あなたの貸し手は、昨年あなたが支払った住宅ローン利息の額をすでにIRSに正確に報告しています。毎年1月、Form 1098の写しがあなたに1部、そしてもう1部が直接IRSに送られ、そこでは照合プログラムがあなたの申告書と突き合わせます。Schedule Eの利息の数字が貸し手の報告と一致しなければ、あなたはレーダーの下を飛行しているのではなく、IRSからの通知を待っている行列に並んでいるのです。朗報は、大家にとって、この用紙のほぼすべての金額が控除可能であることです。あとは各欄を正しい行に着地させるだけです。
大家にとってForm 1098の各欄が意味するもの
Form 1098(住宅ローン利息明細書)は、その年に600ドル以上の住宅ローン利息を支払った場合に貸し手から交付されます。1月31日までに届くはずです。賃貸物件の視点からこれを読み解く方法を説明します。
Box 1 — 受け取った住宅ローン利息。 これが見出しの数字です。暦年の間に貸し手があなたから受け取った住宅ローンの支払いのうち利息部分です。100パーセント賃貸物件の場合、この金額は一般的にSchedule Eのline 12に計上されます。そうでないものに注意してください。これは元本、エスクロー預託金、手数料を除外しています。毎月の支払い総額を見て、なぜBox 1がこんなに少ないのかと疑問に思ったなら、その残りはエクイティを築く元本とエスクローでした — そのどちらもline 12に属しません。
Box 2 — 未返済の住宅ローン元本。 ローン残高です。年初残高、年末残高、またはその両方で、貸し手によって異なります。これは控除するものではありません — 情報提供用です。それでも、目を通してください。残高がおかしいと思われるなら、利息の数字もおかしい可能性があり、2月にサービシングの誤りを見つける方が、税務調査の下で解きほぐすよりはるかにましです。
Box 3 — 住宅ローンの組成日。 ローンが組まれた時期です。大家にとっては主に情報提供用ですが、ポイントを償却している場合には重要です。償却の時計はここから始まるからです。
Box 4 — 過払い利息の返金。 貸し手が前年に過払いされた利息を返金する場合、ここに表示されます。これは控除しないでください — そして、その利息を前年に控除していた場合、返金はそれを受け取った年の課税対象の賃貸収入となる可能性があります。
Box 5 — 住宅ローン保険料。 その年に支払った民間住宅ローン保険(PMI)またはFHA住宅ローン保険料(MIP)の保険料です。賃貸物件の場合、これらは一般的にSchedule Eのline 9の保険費用として控除可能です — 以下で説明するように、持ち家の控除とは異なる行であり、異なる税務ロジックです。
Box 6 — 購入時に支払ったポイント。 ここに報告されるポイント(資金の使用に対して課されるローン組成手数料)。欄のラベルには「主たる住居」とありますが、貸し手は物件の種類にかかわらずここにポイントを報告します。このラベルに惑わされて持ち家の扱いにしてはいけません。賃貸では、ポイントはほぼ決して一括で控除できません。ローンの全期間にわたって配分されます。
Box 7から11 — 物件とローンの識別情報。 Box 8は住宅ローンを担保する物件の住所を示します — 特に複数の抵当物件を所有していて用紙が一束で届く場合、それがあなたの賃貸物件と一致することを確認してください。Box 9はローンを担保する物件の数を示します(複数の賃貸物件にまたがる包括ローンは配分作業を分割します)。Box 10(「その他」)には、貸し手があなたのエスクロー口座から支払った固定資産税など、役立つ情報提供項目がしばしば含まれます。Box 11は、貸し手が年途中でローンを取得した場合の住宅ローン取得日を示します。
各数字がSchedule Eのどこに着地するか
Form 1098を原材料、Schedule Eを完成したレイアウトと考えてください。完全に賃貸されている物件の対応は次のとおりです。
- Box 1の利息 → Schedule E line 12(銀行および金融機関に支払った住宅ローン利息)。
- Box 5の住宅ローン保険 → Schedule E line 9(保険)、支払った年に控除可能。
- Box 10に示されるエスクロー支払いの固定資産税 → Schedule E line 11(税金)。税金は、あなたがエスクロー口座に入金した年ではなく、貸し手が実際に税務当局に支払った年に控除します。
- Box 6のポイント → ローンの全期間にわたって償却し、各年の分を利息控除に加算します。Schedule Eの指示は明確です。資金の使用のみに対して課されるローン組成手数料を含むポイントは、ローンの全期間にわたって控除しなければなりません。
2つの落とし穴を強調しておく価値があります。第一に、前払利息を支払った年に控除してはいけません — それは適切に配分される年のみに属します。第二に、利息は支払った時に控除可能で、ほとんどの現金主義の大家にとっては支払いが決済された暦年を意味します。
賃貸ではポイントの扱いが異なる — 経費計上せず償却する
これが賃貸住宅ローン課税で最も誤解されている部分です。主たる住居を購入する持ち家は、条件のリストを満たせば、購入年にポイント全額を控除できることがよくあります。大家はできません。賃貸物件の住宅ローンを得るために支払ったポイントは前払利息であり、前払利息はローンの全期間にわたって均等に配分しなければなりません。
計算は簡単です。30年の賃貸住宅ローンで3,600ドルのポイントを支払うと、年間控除額は120ドル — 360か月間、月10ドルです。ローンを早期に売却または完済した場合、残りの未償却残高は一般的にその最終年に控除可能です。借り換えも、旧ローンの残ったポイントについて同じように機能します。旧ローンが完済されると、未償却の残りが控除可能になり、新ローンのポイントは独自の償却スケジュールを開始します。
知っておくべき借り換えのちょっとした注意点があります。同じ貸し手で借り換える場合、旧ローンの残ったポイントは通常、直ちに控除されるのではなく新ローンの償却スケジュールに組み込まれます。異なる貸し手の場合、旧残高は完済年に控除可能です。すべてのローンについて簡単な償却スケジュール — ポイントの当初残高、年間額、残高 — を保管し、比喩的にその物件の税務ファイルに綴じておいてください。何年も後、借り換えや売却の時に、そのスケジュールは実際の価値があります。
その他のクロージング費用は独自のルールに従い、ほとんどSchedule Eには触れません。ローンのために支払った住宅ローン手数料、権利書手数料、登記手数料は資本的支出であり、物件のあなたの基礎の一部となります — 今日の賃貸収入ではなく、売却時の利益を減らします。ローンに紐づく鑑定、信用調査、権原費用は一般的にローン費用とともに償却されます。これらはいずれもForm 1098には載らず、だからこそ忘れられるのです。クロージングの日から帳簿で追跡してください。
賃貸の住宅ローン保険: 多くのオーナーが逃すline 9の控除
住宅ローン保険が混乱を招くのは、持ち家版のこの控除が失効したからです。適格住居利息としての住宅ローン保険料の項目別控除は2021課税年度後に終了し、多くの大家はPMIがあらゆる場所で死んだと結論づけました。Schedule Eでは死んでいません。
賃貸物件は所得を生み出すために保有されているので、その住宅ローン保険は個人的な適格住居利息ではなく、所得を生み出す資産の保険という通常の賃貸費用として機能します。IRSの賃貸費用ガイダンスはこの立場を明確に確認しています。賃貸物件の住宅ローン保険料は一般的に支払った年に控除可能で、Schedule Eのline 9に報告されます。所得の段階的制限も、項目別控除の要件も、取得債務のトレーシングもありません。賃貸物件で年に1,800ドルのPMIを支払うなら、その全額1,800ドルが賃貸収入を減らします。
実務上の注意が2つ。第一に、Form 1098のBox 5が年間総額を示します — それを使いつつ、保険が年途中で解約された場合はローン明細と照合してください。第二に、毎年保険の状況を確認してください。ローントゥバリュー比率が十分下がったら、もう不要なPMIを解約する方が、控除するより優れています。控除は1ドルごとにその一部を返すだけですが、解約は1ドル全体を返します。
1098がない場合 — または誤った名前が載っている場合
すべての賃貸住宅ローンが使えるForm 1098を生み出すわけではありません。Schedule Eの指示は、各ケースに対する明確な手引きを与えています。
利息が600ドル未満。 貸し手は、受け取った利息が600ドルに達した場合にのみForm 1098を交付する義務があります。少額の残高や年早くに完済されたローンは、用紙をまったく生み出さないかもしれません。それでも、あなたが実際に支払った利息の全額を控除できます — 年末のローン明細から総額を引き出し、申告書とともに保管してください。
売主融資または私人貸し手。 受け取り手が銀行や金融機関でなかった場合 — 売主による繰延手形、家族からのローン — 控除可能な利息はline 12ではなくline 13(その他の利息)に報告します。それを立証できるようにしてください。約束手形、支払記録、受け取り手の識別情報を保管してください。文書化できない利息は、防御できない利息です。
共同借り手が1098を受け取った。 あなたと、共同申告の配偶者以外の誰かがともに住宅ローンの責任を負い、その相手が用紙を受け取った場合、あなたの利息の取り分のみを、これもline 13に控除します。1098を受け取った人の名前と住所を示す明細を申告書に添付し、line 13の横に「別紙参照」と書いてください。
Box 1に示されるより多く支払った。 これは年途中のサービス移管や買い下げの取り決めで起こります。追加の利息が控除可能なら、控除可能額の全体をline 12に入力し、その差を説明する明細を添付し、これも「別紙参照」と記してください。決して数字を黙って上書きしないでください — IRSの照合プログラムは貸し手の数字を見ており、あなたの添付した説明こそが、ありふれた不一致を通知に変えないものなのです。
混在用途の物件: 控除する前に配分する
上記のすべては100パーセント賃貸を前提としています。物件の一部のみを賃貸する場合 — 1ユニットに住む二重住宅、賃貸の地下アパートがある一戸建て — 各1098金額の賃貸部分に適用される割合のみを控除します。一般的な方法は床面積です。賃貸ユニットが家の居住スペースの40パーセントなら、Box 1の40パーセントがSchedule E line 12へ、Box 5の40パーセントがline 9へ、エスクロー支払い税の40パーセントがline 11へ計上されます。個人的使用の残りは、通常の制限に従ってSchedule Aの持ち家ルールに従います。
配分方法を一貫させ、文書化してください。すべての1098の欄と固定資産税の請求書で同じ割合を使い、その計算 — 床面積の数値を記した1行のメモ — を税務ファイルに保管してください。物件に物理的な変化がないのに年ごとに割合を変えるのは、まさに疑問を招く種類の不一致です。
以前の住居を賃貸に転換することは、両方の世界の交差点に位置します。転換日以降、利息は項目別控除ではなくSchedule Eの費用となります。現在は賃貸である物件の以前の借り換えからの未償却ポイントは、一般的に賃貸収入に対して償却を続けます。そして減価償却の時計は、調整後の基礎と公正市場価値のいずれか低い方を使って転換時に始まります — 別個の計算ですが、同じ教訓を共有します。物件の用途が変わる日、その税務上の扱いもそれとともに変わります。
大家の金銭を損なう5つの過ち
- 元本を利息として控除する。 支払いの利息部分のみが控除可能です。元本の1ドルごとはエクイティを築きます — 価値はありますが、費用ではありません。Box 1はすでにそれを除外しています。その欄を信じてください。
- 実際の支払いではなくエスクロー預託金を控除する。 エスクロー口座のために貸し手に送る金銭はまだ費用ではありません。固定資産税と保険は、貸し手がそれらを支出した時に控除可能になります。ローンの最初と最後の年には、預託金と支出が日常的に異なります — 支出の数値を使ってください。
- 賃貸のポイントを初年度に経費計上する。 持ち家のルールはあなたとともにSchedule Eへは移りません。ポイントをローンの全期間にわたって償却し、スケジュールを保管してください。
- 賃貸の利息をSchedule Aに載せる。 賃貸物件の住宅ローン利息は決して項目別控除ではありません。あなたが項目別控除をするか標準控除を取るかにかかわらずSchedule Eに行きます — 賃貸所有の静かな利点の一つです。
- 照合を忘れる。 申告前に、すべての1098をその物件とそのSchedule Eの列に結びつけてください。Box 1はline 12へ、Box 5はline 9へ、エスクロー税はline 11へ、その年のポイント分は利息へ。物件あたり10分の照合が、最もありふれた大家のIRS通知を防ぎます。
すべての物件の利息の記録を税務調査に備えて整えておく
Form 1098は年に一度届きますが、それを苦痛なくする規律は毎月のものです。各住宅ローンの支払いを帳簿に利息、元本、エスクローの3つに分けて記録し、1月の用紙があなたが持つ唯一の数字を提供するのではなく、12か月分の記帳を確認するだけにしてください。ローンごとに継続的なポイント償却スケジュールを維持し、エスクローの支出をそれが起きた時に記録し、毎年の年末ローン明細を対応する申告書とともに保管してください。サービス移管が利息を2つの明細に分割する時、または借り換えが1つの償却スケジュールを終わらせ別のものを始める時、あなたの元帳はすでにその物語を語っているはずです。
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