毎月、何百万人もの住宅所有者が、銀行ではない誰かに小切手を送っています。その支払いは住宅ローンの返済に見えます。実際そうなのですが、受け取る側は、ローンを割引価格で買い取り、貸し手の座に就いた個人投資家です。テナントもいなければ、漏れる蛇口もなく、深夜2時に配管業者を呼ぶ必要もありません。あるのは、不動産を担保に、予定通りに届く元本と利息だけです。
これがモーゲージ・ノート投資を一文で表したものです。つまり、他人の住宅ローンを買い取り、その支払いを回収するのです。学習曲線は確かに急です。株を選ぶ代わりに、担保、借り手、そして州の抵当流れ法を引受審査することになるからです。しかし仕組みは習得可能であり、慎重な引受審査は忍耐に報いてくれます。本ガイドでは、ノートとは何か、正常債権と不良債権の違い、入札前に見るべき数字、あなたを守るデューデリジェンス、そしてその収入がどのように課税され、記録されるかを順に解説します。
モーゲージ・ノートとは実際に何か
買い手が住宅を融資で購入するとき、決済時に2つの書類に署名します。約束手形（promissory note）は、借り手の個人的な返済の約束です。金額、金利、支払いスケジュール、そして何が債務不履行とみなされるかが定められています。モーゲージ（または州によっては信託証書（deed of trust））は、その約束を物件に結びつける担保証書であり、借り手が支払いを止めた場合に貸し手へ抵当流れ執行の権利を与えます。
ノート投資家として、あなたはその両方を一緒に買います。支払いの流れと、それを担保する先取特権です。リスクと価格のほとんどすべてを決める2つの概念があります。
- 先取特権の順位（Lien position）。 第一順位のノートは、抵当流れ売却による代金から最初に支払われます。第二順位（または劣後）のノートは、第一順位が全額満たされた後にのみ支払われます。初心者は第一順位から始めるべきです。劣後ノートがより大きな割引で取引されるのには理由があり、上位の抵当流れ執行はそれを完全に消し去ることがあります。
- 未払元本残高（UPB）。 これは借り手がまだ負っている額であり、すべての価格がこれに対して測られる基準線です。ノートはUPBの100%で取引されることはほとんどありません。正常な第一順位はUPBの80〜90%台で取引されることがあり、深刻に延滞した債権ははるかに低く取引されることがあります。
正常債権 vs. 不良債権（そして再正常化債権）
ノートは3つのバケツに分かれ、あなたの戦略全体はどのバケツを買うかから流れ出します。
正常債権（Performing notes）
借り手は現在も支払いを続けており、あなたは収入の流れを買っています。リターンは、割引購入価格と回収する全額支払いとの間のスプレッドから生まれ、これが実効利回りをノートの表面金利より高く押し上げます。これはノートの世界で最も「郵便受け収入」に近いものであり、だからこそ正常な第一順位は最も高い価格と最も低い利回り（しばしば一桁台後半）を要求します。
不良債権（Non-performing notes）
借り手は支払いを止めています。通常は90日以上の延滞、時には数年。あなたはUPBに対して大幅な割引、しばしば物件価値に対する割合として価格付けされて買います。利益は解決から生まれます。すなわち、変更契約を通じて借り手を再正常化させる、割引弁済やショートセールを受け入れる、抵当流れ執行の代わりに所有権移転証書（deed-in-lieu）を受け取る、あるいは抵当流れ執行して担保を売却する、といった方法です。不良債権は受動的ではありません。それはワークアウト（債権回収）ビジネスであり、価格設定の誤りは罰せられます。
再正常化債権（Re-performing notes）
中間的な存在です。債務不履行に陥り、変更され、その後ある程度の期間（しばしば6〜24か月）にわたって期日通りの支払いを続けているローンです。その経緯が一部の買い手を怯ませるため、きれいな正常債権より高い利回りを生みますが、生の不良債権より必要な手間は通常少なくて済みます。多くの初心者は、不良債権に手を出す前にここか正常債権から始めます。
入札前に重要な数字
すべての案件で、次の順序でこれらの数字を計算してください。
- 担保価値。 ブローカー価格意見書（BPO）または鑑定を取得し、状態の不確実性と売却費用のためにヘアカットします。初心者によくある誤りは、独立した評価なしに売り手の評価を信頼してしまうことです。
- 投資対価値（ITV）。 総投資額（購入価格に、見込まれる法務、サービス、税金、改修費用を加えたもの）を物件価値で割ったもの。多くの投資家は、不良第一順位でITVを60〜70%に抑え、軟調な市場でもなお余裕を残すようにします。
- ローン対価値（LTV）。 ノートの総UPB（劣後を買う場合は上位の先取特権も加える）を価値で割ったもの。LTVは債務を守るエクイティの緩衝がどれだけあるかを示し、ITVはあなたのドルを守るものがどれだけあるかを示します。この2つを混同すると高くつきます。
- 正常債権の利回り。 UPB10万ドル、金利7%のノートを8万5千ドルで買い、借り手が支払い続けるなら、あなたの利回りは7%を超えます。なぜなら各支払いは、あなたが1ドル85セントで買った元本を償還していくからです。最初の1年だけでなく満期までモデル化してください。
- 最悪のケース。 不良債権では、抵当流れ執行を想定します。州の期間（非司法州では数か月、司法州では1年以上）、法務費用、先取特権を守るために立て替えねばならない固定資産税、保険、再販費用を見積もります。すべてがうまくいったときにしか成立しない案件なら、見送りましょう。
デューデリジェンス：あなたの資本を守るチェックリスト
売り手はローン・テープ（残高、金利、支払い履歴、物件詳細をまとめたスプレッドシート）を提供します。信頼せず、検証してください。最低限、次のことを行います。
- 支払い履歴。 12か月以上。正常債権では、債務不履行に向かって滑り落ちている借り手を示す慢性的な30日延滞に注意します。不良債権では、延滞期間が価格と戦略の両方を左右します。
- 担保の検証。 独立したBPOまたは鑑定、最近の写真、占有状況の確認。空き家は急速に劣化し、保険と保全費用を変えます。
- 権原調査（Title search）。 先取特権の順位を確認し、あなたより上位または同順位のすべてを明らかにします。上位モーゲージ、租税先取特権、HOAの超優先先取特権、判決、IRSの先取特権などです。未払の固定資産税は典型的な案件破壊要因です。租税先取特権は通常、第一モーゲージよりも優先されるため、税金が最新であることを確認するか、支払う予算を組みます。
- 書類の連鎖。 原本の約束手形（または紛失手形の正式な処理記録）、登記されたモーゲージまたは信託証書、そしてオリジネーターから売り手、あなたへと途切れない譲渡の連鎖が必要です。連鎖の欠落は抵当流れ執行を停滞させます。
- 組成の品質。 オーナーファイナンス・ノートや個人間ローンは、書類の質が大きくばらつきます。金利、期間、エスクロー処理、そして連邦および州の適用法に適合しているかを確認します。あなたが引き継ぐ欠陥は、執行時にあなたの問題となります。
- 借り手とのやり取りの履歴。 誰かが借り手に連絡したことがあるか。何を言ったか。留まりたい意向があり収入を証明できる借り手は変更契約の候補であり、姿を消した借り手は初日から抵当流れ執行のタイムラインを指し示します。
購入後に何が起こるか：サービスは任意ではない
ローンを所有したら、支払いは回収、エスクロー、領収書発行、報告がなされねばなりません。そして困窮した借り手は、サービサーが彼らをどう扱うかについて連邦法で保護された権利を持ちます。誤りの解決手続き、ロス・ミティゲーション（損失軽減）のタイムライン、申請中における抵当流れ執行の制限などです。連邦のモーゲージ・サービス規則は、ほとんどの住宅ローンのサービサーに詳細な義務を課しており、いくつかの州はモーゲージ債務の回収やサービスに免許要件を重ねています。
初心者への実践的な結論はこうです。自分で支払いを回収するのではなく、認可を受けた第三者ローンサービサーを雇うこと。サービサーはローンを引き受け、準拠した通知を送り、エスクローと年末の税務書式を処理し、ロス・ミティゲーション申請を処理し、抵当流れ執行時に裁判所が要求する記録を保持します。サービスの費用は通常、ローンごとの月額最低額に加えて回収額のわずかな割合であり、執行を頓挫させうるコンプライアンス上の誤りに対する安上がりな保険です。自分で組成した正常債権を自己回収するのはともかく、買い取った延滞債権を自己回収するのが投資家が傷つくところです。
抵当流れ執行 vs. 変更契約：出口の決断
すべての不良債権は、いくつかの結末のうちの一つを迎えます。希望ではなく、純回収額で順位づけしてください。
- 復帰または返済計画。 借り手が時間をかけて延滞分を治癒します。困難が一時的で収入が回復した場合の最良の結果です。
- ローン変更契約。 金利、期間、または延滞分の資本組入れを書き換え、借り手が維持できる支払いにして、資産を再正常化債権に変え、保有するか、支払った額に対してプレミアムで売却できるようにします。まず借り手の財務状況を取得してください。負担できない変更契約は、避けられないものをただ遅らせるだけです。
- 割引弁済またはショートセール。 借り手（または買い手）が全額未満で決済します。迅速で確実、そしてUPBと比べて取り分を残すとしても、リスク調整後の結果として最良であることがしばしばです。
- 抵当流れ執行の代わりの所有権移転証書（Deed-in-lieu）。 借り手が自発的に物件を譲渡します。抵当流れ執行より安価で迅速ですが、権原の問題や劣後先取特権が複雑にすることがあります。受け入れる前に再度権原を調査してください。
- 抵当流れ執行。 最後の支えであり、計画ではありません。費用、期間、そしていわゆる不足額判決の可否さえ、完全に州法次第です。非司法州では数か月で進み、司法州では1年以上かかることがあり、一部の州は特定のローンにおける不足額判決を禁じています。入札前に自分の州の手続きを知っておきましょう。最悪ケースの計算がそれにかかっているからです。
有用な規律として、すべての不良債権を抵当流れ執行の結末まで引受審査し、それより良いものはすべて上振れとして扱うことです。ITVの上限で抵当流れ執行の計算が成り立たないなら、借り手がどんなに協力的に聞こえても価格が間違っています。
ノート収入はどのように課税されるか
3つの税務上の考え方で初心者のほとんどの状況をカバーできます。債務証券の課税には鋭い角があるため、細部は税務担当者に確認してください。
- 利息は通常所得。 受け取る各支払いの利息部分は、ノートをどれだけ長く保有しても、キャピタルゲインではなく通常の利子所得として課税されます。
- 割引も通常は通常所得になる。 流通市場で債務を割引で買うと、市場割引は一般に、元本支払いを受け取るにつれて（またはノートを処分するときに）、発生した割引まで、キャピタルゲインではなく通常の利子所得として課税されます。これは、割引購入がキャピタルゲインを生むと期待する株式投資家を驚かせます。一般に、処分時ではなく毎年割引を発生させる選択ができ、税負担を平準化しますが、前倒しになります。
- 自分で組成したノートは別物。 オーナーファイナンスを通じて自分でノートを創出するなら、分割販売のルールにより、多くの場合、回収期間にわたって利得を分散できます。一部の投資家が債権の購入から組成へと進む理由の一つです。
さらに2つの計画上の注意。完全に無価値になったノートは貸倒損失控除を生むことがあり（事業用か非事業用かで損失の性質が変わります）、他州の物件を担保とするノートを買うと、その州での申告や免許の足跡が生じることがあります。すべての担保物件の州を初日から追跡してください。
すべてのノートを小さなビジネスのように記録する
ここが、ノート投資家が静かに勝つか負けるかの分かれ目です。帳簿です。各ノートには独自のUPB、あなたの取得原価、発生した市場割引、税金と保険の立て替え、サービス料、法務費用、ローンごとの利回りがあり、これらを配分なしに1つの当座預金口座で混ぜてしまうと、確定申告の季節が考古学になります。ノートごとに別々の元帳を維持し、サービサーの月次明細を自分自身の償却スケジュールと照合し、立て替えを資金提供した瞬間に記録してください。立て替えはあなたの取得原価と抵当流れ執行の請求額を増やすからです。
プレーンテキスト会計はこのワークフローによく合います。ノートごとに1ファイル、またはローンごとに1つの勘定科目サブツリーを、バージョン管理し、各支払いを利息、元本、手数料の回収に分割して可視化します。税務担当者が証券ごとの発生割引や処分時の取得原価を尋ねてきたとき、答えは週末の作業ではなくクエリであるべきです。
実際にお金を失う初心者の誤り
- 劣後先取特権から始める。 割引は魅力的で、全損リスクは現実です。資本構成を下へ手を伸ばす前に、第一順位を極めてください。
- 数百ドルを節約するために権原調査を省く。 見落とした租税先取特権やHOAの超優先先取特権が、何年もの利回りを消し去ります。
- 延滞債権を自己回収する。 コンプライアンス制度はまさにこの状況のために存在します。最初の入札から認可サービサーの予算を組みましょう。
- 州の抵当流れ法を無視する。 90日の非司法タイムライン向けに組まれた戦略は、2年かかる司法州では崩壊します。実際に自分がいる州を引受審査してください。
- 現金準備がない。 税金、保険、法務費用、保全のための立て替えは、回収のはるか前に自分のポケットから出ていきます。経験豊富な買い手は、まさにこのために投資資本の10〜20%を流動で保ちます。
ノート・ポートフォリオの帳簿をその担保と同じくらいきれいに保つ
最初のノートを買うとあなたは銀行になります。そして銀行はその元帳で生き死にします。取得原価に対するUPBの追跡、市場割引の正確な発生計上、そしてすべてのサービサー明細の照合が、支払いの流れの束を、実際に評価できるポートフォリオに変えます。Beancount.ioはプレーンテキスト会計を提供し、あなたの財務データに対する完全な透明性とコントロールを与えます。ブラックボックスも、ベンダーロックインもありません。無料で始めるそして、なぜ開発者や金融の専門家がプレーンテキスト会計に移行しているのかを確かめてください。
