おそらくこんな宣伝文句を目にしたことがあるでしょう。政府保証の16%、18%、さらには36%ものリターン、不動産で担保され、数千ドルと入札番号さえあれば誰でも参加できる——。税金抵当権投資は、金融業界が閉じ忘れた抜け穴のように聞こえます。この宣伝文句は必ずしも嘘ではありません。州法が実際にそれらの金利を定めているからです。しかし、ほとんどの抵当権を1桁台まで入札で下げてしまうオークションの力学、何年も資金を拘束する償還期間、そして抵当権がようやく償還されたときにやってくる税務申告書については触れられていません。このガイドでは、税金抵当権と税金証書のオークションが実際にどう機能するのか、競争を経た後に見出しの金利がどれだけの価値を持つのか、資本がどれだけ拘束されるのか、そしてIRSが稼いだ1ドルごとをどう扱うのかを解説します。
税金抵当権と税金証書：あなたが買っている2つの異なるもの
不動産所有者が固定資産税を滞納すると、郡は学校、道路、緊急サービスのために依然として資金を必要とします。郡は待つのではなく、自らの請求権を投資家に売却します。何を売却するかは州によって異なります。
税金抵当権州（フロリダ、アリゾナ、イリノイ、ニュージャージー、アイオワ、コロラドなど）では、郡は税金抵当権証書を販売します。あなたは所有者に代わって滞納税を支払い、その見返りとして不動産に対する第一順位の抵当権と、所有者が償還する際に法定金利を徴収する権利を得ます。あなたは不動産を所有するのではありません。住宅ローンを含むほぼすべてのものより先に支払われる請求権を所有するのです。
税金証書州（カリフォルニア、テキサス、ジョージア、ペンシルベニア、ニューヨークなど）では、郡はオークションで証書そのものを販売します。落札者は所有権を取得します（ただし、いくつかの州では、元の所有者があなたに返済プラス違約金を支払うことで依然として不動産を取り戻せる売却後の償還期間が設けられています）。利息の流れはなく、リターンは市場価値以下の不動産を購入することから生まれます。
いくつかの州はハイブリッドです。フロリダは最初に抵当権証書を販売しますが、2年後、償還されなかった証書保有者は不動産自体の税金証書オークションを申請できます。テキサスとジョージアは償還を条件とした証書を販売し、その期間中は違約金率を伴う抵当権のように機能します。対象の郡がどの商品を販売しているかを、その規則を研究する前に確認してください。抵当権の戦術と証書の戦術は別のゲームです。
税金抵当権オークションの仕組み
ほとんどのオークションはオンラインに移行しましたが、その仕組みは依然として郡の法令に従います。郡は売却の数週間前に滞納リストを公開します——区画番号、評価額、未払額——これがあなたの調査対象です。登録し、保証金を預け、入札番号を受け取ります。各抵当権はその後、3つの形式のいずれかで競売にかけられます。金利の入札切り下げ（フロリダ、アリゾナ）では、法定上限から入札が始まり、最も低い金利の入札が勝ちます。プレミアム入札（ニュージャージーの一部、コロラド）では、抵当権額を超える最高総額の入札が勝ち、プレミアムは償還時にほとんどまたは全く利息を生まずに返金されます。または所有権の入札切り下げまたはランダム選択（アイオワおよびいくつかの小規模自治体）では固定金利です。落札者は通常24〜72時間以内に支払い、証書を受け取ります。
この形式は極めて重要です。なぜなら、法定金利があなたのリターンなのか、それとも底辺への競争の単なる出発点なのかを決定するからです。金利入札切り下げ州では、自動入札ソフトウェアを持つ機関投資家が、見出しの数字のほんの一部まで落札金利を日常的に押し下げます。フロリダでの0.25〜5%、ニュージャージーとイリノイでの0%、アリゾナでの1〜2%での抵当権落札は、競争の激しいセールではすべて一般的な結果です。法令は上限を定め、オークションはあなたのリターンを定めます。
法定金利：法律が約束するものとオークションがもたらすもの
投資家が引用する見出しの金利を、宣伝文句が省略する文脈とともに州別に示します。
- フロリダ：最大18%、オークションで入札切り下げ、2年の償還期間。国内で最も競争の激しい市場。魅力的な抵当権では低い1桁台を覚悟してください。
- アリゾナ：最大16%、オークションで入札切り下げ、3年の償還期間。フェニックス都市圏のセールは依然として激しい入札を集めます。
- イリノイ：6か月期間あたり18%（年率最大36%として引用されることが多い）、2〜3年の償還期間、クック郡では違約金入札あり。
- アイオワ：24%固定（月2%）、約21か月の償還期間。金利入札なし——全員が同じ金利を得ます。
- ニュージャージー：最大18%、オークションで入札切り下げ、2年の償還期間、プレミアム入札により資金の一部が何も生まない可能性があります。
- コロラド：連邦割引率プラス9パーセントポイント、金融政策に応じて変動。
- テキサス：最初の年に償還された場合25%の違約金、2年目には居住用および農業用不動産で50%に上昇。年間金利ではなく違約金——6か月の回転では素晴らしいが、全期間では普通。
- ジョージア：初年度20%の違約金、12か月の償還期間。
この表から2つの教訓が得られます。第一に、最も高い法定金利は最も多くの競争を引き付け、実際のリターンを最も激しく圧縮します——上限と落札金利の差は、まさに上限が最も高いところで最も大きくなります。第二に、違約金州（テキサス、ジョージア）は迅速な償還で目を見張るような年率換算リターンを生み出す可能性があります。3か月で得た25%の違約金は、どの金利州よりもはるかに高い年率換算になります。しかし、全償還期間で得た違約金は年率換算するとずっとおとなしいものになり、タイミングをあなたはコントロールできません。
償還期間：あなたの資金は思っているより長く拘束される
償還期間とは、不動産所有者が抵当権額プラス利息、違約金、手数料を支払うことで完全な権原を取り戻せる期間です。この期間中、あなたの資本は拘束されます——ほとんどの証書を簡単に売却することはできず、株式市場のような流動性を持つ流通市場は存在しません。
一般的な償還期間には、フロリダとニュージャージーで2年、アリゾナで3年、イリノイで2〜3年、アイオワで約21か月、ジョージアで12か月、テキサスではほとんどの不動産で6か月ですが、居住用および農業用地では2年が含まれます。
平均ではなく最大値で資金計画を立ててください。ほとんどの抵当権は償還されます——多くは早期に償還され、年率換算リターンを押し上げますが、絶え間ない再投資を強いられます。償還されない抵当権は、不均衡に問題を抱えた不動産のものです。解決に最も時間がかかり、差し押さえに最も費用がかかります。すべての抵当権を、資金が全期間失われるかのように査定してください。
もう一つのタイミングの罠：ほとんどの抵当権州では、後続の税金を支払うことが期待されています——証書を保有している間に後年到来する固定資産税の請求です。それらを支払えば、通常は同じ金利を稼ぎながら償還額に加算されます。支払わなければ、郡が新しい抵当権を他の誰かに売却し、あなたの地位を危うくする可能性があります。つまり、2,000ドルの証書が、複数年の保有期間中にさらに数千ドルの後続支払いを必要とする可能性があります。オークション価格ではなく、総エクスポージャーを予算に組み込んでください。
抵当権から証書への道：差し押さえは例外であり、計画ではない
初心者は安い不動産に差し押さえて取得することを期待して抵当権を買うことがよくあります。経験豊富な投資家は利息付きで償還されることを期待して抵当権を買います。差し押さえの道は存在しますが、遅く、費用がかかり、不確実です。
- 何かを始める前に全償還期間を待たなければなりません——アリゾナでは3年間の資本拘束。
- その後、州に応じて税金証書を申請するか、差し押さえ訴訟を起こします。フロリダの証書保有者は税金証書オークションを申請し、そこで不動産が再び競売にかけられ、あなたはそれを保持するために一般と競り合わなければなりません。司法差し押さえ州では弁護士を雇って訴訟を起こし、数か月かかり数千ドルの費用がかかります。
- 受け取る証書はめったにきれいではありません。税金証書は通常、権原保険を取得するのを難しくする権原の欠陥を伴います。ほとんどの投資家は、不動産を完全な価値で売却可能にする前に、権原確定訴訟——もう一つの訴訟、さらに数千ドル、さらに数か月——を起こさなければなりません。
- 一部の負担は存続します。IRSは一般的に、連邦税の抵当権の対象となる不動産を競売後120日以内に償還する権利を持ちます。環境汚染、建築基準法違反の抵当権、特別賦課金も存続するか、新所有者としてあなたに付随する可能性があります。
差し押さえは法的プロジェクトであり、法的プロジェクトの費用がかかります。そして差し押さえる価値のある抵当権は、入札前に不動産を調査したものです——まさにほとんどの初心者が省略する調査です。
税金証書オークション：不動産を直接購入する
抵当権が法的なテールリスクを伴う固定収入投資であるなら、証書は償還のテールリスクを伴う割引不動産購入です。あなたは不動産自体に入札し、通常は滞納税と費用から始まります——そして競争の激しい市場では落札価格は開始価格をはるかに超えます。「二束三文」の話は、成長する大都市の魅力的な区画ではなく、田舎の郡と苦境にある区画から来ています。
決定的な変数は売却後の償還期間です。テキサスでは、居住用または農業用不動産の元の所有者は、購入価格プラス違約金を支払うことで2年以内（その他の不動産は6か月）に償還できます——1年目は25%、2年目は50%です。ジョージアでは、元の所有者に12か月があります。その期間中、あなたは安全に改良したり、きれいな権原で売却したり、借り入れしたりできない不動産を所有します。その非流動性を入札価格に織り込んでください。カリフォルニアとペンシルベニアの多くなど、売却後の償還がない純粋な証書州では、槌が下りた時点で売却は最終的であり、その区画が抱えるすべての問題の所有権も同様です。
宣伝文句が省略するリスク
オークションに登録する前にこのリストを確認してください。
無価値な担保。 抵当権はその背後にある不動産と同じくらいしか価値がありません。陸封された区画、高速道路の細片、汚染された土地、老朽化した建造物はすべて滞納リストに現れます。所有者が40,000ドルと評価された区画の1,800ドルの税請求から逃げ出すなら、その所有者が評価額が知らない何を知っているかを自問してください。
リターンをゼロに向けて圧縮する競争。 すべての主要市場で、ファンドとプロの買い手がソフトウェアと規模の優位性を持って1回のセールで数千の抵当権に入札します。あなたの強みはスピードではありません——選択性です。小規模な郡、変則的な区画、一括購入者のフィルターが拒否する区画です。
後続の税金とコストの増大。 登記手数料、デューデリジェンス費用、後続の税支払い、法律費用はすべて見出しの金利を引きずります。10%を稼ぐ1,500ドルの抵当権が3,000ドルの後続税と400ドルの手数料を必要とするなら、それは総資本に対する10%の投資ではありません。
破産による遅延。 所有者が破産を申請すると、自動停止が訴訟が進む間、回収と差し押さえを凍結します。あなたは依然として担保付き請求権を保有しますが、あなたのタイムラインは破産裁判所のタイムラインになりました。
連邦の抵当権とIRSの償還権。 連邦税の抵当権で負担された不動産は、税の競売後120日間のIRS償還権を持ちます。地方自治体の公共料金の抵当権、解体の抵当権、環境責任は競売後も完全に存続する可能性があります。入札前の権原調査は任意ではありません。
撤退できない償還されない抵当権。 抵当権が償還されず、差し押さえが経済的に意味をなさない場合、一部の自治体では証書が単に失効することを許し、あなたの投資もそれとともに失効します。入札前に州の失効規則を確認してください。
IRSがあなたのリターンをどう課税するか
税金抵当権の収入は完全に課税対象であり、初心者は一貫してその計画を過小評価しています。概要のルールは次のとおりです。
利息は普通所得です。 償還支払いの利息部分は銀行利息のように課税されます——キャピタルゲイン税率ではなく、通常の限界税率で。確定申告では利子所得として報告します。支払者（通常は郡）が年間で10ドル以上の利息を支払う場合、Form 1099-INTを送付するはずですが、報告の閾値は課税の閾値を変えません。すべての利息は、たとえフォームを受け取らなくても課税対象です。品質が大きく異なる郡の書類に頼るのではなく、自分で償還を追跡してください。
違約金も一般的に普通所得です。 テキサスの25%の違約金とジョージアの20%の違約金は経済的に利息のように機能します——あなたの資金の使用に対する報酬——そして通常、受け取った年に普通所得として課税されます。
プレミアムは収入ではなく返還された資本です。 抵当権額を超えて入札したプレミアムは、税務上の影響なく償還時に返金されます（自分の資金が戻ってくるだけです）が、プレミアム自体が稼いだ利息は課税対象です。
差し押さえは税務計算をリセットします。 差し押さえて不動産を取得する場合、あなたのコスト基準は一般的に抵当権額、支払った後続税、差し押さえ費用を含みます。後で売却するとき、利益は通常キャピタルゲインです——取得後の保有期間に応じて短期または長期。購入から売却までのすべての領収書を保管してください。数年後に郡の記録から基準を再構築するのは悲惨です。
損失は限定的です。 証書が無価値に失効した場合、損失は一般的にキャピタルロスであり、普通所得に対する年間3,000ドルの制限の対象となります。この非対称性——利益は普通所得として課税され、損失はキャピタルロスとして上限が設けられる——は、保守的に査定するもう一つの理由です。
州税も上乗せされます。 ほとんどの州は税金抵当権の利息を普通所得として課税し、州外の抵当権は源泉州での申告義務を生じさせる可能性があります。最初の州外オークションの前にCPAに確認してください。
退職口座は状況を変えます。 一部の投資家はセルフダイレクテッドIRA内で抵当権を購入し、そこで利息が税繰延または非課税で複利運用されます——しかし禁止取引規則、UBITリスク、カストディ手数料、口座内から後続税を資金調達する難しさにより、これは専門家の領域です。
入札前のデューデリジェンスチェックリスト
プロは検討するものの大部分を拒否します。候補リストのすべての抵当権または証書について：
- 不動産が存在し、到達可能であることを確認する。 衛星画像を確認し、法的アクセスを確認する——私道のない私有地に囲まれた区画はほぼ売却不可能かもしれません。
- 権原調査を行う。 住宅ローン、連邦税の抵当権、判決、HOAおよび建築基準法違反の請求を特定する。あなたの州で税金競売後も存続するものを知る。
- 占有と状態を確認する。 占有された不動産は差し押さえ後の立ち退き手続きを意味するかもしれません。建造物は解体費用より価値が低いかもしれません。
- 環境とゾーニングの状況を確認する。 汚染された土地と建築不可能な区画は典型的な税金競売の罠であり、環境責任は所有者に付随する可能性があります。
- 保守的に評価する。 評価額ではなく比較売買を使用する。下振れを査定する：最終的に所有することになった場合、これはいくらの価値があるか？
- 総合リターンをモデル化する。 オークション価格プラス手数料プラス予想後続税プラス差し押さえ費用準備金を、法定上限ではなく現実的な落札金利に対して、全償還期間で。
- 郡の規則を読む。 償還手続き、後続税の義務、手数料表は州だけでなく郡によって異なります。
初日から抵当権ポートフォリオを整理する
抵当権ポートフォリオは簿記集約的な投資です。郡と州にまたがる数十の証書、それぞれが独自の購入価格、金利、償還時計、後続税スケジュール、手数料の記録を持ちます。税務時にやけどを負う投資家は、悪い抵当権を持っている人であることはまれです——2年後に、どの償還小切手にどれだけの元本とどれだけの利息が含まれていたかを再構築できない人です。
各証書を独自のポジションとして追跡してください。購入日と金額、法定および実際の金利、償還期限、すべての後続税支払い、すべての手数料。償還が到来したら、すぐに資本の返還と課税対象利息に分割してください——その分割があなたの確定申告であり、郡の一時金小切手がそれをしてくれることはありません。Beancountのドキュメントでは、資産、売掛金、利子所得を行ごとに監査できるプレーンテキストの取引としてモデル化する方法を示しています。これはまさに複数郡の抵当権ポートフォリオが必要とする構造です。
税金抵当権の簿記を簡素化する
郡と償還カレンダーにまたがる抵当権証書のポートフォリオを構築するにつれて、各ポジションの基準、後続税、利息の分割を一貫した元帳で維持することが、優れたオークション戦略をクリーンな確定申告に変えるものです。Beancount.ioは、あなたの財務データに対する完全な透明性とコントロールを提供するプレーンテキスト会計を提供します——ブラックボックスも、ベンダーロックインもありません。無料で始めて、開発者と金融プロフェッショナルがなぜプレーンテキスト会計に切り替えているかをご覧ください。
