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Immobilier

Comptabilité immobilière, suivi de propriétés et gestion d'investissements

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Impôt sur le revenu net de placement (NIIT) : Guide de la surtaxe de 3,8 % pour les hauts revenus et investisseurs

L'impôt de 3,8 % sur le revenu net de placement s'applique dès que le MAGI dépasse 200 000 $ pour un célibataire ou 250 000 $ pour un couple — des seuils gelés depuis 2013. Ce guide explique qui paie le NIIT, comment le formulaire 8960 le calcule, quels types de revenus sont inclus (intérêts, dividendes, plus-values, locations passives) et lesquels ne le sont pas (salaires, distributions d'IRA, intérêts municipaux), ainsi que les leviers de planification pour réduire l'exposition.

mike

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Majoration de la base au décès : La stratégie de planification successorale qui élimine les plus-values pour vos héritiers

L'article 1014 de l'Internal Revenue Code réinitialise la base de coût d'un actif hérité à sa juste valeur marchande à la date du décès, effaçant l'appréciation accumulée de son vivant par le défunt de l'assiette fiscale — une disposition qui, selon les estimations du Joint Committee on Taxation, coûtera 72,5 milliards de dollars au gouvernement fédéral en 2026.

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Règles sur les pertes d'activité passive : un guide pour l'investisseur immobilier sur l'allocation de 25 000 $ et le choix de professionnel de l'immobilier

L'article 469 rend les pertes locatives passives par défaut, de sorte que la plupart ne peuvent pas compenser les revenus W-2. Ce guide couvre l'allocation spéciale de 25 000 $ et sa suppression progressive pour un MAGI compris entre 100 000 $ et 150 000 $, les tests de 750 heures et de 50 % pour les professionnels de l'immobilier, le choix d'agrégation 1.469-9(g), les pratiques de journal de bord testées en audit, et la manière dont les pertes suspendues sont débloquées lors de la cession.

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Échange de type similaire (Section 1031) : Guide de l'investisseur immobilier pour le report d'impôt indéfini

L'article 1031 permet aux investisseurs immobiliers de différer les gains en capital et la récupération de l'amortissement en échangeant des propriétés d'investissement, à condition de respecter strictement la fenêtre d'identification de 45 jours, le délai de clôture de 180 jours, les règles de l'intermédiaire qualifié et les exigences de type similaire post-TCJA.

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Études de ségrégation des coûts : Comment les investisseurs immobiliers transforment un bâtiment en économies d'impôts à cinq chiffres

Une étude de ségrégation des coûts reclasse les composants d'un bâtiment dans des durées de vie MACRS plus courtes, débloquant l'amortissement accéléré de 100 % rétabli de manière permanente par la loi « One Big Beautiful Bill » de juillet 2025. Sur une location résidentielle de 1 M$, cela fait passer les économies d'impôts de la première année d'environ 10 700 $ à environ 90 600 $, à condition que l'investisseur respecte les limites de pertes d'activité passive de l'IRC §469.

mike

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Déductions fiscales pour revenus locatifs : le guide complet pour les propriétaires

Une référence pour les propriétaires bailleurs sur chaque déduction immobilière majeure : intérêts hypothécaires, amortissement sur 27,5 ans, l'abattement pour perte passive de 25 000 $, l'amortissement majoré de 100 % rétabli par l'OBBBA, la déduction QBI Section 199A, ainsi que les clauses de sauvegarde et la tenue de registres pour une Annexe E prête pour l'audit.

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