あなたの住宅ローン支払額が每月数百ドル跳ね上がる——その日付はローン書類にはっきりと印刷されています。これこそが、あらゆる一時的な住宅ローン金利買い下げに共通する取り決めです。今は2年か3年の割引支払い、その後はローンの残存期間ずっと全額支払いです。意図的に使えば、買い下げは引っ越しの最も費用のかかる数年を平準化できます。何気なく使えば、割引の衣装をまとった、あらかじめ予定された支払額ショックです。
このガイドでは、2-1および1-0買い下げが実際にどう機能するか、補助金のお金がどこに置かれるか、誰がそれを支払うか、貸し手がどのようにあなたを審査するか、そして買い下げが同等の価格引き下げに勝るかどうかを決める計算を順に説明します。
2-1買い下げの仕組み：年ごとの詳細
2-1買い下げは、あなたが支払う金利を一時的に引き下げる一方で、ローンに記載された金利——約定金利——は一切変わりません。この名称は割引のスケジュールを表しています。
- 1年目： 約定金利から2パーセントポイントを引いた金利を支払います。
- 2年目： 約定金利から1パーセントポイントを引いた金利を支払います。
- 3年目以降： 残りの期間、全額の約定金利を支払います。
これは変動金利型住宅ローンではありません。ARMは各リセット時に市場に応じて金利が再設定されますが、買い下げはすでに分かっている金利へ戻る固定の階段をたどります。償却は依然として約定金利で計算されるため、当初の各支払いの一部は補助金資金で賄われつつ、ローンの残高は通常のスケジュールで減少します。
具体例で金額を明確にしましょう。30年固定の約定金利7パーセントで40万ドルのローンを考えます。全額の元利支払いは月額約2,661ドルです。
- 1年目、5パーセントの場合： 支払額は約2,147ドルに下がります——月額で約514ドル少なく、年間で約6,168ドルです。
- 2年目、6パーセントの場合： 支払額は約2,398ドルです——月額で約263ドル少なく、年間で約3,156ドルです。
- 3年目、7パーセントの場合： 全額の2,661ドルを支払い、その後も支払い続けます。
したがって補助金の総額は約9,324ドル——2年間の毎月の不足額の合計です。この数字はクローズ前に固定され計算可能であり、それこそが買い下げを交渉可能にする理由です。テーブルにつく全員が、その譲歩にかかるコストを正確に知っています。
補助金のお金が置かれる場所：エスクロー口座
補助金は約束ではありません。クローズ時に、貸し手が保有する買い下げエスクロー口座に預け入れられる現金です。割引期間中の毎月、貸し手はその口座から引き出して、あなたが支払う額と約定金利が要求する額との差額を賄います。あなたは少ない方の小切手を書き、エスクローが差額をカバーし、ローンはあたかも全額支払ったかのように償却されます。
その口座には3つの重要な性質があります。
- 資金が拠出された時点で、そのお金は買主のものです。 買い下げエスクローに入る売主譲歩は、クローズ当日から売主のものではなくあなたのものです。
- 未使用の資金は没収されません。 買い下げ期間が終わる前に借り換えや売却をした場合、残りのエスクロー残高は通常、買い下げ契約に基づいてローンの完済に充当されます——補助金はカレンダーではなくローンに従います。正確な取り扱いは買い下げ契約で確認してください。契約書が支配します。
- いずれにせよ全額支払いの責任はあなたにあります。 エスクローの支払いに何か問題が生じても、貸し手は依然として約定金利の全額支払いをあなたに期待します。買い下げは、あなたの義務の上に重ねられた補助金の取り決めであり、義務の軽減ではありません。
口座の仕組みは標準化されているため、政府系機関の貸し手による買い下げ契約は似通っています。一括預け入れ、毎月の引き出しスケジュール、そして早期完済時の処分条項です。署名する前に処分条項を読んでください——「18か月後に借り換えたらどうなるか」という問いに正確に答えてくれます。
買い下げは誰が支払うのか
取引に関心を持つ誰もがエスクローに資金を拠出でき、それぞれの拠出者には異なる動機があります。
- 売主が、クローズ時の譲歩として。これが最も一般的な取り決めです。価格を下げる代わりに、売主は買い下げ費用をエスクローに預け入れます。これは、表向きの売却価格——そしてその価格が生み出す近隣の類似販売価格——を維持しつつ、同額の価格引き下げよりも買主に多くの毎月の負担軽減をもたらします。
- 住宅建築業者が、新築物件で。建築業者は自動車メーカーが補助付きリース金利を使うのと同じように買い下げを使います。 subdivision全体を再価格設定することなく在庫を動かす、目に見える毎月の支払額です。
- 貸し手が、価格プロモーションとして。貸し手負担の買い下げは存在しますがより稀で、コストは通常約定金利や手数料に織り込まれています——初年度の支払いではなく、オファー全体を比較してください。
- 買主が、自己資金で。自分で買い下げに資金を拠出することもできますが、まず計算してください。買主負担の一時的買い下げは、恒久的な割引ポイントやより大きな頭金と競合し、その比較ではしばしば負けます。
売主の資金拠出は売主譲歩の上限にカウントされ、これは売主が価格のうちいくらを拠出できるかを制限します。上限はローン・プログラムに依存し、従来型ローンの場合は頭金にも依存します。頭金10パーセント未満で価格のおよそ3パーセント、頭金10〜25パーセントで6パーセント、それ以上で9パーセント、FHAは概ね6パーセントです。価格の約2.3パーセントかかる2-1買い下げは、これらの上限のほとんどに収まります——しかしそれは、そうでなければクロージング・コストをカバーできた余地を消費するので、引受担当者が異議を唱えるまでクレジットを積み重ねるのではなく、譲歩を1つのプールとして予算化してください。
買主はどう審査されるか：約定金利のルール
一時的買い下げについて最も誤解されている事実はこれです。あなたは割引金利ではなく、全額の約定金利で住宅ローンの審査に通らなければなりません。 あなたの負債対収入比率、準備資金、承認はすべて、上の例の2,661ドルの支払いに対して計算されます——たとえ1年目に実際に支払うのが2,147ドルであっても。
ファニーメイ、フレディマック、FHAはすべて約定金利での審査を要求し、政府系機関のガイドは構造的なガードレールを追加しています。一時的買い下げは一般に3年を超えず、金利の上昇は年に約1パーセントポイントを超えません。このルールは、あなたが想像しているまさにそのシナリオのために存在します——割引支払いなら払えるが実際の支払いは払えない買主は、3年目に予定されたデフォルトです。
実際の帰結は率直です。買い下げはあなたのキャッシュフローを改善するのであって、購買力を改善するのではありません。より高価な家への承認を引き伸ばすことはできません。買い下げが「より多くの家の審査に通うのに役立つ」と示唆する物件の売り込みは、せいぜいこのプログラムの誤解です。買い下げが買うのは、引っ越し、家具の購入、新生活の落ち着きがすべての余剰資金を奪い合う数年における息継ぎの余地です。
その他の構造：1-0、1-1-1、3-2-1
2-1が主力ですが、貸し手はいくつかのバリエーションを提供しています。
- 1-0買い下げ： 1年間、約定金利より1ポイント低い金利、その後全額。2-1のおよそ半分のコストで、単に所有初年度の費用を乗り切ることが目的のときに買主が必要とするのはしばしばこれだけです。
- 1-1-1買い下げ： 3年間、約定金利より1ポイント低い金利、その後全額。より平坦で長い補助——ピークの節約額は低いが、総額は1-0より多い。
- 3-2-1買い下げ： 3年間、約定金利より3ポイント低い水準から1ポイント低い水準へと段階的に上昇、その後全額。2-1のおよそ2倍のコストで劇的な初年度の軽減が得られますが、上昇幅は急です。3年連続の支払い増加に備えてください。
より長くより深い構造は、より多くのエスクロー資金を要し、売主譲歩の上限をより多く消費します。新築で3-2-1買い下げを提供する建築業者は通常、提示価格を維持するために相当な価格引き下げに等しい金額を使っています——これは、価格自体がどれほど交渉可能かを示唆しています。
恒久的な買い下げ——ローンの全期間にわたって金利を引き下げる割引ポイント——はまったく別の商品です。1ポイントは一般にローンの1パーセントのコストで、金利を約0.25パーセント恒久的に引き下げます。ポイントはローンを長期間保有する買主に有利で、一時的買い下げは借り換えを予定している買主、あるいは生涯の利息よりも当初のキャッシュフローを重視する買主に有利です。
買い下げ対価格引き下げ：それぞれが有利なとき
売主が9,324ドルを2-1買い下げとして、あるいは価格引き下げとして提供するとします。どちらを取りますか？同じ金額でも振る舞いは大きく異なります。
- 買い下げとして： 1年目に月約514ドル、2年目に月263ドルを取り戻し、その後は何もなし。軽減総額は9,324ドル、引っ越し費用がピークになるまさにそのときに前倒しされます。
- 価格引き下げとして： ローンが9,324ドル縮小し、30年間毎月約62ドル節約——全期間で総支払額約22,000ドル——に加えて、固定資産税、保険、頭金がわずかに下がります。
分岐点はおよそ10年先です。約10〜12年以内に借り換えや売却をするなら、買い下げの集中的な当初の節約が、価格引き下げの薄い恒久的な節約に勝ります。この正確なローンを15年または30年保有するなら、価格引き下げが総額で勝ち、副次的な利益も伴います——課税評価額が下がり、価格が下落した場合の残高も小さくなります。
つまり決定は3つの問いにかかっています。
- 借り換えますか？ 高金利の年に買い下げを取る買主は、しばしば2年以内に借り換えできる程度に金利が下がることに明確に賭けています。その賭けが当たれば、買い下げは最大の価値をもたらし、決して到達しなかった3年目の支払いは無関係です。金利が据え置かれれば、全額支払いを無期限に負担することに快適でなければなりません——これは約定金利の審査ルールがすでに確認していますが、あなたの予算も確認すべきです。
- ローンをどのくらい保有しますか？ 頻繁に引っ越す人、軍人家族、数年以内に転居しそうな人は、価格引き下げの30年のテールからほとんど何も得ず、2年間の低い支払いから多くを得ます。
- 譲歩の残りは何をカバーしますか？ 売主譲歩の許容量全体を消費する買い下げは、クロージング・コストを未カバーのまま残す可能性があります。クロージング全体——買い下げに加えて権原、組成、前払い項目——を上限と比較してから選んでください。
軟調な市場ではもう1つの考慮事項が価格引き下げに有利に働きます。鑑定です。買い下げは、依然として鑑定に通さなければならない、より高い契約価格を維持します。類似販売価格が下落傾向にあるなら、より低い価格は鑑定をすんなり通りますが、買い下げを積んだ価格は取引を停滞させる可能性があります。
チラシに載らないリスク
買い下げは分かりやすい商品ですが、4つのリスクには明確な注意が値します。
- 支払額ショックは予定されており、仮定ではありません。 あなたの支払いは2回上がります——1年目の後と2年目の後——それぞれ数百ドルずつです。初日から3年目の支払いを予算化してください。割引された数年は、貯蓄や引っ越しに充てる思いがけない利益として扱い、住宅費としては扱わないでください。
- 借り換えは来ないかもしれません。 「家とは結婚し、金利とは付き合う」は、金利が最終的に応じてくれる場合にのみ機能します。約定金利を何年も負担する前提であなた自身の生活を審査し、借り換えは上振れと見なしてください。
- 収入への賭けは諸刃の剣です。 買い下げは、収入が全額支払いに向けて上がりそうな買主に適しています——研修医が主治医になる、急成長中の若手採用者など。収入が横ばいなら、買い下げは全額支払いを先延ばしにするだけで、楽にはしません。
- 税務上の取り扱いには専門家が必要です。 売主が支払う買い下げ資金は、買主にとって控除可能な利息の含意があり、一般に住宅の取得原価の対応する減少を伴います——しかし詳細は買い下げの構造と現在のIRSガイダンスに依存します。これは税務担当者との短い会話であり、申告時に自分で調べる研究プロジェクトではありません。
これらはいずれも、買い下げを一律に拒否する理由にはなりません。3年目の支払いをすでに予算に入れ、借り換えを計画ではなく希望として扱って、買い下げに入る理由です。
自分の帳簿で買い下げを追跡する
買い下げは「住宅に毎月Xドル払う」という単純な図を複雑にし、ずさんな追跡は家の本当のコストを隠します。3つの数字を可視化してください。
- 約定金利の支払い ——あなたの真の住宅費であり、3年目に戻ってくる数字です。住宅ローンの明細を、あなたが書く少ない方の小切手ではなく、約定金利での償却スケジュールと照合してください。
- 毎月の補助金 ——毎月の不足額を賄うエスクローの引き出しです。別途記録して、受け取った総利益を確認し、エスクロー残高が予定通り減少することを検証できるようにしてください。
- 上昇日 ——支払いが上がる2つの記念日です。60日前の警告とともにカレンダーに登録し、以前の数字で予算化された当座預金口座に増額が不意に訪れないようにしてください。
もしあなたがプレーンテキスト会計で家計を管理しているなら、買い下げをそれが本来あるものとしてモデル化してください。つまり、毎月利息費用に対して取り崩される前払い補助金資産です。毎月全額の約定金利の利息を、相殺する補助金の行とともに記録すれば、生涯利息の計算が正確に保たれます——そうすれば帳簿は貸し手の償却スケジュールと1セントまで一致し、残りのエスクロー残高はいつでも1回の残高クエリで確認できます。ドキュメントでは住宅ローンとエスクローの追跡パターンを説明しており、Favaダッシュボードは結果として得られる元帳を残高とキャッシュフローのビューに変え、上昇日を視覚的に明らかにします。
初日から住宅費を可視化しよう
買い下げは、あなたが家に支払う時期を作り変えるのであって、支払うかどうかではありません——そして最も恩恵を受ける買主は、割引の下にある本当の数字を追跡する人たちです。Beancount.ioはプレーンテキスト会計を提供し、エスクローの引き出しから償却スケジュールまで、あなたの財務データに対する完全な透明性とコントロールを、ブラックボックスもベンダーロックインもなく実現します。無料で始めるそして、開発者や財務の専門家がなぜプレーンテキスト会計に移行しているのかを確かめてください。
