임대 부동산을 $600,000에 매각하고, 그 수익금을 시내 반대편의 더 큰 건물에 reinvest했으며, 현금은 한 푼도 건드리지 않았습니다. 모든 목적은 섹션 1031에 따라 세금을 이연하는 것이었습니다. 그런데 회계사가 전화를 걸어옵니다. 그래도 $70,000의 양도차익에 대한 세금을 내야 한다고요.
일어난 일에는 개척 시대 거래에서 바로 나온 이름이 있습니다: 부트(boot). 교환에서 동종 자산이 아닌 모든 것 — 보유한 현금, 면제한 채무, 거래에 묶인 장비 — 이 부트이며, IRS는 받은 부트 금액까지 양도차익에 대해 과세합니다. 부트가 어떻게 작동하는지, 대부분의 교환자가 거꾸로 이해하는 상계 규칙, 그리고 부분 과세 고지서가 갑작스럽게 닥치지 않도록 하는 방법을 설명합니다.
1031 교환에서 "부트"의 의미
동종 교환은 사업 또는 투자용으로 보유한 부동산을 다른 사업 또는 투자용 부동산과 교환하면서 양도차익이나 손실을 인식하지 않도록 해줍니다. 핵심 단어는 *오로지(solely)*입니다: 법령은 동종 자산이 오로지 동종 자산과 교환될 때 세금을 이연합니다.
대체 자산과 함께 다른 무언가를 받는 순간, 섹션 1031(b)는 양도차익을 인식하도록 요구합니다 — 하지만 그 다른 무언가의 가치를 결코 초과하지 않습니다. 그 다른 무언가가 부트입니다. 이를 지배하는 세 가지 규칙이 있습니다:
- 인식되는 양도차익은 받은 부트로 상한이 정해집니다. $200,000의 양도차익을 실현했지만 $30,000의 부트를 받았다면, $30,000을 인식하고 나머지 $170,000을 이연합니다.
- 손실은 결코 인식되지 않습니다. 교환이 손실 거래라면, 섹션 1031(c)는 부트가 있든 없든 손실에 대한 공제를 허용하지 않습니다. 손실은 대신 대체 자산의 취득원가에 묻힙니다.
- 이연은 탕감이 아닙니다. 이연한 양도차익은 대체 자산의 취득원가를 감소시키므로, 결국 현금으로 매각할 때(다시 교환하거나 사망 시 취득원가 상향 조정까지 보유하지 않는 한) 세금이 부과됩니다.
부트는 세 가지 형태로 나타나며, 각각 나름의 방식으로 교환에 침투합니다.
세 가지 부트 유형
1. 현금 부트
가장 단순한 유형: 교환 종료 시 손에 남는 돈. $600,000에 매각하고 $560,000짜리 대체 자산을 구매한 후 $40,000을 리노베이션 자금으로 보유 — 그 $40,000이 현금 부트이며, 양도차익이 있는 범위까지 과세 대상 양도차익입니다.
현금 부트는 의도적인 인출을 필요로 하지 않습니다. 종결 시 유리하게 정산된 비율 배분, 대체 자산에 대해 협상한 매도자 크레딧, 또는 대체 비용이 예상보다 적어서 교환 자금이 귀하에게 방출된 금액 모두 해당됩니다. IRS는 현금이 왜 귀하에게 남았는지 신경 쓰지 않습니다; 동종 자산이 그것을 흡수하지 않았다는 사실을 신경 씁니다.
2. 모기지 부트 (채무 면제)
이것이 사람들을 놀라게 하는 유형입니다. 왜냐하면 계좌에 돈이 전혀 들어오지 않기 때문입니다. 양도한 자산의 모기지가 받은 자산의 모기지보다 컸다면, 그 차액은 채무 면제이며 — 채무 면제는 받은 현금과 정확히 동일하게 취급됩니다.
양도한 임대 부동산에 $350,000 모기지가 있고 대체 자산에 $320,000 대출만 있다고 가정해 봅시다. 그 $30,000의 면제된 채무는 $30,000의 부트이며, 수표를 본 적이 없더라도 과세 대상입니다. 은퇴를 앞두고 채무를 상환하는 등 의도적으로 레버리지를 줄이는 교환자들은 자신도 모르게 모기지 부트를 유발하는 경우가 많습니다.
3. 비동종 자산 부트
동종 부동산이 아닌 것을 받으면 공정시장가치로 부트로 계산됩니다. 2017년 감세 및 일자리법(Tax Cuts and Jobs Act)이 섹션 1031을 부동산으로 제한한 이후(2018년 1월 1일 발효), 이 범주는 많은 교환자들이 예상하는 것보다 큽니다:
- 거래에 묶인 개인 재산 — 부동산과 함께 양도되는 가전제품, 가구, 장비 또는 차량 — 은 부트입니다. 왜냐하면 개인 재산은 더 이상 동종 교환 대우를 받을 자격이 전혀 없기 때문입니다.
- 미국 부동산과 교환하여 받은 해외 부동산은 동종이 아니며, 그 반대도 마찬가지입니다.
- 파트너십 지분, 주식, 채권 및 어음은 법령에 의해 동종 교환 대우에서 제외됩니다.
건물과 그 내용물을 일괄 가격으로 책정하는 계약은 전형적인 함정입니다: IRS는 수익금의 일부를 개인 재산에 재배분하여 부트로 과세할 수 있습니다.
대부분의 교환자가 거꾸로 이해하는 상계 규칙
대부분의 부분 교환을 구하거나 망치는 규칙은 다음과 같습니다: 거래에 투입한 현금은 받은 모기지 부트를 상계하지만, 새로운 채무는 받은 현금 부트를 결코 상계하지 않습니다. 한 방향으로만 작동합니다.
- 현금은 채무 면제를 상계합니다. $50,000의 모기지 부트(면제된 채무)가 있지만 대체 자산 종결에 $50,000의 새로운 현금을 가져온다면, 둘은 상계되어 0이 됩니다. 과세 대상 부트가 없습니다.
- 채무는 보유한 현금을 결코 상계하지 않습니다. $50,000의 수익금을 주머니에 넣지만 대체 자산에 $80,000의 추가 채무를 부담한다면, 여전히 $50,000의 과세 대상 현금 부트가 있습니다. 추가 차입은 아무 도움이 되지 않습니다.
실질적인 교훈: 양도차익의 100%를 이연하려면, 매각한 것과 최소한 같은 가치의 대체 자산을 구매하고(가치가 같거나 높게 교환), 모든 자기자본을 재투자하며, 모든 채무를 대체해야 합니다 — 부족분은 주머니에서 현금으로 보충합니다. 세 가지 중 하나라도 놓치면 부족분이 부트가 됩니다.
구체적인 예시
현실적인 교환을 통해各部分이 어떻게 맞물리는지 살펴봅시다:
- 양도 자산: $600,000에 매각; 조정 취득원가 $400,000; 모기지 $350,000.
- 실현 양도차익: $600,000 − $400,000 = $200,000.
- 대체 자산: $320,000 모기지로 $560,000에 구매; $40,000의 수익금을 보유.
이제 부트를 계산합니다:
- 현금 부트: 보유한 $40,000.
- 모기지 부트: $350,000 − $320,000 = $30,000의 채무 면제.
- 받은 총 부트: $70,000.
$200,000의 실현 양도차익이 $70,000의 부트를 초과하므로, 올해 $70,000의 과세 대상 양도차익을 인식하고 나머지 $130,000을 이연합니다. 대신 종결에 $30,000의 현금을 가져와(모기지 부트를 제거하고) 전체 수익금을 재투자했다면, $200,000 전액이 이연되었을 것입니다.
그 인식된 양도차익의 과세 성격을 결정하는 것이 무엇인지 주목하세요: 단순 매각에서 가졌을 성격을 유지합니다 — 인식된 양도차익에서 가장 먼저 과세되는 감가상각 환수금을 포함하여. 부트는 단지 하나의 세금 고지서를 만드는 것이 아니라, 더 높은 환수율로 과세되는 고지서를 만들 수 있습니다.
부트가 교환에 침투하는 다섯 가지 방법
대부분의 부트는 우발적입니다. 다음 다섯 가지를 주의하세요:
- 가치가 낮은 것으로 교환. 매각한 것보다 저렴한 대체 자산을 구매하면 남은 수익금 — 현금 부트 — 이 보장됩니다. 이를 흡수할 추가 대체 자산을 취득하지 않는 한요.
- 모기지 축소. 대체 자산을 더 작은 대출로 재융자하거나, 수익금의 일부만으로 무부채로 구매하면 대체되지 않은 채무 1달러당 모기지 부트가 발생합니다.
- 개인 재산이 포함된 일괄 거래. 농장, 레스토랑 및 단기 임대 매각은 일상적으로 장비, 비품 또는 차량을 가격에 묶습니다. 비부동산에 배분된 1달러마다 부트입니다. 매매 계약서에 서면 배분을 받으세요.
- 잘못된 시기의 재융자. 교환 직전에 양도 자산에서 현금을 인출하거나 교환 직후 대체 자산에서 인출하면 IRS가 대출 수익금을 부트로 재분류하도록 초대합니다. 재융자는 교환 기간과 충분히 떨어진 시점에 하세요.
- 전액 현금 재투자 목표를 조금 놓침. 대체 비용이 매각 가격보다 약간 낮아서 교환자들이 때때로 수천 달러를 쓰지 않고 남깁니다. 최소 한도 예외는 없습니다 — 작은 잔액도 전액 과세 대상 부트입니다(총 양도차익까지만).
놓칠 수 없는 마감 기한과 절차
부트는 교환 자체가 적격일 때만 중요하며, 적격성은 용서가 없습니다:
- 45일 식별 규칙. 양도 자산 매각 후 45일 이내에 잠재적 대체 자산을 서면으로 식별해야 합니다.
- 180일 종결 규칙. 매각 후 180일 또는 매각 연도의 세금 신고 마감일(연장 포함) 중 더 이른 날짜까지 대체 자산을 받아야 합니다.
- 돈을 건드리지 말 것. 매각 수익금에 대한 실제적 또는 구성적 수령이 있어서는 안 됩니다 — 잠시도, 에스크로에서도 안 됩니다. 적격 중개인이 종결 사이에 자금을 보관해야 합니다. 현금을 건드리면 교환은 과세 매각으로 붕괴됩니다.
- 사업 또는 투자 용도만. 주로 매각을 위해 보유한 자산(flipper의 재고)과 개인 주거지는 적격하지 않습니다. 미국 자산을 해외 자산으로 교환하는 것도 마찬가지입니다.
마감 기한을 놓치거나 자금을 수령하면 부분 크레딧은 없습니다: 부트 계산을 포함하여 전체 매각이 과세 대상이 됩니다.
부트 보고: 양식 8824 및 새로운 취득원가
모든 동종 교환 — 부트가 있든 없든 — 은 양도 자산을 이전한 연도의 신고서와 함께 제출하는 양식 8824, 동종 교환(Like-Kind Exchanges) 으로 IRS에 보고됩니다. 이 양식은 공정시장가치, 모기지, 받은 부트와 지불한 부트, 실현 양도차익, 인식 양도차익을 검토하고 받은 자산의 취득원가를 계산합니다.
그 대체 취득원가는 대부분의 교환자가 인식하는 것보다 더 중요합니다. 대략적으로, 새로운 취득원가는 이전 취득원가에 인식된 양도차익과 지불한 현금을 더하고, 받은 부트와 현금을 뺀 것과 같습니다. 과세되는 부트 1달러마다 대체 자산의 취득원가에 더해지고(이미 세금을 냈으므로), 이연된 1달러마다 빼집니다(세금이 여전히 내재되어 있으므로). 여기서 부실한 취득원가 추적은 연속 교환에서 복리로 쌓입니다 — 깨끗한 기록 없이 반복적으로 1031을 하는 투자자는 결국 취득원가를 전혀 증명할 수 없게 됩니다.
양쪽 거래의 종결 명세서, 교환 계약서, 식별 통지서 및 양식 8824 작업 서류를 대체 자산을 소유하는 동안, 그리고 매각 후 제척 기간까지 함께 보관하세요. IRS는 10년 전에 세 번의 교환을 거친 취득원가를 입증하라고 요구할 수 있습니다.
이연이 달려 있는 것처럼 모든 거래를 추적하세요 — 정말로 달려 있으니까요
1031 교환은 실제로 함께 묶인 세 가지 회계 문제입니다: 매각한 것의 조정 취득원가, 종결 양측의 부트 산술, 그리고 구매한 것의 이월 취득원가. 각각은 자체적인 증빙 기록이 필요합니다 — 이전 취득원가에 대한 구매 및 개선 기록, 부트 상계를 위한 정산 명세서와 대출 서류, 그리고 미래의 자신(과 회계사)이 고고학 없이 따라갈 수 있는 대체 자산의 깨끗한 개시 분개.
이는 세금 문제만큼이나 부기 규율 문제입니다. 부동산 기록이 PDF 상자와 두 번의 재융자 전에 마지막으로 업데이트된 스프레드시트에 있다면, 지금이 고칠 때입니다: 매물로 내놓기 전에 양도 자산의 조정 취득원가를 재구성하고, 종결 시 부트의 모든 달러를 조정하며, 첫날부터 계산된 이월 취득원가로 대체 자산의 장부를 개시하세요. Beancount 문서는 플레인 텍스트 회계가 이러한 다중 거래를 명시적이고 감사 가능하게 유지하는 방법을 보여주며, Fava 대시보드는 회계사가 검토하기 전에 결과 잔액을 쉽게 확인할 수 있게 해줍니다.
첫날부터 교환과 장부를 깨끗하게 유지하세요
부트는 현금, 채무 면제 또는 비동종 자산이 거래에서 누출될 때마다 세금 이연 교환을 부분 과세 교환으로 바꿉니다 — 따라서 종결 후가 아니라 종결 전에 이를 식별하는 것이 깨끗한 이연과 4월의 surprise를 구분합니다. Beancount.io는 재무 데이터에 대한 완전한 투명성과 통제를 제공하는 플레인 텍스트 회계를 제공하여 교환의 모든 단계가 수년 후에도 추적 가능하게 유지됩니다. 무료로 시작하세요 그리고 1031 규칙이 교환에 요구하는 것과 동일한 엄격함을 장부에 적용하세요.
