次のプロジェクトに完璧な区画の契約を済ませたところを想像してください。道路に面し、公共設備も近く、売主も協力的——ところがコンサルタントの湿地境界調査が戻ってきて、角の0.5エーカーを覆う網掛けのポリゴンが示されました。そのポリゴンは、その土地自体よりも高くつくことがあります。フロリダの一部では、湿地への影響1エーカーを相殺するのにミティゲーションクレジットで3万ドルから36万ドルかかり、南フロリダのある市は最近、2エーカー未満の影響に対して1クレジットあたり27万5千ドルを支払いました。あなたの建築許可は今や、ほとんどの事業者が聞いたこともない市場にかかっています。それが湿地ミティゲーションバンキングです。
この市場がどのように機能するのか、買い手として何がかかるのか、そして——限界地を所有しているなら——あなたの敷地の再生された土地がどのように長年にわたって収入源になり得るのかを説明します。
なぜクレジットが存在するのか：回避、最小化、代償
浄水法（Clean Water Act）のSection 404は、保護水域や湿地に浚渫土砂や埋立材を排出する前に、陸軍工兵隊（Army Corps of Engineers）からの連邦許可を義務付けています。この許可プログラムは厳格な順序、しばしばミティゲーション階層と呼ばれるものに沿って運営されています。まず影響を回避し、次に回避できないものを最小化し、その後に残ったものを代償するというものです。代償ミティゲーションは最後の手段であり、最初の提案ではありません——工兵隊は、代償のために支払うことを許可する前に、あなたが湿地を避けて再設計したことを確認することを期待しています。
2008年の連邦ミティゲーション規則は、どのように代償するかについての優先順位を定めています。第一に承認されたミティゲーションバンクからクレジットを購入すること、第二に承認された代替金プログラムに支払うこと、最後に自ら許可権者責任ミティゲーションを実行することです。この階層は、スケジュールとリスクのすべてを形作るため重要です。銀行クレジットの購入は規制当局にとって最も抵抗の少ない道です。自らミティゲーションを行うことは、最も厳しい精査、最も長い審査、そして最も高い拒否の可能性を招きます。
EPAの定義によれば、ミティゲーションバンクとは、代償ミティゲーションを生み出すことを明示的な目的として、湿地、河川、または河畔域が再生、造成、強化、または保全される場所です。銀行は許可保有者にクレジットを販売し——これが重要な商業的特徴です——買い手のミティゲーション義務は販売の瞬間に銀行スポンサーに移転します。あなたは単に相殺を買っているのではありません。何年にもわたるモニタリング、維持管理、そして責任から買い戻っているのです。
ミティゲーションバンクはどのように建設されるか
連邦承認されたクレジット在庫を朝起きたら持っている人はいません。銀行を建設することは、ビジネスになる前に何年にもわたる規制プロジェクトであり、そのパイプラインを理解することで、クレジット価格とクレジット不足の両方が説明できます。
目論見書と審査。 スポンサー——地主、開発業者、投資家グループ、または専業のミティゲーション会社——は、工兵隊との予備目論見書会議から始め、その後、敷地、提案するクレジットの種類、それらを使用できるサービスエリア、プロジェクトがもたらす生態学的向上を記述した正式な目論見書を提出します。工兵隊が実行可能と判断すれば、目論見書は公告と機関間審査にかけられます。
バンキング文書。 機関間審査チーム——工兵隊が主催する連邦および州の資源機関のパネル——が提案を精査し、ミティゲーションバンキング文書を交渉します。これは銀行の運営を統治する法的文書です。それは潜在クレジット数、サービスエリア、パフォーマンス基準、モニタリング要件、財務保証、クレジットリリーススケジュールを確定します。必要な書類が完全であることが確認されると、工兵隊の承認だけで通常225日から330日かかります——そしてその時計は、敷地調査、境界調査、設計の何ヶ月または何年もの後から始まります。
建設、モニタリング、段階的リリース。 クレジットは承認時に引き渡されるわけではありません。限られた初期の一部は、文書が署名され、敷地が法的に確保され、財務保証が整った時点でリリースされる場合があります——一般的に約15パーセントです。残りはパフォーマンスのマイルストーンに結びついた分割で到着します。土工完了、植栽設置、水文学の実証、成功基準を満たす連続した成長期。かなりの割合が最後まで留保されます。最初の目論見書から最終リリースまで、銀行が完全に成熟するには通常5年から10年かかります。
永続的な保護。 敷地は、将来の開発と不適合な使用を禁じる、耐久性のある法的文書——ほぼ常に適格なランドトラストまたは機関が保有する保全地役権——によって保護されなければなりません。スポンサーは、銀行が閉鎖され長期管理が正式に移転するまで、文書のあらゆる条項について法的に責任を負い続けます。
クレジットの費用と価格がこれほど激しく変動する理由
湿地クレジットに全国的な価格はありません。各クレジットはその銀行の承認されたサービスエリア内でのみ使用可能です——通常は流域境界を中心に描かれます——そのため、すべてのサービスエリアが独自の需要と供給を持つ小さな市場です。価格は地価、再生費用、クレジットの希少性、そして関係する水生生息地の種類によって動きます。いくつかの実際のデータポイントが範囲を示しています：
- 成熟した銀行市場が価格を公開しているフロリダでは、州の湿地クレジットは最近、流域に応じて1クレジットあたり約12万5千ドルから30万ドルで取引され、ある価格ガイドは、置き換えられる機能に基づいて、影響1エーカーを相殺する総費用を3万ドルから36万ドルの間としています。
- ニュージャージーのプロジェクト申請は、クレジットを1つあたり91,580ドルと記録しました。
- インディアナ州の州プログラムはクレジット価格を行政的に設定しています——現在、州の北東部の一部で1エーカーあたり8万ドルです。
- カリフォルニア州のサクラメント地区の代替金プログラムは、1クレジットあたり約50万ドルを請求しており、過酷な土地費用と乏しい銀行供給を反映しています。
3つの力が価格差を説明します。第一に、置き換え費用：土地取得、土工、植栽、そして何年ものモニタリングが下限を設定します。第二に、希少性：急速に成長するサービスエリアにサービスを提供する銀行が少ない場合、スポンサーはそれに応じて価格を設定します。第三に、デビット計算：工兵隊は、失われた資源の種類と質に基づいて、あなたの影響が必要とするクレジット数を決定します——単なる面積ではなく——そのため、高機能の湿地の0.5エーカーは、劣化した溝の1エーカーよりも多くのデビットを生じさせることがあります。
買い手への実践的な教訓：早めに、サービスエリア内で価格を比較し、プロジェクト予算を確定する前に工兵隊のデビット数を入手してください。30マイル離れた銀行のクレジットは、そのサービスエリア境界が銀行とあなたの敷地の間にある場合、あなたにとって無価値です。
義務を満たす3つの方法
許可が代償ミティゲーションを要求する場合、一般的に3つの選択肢に直面します。正しい選択は、表示価格ではなく、プロジェクト全体の経済性に関するものです。
銀行クレジットを購入する。 最も高い初期費用、最も低い総リスク。クレジットはすでに存在し、再生はすでに進行中または完了しており、あなたの責任は購入時にスポンサーに移転します。規制当局がこのメカニズムを信頼しているため、許可は最速で進みます。失敗モードは可用性です：あなたのサービスエリアにサービスを提供する銀行がない場合、またはリリースされたクレジットが売り切れている場合、この扉は閉じられます。
代替金プログラムに支払う。 あなたは政府または非営利のスポンサーに支払い、それが手数料をプールして将来のミティゲーションプロジェクトを建設します。これはプログラムが存在し、あなたの影響の種類を受け入れる場合に機能しますが、あなたのお金はまだ起こっていない再生に資金を提供し、プログラム管理者——あなたではなく——がタイムラインを管理します。
許可権者責任ミティゲーションを行う。 あなたは自分で、敷地内または敷地外で湿地を再生または保全します。これは紙の上では最も安く見え、現実にはしばしば最も高くつきます：設計と機関交渉、建設、5年以上のモニタリングと報告、パフォーマンス基準がずれた場合の是正措置、あなた自身のパフォーマンスに対して差し入れられる財務保証、そしてあなたの土地またはその目的のために購入した土地を負担する保全地役権。機関がこれらの提案を最も厳しく精査するのは、まさに断片的な初回の取り組みが、専門的に運営される銀行よりも頻繁に失敗するからです。自己実行は主に、クレジットが存在しない、プロジェクトにすでに適した土地が含まれている、または長期管理がとにかくあなたのビジネスに合う場合に意味があります。
選択する前に、買い手は4つの質問に答えるべきです：クレジットは今、私のサービスエリアで利用可能か、それらはリリース済みか単に予測されているだけか、工兵隊は私の特定の影響に対してそれらを受け入れるか、そして自分で行うことの見かけの節約は、遅延、コンサルタント、モニタリング、残存責任を正直に会計処理しても生き残るか？
基金：湿地の永久に誰が支払うのか
すべてのミティゲーションバンクは、 uncomfortableな質問に答えなければなりません：クレジットは数年で売り切れるが、保全地役権は永遠に続く。40年目に誰が草を刈り、モニタリングし、侵略的外来種と戦い、水制御構造物を修理するのか？
答えは長期管理基金です——通常は非消耗型基金で、元本が保全されている間に収益のみが使われます。バンキング文書は、最終クレジットリリース前に完全に資金提供されることを要求し、資金は銀行閉鎖時に長期管理人——しばしばランドトラスト——に移転します。一般的な計画規則は、年間管理費用を再生費用の約30パーセントとして扱い、基金元本に資本化し、管理間接費を加えます。
これは銀行経済学の最も華やかでなく、最も引受が重要な部分です。侵略的外来種の防除を過小評価したり、楽観的な投資収益を仮定したりすると、管理人は基金が賄えない義務を相続します。クレジット買い手にとって、基金はほとんど見えません——それがポイントです。あなたの一回限りの購入価格には、永遠のあなたの取り分が含まれており、二度目の請求書を見ることはありません。スポンサーと銀行投資家にとって、基金の規模設定はクレジット元帳と同じくらいのデューデリジェンスに値します：予測クレジット収益を利益として扱う前に、長期管理計画、資金分析、管理人の承諾書を要求してください。
地主の側：限界地を収入に変える
カウンターの反対側から見ると、ミティゲーションバンキングは規制された上振れを伴う土地ベースの投資です。理想的な銀行敷地は広く——ほとんどは数百エーカーに及び——高機能に再生できる劣化した湿地を持ち、開発圧力がクレジット需要を強く保つサービスエリア内にあります。ほとんどの年で損をする頻繁に浸水する低地を持つ農家、または伐採された河畔の土地を持つ林業所有者は、将来の銀行の上に座っているかもしれません。
経済性は忍耐に報いる段階で機能します。資本が最初に出ていきます：土地の支配、境界調査、設計、文書と地役権に関する法的作業、建設、植栽、モニタリング。収益はクレジットがリリースされ販売されるにつれて分割で到着し、しばしば5年から10年にわたり、近くの銀行が売り切れるにつれて価格が上昇する可能性があります。クレジット販売は、工兵隊の公開Regulatory In-lieu Fee and Bank Information Tracking System（RIBITS）で追跡される元帳に記録されるため、買い手、競合他社、規制当局のすべてが、何がリリースされ何が販売されたかを見ることができます。リリースはパフォーマンスベースであるため、銀行の買収はデューデリジェンスが重要です：文書、地役権、元帳、コンプライアンス履歴、財務保証、基金の資金提供、およびスポンサーシップの移転に必要な機関承認を確認してください。
地主への2つの注意。第一に、連邦補助金で支払われた保全作業は一般的にミティゲーションクレジットを生み出すことはできません——公金がそれを再生したなら、その向上を販売することはできません。補助金のマッチングを超えて自分の資金で賄われた作業は依然として適格かもしれませんが、支出前に書面で決定を得てください。第二に、管轄の状況は移り変わります：最高裁判所の判決と successive な連邦規則は、どの水域が保護されるかを繰り返し引き直しており、最近では連邦管轄を狭め、引き直しのたびにクレジット需要が動きます。サービスエリアが対象水域を失った銀行は、自分の落ち度なしに市場が縮小するのを見ることがあります。需要を保守的に引き受け、現在の管轄決定の枠組みを弁護士に確認してください。
公金は依然として限界的に助けることができます：USDAの湿地ミティゲーションバンキングプログラムは、10以上の州にわたる銀行の創設と拡大を支援する数十の助成金を授与しており、主に農業生産者を対象としています。助成金は開発作業に資金を提供し、土地購入や地役権には提供しません——しかし適格な地主にとって、それらは高価な初期段階のリスクを軽減します。
クレジットと義務の帳簿を維持する
クレジットを買うにせよ売るにせよ、会計はほとんどの初心者が与えるよりも多くの注意に値します。
クレジットを買う場合、購入をそれを要求した許可に結びついた直接的なプロジェクト費用として扱ってください——土地、権利、影響手数料と並んでプロジェクトに資本化し、一般的な許可費用に埋もれさせないでください。工兵隊の承認書、クレジット販売の領収書、RIBITSの元帳記入を一緒に保管してください。将来の買い手、貸し手、または監査人が義務が移転したことの証拠を求めるでしょう。プロジェクトが税年度にまたがる場合、購入したが未使用のクレジットをプロジェクト資産として追跡し、着工の遅延が費用を誤った期間に孤立させないようにしてください。
銀行をスポンサーする場合、あなたは在庫が分割でリリースされる複数年の製造ビジネスを運営しています。リリース済み、販売済み、保留中のクレジットを、開発業者が区画を追跡するように追跡してください：すべての販売でRIBITSと照合されるクレジット元帳。開発費用を銀行資産に資本化し、クレジットが販売されるにつれて収益を認識し、基金の資金提供義務を、閉鎖時に完全に資金提供された要件に向けて成長する負債として見えるように保ってください——最終リリースのマイルストーンで発見される驚きとしてではなく。キャッシュフロー予測は、ほとんどの中小企業よりもここで重要です。なぜなら、流出は1年目から3年目に集中し、流入は10年にわたって伸びるからです。
プレーンテキスト会計はこの形によく合います：すべてのクレジットリリース、販売、基金拠出は、何年後にも監査できる明示的な日付付き取引です。ドキュメントは、5年前の許可ファイルが今日でも照合できるように複数年プロジェクト追跡を構造化する方法を示しています。
買い手とスポンサーに費用をもたらす一般的な間違い
- 管轄決定の前に予算を組む。 工兵隊があなたの敷地のどの特徴が保護水域であるかを確認するまで、あなたがミティゲーションを負うかどうか——またはいくつのデビットに直面するか——はわかりません。土地価格や建設予算を確定する前に、境界調査と決定にお金を払ってください。
- クレジットがクロージング時に存在すると仮定する。 銀行は売り切れ、予測クレジットはリリース済みクレジットではありません。RIBITSで可用性を確認し、有効期限付きのスポンサーからの書面による予約を取得してください。
- サービスエリア外で買い物をする。 工兵隊があなたの影響に対して受け入れない安いクレジットは安くありません。価格交渉の前に、サービスエリアの適格性を書面で確認してください。
- テールを価格設定せずに「お金を節約する」ために自己ミティゲーションを選ぶ。 5年以上のモニタリング、報告、維持管理、財務保証、地役権管理は、スケジュール遅延を数える前に、断ったクレジット見積もりを日常的に超えます。
- リリース可能なクレジットではなく予測クレジットで銀行を引き受ける。 マイルストーンはずれ、パフォーマンス基準は失敗し、成長期は期待に応えません。銀行をリリース済み在庫と保守的にタイミングを取った将来のリリースで評価し、見逃したマイルストーンについてコンプライアンス履歴を読んでください。
- 基金をないがしろにする。 資金不足の永遠の義務を相続する管理人は、あなたの名前が書かれた請求書型の問題を抱えています。分析に正直に資金を提供し、最終リリース前に仮定を再検討してください。
初日からプロジェクトの財務を整理しておく
建築許可を解錠するためにクレジットを買うにせよ、10年間販売する銀行を建設するにせよ、お金は何年にもわたって一括で動きます——購入、リリース、モニタリング費用、基金の資金提供——そしてそれぞれが正しいプロジェクト、期間、勘定に収まる必要があります。Beancount.ioは、あなたの財務データに対する完全な透明性とコントロールを提供するプレーンテキスト会計を提供します——ブラックボックスなし、ベンダーロックインなし。無料で始めるそして、開発者と財務専門家がなぜプレーンテキスト会計に切り替えているかをご覧ください。
