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Real Estate
Real estate accounting, property tracking, and investment management
Regroupement des activités passives de la Section 469 : comment les investisseurs immobiliers débloquent les pertes suspendues
Comment les investisseurs immobiliers et les propriétaires de plusieurs entités utilisent l'élection de regroupement de la Section 469 en vertu du Règlement 1.469-4 pour agréger les heures sur plusieurs propriétés et libérer les pertes suspendues — couvrant le test de l'unité économique appropriée, l'agrégation de professionnel de l'immobilier selon le Règlement 1.469-9(g), les règles de divulgation Rev. Proc. 2010-13, et pourquoi l'élection est plus facile à déposer qu'à annuler.
Choix en vertu de l'article 754 et ajustements de base 743(b) : Comment les sociétés de personnes augmentent la base interne lorsqu'un associé entre au capital ou décède
Un choix en vertu de l'article 754 déclenche une revalorisation de la base interne 743(b) lorsqu'un associé décède, vend ses parts ou entre au capital — empêchant les héritiers et les nouveaux associés de payer deux fois l'impôt sur la même plus-value. Ce guide couvre les mécanismes des articles 743(b) et 734(b), la répartition de l'article 755 entre les classes d'actifs, la règle des pertes intégrées substantielles, la révocation du formulaire 15254 et les cas où le coût administratif l'emporte sur l'avantage.
Retenue à la source FIRPTA : Le guide 2026 de l'acheteur sur l'article 1445 et le formulaire 8288
La loi FIRPTA oblige les acheteurs de biens immobiliers aux États-Unis à retenir 15 % du prix de vente brut des vendeurs étrangers et à verser cette somme via le formulaire 8288 dans les 20 jours suivant la clôture. Ce guide explique l'article 1445, l'exonération pour résidence personnelle de 300 000 $, le taux réduit de 10 %, les certificats de retenue sur le formulaire 8288-B et comment les acheteurs évitent toute responsabilité personnelle grâce à une attestation de statut non étranger.
Crédit d'Impôt pour le Logement à Faible Revenu (LIHTC) Section 42 : Comment les promoteurs utilisent les crédits de 9 % et 4 % pour financer des projets de logements abordables
Un guide de terrain LIHTC 2026 pour les promoteurs — les différences entre les crédits de 9 % et 4 %, le calcul de la base éligible et des subventions de valeur actuelle de 70 %/30 %, les trois cycles de conformité chevauchants, les formulaires de l'IRS (8609, 8609-A, 8586, 8611), les mécanismes de syndication et les changements de la loi One Big Beautiful Bill Act qui réduisent le test de financement par obligations de 50 % à 25 %.
Crédit d'impôt pour les nouveaux marchés (NMTC) : comment les CDE, les investisseurs et les entreprises locales cumulent un crédit fédéral de 39 % sur sept ans
Un guide pratique sur le crédit d'impôt pour les nouveaux marchés — comment le crédit fédéral de 39 % circule d'une CDE vers les investisseurs et les projets sur sept ans, qui joue quel rôle, ce qu'exige la conformité continue et où les transactions échouent le plus souvent.
Crédit d'impôt pour réhabilitation historique (Article 47) : Un guide pratique 2026 pour les promoteurs et leurs experts-comptables
L'article 47 de l'Internal Revenue Code permet aux promoteurs de réclamer un crédit d'impôt fédéral de 20 % sur les dépenses de réhabilitation admissibles pour les structures historiques certifiées, réclamé au prorata sur cinq ans depuis la TCJA. Ce guide détaille la certification en trois parties du NPS, le test de réhabilitation substantielle, ce qui constitue une DRA, les règles de reprise sur cinq ans et la structuration de la syndication sous la sphère de sécurité Rev. Proc. 2014-12.
Statut de professionnel de l'immobilier : comment les hauts revenus utilisent la section 469(c)(7) pour transformer les pertes locatives en économies d'impôts
Un guide pratique sur le statut de professionnel de l'immobilier (Section 469(c)(7)) — les tests des 750 heures et de plus de la moitié du temps, la règle du conjoint, la participation matérielle et l'élection de regroupement, les échecs courants lors des audits, et comment l'amortissement accéléré à 100 % en 2026 justifie les coûts de documentation du REPS.
Études de ségrégation des coûts : Reclassification des composants de bâtiment en durées de vie de 5, 7 et 15 ans pour des économies d'impôts anticipées
Une étude de ségrégation des coûts utilise une analyse basée sur l'ingénierie pour transférer 20 à 45 % de la base d'un bâtiment d'un amortissement linéaire sur 27,5 ou 39 ans vers des catégories MACRS de 5, 7 et 15 ans. Combiné à l'amortissement accéléré de 100 % rétabli de façon permanente par le One Big Beautiful Bill Act pour les biens mis en service après le 19 janvier 2025, les investisseurs immobiliers peuvent convertir une déduction habituelle de 91 000 $ la première année en environ 766 000 $ — à condition qu'ils respectent les limites de pertes d'activités passives de l'IRC §469 via le statut de professionnel de l'immobilier, la règle de la location à court terme ou les compensations de revenus passifs.
Ventes à tempérament et formulaire 6252 : Répartir le gain en capital sur les années futures
Comment la section 453 de l'IRC et le formulaire 6252 permettent aux vendeurs de répartir le gain en capital sur les ventes immobilières ou d'entreprises financées par le vendeur au fil des versements reçus — incluant la formule du pourcentage de bénéfice brut, le piège de la récupération de l'amortissement, les charges d'intérêts de la section 453A sur les soldes à tempérament supérieurs à 5 millions de dollars, et quand choisir d'y renoncer.
Élection au titre de l'article 754 : comment les sociétés de personnes utilisent la réévaluation de la base interne pour protéger les nouveaux associés et les héritiers contre les gains fantômes
Une élection au titre de l'article 754 permet à une société de personnes d'ajuster la base interne de ses actifs lors d'un transfert de participation ou d'une distribution de biens, évitant ainsi que les nouveaux associés et héritiers ne soient imposés sur une plus-value appartenant économiquement au vendeur. L'élection est irrévocable, couvre les ajustements 743(b) et 734(b), et s'avère cruciale pour les sociétés immobilières, familiales et de services professionnels.
Structure de la Series LLC : LLC Maîtresse, Parois de Responsabilité Internes et Quand l'Utiliser
Un guide 2026 sur la Series LLC : comment une entité maîtresse unique peut détenir plusieurs séries isolées en interne, quels États reconnaissent cette structure (la Floride s'y joint via le SB 316 le 1er juillet 2026), comment l'IRS impose chaque série, la discipline comptable requise pour maintenir l'étanchéité des parois de responsabilité, et quand des LLC traditionnelles distinctes demeurent le choix le plus sûr.
Planification fiscale en cas de divorce : QDRO, pension alimentaire post-TCJA et transferts de propriété selon l'article 1041
Un guide pratique sur les mécanismes fiscaux du divorce — comment un QDRO permet de partager un 401(k) sans pénalité, pourquoi la pension alimentaire dans les accords conclus après 2018 n'est plus déductible, comment la base de report de l'article 1041 peut transformer un règlement 50/50 en un règlement inégal, et comment l'exclusion de l'article 121 sur la vente d'une résidence principale subsiste lorsqu'un conjoint déménage.