U bezit een berghut. U brengt er elke zomer drie weken door, leent hem een week uit aan uw zus en verhuurt hem de rest van het seizoen via een kortetermijnplatform. Bij de belastingaangifte beslist één vraag hoe elke dollar huur en elke dollar kosten wordt behandeld: hebt u het pand als woning gebruikt? Het antwoord hangt niet af van hoe u zich voelt bij de hut. Het hangt af van een dagentelling — persoonlijke-gebruiksdagen tegenover verhuurdagen — en aan de verkeerde kant ervan uitkomen kan duizenden dollars aan aftrekposten wegvagen waarvan u aannam dat u ze had. Deze gids loopt door de drie belastingschijven waarin een vakantiehuis kan vallen, hoe u uw dagen correct telt, hoe u kosten splitst tussen persoonlijk en verhuurgebruik, en de verlieslimieten die op elke schijf van toepassing zijn.
De drie schijven: waar uw vakantiehuis terechtkomt
IRS-publicatie 527, de gezaghebbende gids voor residentieel verhuurvastgoed, deelt elke wooneenheid die u zowel gebruikt als verhuurt in één van drie behandelingen in. Een wooneenheid is elk pand met basisvoorzieningen om te leven — slaapgelegenheid, kookgelegenheid en een toilet — dus huizen, appartementen, mobiele woningen, boten en zelfs delen van een huis die u verhuurt tellen allemaal mee.
Schijf 1: minder dan 15 dagen verhuurd. Als u het pand gedurende het jaar minder dan 15 dagen verhuurt, rapporteert u geen enkele huur als inkomen — geen enkele dollar — ongeacht hoeveel u hebt geïnd. De keerzijde is dat u ook geen verhuurkosten kunt aftrekken. Dit is de regel achter de zogenaamde Augusta-regel, genoemd naar huiseigenaren nabij het Masters-golftoernooi die hun huizen elk voorjaar één lucratieve week verhuren. Merk op dat uw hypotheekrente en onroerendgoedbelasting nog steeds aftrekbaar zijn als persoonlijke aftrekposten op Schedule A, precies alsof u nooit had verhuurd; ze kunnen alleen niet als verhuurkosten worden geclaimd.
Schijf 2: gebruikt als woning. Als u 15 dagen of meer verhuurt en uw persoonlijk gebruik overschrijdt het grotere van 14 dagen of 10 procent van de dagen verhuurd tegen een marktconforme huurprijs, dan is het pand een woning met verhuuractiviteit — een pand met gemengd gebruik. U rapporteert alle huurinkomsten, maar uw verhuuraftrek is beperkt tot uw bruto huurinkomsten. U kunt de verhuurwinst tot nul terugbrengen, maar u kunt nooit een verlies tonen, hoe groot uw werkelijke kosten ook zijn. Ongebruikte aftrekposten worden overgedragen naar toekomstige jaren in plaats van te verdwijnen.
Schijf 3: niet gebruikt als woning. Als u 15 dagen of meer verhuurt en uw persoonlijk gebruik blijft op of onder het grotere van 14 dagen of 10 procent van de marktconforme verhuurdagen, dan wordt het pand behandeld als een rechtstreeks verhuurpand. U rapporteert de inkomsten en trekt alle verhuurkosten af, inclusief afschrijving, en als de kosten de inkomsten overschrijden hebt u een verhuurverlies dat andere inkomsten kan compenseren — onder voorbehoud van de verlieslimieten voor passieve activiteiten die hieronder worden besproken.
De grens die het meest van belang is, is die tussen schijf 2 en 3, dus de dagentelling verdient uw volledige aandacht.
Dagen tellen: de 14-dagen- en 10%-tests
De test, precies geformuleerd: u hebt de wooneenheid als woning gebruikt als uw persoonlijke-gebruiksdagen het grotere van 14 dagen of 10 procent van het totale aantal dagen dat deze aan anderen werd verhuurd tegen een marktconforme huurprijs overschrijden.
De formulering "het grotere van" brengt mensen in de war, dus werk door wat het betekent. Als u de hut 100 dagen verhuurt tegen marktconforme huur, is 10 procent 10 dagen, en het grotere van 14 en 10 is 14 — dus 15 of meer persoonlijke dagen maakt het uw woning. Maar als u 200 dagen verhuurt, is 10 procent 20, en het grotere van 14 en 20 is 20 — dus u kunt het tot 20 dagen persoonlijk gebruiken en toch de pure verhuurbehandeling behouden. Zwaar verhuurgebruik levert u meer persoonlijke dagen op.
Wat telt als een persoonlijke-gebruiksdag
Een dag telt als persoonlijk gebruik als, voor welk deel van de dag dan ook, enig deel van de eenheid voor persoonlijke doeleinden wordt gebruikt door u of door bepaalde andere personen. De details zijn belangrijk:
- Uw eigen gebruik — zelfs tegen volledige huur. Als u zelf in het pand verblijft, is het een persoonlijke dag, punt. De IRS geeft een voorbeeld van eigenaren die hun huisje een weekend gebruikten en zichzelf de marktconforme huurprijs betaalden; die dagen telden nog steeds als persoonlijk.
- Gebruik door familieleden. Gebruik door uw echtgenoot, broers en halfbroers, voorouders (ouders, grootouders) en directe nakomelingen (kinderen, kleinkinderen) telt als uw persoonlijk gebruik — zelfs als zij u een marktconforme huur betalen. Uw dochter de hele zomer daar laten wonen tegen volledige huur voegt persoonlijke dagen toe aan uw telling.
- Gebruik door iedereen die minder dan marktconforme huur betaalt. Een vriend die voor een symbolisch bedrag verblijft, een winnaar van een liefdadigheidsveiling die een week in uw hut "won", of een familielid dat onder de marktprijs betaalt, genereren allemaal persoonlijke-gebruiksdagen. Een week verblijf doneren aan een liefdadigheidsinzameling is genereus, maar het is een persoonlijke-gebruiksweek, geen verhuurweek.
- Dagen onder een wederregeling. Als u huizen ruilt met een andere eigenaar zodat ieder de woning van de ander gebruikt, tellen die dagen als persoonlijk.
Er is één belangrijke uitzondering voor familieleden: als een familielid het pand als hoofdverblijf huurt en een marktconforme huur betaalt, zijn die dagen verhuurdagen, geen persoonlijke dagen. Die uitzondering is zelden van toepassing op vakantiehuizen, maar is wel belangrijk als een ouder of volwassen kind het hele jaar in uw tweede pand woont.
Dagen die niet als persoonlijk gebruik tellen
Reparatie- en onderhoudsdagen zijn uitgesloten. Elke dag die u besteedt aan het substantieel fulltime repareren en onderhouden van het pand — niet verbeteren — is geen persoonlijke-gebruiksdag, zelfs als familieleden het pand op dezelfde dag voor recreatie gebruiken. Het terras schilderen, de boiler repareren en de HVAC onderhouden tellen mee; een nieuwe slaapkamer toevoegen niet, want dat is een verbetering. Houd een gelijktijdig logboek bij van wat u elke dag deed — "3 juni: terrasplanken vervangen, 7 uur" — want de IRS interpreteert "substantieel fulltime" als het grootste deel van de werkdag, en een logboek is het enige bewijs dat u twee jaar later bij een audit zult hebben.
Leegstaande dagen tellen in geen van beide richtingen. Dagen dat het pand leegstaat zijn noch persoonlijke noch verhuurdagen. Ze vallen simpelweg uit de breuk — wat precies de reden is waarom de Bolton-allocatiemethode die hieronder wordt besproken zo waardevol kan zijn.
Kosten splitsen: de IRS-methode versus de Bolton-methode
Zodra u uw schijf kent, moet u elke kost verdelen tussen persoonlijk en verhuurgebruik. Alleen het verhuurdeel komt op Schedule E. Er zijn twee geaccepteerde manieren om het verhuurpercentage te berekenen, en ze kunnen heel verschillende uitkomsten opleveren.
De IRS-methode, de enige die in publicatie 527 wordt getoond, deelt verhuurdagen door het totale aantal dagen dat het pand voor welk doel dan ook is gebruikt — verhuurdagen plus persoonlijke dagen. Als u de hut 120 dagen verhuurde en 30 dagen persoonlijk gebruikte, is het verhuurpercentage 120 gedeeld door 150, of 80 procent. Elke kost — hypotheekrente, onroerendgoedbelasting, verzekering, nutsvoorzieningen, reparaties, afschrijving — krijgt datzelfde verhuuraandeel van 80 procent.
De Bolton-methode (ook wel de rechtbankmethode genoemd) behandelt hypotheekrente en onroerendgoedbelasting anders dan al het overige. Omdat rente en belastingen het hele jaar gelijkmatig oplopen of iemand er nu is of niet, stond de Tax Court — bevestigd door het Negende Circuit, met een tweede rechtbank die in een latere zaak tot hetzelfde resultaat kwam — toe om ze toe te wijzen op basis van verhuurdagen over het volledige jaar van 365 dagen, terwijl operationele kosten en afschrijving de IRS-methodebreuk behouden. Op dezelfde cijfers krijgen rente en belastingen een verhuuraandeel van 120 gedeeld door 365, of ongeveer 33 procent, terwijl reparaties en afschrijving nog steeds 80 procent krijgen.
Dat klinkt slechter voor de verhuur — en op Schedule E is het dat ook — maar het persoonlijke deel van hypotheekrente en onroerendgoedbelasting gaat niet verloren. Het vloeit naar Schedule A als een aftrekpost. De Bolton-methode verplaatst rente- en belastingaftrek effectief van de beperkte Schedule E-aangifte naar uw persoonlijke aangifte, waar ze geen verhuurinkomenslimiet kennen. Vóór de belastingwijzigingen van 2017 was dit een duidelijke winst voor iedereen die aftrekposten opvoerde en een duidelijk verlies voor iedereen die de standaardaftrek nam. Tegenwoordig hangt het antwoord van uw situatie af: de hogere standaardaftrek betekent dat minder eigenaren aftrekposten opvoeren, en het plafond op aftrek van staats- en lokale belastingen beperkt hoeveel verschoven onroerendgoedbelasting u daadwerkelijk kunt gebruiken. Bereken beide methoden elk jaar opnieuw in plaats van aan te nemen dat de winnaar van vorig jaar nog steeds wint.
Eén waarschuwing: de IRS heeft de Bolton-methode nooit toegegeven en publiceert nog steeds alleen de eigen methode. Belastingsoftware kiest standaard doorgaans de IRS-methode, dus als u Bolton-behandeling wilt, moet u de allocatie mogelijk handmatig overschrijven en een werkblad met de berekening bewaren.
De verlieslimieten: waarom uw schijf alles bepaalt
Pand met gemengd gebruik: aftrek beperkt tot huurinkomsten. Als uw woning in schijf 2 valt en uw verhuurkosten uw huurinkomsten overschrijden, verdeelt werkblad 5-1 in publicatie 527 de beperkte aftrekpool in een vaste volgorde. Eerst komen de kosten die toch al aftrekbaar zouden zijn — hypotheekrente, onroerendgoedbelasting en verliezen door overmacht. Daarna komen operationele kosten zoals verzekering, nutsvoorzieningen, reparaties en onderhoud. Afschrijving komt als laatste. Wat niet binnen de bruto huurinkomsten past, wordt overgedragen naar het volgende jaar, waar het een nieuwe kans krijgt tegen dat jaar se huurinkomsten. De overdracht verloopt nooit, maar kan alleen ooit huurinkomsten van hetzelfde pand compenseren — het zal nooit uw salaris of bedrijfsinkomsten verlagen.
De volgorde heeft een praktisch gevolg: omdat afschrijving achteraan staat, komen veel eigenaren met gemengd gebruik er in een bepaald jaar nooit aan toe een dollar afschrijving af te trekken. Als uw huurinkomsten nauwelijks rente, belastingen en nutsvoorzieningen dekken, sluit uw afschrijving — vaak de grootste papieren kost — zich simpelweg aan bij de overdrachtswachtrij.
Puur verhuurpand: verliezen toegestaan, dan beperkt door de passieve-activiteitenregels. In schijf 3 is er geen bruto-inkomensplafond; kosten en afschrijving kunnen een echt verhuurverlies creëren. Maar verhuuractiviteit is over het algemeen passief, dus het verlies kan alleen andere passieve inkomsten compenseren, tenzij u in aanmerking komt voor de uitzondering voor actieve deelname: als u actief deelneemt — huurders goedkeuren, reparaties regelen, beheersbeslissingen nemen — kunt u tot $25.000 aan verhuurverliezen aftrekken tegen gewoon inkomen. Die aftrek wordt afgebouwd tussen $100.000 en $150.000 aan aangepast bruto-inkomen en verdwijnt volledig boven $150.000. Opgeschorte passieve verliezen worden onbeperkt overgedragen en komen vrij wanneer u het pand verkoopt in een volledig belastbare transactie.
Minimaal verhuurgebruik: geen verlies, geen inkomen, geen papierwerk. In schijf 1 valt er niets te verliezen en niets af te trekken. Rapporteer de huur niet, claim geen verhuurkosten, en houd uw dagentelling bij voor het geval de IRS vraagt hoe u zich kwalificeerde.
Veelgemaakte fouten die eigenaren van vakantiehuizen geld kosten
Familiedagen verkeerd tellen. De meest voorkomende fout is een verblijf van een familielid tegen volledige prijs als verhuur te behandelen. Uw broer betaalt u hetzelfde weektarief als een vreemde, dus u registreert het als huurinkomsten zonder persoonlijke dag — maar de regels zeggen iets anders. Gebruik door familie telt als persoonlijk ongeacht wat zij betaalden, tenzij het familielid de woning als hoofdverblijf gebruikt. Eén lange familiezomer kan u stilletjes van schijf 3 naar schijf 2 duwen en een verliesaftrek wegvagen waarop u rekende.
De liefdadigheidsveilingweek vergeten. Een week verblijf doneren aan een schoolinzameling voelt noch als persoonlijk gebruik noch als verhuur. De IRS behandelt het als persoonlijk gebruik omdat de bewoners minder dan de marktconforme huurprijs betaalden — ze betaalden u helemaal niets. Registreer het vanaf het begin als een persoonlijke week.
Verbeteringen als reparatiedagen registreren. De uitzondering voor onderhoudsdagen geldt alleen voor reparaties die het pand in werkende staat houden. Een week besteed aan het verbouwen van de keuken is een persoonlijke-gebruiksweek als u daar woont terwijl u werkt, ook al bracht u elke dag met gereedschap in uw handen door. Scheid uw reparatiereizen van uw verbouwingsreizen op de kalender.
De 10%-test op de verkeerde basis toepassen. De 10 procent wordt gemeten tegen dagen verhuurd tegen een marktconforme huurprijs — niet het totale aantal dagen in het jaar, niet gebruikte dagen. Verhuurdagen onder de marktprijs vergroten de basis niet; ze verkleinen uw aantal verhuurdagen en voegen tegelijkertijd toe aan persoonlijk gebruik, een dubbele klap.
Aannemen dat het verlies aftrekbaar is omdat het pand "geld verloor". Een pand met gemengd gebruik met $18.000 huurinkomsten en $26.000 kosten produceerde geen belastingverlies van $8.000. Het produceerde $18.000 aan tot nul gebrachte huurinkomsten en een overdracht van $8.000. Als uw aangifte een Schedule E-verlies toont op een pand dat u een maand hebt gebruikt, is er iets mis.
Houd een daglogboek bij voordat u het nodig hebt
Elke regel in deze gids draait op twee getallen — persoonlijke-gebruiksdagen en marktconforme verhuurdagen — en de IRS vraagt erom achteraf, wanneer het geheugen is vervaagd. Een eenvoudig doorlopend logboek is de goedkoopste belastingverzekering die een eigenaar van een vakantiehuis kan kopen. Noteer voor elke dag van het jaar dat het pand bezet is de datum, wie er was, of er marktconforme huur werd gevraagd, en, voor werkbezoeken, welke reparatie of welk onderhoud u uitvoerde en ongeveer hoeveel uur het kostte. Combineer het logboek met een apart kostenbestand: hypotheekafschriften, belastingaanslagen, verzekering, nutsvoorzieningen, reparatiebonnen, uitbetalingsrapporten van het platform, en een korte memo ter ondersteuning van uw marktconforme huurprijs, zoals vergelijkbare aanbiedingen voor vergelijkbare weken.
De opbrengst gaat verder dan verdediging bij een audit. Nauwkeurige dagentellingen zijn wat u in staat stelt uw allocatiemethode bewust te kiezen, een persoonlijke reis aan het eind van het jaar te plannen zonder in het gebied van gemengd gebruik te belanden, en een overdrachtsaldo jaren nadat de kosten zijn betaald te bewijzen. Houd de dagen bij zoals ze gebeuren en de belastingaangifte schrijft zich bijna vanzelf.
Houd uw verhuuradministratie even georganiseerd als uw daglogboek
De belasting op vakantiehuizen beloont eigenaren die precies kunnen bewijzen wat er op elke dag en met elke dollar gebeurde — welke dagen tegen marktwaarde werden verhuurd, welke persoonlijk waren, welke reparatiedagen waren, en hoe elke kost tussen de twee wordt verdeeld. Dat soort administratie is moeilijk in een schoenendoos vol bonnen en gemakkelijk in een grootboek waarin elke transactie wordt gecategoriseerd op het moment dat deze gebeurt. Beancount.io biedt plain-text accounting die u volledige transparantie en controle over uw financiële gegevens geeft — geen black boxes, geen vendor lock-in. Begin gratis en zie waarom ontwikkelaars en financiële professionals overstappen op plain-text accounting.
