あなたは賃貸物件を60万ドルで売却し、その収益を町の反対側にあるより大きなビルに投入し、現金には一切手を付けませんでした。すべてはセクション1031の下で税金を繰り延べるためでした。ところが顧問税理士から電話がかかってきます。それでも7万ドルのゲインに対して課税されると。
何が起こったのかには、開拓時代の交易時代そのままの名前が付いています：ブート（boot）。あなたの交換においてライクカインド財産ではないもの——手元に残した現金、手放した債務、取引に組み込まれた設備——はすべてブートであり、IRSはあなたが受け取ったブートの額を上限としてゲインに課税します。以下では、ブートの仕組み、ほとんどの交換者が逆に理解しているネッティング・ルール、そして部分的な税負担に不意打ちされない方法を説明します。
1031エクスチェンジにおける「ブート」の意味
ライクカインド・エクスチェンジでは、事業用または投資用に保有する不動産を、他の事業用または投資用不動産と交換し、ゲインやロスを認識せずに済ませることができます。鍵となる言葉は*専ら（solely）*です。法律は、ライクカインド財産がライクカインド財産と専ら交換される場合に課税を繰り延べます。
代替物件とともに何か別のものを受け取った瞬間、セクション1031(b)はゲインの認識を要求します——ただし、その別のものの価額を超えることは決してありません。その別のものがブートです。これを支配する3つのルールがあります：
- 認識されるゲインは受け取ったブートを上限とする。 20万ドルのゲインを実現したが3万ドルのブートを受け取った場合、3万ドルを認識し、残りの17万ドルを繰り延べます。
- ロスは決して認識されない。 交換が損失取引である場合、セクション1031(c)はブートの有無にかかわらず損失の控除を認めません。損失は代わりに代替物件の basis（取得原価）に埋め込まれます。
- 繰延は免除ではない。 繰り延べたゲインは代替物件の basis を減少させるため、最終的に現金で売却するとき（再び交換するか、死亡時の basis ステップアップまで保有しない限り）に税金が発生します。
ブートには3つの形態があり、それぞれが独自の方法で交換に紛れ込みます。
ブートの3つの種類
1. 現金ブート
最も単純な種類：交換の終わりにあなたの手元に残ったお金。60万ドルで売却し、56万ドルの代替物件を購入し、改修費用として4万ドルを保持する——その4万ドルが現金ブートであり、あなたにゲインがある限り課税対象のゲインです。
現金ブートは意図的な引き出しを必要としません。クロージングであなたに有利に精算された日割り計算、代替物件で交渉した売主クレジット、あるいは代替物件の費用が予想より少なかったためにあなたに解放された交換資金は、すべて該当します。IRSはなぜ現金があなたの手元に残ったかは問いません。ライクカインド財産がそれを吸収しなかったことを問題にします。
2. モーゲージ・ブート（債務免除）
これは人々を驚かせるものです。なぜなら、あなたの口座にお金が一切届かないからです。手放した物件のモーゲージが、受け取った物件のモーゲージより大きかった場合、その差額は債務免除であり、債務免除は受け取った現金とまったく同じように扱われます。
たとえば、手放した賃貸物件に35万ドルのモーゲージがあり、代替物件には32万ドルのローンしかないとします。削減された3万ドルの債務は3万ドルのブートであり、小切手を見なかったとしても課税対象です。レバレッジを意図的に縮小する交換者——たとえば引退が近づくにつれて債務を返済する——は、気づかないうちにしばしばモーゲージ・ブートを引き起こします。
3. 非ライクカインド財産のブート
ライクカインド不動産ではないものを受け取った場合、その公正市場価額でブートとしてカウントされます。減税および雇用法（Tax Cuts and Jobs Act）がセクション1031を不動産に限定して以来（2018年1月1日発効）、このカテゴリーは多くの交換者が予想するより大きくなっています：
- 取引に組み込まれた動産——不動産とともに譲渡される家電、家具、設備、車両——はブートです。動産はもはやライクカインドの扱いの対象にはなりません。
- 米国不動産と交換に受け取った外国不動産はライクカインドではなく、その逆も同様です。
- パートナーシップ持分、株式、債券、手形は法律によりライクカインドの扱いから除外されています。
建物とその内容物を一括価格とする契約は典型的な罠です：IRSはあなたの収益の一部を動産に再配分し、ブートとして課税することができます。
ほとんどの交換者が逆に理解しているネッティング・ルール
ここに、ほとんどの部分交換を救う——あるいは沈める——ルールがあります：取引に投入した現金は受け取ったモーゲージ・ブートを相殺しますが、新たな債務は受け取った現金ブートを決して相殺しません。 これは一方向にのみ機能します。
- 現金は債務免除を相殺する。 5万ドルのモーゲージ・ブート（削減された債務）があるが、代替物件のクロージングに5万ドルの新たな現金を持ち込む場合、両者は差し引きゼロになります。課税対象のブートはありません。
- 債務は保持した現金を決して相殺しない。 5万ドルの収益を懐に入れるが、代替物件で8万ドルの追加債務を引き受ける場合、依然として5万ドルの課税対象現金ブートがあります。追加の借入は何の役にも立ちません。
実践的な結論：ゲインを100%繰り延べるには、売却したものと少なくとも同等の価値の代替物件を購入し（同等またはより高い価値で交換し）、すべての持分を再投資し、すべての債務を置き換え、不足分を自己資金の現金で補う必要があります。3つのうちいずれか1つでも外すと、不足分がブートになります。
計算例
現実的な交換をたどって、各部分がどのようにはまるかを見てみましょう：
- 手放した物件： 60万ドルで売却、調整後 basis 40万ドル、モーゲージ35万ドル。
- 実現ゲイン： 60万ドル − 40万ドル = 20万ドル。
- 代替物件： 32万ドルのモーゲージで56万ドルで購入。あなたは収益の4万ドルを保持。
ここでブートを計算します：
- 現金ブート： 保持した4万ドル。
- モーゲージ・ブート： 35万ドル − 32万ドル = 3万ドルの債務免除。
- 受け取ったブート合計： 7万ドル。
あなたの20万ドルの実現ゲインが7万ドルのブートを超えるため、今年7万ドルの課税対象ゲインを認識し、残りの13万ドルを繰り延べます。代わりに3万ドルの現金をクロージングに持ち込み（モーゲージ・ブートを消し）、収益の全額を再投資していれば、20万ドル全額が繰り延べられたでしょう。
その認識されたゲインの税務上の性格を決定するものに注意してください：それは単純売却で持っていたであろう性格を保ちます——減価償却の recapture（取り戻し）を含み、これは認識されたゲインから最初に課税されます。ブートは単にある税負担を生むだけでなく、より高い recapture 税率で課税されるものを生むことがあります。
ブートが交換に紛れ込む5つの方法
ほとんどのブートは偶発的です。次の5つに注意してください：
- 価値の縮小交換。 売却したものより安い代替物件を購入すると、残余収益——現金ブート——が必然的に生じます。それを吸収する追加の代替物件を取得しない限り。
- モーゲージの縮小。 代替物件をより小さなローンで借り換える、あるいは収益の一部だけで完全に購入すると、置き換えられなかった債務の1ドルごとにモーゲージ・ブートが生じます。
- 動産を含む一括取引。 農場、レストラン、短期賃貸の売却は、設備、調度品、車両を価格に組み込むのが日常的です。非不動産に配分された1ドルごとがブートです。購入契約書に書面による配分を求めましょう。
- 間違ったタイミングでの借り換え。 交換の直前に手放す物件から現金を引き出したり、直後に代替物件から引き出したりすると、IRSにローンの収益をブートとして再特徴づけさせる誘いになります。借り換えは交換期間から十分に離して行いましょう。
- 全額現金再投資目標を少し外す。 交換者は、代替物件の費用が売却価格よりわずかに少なかったために数千ドルを使い残すことがあります。de minimis（僅少）の例外はありません——わずかな残りでも完全に課税対象のブートです（ただしあなたの総ゲインを上限とします）。
見逃せない期限と手続き
ブートは交換自体が適格である場合にのみ意味を持ち、適格性は容赦がありません：
- 45日ルール（識別）。 手放した物件を売却してから45日以内に、書面で潜在的な代替物件を識別する必要があります。
- 180日ルール（クロージング）。 売却後180日、または売却年の確定申告期限（延長を含む）のいずれか早い方までに代替物件を受け取る必要があります。
- お金に触れてはならない。 売却収益を現実にまたは推定上受領してはなりません——一瞬たりとも、エスクロー内であっても。適格仲介業者（qualified intermediary）がクロージング間で資金を保有する必要があります。現金に触れれば、交換は課税対象の売却に崩壊します。
- 事業用または投資用のみ。 主として販売目的で保有される物件（フリッパーの棚卸資産）や個人住宅は適格ではありません。米国物件と外国物件の交換も同様です。
期限を逃したり資金を受領したりすると、部分的な救済はありません：ブート計算を含め、売却全体が課税対象になります。
ブートの報告：Form 8824とあなたの新たな basis
すべてのライクカインド・エクスチェンジは——ブートの有無にかかわらず——Form 8824, Like-Kind Exchanges でIRSに報告され、手放した物件を譲渡した年の申告書とともに提出されます。このフォームは公正市場価額、モーゲージ、受け取ったおよび支払ったブート、実現ゲイン、認識ゲインをたどり、あなたが受け取った物件の basis を計算します。
その代替物件の basis は、ほとんどの交換者が思っている以上に重要です。大まかに言えば、新たな basis は古い basis に、認識されたゲインと支払った現金を加え、受け取ったブートと現金を差し引いたものに等しくなります。課税されたブートの1ドルごとは代替物件の basis に加算され（すでに税金を支払ったため）、繰り延べられた1ドルごとはそこから減算されます（税金は依然として埋め込まれているため）。ここでのずさんな basis 追跡は連続する交換で複合的に積み重なります——きれいな記録なしに繰り返し1031を行う投資家は、最終的に自分の basis をまったく証明できなくなります。
両方の脚のクロージング・ステートメント、交換契約書、識別通知、Form 8824のワークペーパーを、代替物件を保有する限り、そして売却後の時効期間まで一緒に保管してください。IRSは、10年前に3回の交換を経て繰り越された basis の立証を求めることができます。
繰延がそれに懸かっているかのようにすべての脚を追跡する——実際に懸かっているのだから
1031エクスチェンジは実際には3つの会計問題を綴じ合わせたものです：売却したものの調整後 basis、クロージングの両側のブート計算、購入したものの繰り越された basis。それぞれに独自の証跡が必要です——古い basis のための購入と改良の記録、ブート・ネッティングのための精算明細書とローン書類、そして将来のあなた自身（と顧問税理士）が考古学なしにたどれる代替物件のきれいな開始仕訳です。
それは税務問題であると同時に簿記の規律の問題です。あなたの物件記録がPDFの靴箱と2回前の借り換え以降更新されていないスプレッドシートにあるなら、今がそれを修正する時です：手放す物件をリストアップする前にその調整後 basis を再構築し、クロージングでブートの1ドルごとを照合し、初日から計算された繰越 basis で代替物件の帳簿を開設しましょう。Beancount documentationは、プレーンテキスト会計がこのような複数脚の取引を明示的かつ監査可能に保つ方法を示しており、Fava dashboardは顧問税理士が確認する前に結果の残高を簡単にレビューできるようにします。
初日から交換——そして帳簿——をきれいに保つ
ブートは、現金、債務免除、または非ライクカインド財産が取引から漏れ出すたびに、税繰延交換を部分的に課税対象の交換に変えます——それゆえ、クロージングの後ではなく前にそれを識別することが、きれいな繰延と4月の驚きを分けます。Beancount.ioは、あなたの財務データに対する完全な透明性とコントロールを提供するプレーンテキスト会計を提供し、交換のすべての脚が何年後にも追跡可能であり続けます。無料で始めることで、1031ルールがあなたの交換に要求するのと同じ厳格さをあなたの帳簿にもたらしましょう。
