窓際の6つの空いたデスクは、人がいた時と同じだけの費用を今月もあなたに請求しています。あなたのリースは、2人の従業員がリモートに移り、請負業者が早く完了したことなど気にしません。家賃もCAM費用も保険料も、関係なく全額が届きます。使っていないスペースを転貸するのは明らかな解決策であり、実際に占有コストを半分に減らせます。しかし、ほとんどの中小企業オーナーが何かが起こるまで見逃すのはここです。転借人に鍵を渡しても、あなたのリースを渡したわけではありません。あなたは貸主に対して全額、すべての義務、すべての債務不履行に対して責任を負い続ける一方で、あなたに支払う相手に対する2つ目の義務も負うことになります。構造を正しくすれば、転貸は棚からぼた餅です。間違えれば、なぜ同時に2つの家賃を支払うのかを弁護士に説明してもらうための費用を払うことになります。
転貸と譲渡：責任の問題
まず、すべてを決定づける区別から始めましょう。オーナーは頻繁に間違った言葉を使い、間違った結果を想定するからです。
譲渡は、リースにおけるあなたの全利益を他の誰かに移転します。新しいテナントがあなたの立場になり、貸主と直接取引し、貸主が書面で解放に同意すれば、将来の責任から逃れられます。貸主は常にその解放を認めるわけではありませんが、少なくとも譲渡はあなたの義務を終わらせることができる仕組みです。
転貸は、あなたが貸主となる新しい貸主・借主関係を生み出します。あなたはスペースの一部（または全部）を転借人に貸す一方、元のリース（ヘッドリースまたはマスターレース）はあなたと貸主の間で完全に有効のままです。転借人はあなたの貸主と直接の関係は全くありません。つまり、あなたは同時に両側に対して責任を負います。転借人があなたに支払うかどうかに関係なく、マスターレースに基づく完全な履行を貸主に負い、貸主が協力するかどうかに関係なく、転借人にスペースの平穏な利用を保証する義務を負います。
これは小さな活字ではありません。これは転貸のリスクプロファイル全体です。転借人が3月に支払いを止めた場合、4月の貸主への家賃はまだ全額支払う必要があり、あなたの債務不履行のためにマスターレースを終了した貸主は、あなたの転貸も同時に終了します—怒った転借人を残し、その苦労に対して示す収入はありません。洗練された転借人はこれを知っているため、経験豊富な転借人は貸主から直接ノンディスターバンス契約を求めます。それは、あなたのリースが終了しても彼らの占有が継続するという約束です。その要求を予想し、貸主が費用を請求したり、完全に拒否したりしても驚かないでください。
すべてをブロックする貸主の同意条項
どこにでもスペースを掲載する前に、リースの譲渡・転貸条項を読んでください。ほとんどすべての商業リースは、転貸の前に貸主の事前の書面による同意を要求し、無許可の転貸はリースを終了させられる債務不履行です—それはあなたのテナント権と転貸収入の両方を一撃で破壊する唯一の結果です。
同意条項には3つの種類があり、あなたの条項がどれだけの交渉力を持つかを決定します：
- 不当に留保されない同意。テナントに有利なバージョン。貸主は提案された転借人の財務状況と意図された用途を審査できますが、譲歩を引き出すために取引をブロックしたり、要求を無期限に放置したりはできません。多くの州では、リースが黙示していても合理性の基準を暗に適用しますが、それに頼らないでください—あなたのページの言葉を読んでください。
- 完全かつ絶対的な裁量。貸主は理由があろうとなかろうと拒否できます。テナント構成が重要となる小売店舗やレストランのリースで一般的です。これがあなたの条項なら、あなたの転貸計画は権利ではなく要求です。
- 待機期間後のみなし同意。一部のリースでは、貸主が15日または30日以内に回答しない場合、同意がみなされると述べています。便利ですが、リースの通知条項が要求する方法で正確に要求を送った場合にのみ機能します—間違った住所や間違った方法では、時計は決して始まりません。
同意が与えられた場合でも、条件が付くことを期待してください。貸主は一般的に利益分配条項（基準家賃を超える転貸家賃の50%が一般的）、買戻権（転借人を承認する代わりにスペースを取り戻す権利—とにかく出たかったなら良いですが、収入を得たかったなら苦痛です）、そして法的審査をカバーする同意手数料を留保します。その手数料には数百ドルから数千ドルを予算に入れ、特定の転借人、スペース、期間を指定した署名入りの書面で同意を得てください。プロパティマネージャーからの口頭での「いいですよ、どうぞ」は、所有権が変わったり記憶が異なったりした時に何の価値もありません。
会計：あなたは今、借手と貸手の両方です
ここで帳簿が面白くなります。転貸契約に署名した瞬間、あなたは同時に2つの会計上の役割を担います：ヘッドリースの下では借手のままであり、転貸の下では中間貸手（転貸人）になります。これら2つの立場は別々に会計処理されます—転貸はあなたのヘッドリースの義務を修正、縮小、または相殺しません。
US GAAPに基づいて報告する企業の場合、ASC 842が仕組みを詳述しています。ヘッドリースは以前とまったく同じように貸借対照表に保持します：使用権資産とリース負債はそのまま残ります。なぜなら、あなたの一次的な義務が免除されたわけではないからです。次に、転貸を独自のリースとして分類します—ここで正しく理解すべき微妙な点があります：US GAAPでは、中間貸手は転貸を原資産（実際のオフィススペース）に照らして分類し、ヘッドリースによって作成された使用権資産には照らしません。（国際基準の報告者は注意：IFRS 16は逆を行います。投資家向け報告が基準をまたぐ場合は、その違いを会計士にフラグしてください。）実際には、ほとんどの中小企業の転貸はオペレーティングリースとして分類され、処理はシンプルになります：通常、転貸期間にわたって定額法で転貸収入を認識し、同時にヘッドリースの全費用を認識し続けます。
GAAPに従うかどうかに関係なく、重要な表示ルールが適用されます：2つを相殺しないでください。 ヘッドリースの家賃と転貸収入は別々の項目です—費用と収益であり、単一の「純家賃」の数字ではありません。相殺はスペースの真のコストを隠し、収益と費用の両方を過小評価し、損益を読む人（貸し手、買い手、パートナー）を誤解させ、転借人が遅れて支払った月には帳簿が役に立たなくなります。あなたが支払う全額の家賃と、受け取る全額の収入を毎月表示し、読者に引き算させてください。
転貸収入を別に計上：実践的なセットアップ
総額表示が原則です；ここに実践があります。チャート・オブ・アカウンツを設定し、転貸が元帳の独自のコーナーに住むようにします：
- 転貸家賃収入は独自の収益勘定として—顧客からの営業収益に決して混ぜず、家賃費用と絶対に相殺しないでください。複数の当事者に転貸する場合は、各転借人を個別に追跡し、支払い不足が即座に追跡できるようにします。
- 家賃費用はヘッドリースの全額のまま、以前とまったく同じように継続します。あなたの義務は変わっていません。あなたの帳簿も変わったふりをすべきではありません。
- パススルーは独自の行に。 ほとんどの転貸はCAM費用、光熱費、保険、固定資産税のシェアを転借人に転嫁します。貸主に支払うものを費用として計上し、転借人が償還するものを収入として（または専用の償還勘定で記録される減額として—一貫してどちらかで）計上します。重要：マスターレースの下でこれらのパススルー請求を監査し異議を唱える権利を保持し、勝ち取ったクレジットを比例的に転借人に流します。転借人が正しくもあなたが決して疑問視しなかったCAM請求書ほど、転貸を早く台無しにするものはありません。
- 敷金は負債として、収入ではない。 返還しなければならない預金は、受け取った時に収益ではありません。負債勘定に保持し、正当に没収されたり転貸条件に基づいて適用されたりする部分だけを収入として認識します。
- 転貸の直接費用—仲介手数料、貸主の同意手数料、法的審査、転借人のために行った改善—は転貸に対して追跡し、取引が実際に利益を生むかどうかを把握します。大きな手数料は転貸期間にわたって償却し、1ヶ月目に全額費用化するのではなく、意味のある月次状況を得たい場合にそうします。
1ヶ月の簡単なスケッチで形が明確になります。ヘッドリースの家賃が4,000ドル、スペースの半分を2,200ドルで転貸し、転借人がCAM費用の300ドルを償還するとします。あなたの帳簿は4,000ドルの家賃費用（支払ったCAM費用の全額に加えて）、2,200ドルの転貸収入、300ドルの償還収入を示します。1,500ドルのギャップがあなたの真の残存占有コストです—可視的で、正直で、月ごとに比較可能です。すべてを単一の「1,500ドルの家賃」行に相殺するオーナーは、転借人の支払いが遅れて到着するのを見られず、貸し手に収入を証明できず、転貸が終了した時の急増を説明できません。
税務処理は会計よりシンプル
税務目的では、IRSはこれを常識的な方法で扱います。転貸収入は通常所得です—すべてを報告し、一般的には他の事業収入を報告するのと同じ事業申告書とスケジュールで、投資物件用の賃貸スケジュールではなく。そして、ヘッドリースの家賃は完全に控除可能なまま、事業で使用する資産のための通常かつ必要な事業費用として、転借人を受け入れる前と同じように。あなたは支払うものを控除し、受け取るものを報告します。2つは申告書で相殺されるべきではありませんし、元帳で相殺されるべきでもありません。
人々を驚かせる3つの詳細があります。まず、前払い家賃は受け取った時に収入です。 転借人がスペースを確保するために3ヶ月分を前払いした場合、その現金は受け取った年に課税対象となります。たとえ今後数ヶ月にわたって稼ぐことになってもです—現金と税の請求書を一緒に計画してください。次に、敷金は、真の預金として機能し返還義務がある限り、受け取った時に収入ではありません。 それはあなたが保持した場合にのみ収入になります。第三に、費用は事業に従います。 転貸の手配にかかる同意手数料、仲介手数料、法的費用はその収入を生み出すための事業費用です—控除可能ですが、税務申告の時期に見つけられるだけ十分に別々に追跡した場合に限ります。これが記事全体を一周させます：上で提唱した別々の簿記は良い表示だけではなく、報告する収入と請求する控除の両方を実証する記録なのです。
棚からぼた餅を訴訟に変える6つのミス
ほとんどの転貸災害は珍しいものではありません。同じ短いリストの繰り返しです：
- 書面による同意なしに転貸する。 貸主が発見し、債務不履行を宣言し、マスターレースを終了します。あなたはスペースを失い、転借人はあなたが約束したスペースについてあなたを訴え、リースの弁護士費用条項によりあなたは両側の教育の費用を支払います。まず同意を、書面で、転借人を特定して得てください。
- 書面による転貸契約がない—または主要条件の口頭合意。 最低限、スペース、期間、家賃、値上げ、パススルー、許可された用途、維持費の分担、保険要件、債務不履行の救済を署名入りの文書に入れてください。転借人の「合意した」とあなたの「合意した」は別の文書です。
- 転貸をマスターレースより長くすること。 転貸期間はヘッドリースより前に終了するべきです—一般的には数日から数週間早く—滞在超過の転借人があなたを滞在超過家賃（基準家賃の150〜200%になることが多い）に閉じ込め、それを貸主に支払わなければならないが完全にパススルーできない状況に陥らないようにします。
- 保険要件をスキップすること。 転借人に商業一般賠償責任保険の加入を要求し、あなたを追加被保険者として指名し、入居前に証明書を提出させてください。あなたが借りているスペースでの彼らの転倒事故は、それがなければあなたに対する貸主の請求になります。
- 使用条項を無視すること。 あなたのマスターレースはスペースの用途を制限し、あなたの転借人はその制限を引き継ぎます。静かなオフィスリースは、1日50人の訪問者がいる転借人のポッドキャストスタジオをカバーしません。騒音が彼らのものであっても、違反はあなたのものです。
- あなたがまだテナントであることを忘れること。 貸主は債務不履行通知、CAM調整、更新期限をあなたに送ります、転借人ではなく。マスターレースのすべての重要な日付を独立してカレンダーに入れ、転貸の対応する期限に数日のバッファを組み込んで、転借人の遅延があなたの債務不履行にならないようにします。
もう1つ：転借人は、貸主があなたをスクリーニングするようにスクリーニングしてください。信用報告書を取り、ビジネスが存在し請求書を支払うことを確認し、前の貸主に電話してください。支払えない転借人はあなたの家賃を減らしません—彼らはその上に回収問題を追加します。
初日からリース元帳を監査可能に保つ
転貸は、それが何であるかを尊重した時に機能します：あなたの最初の関係の上に重ねられた2番目の事業関係であり、独自の収入、独自の書類、独自のリスクを持ち、あなたの元の義務はそのまま継続します。貸主の書面による同意を得て、ヘッドリースと転貸を目に見えて別々の元帳行に保ち、すべての収入を報告し、マスターレースの日付を転借人が存在しないかのようにカレンダーに入れてください。そのように扱えば、空いたデスクは埋没費用ではなくなり、ずっとそうあるべきだったものになり始めます：誰か他の人の家賃の小切手があなたの口座に届くこと。
その分離は簡単な複式簿記です：一方に全額の家賃費用、転貸収入とパススルー償還は独自の行に、預金は稼ぐまで負債として保留。プレーンテキスト会計では、全体の取り決めは1つのバージョン管理されたジャーナルに生き、データをサードパーティのプラットフォームに渡すことなくレビュー可能です。Favaのようなダッシュボードは、転貸収入が銀行の入金と1ドル単位で一致することを簡単に確認できます。セットアップはドキュメントでカバーされています。
空き平方フィートをカバーされた家賃に変える
使わないスペースを活用するにつれて、明確な財務記録を維持することが良い転貸を混乱したものにしないために重要です。Beancount.ioは完全な透明性と財務データの制御を提供するプレーンテキスト会計を提供します—ブラックボックスなし、ベンダーロックインなし。無料で始めて、なぜ開発者や財務専門家がプレーンテキスト会計に切り替えているのかを見てください。
