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#real-estate

Immobilier

Comptabilité immobilière, suivi de propriétés et gestion d'investissements

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14 minutes de lecture

Formulaire 6252 Ventes à tempérament selon l'article 453 : Étalement des gains en capital et évitement de la charge d'intérêt 453A

Un guide pratique sur la déclaration des ventes à tempérament sur le formulaire 6252 en vertu de l'article 453 de l'IRC — calcul du pourcentage de bénéfice brut, pourquoi la récupération de l'amortissement est imposée la première année, la charge d'intérêt 453A sur les billets dépassant le seuil global de 5 millions de dollars, la règle de revente par une personne liée sur deux ans, et quand le choix de renoncer à la méthode est préférable au report du gain.

Mike Thrift

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Le formulaire 8825 démystifié : comment les partenariats et les sociétés de type S déclarent l'immobilier locatif sans déclencher de courrier de l'IRS

Le formulaire 8825 regroupe les activités immobilières locatives des partenariats et des sociétés de type S, la ligne 21 étant reportée à la case 2 de l'annexe K-1 où chaque propriétaire applique les règles sur les pertes d'activité passive selon l'article 469. La révision de décembre 2025 sépare les loyers bruts des autres revenus locatifs et ajoute les vingt catégories de dépenses nommées de l'annexe A pour les déposants de l'annexe M-3. Les propriétaires rencontrent les limites de base, de risque (at-risk) et passives dans cet ordre avant qu'une perte n'atteigne le formulaire 1040.

Mike Thrift

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Formulaire 8886 : La divulgation des transactions à déclarer qui déclenche des pénalités de 75 % et des contrôles rétroactifs de l'IRS sur six ans

Le formulaire 8886 impose une pénalité de 75 % pour les transactions répertoriées non divulguées, plafonnée à 200 000 $ pour les entités, sans défense de motif raisonnable, avec un délai de prescription qui reste ouvert jusqu'à un an après le dépôt. Voici qui doit le remplir, ce qui est considéré comme à déclarer et comment traiter une divulgation tardive.

Mike Thrift

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Section 1245 vs Section 1250 : Comment la récupération de l'amortissement érode vos avantages d'amortissement majoré

Lorsque vous vendez un bien professionnel amorti, la Section 1245 récupère l'amortissement antérieur en tant que revenu ordinaire (jusqu'à 37 %), tandis que la Section 1250 plafonne la récupération sur l'immobilier à 25 % — transformant une déduction d'amortissement majoré de 100 % en une facture fiscale importante à la sortie, à moins de planifier avec la ventilation des coûts, les échanges 1031 et un registre des immobilisations propre.

Mike Thrift

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Déductions pour servitudes de conservation de l'article 170(h) : pourquoi les donateurs à revenus élevés font face à des pénalités de 40 %, des audits automatiques et un taux d'admission judiciaire de 6 %

L'article 170(h) permet aux propriétaires fonciers de déduire la valeur perdue lorsqu'ils placent une restriction de conservation permanente sur un bien immobilier, mais l'IRS a qualifié les structures syndiquées à ratio élevé de transactions répertoriées et refuse désormais plus de 90 % des déductions réclamées devant les tribunaux. Ce guide explique le test de qualification en quatre parties, le plafond de base de 2,5x selon l'article 170(h)(7), la pénalité de responsabilité stricte de 40 %, les exigences du formulaire 8283, le délai de prescription de six ans et la fenêtre de règlement de l'IRS de 2026.

Mike Thrift

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Servitudes de conservation de la section 170(h) : pénalités de 40 %, limite de partenariat de 2,5x et taux d'admission judiciaire de 6 %

La section 170(h) permet aux propriétaires fonciers de déduire la diminution de la juste valeur marchande causée par une servitude de conservation perpétuelle, mais les versions syndiquées font désormais face à un plafond de 2,5x la base de la société de personnes en vertu de SECURE 2.0, une pénalité pour sous-évaluation brute de 40 % et un taux d'admission moyen de 6 % devant le Tribunal fiscal lors du procès.

Mike Thrift

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Regroupement des activités passives de la Section 469 : comment les investisseurs immobiliers débloquent les pertes suspendues

Comment les investisseurs immobiliers et les propriétaires de plusieurs entités utilisent l'élection de regroupement de la Section 469 en vertu du Règlement 1.469-4 pour agréger les heures sur plusieurs propriétés et libérer les pertes suspendues — couvrant le test de l'unité économique appropriée, l'agrégation de professionnel de l'immobilier selon le Règlement 1.469-9(g), les règles de divulgation Rev. Proc. 2010-13, et pourquoi l'élection est plus facile à déposer qu'à annuler.

Mike Thrift

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Choix en vertu de l'article 754 et ajustements de base 743(b) : Comment les sociétés de personnes augmentent la base interne lorsqu'un associé entre au capital ou décède

Un choix en vertu de l'article 754 déclenche une revalorisation de la base interne 743(b) lorsqu'un associé décède, vend ses parts ou entre au capital — empêchant les héritiers et les nouveaux associés de payer deux fois l'impôt sur la même plus-value. Ce guide couvre les mécanismes des articles 743(b) et 734(b), la répartition de l'article 755 entre les classes d'actifs, la règle des pertes intégrées substantielles, la révocation du formulaire 15254 et les cas où le coût administratif l'emporte sur l'avantage.

Mike Thrift

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Retenue à la source FIRPTA : Le guide 2026 de l'acheteur sur l'article 1445 et le formulaire 8288

La loi FIRPTA oblige les acheteurs de biens immobiliers aux États-Unis à retenir 15 % du prix de vente brut des vendeurs étrangers et à verser cette somme via le formulaire 8288 dans les 20 jours suivant la clôture. Ce guide explique l'article 1445, l'exonération pour résidence personnelle de 300 000 $, le taux réduit de 10 %, les certificats de retenue sur le formulaire 8288-B et comment les acheteurs évitent toute responsabilité personnelle grâce à une attestation de statut non étranger.

Mike Thrift

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Crédit d'Impôt pour le Logement à Faible Revenu (LIHTC) Section 42 : Comment les promoteurs utilisent les crédits de 9 % et 4 % pour financer des projets de logements abordables

Un guide de terrain LIHTC 2026 pour les promoteurs — les différences entre les crédits de 9 % et 4 %, le calcul de la base éligible et des subventions de valeur actuelle de 70 %/30 %, les trois cycles de conformité chevauchants, les formulaires de l'IRS (8609, 8609-A, 8586, 8611), les mécanismes de syndication et les changements de la loi One Big Beautiful Bill Act qui réduisent le test de financement par obligations de 50 % à 25 %.

Mike Thrift

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Crédit d'impôt pour les nouveaux marchés (NMTC) : comment les CDE, les investisseurs et les entreprises locales cumulent un crédit fédéral de 39 % sur sept ans

Un guide pratique sur le crédit d'impôt pour les nouveaux marchés — comment le crédit fédéral de 39 % circule d'une CDE vers les investisseurs et les projets sur sept ans, qui joue quel rôle, ce qu'exige la conformité continue et où les transactions échouent le plus souvent.

Mike Thrift

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