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3.8%の純投資所得税（NIIT）は、MAGI（修正後調整総所得）が独身で20万ドル、夫婦合算申告で25万ドルを超えると適用されます。これらの閾値は2013年以来据え置かれています。本ガイドでは、NIITの納税対象者、フォーム8960による計算方法、対象となる所得の種類（利息、配当、キャピタルゲイン、パッシブな不動産賃貸所得）と対象外の所得（賃金、IRAの分配金、地方債利息）、さらには課税対象を減らすための計画的な手法について解説します。
適格オポチュニティ・ファンド（QOF）がどのようにキャピタルゲインを繰り延べ、10年間の保有後に非課税の資産価値上昇をもたらすのか、そして2027年1月から開始されるOBBBAの恒久的な「オポチュニティ・ゾーン 2.0」規則の下で、新規投資にどのような変更が生じるかを解説します。
内国歳入法第1014条は、相続された資産の取得価額（コスト・ベイシス）を、被相続人の死亡時の公正市場価格にリセットします。これにより、被相続人の生存中に生じた含み益が課税対象から除外されます。この規定により、連邦政府は2026年に725億ドルの税収を失うと連邦議会税制合同委員会は予測しています。
第469条により、賃貸損失はデフォルトで受動的とみなされるため、ほとんどの場合W-2収入（給与所得）と相殺できません。本ガイドでは、25,000ドルの特別控除とそのMAGI（修正調整後総所得）10万ドル〜15万ドルの段階的廃止ルール、750時間および50%の不動産専門家テスト、1.469-9(g)の合算選択、監査に耐えうるタイムログの実践、および売却時に繰延損失がどのように解消されるかについて解説します。
第1031条は、不動産投資家が投資物件を交換することでキャピタルゲインと減価償却の取戻しの課税を繰り延べることを可能にします。ただし、45日以内の物件特定期間、180日以内の完了期限、適格仲介人のルール、およびTCJA（減税・雇用法）後の同種資産要件を厳密に遵守する必要があります。
コスト・セグリゲーション調査は、建物の構成要素をより短いMACRS耐用年数に再分類し、2025年7月のOne Big Beautiful Bill法によって恒久的に復活した100%ボーナス償却を可能にします。100万ドルの賃貸住宅の場合、投資家がIRC §469の受動的活動の損失制限をクリアしていれば、初年度の節税額は約10,700ドルから約90,600ドルにまで跳ね上がります。
セクション199Aは、パススルー事業のオーナーが適格事業所得の最大20%を控除できる制度です。本ガイドでは、2026年の基準額、W-2給与およびUBIAの制限、SSTBの罠、賃貸不動産のセーフハーバー、合算の選択、そして新たに導入された400ドルの最低控除額について解説します。
2026年の米国のSALT上限が$40,400に引き上げられ、多くの住宅所有者の固定資産税控除が復活——連邦規則と計画の動き。
住宅ローン利息、27.5年の減価償却、25,000ドルの受動的損失許容額、OBBBAの下で復活した100%ボーナス減価償却、セクション199A QBI、そしてスケジュールEを監査対応可能な状態に保つためのセーフハーバーと記録管理など、現役の大家が知っておくべき主要な賃貸物件控除に関するリファレンスです。
修繕費は即時控除、改良費は減価償却？IRSのBARテストと27.5年・39年ルールで小企業の税負担を軽減。
米国2026年の1099不動産エージェント向け控除：72.5セントマイル、ホームオフィス、広告費、会費、20% QBI控除、そして多くのエージェントが見逃す控除。
IRSフォーム1098は支払った住宅ローン利息を報告するもので、附表A（Schedule A）で住宅ローン利息控除を申請するための重要な書類です。フォームの全項目、2026年の控除限度額、拡大されたSALT上限、そしてステップバイステップの申告手順について解説します。
