em vez de esperar, geralmente economiza mais.
• Empréstimos de alto risco são isentos do encerramento automático com 78 por cento. Para empréstimos que o HPA classifica como de alto risco, o servicer não é obrigado a encerrar com 78 por cento — mas o último recurso abaixo ainda se aplica, e você ainda pode solicitar o cancelamento com 80 por cento.

O último recurso: encerramento no ponto médio do empréstimo​

Se o PMI ainda estiver em vigor de alguma forma no ponto médio do seu período de amortização — o ano 15 de um empréstimo de 30 anos, por exemplo — o servicer deve encerrá-lo nesse momento, desde que você esteja em dia. Isso cobre casos extremos: empréstimos de alto risco, mutuários que ficaram inadimplentes e regularizaram, e empréstimos anteriores às outras proteções da lei.

O que o HPA não cobre​

• Empréstimos FHA e VA. Estes têm seus próprios regimes de seguro hipotecário (veja a seção sobre o FHA abaixo). Os empréstimos VA não têm nenhum seguro hipotecário mensal — apenas uma taxa de financiamento inicial.
• Seguro hipotecário pago pelo credor (LPMI). Se o seu credor pagou o prêmio em troca de uma taxa um pouco mais alta, não há nada a cancelar: o seu "PMI" está embutido na própria taxa. Refinanciar é a única saída.
• Empréstimos fechados antes de 29 de julho de 1999. Os direitos de cancelamento e encerramento da lei não se aplicam, embora o contrato do seu empréstimo ou a lei estadual possam conceder direitos semelhantes — o seu servicer é obrigado a informá-lo sobre eles. Caso contrário, você remove o PMI à moda antiga: peça e comprove 20 por cento de patrimônio.

Como solicitar o cancelamento: um guia passo a passo​

Conhecer a regra dos 80 por cento é o passo zero. Veja como realmente executá-la.

1. Encontre a sua data-gatilho e os seus números. Pegue a divulgação original do PMI no seu pacote de fechamento (ela indica a data programada dos 80 por cento) ou ligue para o seu servicer e peça — os servicers devem manter um número de telefone especificamente para dúvidas sobre PMI. Divida o seu saldo de principal atual pelo valor original da sua casa. Em 0,80 ou menos, você pode pedir.

2. Verifique primeiro o seu histórico de pagamentos. Pegue 12 meses de extratos. Um único pagamento com 30 dias de atraso no último ano é o motivo mais comum pelo qual os servicers negam o cancelamento, e também é o mais fácil de resolver com paciência: espere até que o pagamento atrasado saia da janela, depois solicite novamente.

3. Pergunte sobre as regras adicionais do investidor antes de pagar por uma avaliação. O seu servicer responde ao investidor que detém o seu empréstimo (muitas vezes Fannie Mae ou Freddie Mac), e os investidores adicionam regras de tempo de posse quando o cancelamento se baseia no valor de avaliação atual da sua casa em vez da amortização programada. Uma regra adicional típica exige 75 por cento de LTV se você possui a casa há dois a cinco anos, relaxando para 80 por cento após cinco anos, além de dois anos de posse antes mesmo de um pedido baseado em valor ser considerado. Se você está solicitando com base no saldo programado a 80 por cento do valor original, aplica-se o teste padrão do HPA — mas confirme em qual trilha você está, porque uma avaliação de $300 a $600 solicitada para a trilha errada é dinheiro desperdiçado.

4. Faça o pedido por escrito. Ligue para saber o processo exato do servicer, depois siga-o à risca — a maioria exige um pedido por escrito mais evidência de valor (uma avaliação ou opinião de preço de corretor que eles solicitam, geralmente por sua conta) e uma declaração de que você não tem gravames subordinados. Guarde cópias de tudo com datas.

5. Verifique a remoção no seu próximo extrato. O PMI deve desaparecer do detalhamento do pagamento no mês seguinte à aprovação. Os servicers já foram penalizados por procrastinar em cancelamentos válidos, então se passarem meses sem mudança, escale por escrito — e saiba que o Consumer Financial Protection Bureau aceita reclamações sobre falhas no cancelamento do PMI.

Quatro formas mais rápidas de sair​

Esperar pelo cronograma de amortização é o caminho mais lento. Estas antecipam a data:

Faça pagamentos extras de principal. Cada dólar adicional de principal aproxima o seu saldo real dos 80 por cento mais rápido — ponto em que você solicita o cancelamento em vez de esperar pelo encerramento automático com 78 por cento. Rode a sua tabela de amortização para ver como um acréscimo mensal modesto muda a data; a economia do PMI se soma à economia de juros.

Solicite um cancelamento baseado em valor após valorização ou reformas. Se o seu mercado subiu ou uma reforma agregou valor real, uma nova avaliação mostrando 80 por cento de LTV em relação ao valor atual pode encerrar o PMI anos mais cedo. Fique atento às regras adicionais de tempo de posse acima, e seja realista com a matemática da avaliação: em uma compra de $400.000 com 10 por cento de entrada, você precisa que a casa seja avaliada em $450.000 para atingir 80 por cento sobre um saldo de $360.000.

Refinancie para um novo empréstimo com 80 por cento de LTV ou menos. Um refinanciamento substitui totalmente o seu empréstimo, então o PMI simplesmente não existe no novo se você tiver 20 por cento de patrimônio. Esta é a jogada certa quando as taxas caíram desde que você comprou ou quando a valorização sozinha o levou até a linha — mas compare os custos totais, não apenas a parcela mensal: 2 a 5 por cento em custos de fechamento podem levar anos para se pagar apenas com a economia do PMI.

Remova um segundo gravame que esteja bloqueando. Se um HELOC ou empréstimo com garantia de imóvel é a única coisa entre você e o cancelamento, quitá-lo ou encerrá-lo pode ser a "remoção de PMI" mais barata disponível.

Uma coisa que não remove o PMI por si só: um recast do empréstimo (re-amortização). O recast reduz a sua parcela após um pagamento único, mas a maioria dos servicers mantém o PMI — você ainda precisa solicitar o cancelamento pelas regras padrão.

Por que os empréstimos FHA seguem regras diferentes​

Se você tem um empréstimo FHA, quase nada do que foi dito acima se aplica. O seguro hipotecário do FHA é chamado de MIP (prêmio de seguro hipotecário), é regido por regras do HUD e não pelo HPA, e as portas de saída são mais estreitas:

• Empréstimos endossados em ou após 3 de junho de 2013, com menos de 10 por cento de entrada: o MIP dura toda a vida do empréstimo. Não há direito de solicitação com 80 por cento nem queda automática com 78 por cento. As únicas saídas são quitar o empréstimo ou refinanciar para um empréstimo não FHA.
• Empréstimos da mesma época com 10 por cento ou mais de entrada: o MIP é cancelado após 11 anos. Não em um limite de saldo — em um relógio.
• Empréstimos endossados antes de 3 de junho de 2013: o MIP é cancelado com 78 por cento de LTV, semelhante em espírito ao encerramento automático convencional.

O seguro do FHA também tem duas partes: um prêmio inicial de 1,75 por cento do empréstimo (geralmente incorporado ao saldo) mais um prêmio anual — de 0,15 a 0,75 por cento dependendo do tamanho e do prazo do empréstimo, com a maioria dos mutuários pagando 0,55 por cento — cobrado mensalmente. Esse custo acumulado é o motivo pelo qual refinanciar do FHA para um empréstimo convencional é uma das jogadas de maior retorno que um mutuário do FHA com 20 por cento de patrimônio pode fazer: você elimina totalmente o MIP mensal e, se o seu crédito melhorou desde a compra, pode conseguir uma taxa melhor também. Apenas confirme que a taxa e os custos de fechamento do novo empréstimo justificam a troca, e lembre-se de que o refinanciamento reinicia o seu relógio de amortização, a menos que você escolha um prazo mais curto.

Erros que mantêm o PMI vivo por mais tempo do que deveria​

• Presumir que ele cai automaticamente com 80 por cento. Não cai. Oitenta por cento é um direito que você deve exercer por escrito; apenas os 78 por cento são automáticos.
• Ignorar a divulgação anual do PMI. O seu servicer deve lembrá-lo anualmente dos seus direitos de cancelamento. Trate esse aviso como um lembrete para refazer a sua matemática de LTV.
• Deixar um pequeno atraso persistir na janela. Um atraso de 30 dias em 12 meses pode afundar um pedido. Configure o débito automático para pelo menos o mínimo se o seu histórico for limpo.
• Solicitar uma avaliação antes de perguntar para qual trilha você se qualifica. O cancelamento por saldo programado e o cancelamento por valor atual têm regras de evidência diferentes e limites de LTV diferentes sob as regras adicionais do investidor.
• Esquecer os gravames subordinados. Abrir um HELOC após a compra pode bloquear o cancelamento até que a LTV combinada satisfaça o seu servicer.
• Deixar parado um empréstimo FHA pós-2013 com 20 por cento de patrimônio. Cada mês que você espera é um mês de MIP que nenhuma lei jamais reembolsará. Simule agora um refinanciamento convencional.

Acompanhe o PMI como o item que ele é​

O PMI se esconde dentro da sua parcela da hipoteca, e é exatamente por isso que ele passa do tempo devido — fora da vista, fora da mente, ainda cobrando. Separe-o como uma linha própria nos seus registros, como você faria com qualquer assinatura: valor por mês, o saldo ou a data em que termina, e o total acumulado que você terá pago até então. Esse único hábito faz três coisas ao mesmo tempo: quantifica quanto vale o cancelamento antecipado, dá a você um gatilho programado para reverificar o seu LTV a cada poucos meses e permite verificar — extrato por extrato — que o servicer realmente removeu a cobrança quando obrigado. Se você acompanha gastos em contabilidade em texto simples, um lançamento mensal em uma conta de despesa como Expenses:Housing:MortgageInsurance torna o total acumulado trivialmente visível, e o seu painel mostra o mês em que a linha finalmente vai a zero.

Mantenha os seus custos de moradia organizados desde o primeiro dia​

Enquanto você trabalha para eliminar o PMI — acompanhando o seu saldo em relação ao gatilho dos 80 por cento, documentando o valor da sua casa e verificando cada extrato — manter registros financeiros claros transforma uma meta vaga em um plano programado. O Beancount.io oferece contabilidade em texto simples que lhe dá total transparência e controle sobre os seus dados financeiros — sem caixas-pretas, sem aprisionamento a fornecedor. Comece gratuitamente e veja por que desenvolvedores e profissionais de finanças estão migrando para a contabilidade em texto simples.