Je Airbnb-kalender is net over nacht 121 gegaan, en je hebt geen idee dat de stad het al weet. Er rijdt geen inspecteur langs je huis, er ligt geen klacht van een buur in een wachtrij, er is geen waarschuwingsbrief onderweg in de post. In plaats daarvan reisde een spreadsheetrij met jouw adres, je registratiestatus en je exacte aantal geboekte nachten van het boekingsplatform naar het Department of City Planning van Los Angeles — en het was het platform wettelijk verboden om je te vertellen dat dit gebeurde.
Dat is de nieuwe realiteit van verhuren in Los Angeles. Sinds 1 januari 2026 verplicht Californië's SB 346 Airbnb, Vrbo en elk ander boekingsplatform om verhuurdersgegevens binnen 15 dagen te overhandigen aan elke stad die daarom vraagt, zonder de verhuurder op de hoogte te stellen. Los Angeles was een van de eerste steden die de wet op grote schaal toepaste, en het resultaat is een handhavingsmachine die platformgegevens kruisverwijst met de registratiedatabase van de stad en afwijkingen automatisch markeert. Het tijdperk van onder de radar blijven is voorbij.
Als je verhuurt in de City of Los Angeles, lees dan hier wat de regels werkelijk vereisen, wat de nieuwe datapijplijn voor jou betekent, en hoe je aan de goede kant blijft van een grens van 120 nachten die zichzelf nu handhaaft.
De regels zijn niet veranderd — de detectie wel
Los Angeles hanteert een van de strengste regimes voor kortetermijnverhuur in het land, en dat doet het al sinds de Home-Sharing Ordinance van kracht werd. De kernvereisten zijn onveranderd:
- Alleen hoofdverblijf. Je moet minstens zes maanden — 183 dagen — per kalenderjaar in het huis wonen. Beleggingspanden, tweede woningen en huurwoningen met huurbescherming kunnen niet worden geregistreerd. Je kunt slechts één pand tegelijk registreren, en huurders hebben schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.
- Registratie vóór het plaatsen van een advertentie. Je hebt een Home-Sharing Registration Number van het Department of City Planning nodig voordat je pand op welk platform dan ook verschijnt, en dat nummer moet op elke advertentie en aankondiging worden vermeld. De registratie wordt jaarlijks verlengd, en goedkeuring duurt doorgaans 30 tot 60 dagen, dus vroeg aanvragen is belangrijk.
- 120 niet-begeleide nachten per jaar. Wanneer je niet aanwezig bent tijdens het verblijf van de gast, geldt een maximum van 120 nachten per kalenderjaar. Begeleide verblijven — wanneer je thuis bent terwijl gasten er zijn — kennen geen maximum. Een Extended Home-Sharing-vergunning laat je de 120 niet-begeleide nachten overschrijden, maar vereist extra beoordeling en een schone overtredingsgeschiedenis.
- 14% Transient Occupancy Tax. Elk verblijf van 30 dagen of minder kent een Transient Occupancy Tax van 14%. Platforms innen en dragen deze meestal af, maar niet altijd — als het jouwe dat niet doet, moet je je registreren bij het Office of Finance en de inning zelf regelen.
Wat in 2026 is veranderd, is geen van deze regels. Het is dat de stad niet langer afhankelijk is van klachten en steekproeven om overtredingen te vinden. De stad krijgt de gegevens rechtstreeks.
Wat SB 346 platforms werkelijk verplicht te delen
De Californische Senaatswet 346, ondertekend in oktober 2025 en van kracht op 1 januari 2026, verplicht platforms voor kortetermijnverhuur om verhuurdersgegevens te delen met elke stad of county die de wet via verordening inroept. Wanneer Los Angeles een kwalificerend verzoek doet, moeten platforms binnen 15 dagen reageren met de velden die er voor handhaving toe doen: het fysieke adres van het pand, de registratiestatus van de verhuurder en het aantal geboekte nachten.
Twee details maken deze wet uitzonderlijk krachtig. Ten eerste is het platforms verboden verhuurders op de hoogte te stellen dat een gegevensverzoek is gedaan — je krijgt geen waarschuwing van Airbnb dat je boekingsgeschiedenis zojuist naar City Planning is gegaan. Ten tweede riskeren platforms die weigeren gegevens te overhandigen boetes van maximaal $10.000 per dag, wat betekent dat naleving in de praktijk universeel is. De stad kan nu een eenvoudige kruiscontrole uitvoeren: elk adres met boekingen op een platform, vergeleken met elk geldig registratienummer in zijn database. Adressen met boekingen maar zonder registratie, registraties die zijn verlopen en nachtaantallen boven de 120 komen allemaal aan het licht zonder één bezoek ter plaatse.
De daling in het aantal advertenties vertelt het verhaal. Voordat de Home-Sharing Ordinance van kracht werd, had Los Angeles ongeveer 29.000 actieve advertenties voor kortetermijnverhuur. Halverwege 2026 lag dat aantal rond de 14.000 — en handhavingsgroepen telden nog steeds gemiddeld meer dan 1.600 niet-conforme advertenties per maand, alleen al op Airbnb. De datapijplijn van de stad bestaat precies om die kloof te dichten.
De boetes: tot $2.060 per dag
De boetes in Los Angeles stijgen mee met de inflatie — ze stegen met 3,2% mee met de Consumer Price Index in september 2025 en worden jaarlijks aangepast — maar de cijfers waar verhuurders mee te maken krijgen zijn:
- Tot $2.060 per dag voor overtredingen zoals het verhuren zonder registratie of het verhuren voorbij de 120-dagengrens zonder verlengde vergunning — of het dubbele van het gemiddelde nachttarief, afhankelijk van wat hoger is. Bij een advertentie die $300 per nacht opbrengt, wordt de boete per dag al snel pijnlijk, en deze loopt op voor elke dag dat je niet conform bent.
- Een handhavingsvergoeding van $3,20 per nacht op elke geboekte nacht, geïnd door de platforms namens de stad. Deze geldt zelfs voor conforme verhuurders — hij financiert het handhavingsprogramma zelf.
- Verwijdering van advertenties en schorsing van de registratie. De stad kan je advertenties van elk platform laten halen en je registratiecertificaat schorsen of intrekken. Een verlopen verlenging kan een verwijdering teweegbrengen voordat je doorhebt dat er iets mis is.
Als je een kennisgeving van niet-naleving ontvangt, heb je 10 dagen om bezwaar aan te tekenen. Mis je dat venster, dan moet je aankomende boekingen annuleren en helemaal opnieuw aanvragen zodra je aan elke vereiste voldoet — een proces dat nog eens 30 tot 60 dagen aan verloren verhuurinkomsten kost.
De vijf overtredingen die de datapijplijn het eerst oppikt
Geautomatiseerde kruisverwijzing is het beste in het opsporen van overtredingen die zich als database-afwijkingen voordoen. Dit zijn de gevallen die je in je eigen administratie moet controleren:
1. Adverteren zonder geldig registratienummer
Dit is de meest voorkomende overtreding, en de makkelijkste voor de stad om te detecteren: een boekbaar adres zonder bijbehorende registratie. Onthoud dat registratie niet permanent is — deze wordt elk jaar verlengd, en een verlopen verlenging ziet er voor een geautomatiseerde controle precies hetzelfde uit als helemaal geen registratie. Zet je verlengingsdatum in je agenda en vraag aan voordat de huidige registratie verloopt.
2. Voorbij de 120-nachtengrens glijden
De grens telt niet-begeleide nachten per kalenderjaar. Als je het hele jaar door verhuurt bij een gemiddelde bezettingsgraad, kun je laat in het voorjaar de 120 nachten bereiken zonder het te merken — vooral als je op meerdere platforms adverteert en geen enkel dashboard het gecombineerde totaal toont. Centraliseer je nachtaantal op één plek, en beslis vooraf of je bij 120 stopt of een Extended Home-Sharing-vergunning aanvraagt. De verlengde vergunning is niet automatisch: de stad beoordeelt je registratiegeschiedenis, buurtkennisgevingen en overtredingsregister, en kan een discretionaire beoordeling vereisen.
3. Vergeten dat TOT nog steeds jouw verantwoordelijkheid is
Wanneer een platform de 14% Transient Occupancy Tax voor je int, is het makkelijk om aan te nemen dat de belastingkant is geregeld. Maar platforms dragen niet in elke jurisdictie altijd af, en de aansprakelijkheid ligt uiteindelijk bij jou. Bevestig schriftelijk wat jouw platform int en afdraagt voor advertenties in Los Angeles. Als er een gat is, registreer je dan bij het Office of Finance binnen 30 dagen na het starten van je bedrijf en bouw TOT-inning in je eigen proces in. Let ook op Measure TT, het lopende referendum dat het TOT-tarief zou verhogen — een tariefwijziging halverwege het jaar betekent herprijzen en opnieuw afdragen.
4. Een niet in aanmerking komend pand verhuren
Accessory dwelling units die op of na 1 januari 2017 zijn toegestaan, mogen niet voor kortetermijnverhuur worden gebruikt, tenzij de ADU zelf je hoofdverblijf is. Huurwoningen met huurbescherming zijn volledig uitgesloten. Deze geschiktheidsregels komen niet tot uiting in een nachtaantal, maar wel wanneer de stad je geregistreerde adres vergelijkt met haar huisvestingsgegevens — nog een controle die de nieuwe gegevensstroom routineus maakt.
5. Werken volgens de regels van de verkeerde jurisdictie
De City of Los Angeles en het niet-geïntegreerde LA County hanteren aparte regimes. De county stelt een maximum van 90 niet-begeleide nachten — niet 120 — en rekent een TOT van 12% in plaats van 14%. Tijdelijke flexibiliteiten in verband met natuurbranden voor niet-geïntegreerde gebieden verliepen op 31 mei 2026, dus als je je opzet in dat venster hebt aangepast, gelden de standaard county-regels weer. Santa Monica, West Hollywood en andere geïntegreerde steden hebben elk hun eigen verordeningen. Controleer in welke jurisdictie je adres werkelijk ligt voordat je aanneemt dat de regels van de stad op jou van toepassing zijn.
Een nalevingschecklist voor verhuurders in LA
Als je deze lijst één keer per kwartaal doorloopt, zou het geautomatiseerde handhavingssysteem niets moeten hebben om te markeren:
- Controleer of je registratie actueel is in het City Planning-portaal, en bevestig dat de verlengingsdatum in je agenda staat met 60 dagen voorlooptijd.
- Controleer of je registratienummer voorkomt op elke advertentie op elk platform, inclusief opnieuw geplaatste of gedupliceerde advertenties.
- Reconcileer je niet-begeleide nachtaantal op alle platforms tegen de 120-nachtengrens, met een tempo-plan voor de rest van het jaar.
- Bevestig je TOT-regeling — vraag schriftelijke bevestiging van wat elk platform afdraagt, en reconcileer dit met je eigen boekingsgegevens.
- Houd je bewijs van hoofdverblijf actueel — twee kwalificerende documenten zoals een rijbewijs, kiezersregistratie, energierekeningen of loonstroken — zodat een verlenging of bezwaar nooit vastloopt op papierwerk.
- Registreer begeleide versus niet-begeleide nachten apart, aangezien alleen niet-begeleide nachten meetellen voor de grens en je de splitsing mogelijk moet kunnen aantonen.
Je administratie is nu je eerste verdedigingslinie
Merk op wat elk item op die checklist gemeen heeft: het is een administratieve taak. Onder handhaving op basis van klachten waren slordige boeken een belastingprobleem. Onder handhaving op basis van gegevens zijn ze ook een nalevingsprobleem. Wanneer de spreadsheet van de stad 134 nachten zegt en die van jou 118, ligt de bewijslast bij jou om aan te tonen welke boekingen begeleide verblijven waren, welke waren geannuleerd en welke bij een ander pand hoorden — binnen een bezwaartermijn van 10 dagen.
Dat betekent dat je verhuuradministratie compleet, gelijktijdig en reconcileerbaar moet zijn: elke boeking met de data, het platform, de uitbetaling, de status begeleid-of-niet-begeleid en de daarop geïnde TOT. Houd registratievergoedingen, verlengingsdata en de handhavingsvergoedingen per nacht die platforms doorberekenen bij. Als je ooit goedkeuring voor Extended Home-Sharing nodig hebt, wordt diezelfde schone geschiedenis je bewijsmateriaal bij de aanvraag.
Houd je verhuuradministratie auditklaar
Een conforme kortetermijnverhuur runnen in Los Angeles in 2026 is in essentie een taak van informatiebeheer: nachtaantallen over platforms, geïnde versus afgedragen belasting, registratiedata en bewijs van waar je werkelijk woont. Het bijhouden van duidelijke financiële administratie is wat een enge geautomatiseerde markering verandert in een routineus bezwaar dat je kunt winnen. Beancount.io biedt plain-text boekhouding die je volledige transparantie en controle over je financiële gegevens geeft — geen black boxes, geen vendor lock-in. Begin gratis en zie waarom ontwikkelaars en financiële professionals overstappen op plain-text boekhouding.
