第1031条に基づく同種交換は、値上がりした事業用または投資用不動産に対する税金を繰り延べる数少ない方法のひとつです。IRSの税務ヒント（2026年時点でも有効）はシンプルです。事業用または投資用に保有する不動産を、同じ種類、すなわち「同種（ライクカインド）」の他の事業用または投資用不動産と交換する場合、通常、交換時点での利益または損失を認識する必要はありません。個人用の不動産は対象外です。
対象となるもの
- 不動産のみ。 税制改革法（Tax Cuts and Jobs Act）以降、同種交換の特例は不動産のみに適用されます。設備、車両、美術品の交換は対象外となりました。
- 両方において事業用または投資用であること。 譲渡する不動産を事業用または投資用として保有し、かつ、取得する代替不動産も事業用または投資用として保有する必要があります。賃貸用ビルをNNN（ネット・ネット・ネット）リテールセンターと交換することは該当しますが、自宅を交換することは該当しません。
- 不動産における同種の解釈は広い。 改良済みか未改良かに関わらず、また、借地権（一般的に30年以上）も含め、IRSはほとんどの不動産同士の交換を同種とみなします。2025年のガイダンスにおいて、IRSは、譲渡した不動産の売却代金を代替不動産の改良工事に使用する場合でも、所有権の兆候が適時に存在すれば、Rev. Proc. 2004-51の原則に基づき第1031条の対象となり得ることを確認しました。
守るべきタイムライン
繰延交換（ディファード・エクスチェンジ）では、適格仲介人（qualified intermediary）を介し、以下の2つの厳格な期限を守る必要があります。
- 特定は45日以内。 譲渡する不動産を移転した日から45暦日以内に、将来の代替不動産の候補を書面で仲介人に特定する必要があります（3物件ルールまたは200%ルールが適用されます）。
- 受領は180日以内。 譲渡日から180暦日以内に代替不動産を受け取らなければなりません（または、譲渡年の確定申告書の提出期限のいずれか早い日まで。申告期限が延長された場合は、その延長日まで）。
いずれかの期限を過ぎると交換は失敗し、利益が認識されます。IRSは営業日ではなく暦日で厳格に判断し、災害等による延長も限定的です。
課税ベースと利益繰延の計算
利益は消滅するのではなく、代替不動産に課税ベースを移行することで繰り延べられます。ブーツ（現金、債務免除、または非同種の資産）を受け取った場合は、実現利益の範囲内で課税対象となります。高度な投資家は、1031条による繰延を適格機会ゾーン（QOZ）戦略と組み合わせます。1031条は既存の不動産利益に対する税金を繰り延べ、QOZは2026年までの他の資産に対する税金を繰り延べ、場合によっては除外する可能性があります。ただし、QOZの繰延期間は2026年12月31日で終了しますが、1031条は継続します。
財務管理をシンプルに
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