Formular 8825 entschlüsselt: Wie Personengesellschaften und S-Corps Mieteinnahmen aus Immobilien melden, ohne eine IRS-Prüfung auszulösen

Zwei Geschwister kaufen ein Mehrfamilienhaus mit acht Einheiten innerhalb einer LLC. Das Gebäude erwirtschaftet jährlich 180.000 Bruttoeinnahmen, die Abschreibung verschlingt 48.000 \, Reparaturen und Grundsteuern den Rest, und die Einheit weist einen Papierverlust von 22.000 $ aus. Sie erwarten, dass der Verlust in ihre persönlichen Steuererklärungen einfließt und ihr W-2-Einkommen ausgleicht. Das tut er nicht. Das K-1 trifft ein, der Verlust landet auf einem Arbeitsblatt für passive Tätigkeiten, wird suspendiert und führt für das Jahr zu genau null Steuerersparnissen.

Diese Geschichte wiederholt sich jedes Frühjahr in Tausenden von Steuererklärungen für Personengesellschaften (Partnerships) und S-Corporations. Das Formular, das im Mittelpunkt steht, ist Formular 8825, das Arbeitsblatt, das Pass-Through-Vermieter verwenden, um Mieterträge und -ausgaben zusammenzufassen, bevor der Nettobetrag auf Schedule K-1 an die Eigentümer weitergegeben wird. Zu verstehen, wie Formular 8825 funktioniert – und wie es mit den Regeln für passive Tätigkeiten (Passive Activity Rules), dem Status als Immobilienprofi (Real Estate Professional Status), der Abschreibung und dem neuen Schedule A interagiert, der für die Revision im Dezember 2025 eingeführt wurde – entscheidet darüber, ob man den verdienten Abzug erhält oder zusehen muss, wie er in einer Spalte für den Verlustvortrag verschwindet.

Was Formular 8825 tatsächlich bewirkt

Formular 8825 ist das Mietimmobilien-Pendant zu Schedule E. Während ein einzelner Vermieter Mieten und Ausgaben direkt auf Schedule E des Formulars 1040 meldet, rechnet eine Personengesellschaft, die Formular 1065 einreicht, oder eine S-Corp, die Formular 1120-S einreicht, die Mietimmobilienaktivität aus der Hauptsteuererklärung heraus und überträgt sie auf Formular 8825. Das Endergebnis – die Netto-Mieterträge oder -verluste aus Zeile 21 – fließt dann zurück zu Schedule K, Zeile 2, wo es zu einem gesondert ausgewiesenen Posten wird, der jedem Partner oder Anteilseigner zugewiesen wird.

Der Grund für diese Aufteilung sind die Regeln für passive Tätigkeitsverluste gemäß Paragraf 469. Mietimmobilien gelten präventiv als passiv, unabhängig davon, wie viele Stunden die Eigentümer investieren. Der Kongress wollte, dass dieser passive Charakter den Pass-Through übersteht, daher trennt die Pass-Through-Erklärung die Vermietungstätigkeit von der operativen Geschäftstätigkeit, und die Eigentümer wenden die Grenzwerte für passive Verluste auf individueller Ebene unter Berücksichtigung ihrer eigenen Fakten an.

Eine Personengesellschaft oder S-Corp muss das Formular 8825 beifügen, wenn sie:

• Direkt Mietimmobilien besitzt (Mehrfamilienhäuser, Einfamilienhäuser zur Vermietung, Gewerbemietverträge, Ferienunterkünfte mit überwiegend langfristigen Mietern).
• Ein Schedule K-1 von einer anderen Personengesellschaft, einem Nachlass oder einem Trust erhält, in dem Mietimmobilienaktivitäten gemeldet werden, die an die übergeordnete Einheit durchlaufen.

Hotels, Parkplätze und Kurzzeitvermietungen mit erheblichen persönlichen Dienstleistungen gehören nicht auf Formular 8825 – dies sind operative Betriebe, keine Mietimmobilien, und sie werden in der Hauptsteuererklärung angegeben.

Wie die Zahlen vom Gebäude zum Eigentümer fließen

Verfolgt man einen Dollar Mieteinnahmen durch die Kette, lassen sich die Mechanismen viel leichter verinnerlichen:

1. Der Mieter zahlt Miete. Sie geht auf dem Bankkonto der Personengesellschaft ein und wird im Mietertragskonto verbucht.
2. Der Buchhalter erfasst die Ausgaben. Hypothekenzinsen, Grundsteuern, Versicherungen, Reparaturen, Nebenkosten, Werbung, Verwaltungsgebühren und Abschreibungen werden jeweils auf objektspezifischen Ausgabenkonten verbucht.
3. Formular 8825 konsolidiert nach Immobilien. In den Spalten A, B, C und D auf dem Formular kann die Einheit bis zu vier Immobilien nebeneinander melden; weitere Immobilien werden auf Folgeseiten aufgeführt. Jede Immobilie erhält ihre eigenen Bruttomieten (in der Revision vom Dezember 2025 nun aufgeteilt in Zeile 2a Bruttomieten und Zeile 2b sonstige Mieterträge), ihre eigene Aufschlüsselung der Ausgaben und ihr eigenes Nettoergebnis.
4. Zeile 21 summiert alle Immobilien. Dies ist der Netto-Mietertrag oder -verlust auf Ebene der Einheit.
5. Zeile 21 landet auf Schedule K, Zeile 2. Von dort aus wird er den Partnern oder Anteilseignern pro rata basierend auf den Eigentumsanteilen zugewiesen (oder durch Sonderallokationen bei Personengesellschaften mit Allokationen nach dem "Substantial Economic Effect").
6. Jeder Eigentümer erhält Schedule K-1. Feld 2 des K-1 weist den Anteil des Partners oder Anteilseigners am Netto-Mietertrag oder -verlust aus.
7. Der Eigentümer berichtet auf Schedule E, Teil II. Und lässt den Betrag dann sofort durch Formular 8582 laufen, um die Grenzwerte für passive Tätigkeitsverluste anzuwenden, bevor davon etwas auf Formular 1040 erscheint.

Beachten Sie, was nicht auf Formular 8825 steht: Portfolioeinkommen (Zinsen, Dividenden), Aufwendungen nach Paragraf 179, garantierte Zahlungen, Gewinne aus dem Verkauf von Mietobjekten (diese kommen auf Formular 4797 und fließen separat durch das K-1) und nicht-mietbezogene Geschäftstätigkeiten. Jeder dieser Posten hat seine eigene Zeile in der Hauptsteuererklärung der Personengesellschaft oder S-Corp.

Die Abschreibungsfalle, die Renditen verschlingt

Die Abschreibung (Depreciation) ist der größte Einzelposten bei den meisten Formular-8825-Einreichungen und gleichzeitig der Punkt, an dem die meisten Laien-Ersteller entweder Geld verlieren oder eine Steuererklärung erstellen, die eine Betriebsprüfung geradezu anzieht.

Die Mechanik ist einfach: Wohnmietimmobilien werden linear über 27,5 Jahre abgeschrieben, Gewerbeimmobilien über 39 Jahre, Grundstücksverbesserungen über 15 Jahre und bewegliches Eigentum, das in der Vermietung genutzt wird (Geräte, Teppichböden, Möbel), über 5 oder 7 Jahre. Grund und Boden wird nie abgeschrieben. Die Einheit macht die Abschreibung auf Formular 4562 geltend und meldet die Gesamtsumme in Zeile 14 von Formular 8825.

Drei Fehlermuster tauchen bei Prüfungen immer wieder auf:

• Die Abschreibung ganz vergessen. Selbst erstellte Steuererklärungen überspringen manchmal die Abschreibung, weil kein Geld geflossen ist. Dem IRS ist das egal. Gemäß der "Allowed or Allowable"-Regel wird beim späteren Verkauf der Immobilie die Nachversteuerung (Recapture) so berechnet, als wäre die Abschreibung jedes Jahr geltend gemacht worden. Sie auszulassen bedeutet lediglich, auf den Abzug zu verzichten, ohne der Nachversteuerung zu entgehen.
• Abschreibung von Grund und Boden. Ein Kaufpreis wird zwischen Grund und Boden sowie dem Gebäude aufgeteilt, basierend auf der vertretbarsten Quelle – meist das Verhältnis des kommunalen Gutachters, manchmal ein Wertgutachten. Wenn Grund und Boden in der Abschreibungsbasis verbleibt, werden die aktuellen Abzüge künstlich aufgebläht, was ein Risiko darstellt, das der IRS schnell findet.
• Versäumnis, Verbesserungen zu aktivieren. Ein neues Dach, ein Austausch der HLK-Anlage, eine Neuasphaltierung des Parkplatzes – dies sind keine Reparaturen. Es handelt sich um Verbesserungen, die aktiviert und abgeschrieben werden müssen. Die Vorschriften für materielles Eigentum (Tangible Property Regulations) und der De-minimis-Sicherheitskorridor (bis zu 2.500 $pro Rechnung oder Posten, bzw. 5.000$ für Einheiten mit geprüften Jahresabschlüssen) ziehen hier die Grenze.

Wenn die Einheit während des Jahres Immobilien in Betrieb genommen oder Abschreibungen auf gelistetes Eigentum geltend gemacht hat, muss Formular 4562 beigefügt werden. Der Gesamtbetrag der Abschreibung fließt in Zeile 14 von Formular 8825, und unterjährig hinzugefügte Verbesserungen beginnen ihren Abschreibungszeitraum mit dem Datum der Inbetriebnahme, nicht mit dem Kaufdatum.

Die Passivitätsregeln, die Verluste schleichend zunichtemachen

Hier ist die Regel, die neue Pass-through-Vermieter überrascht: Mietimmobilien gelten gemäß Section 469 automatisch als passiv, unabhängig davon, ob die Partner zehn oder zehntausend Stunden im Jahr investieren. Dieser passive Charakter bleibt über das K-1-Formular hinaus bestehen und erreicht das Formblatt 1040 des Eigentümers, wo er auf das Formblatt 8582 und die Regeln für Verluste aus passiven Tätigkeiten (Passive Activity Loss, PAL) trifft.

Passive Verluste können nur mit passiven Einkünften verrechnet werden. Sie können weder W-2-Löhne, aktive Geschäftseinkünfte, Zinsen, Dividenden noch Kapitalerträge mindern. Ein Partner, dessen K-1 in Box 2 einen Verlust von 40.000 $ ausweist, der aber keine weiteren passiven Einkünfte hat, erhält im laufenden Jahr genau null Abzüge. Der Verlust ist nicht verloren – er wird zu einem ausgesetzten PAL, der zeitlich unbegrenzt vorgetragen wird und erst dann freigeschaltet wird, wenn (a) der Partner passive Einkünfte erzielt, (b) der Partner die gesamte Tätigkeit in einer voll steuerpflichtigen Transaktion veräußert oder (c) sich die Situation des Partners so ändert, dass der Verlust in einen nicht-passiven Verlust umgewandelt wird.

Es gibt zwei Auswege:

**Der Sonderabtrag von 25.000 $.** Aktive Teilnehmer an Mietimmobilien – das heißt, der Partner trifft Managemententscheidungen wie die Auswahl von Mietern, die Festlegung der Miete und die Genehmigung von Modernisierungen – können bis zu 25.000$ an Mietverlusten gegen nicht-passive Einkünfte geltend machen. Dieser Freibetrag wird zwischen einem modifizierten AGI (bereinigtes Bruttoeinkommen) von 100.000 $und 150.000$ abgeschmolzen, sodass er ab 150.000 $ vollständig entfällt. Kommanditisten (Limited Partners) und die meisten S-Corp-Aktionäre qualifizieren sich nicht für die aktive Teilnahme; Komplementäre (General Partners) und Mitglieder einer LLC, die am Management beteiligt sind, hingegen in der Regel schon.

Status als Immobilienprofi (Real Estate Professional Status, REPS). Dies ist der wichtigste Hebel. Ein Steuerpflichtiger, der sich gemäß Section 469(c)(7) als Immobilienprofi qualifiziert, entgeht der pauschalen passiven Behandlung von Mietimmobilien und kann Verluste gegen jegliche Einkünfte verrechnen – vorausgesetzt, er ist auch an jeder einzelnen Vermietungstätigkeit wesentlich beteiligt (Material Participation). Die Qualifizierung erfordert drei Voraussetzungen:

1. Mehr als 50 % der persönlichen Dienstleistungen des Jahres werden in Immobiliengewerben oder -geschäften erbracht, an denen der Steuerpflichtige wesentlich beteiligt ist.
2. Mehr als 750 Stunden Dienstleistungen in Immobiliengewerben oder -geschäften während des Jahres.
3. Wesentliche Beteiligung an jeder Vermietungstätigkeit, einzeln angewandt, es sei denn, der Steuerpflichtige wählt gemäß Section 469(c)(7)(A), alle Mietimmobilien als eine einzige Tätigkeit zusammenzufassen.

Die 750 Stunden und der „Mehr-als-50 %“-Test gelten pro Steuerpflichtigem, nicht pro Ehepaar. Zu den Immobiliengewerben und -geschäften gehören Entwicklung, Bau, Erwerb, Umwandlung, Vermietung, Betrieb, Management, Leasing und Vermittlung. Ein Vollzeitangestellter mit W-2-Einkommen scheitert fast immer am „Mehr-als-50 %“-Test, da sein anderer Job zu viele Stunden in Anspruch nimmt. Deshalb wird der REPS häufig auf der Seite des Ehepartners in einer gemeinsamen Steuererklärung geltend gemacht.

Die Dokumentation ist entscheidend. Gerichte haben REPS-Ansprüche abgelehnt, die auf „ungefähr“ oder nachträglich erstellten Schätzungen mit gerundeten Zahlen basierten. Kalender, Terminkalender, zeitnahe Protokolle und sogar plausible Zusammenfassungen aus E-Mails und Textnachrichten wurden akzeptiert; bloße Schätzungen hingegen nicht.

Der neue Schedule A für 2025 und größere Unternehmen

Für Steuerjahre, die im Jahr 2025 beginnen, hat der IRS das Formular 8825 überarbeitet und den Schedule A (Formular 8825) für Personengesellschaften und S-Corporations hinzugefügt, die zur Einreichung des Schedule M-3 verpflichtet sind. Der Schedule M-3 gilt im Allgemeinen für Unternehmen mit einem Gesamtvermögen von 10 Millionen $ oder mehr am Jahresende sowie bei Erreichen einiger anderer Schwellenwerte.

Für diese Einreicher wird die alte Zeile „Sonstige Ausgaben“ im Formular 8825 – die historisch als frei gestaltetes Blatt des Steuerpflichtigen beigefügt wurde – durch zwanzig benannte Ausgabenkategorien auf Schedule A ersetzt, wobei ein Schedule A pro Immobilie zu erstellen ist. Die Kategorien umfassen Posten wie Asset-Management-Gebühren, Instandhaltung von Gebäuden, Gemeinschaftskosten, Vertragsdienstleistungen, Vorfälligkeitsentschädigungen, Anpassungen nach Section 481(a) und ähnliche Details. Spalte (c) ist ebenfalls neu und nur für Schedule-M-3-Einreicher erforderlich – sie fragt nach Immobilien-Typencodes und weiteren ergänzenden Informationen.

Die Revision des Formulars 8825 vom Dezember 2025 selbst teilt zudem Zeile 2 in 2a (Bruttomieten) und 2b (sonstige Mieterträge wie Parkplätze und Wäscherei) auf. Dies spiegelt das Bestreben des IRS nach einer saubereren Trennung zwischen Kerneinnahmen aus Miete und Nebeneinnahmen wider.

Liegt das Unternehmen unter dem Schwellenwert für Schedule M-3 – was auf die überwiegende Mehrheit der kleinen Personengesellschaften und S-Corp-Vermieter zutrifft – ändert sich nichts. Kleinere Einreicher verwenden weiterhin die bestehenden Ausgabenzeilen des Formulars 8825 ohne den neuen Schedule A.

Wie Einkommen, Verluste und Abschreibungen den Eigentümern zugewiesen werden

Die Standardregel in einer Personengesellschaft ist die Zuweisung basierend auf den Gesellschaftsanteilen. Eine 60/40-Partnerschaft weist 60 % des Nettoergebnisses von Formular 8825 dem einen Partner und 40 % dem anderen auf deren K-1-Formularen zu. S-Corps sind strenger: Zuweisungen müssen pro rata dem Aktienbesitz folgen; Sonderzuweisungen (Special Allocations) sind nicht zulässig.

Personengesellschaften können jedoch Sonderzuweisungen verwenden, wenn diese gemäß Section 704(b) einen „wesentlichen wirtschaftlichen Gehalt“ (Substantial Economic Effect) haben. Ein häufiges Muster bei Immobilien-Joint-Ventures ist ein „Preferred Return Waterfall“: Partner A bringt 90 % des Kapitals ein und erhält 90 % der Abschreibungen und Verluste, bis eine festgelegte Hürde erreicht ist; danach verschiebt sich die Aufteilung. Ein wesentlicher wirtschaftlicher Gehalt erfordert die Führung von Kapitalkonten gemäß den 704(b)-Vorschriften, Klauseln zum qualifizierten Einkommensausgleich (Qualified Income Offset) im Gesellschaftsvertrag und eine tatsächliche wirtschaftliche Vereinbarung, die der steuerlichen Zuweisung entspricht. Unausgegorene Sonderzuweisungen werden vom IRS entsprechend den Anteilen der Partner an der Gesellschaft neu zugewiesen, was meist den Partner enttäuscht, der dachte, die Vereinbarung würde ihm Steuern sparen.

Einige damit zusammenhängende Zuweisungsposten, die das Formular 8825 betreffen:

• Wahlen nach Section 754 erhöhen die interne Basis (Inside Basis) des Eigentums, wenn ein Gesellschaftsanteil verkauft wird oder ein Partner stirbt. Dies beeinflusst den Abschreibungsabzug, der dem spezifischen Partner zugewiesen wird – was den Abzug erhöht, den der neue Partner auf Schedule K-1 sieht, ohne die Sicht der anderen Partner zu verändern.
• At-Risk-Regeln nach Section 465 greifen auf Partnerebene noch vor den Passivitätsregeln. Partner können Verluste nur bis zur Höhe ihres „At-Risk“-Betrags in der Tätigkeit abziehen, was in der Regel Kapitaleinlagen und Rückgriffsschulden (Recourse Debt) sowie ihren Anteil an qualifizierten, nicht rückgriffsberechtigten Finanzierungen (Qualified Nonrecourse Financing) im Fall von Immobilien umfasst. Übersteigende Verluste werden auf der At-Risk-Ebene ausgesetzt.
• Basisbeschränkungen nach Section 704(d) oder 1366 greifen noch vor den At-Risk-Regeln. Ein Partner, dessen bereinigte Basis im Gesellschaftsanteil null ist, kann schlichtweg keine Mietverluste abziehen – sie werden auf der Basisebene ausgesetzt.

Diese Kaskade – erst Basis, dann At-Risk, dann passiv und schließlich der Rest – bedeutet, dass Eigentümer gegen drei verschiedene Wände laufen können, bevor ein Verlust aus Formular 8825 überhaupt ihr Formblatt 1040 erreicht.

Häufige Fehler, die IRS-Prüfungen auslösen

Fünf Fehler treten bei IRS-Prüfungen des Formulars 8825 überproportional häufig auf:

1. Vermischung von privater Nutzung ohne ordnungsgemäße Buchführung. Wenn ein Gesellschafter oder Aktionär das Mietobjekt persönlich für mehr als 14 Tage oder 10 % der Miettage nutzt (je nachdem, welcher Wert höher ist), wandelt sich das Objekt in ein Mischnutzungsobjekt um, und der Verlustabzug wird auf die Mieterträge begrenzt. Die Tage der Eigennutzung müssen erfasst und gemeldet werden, und die Ausgaben werden anteilig aufgeteilt.

2. Meldung von nicht-mietbezogenen Tätigkeiten auf Formular 8825. Hotels und Motels, Pensionen mit erheblichen persönlichen Dienstleistungen, Kurzzeitvermietungen mit einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von sieben Tagen oder weniger sowie Parkeinrichtungen mit Personal sind Gewerbebetriebe, keine Vermietungen. Diese gehören in die Hauptsteuererklärung der Personengesellschaft oder S-Corp, nicht auf das Formular 8825. Die Unterscheidung ist wichtig, da Einkünfte/Verluste aus dem operativen Geschäft als nicht-passiv gelten und völlig anderen Regeln folgen.

3. Fehlendes Beifügen des Formulars 4562, wenn erforderlich. Wenn ein Objekt im Laufe des Jahres in Betrieb genommen wurde oder wenn es sich um "listed property" (Fahrzeuge usw.) handelt, ist das Formular 4562 erforderlich. Fehlt dieses, führt dies in der Regel zu einem Rückfragenbrief des IRS.

4. Nichtoffenlegung von Gruppierungswahlen. Gemäß Abschnitt 1.469-4 können Steuerzahler Miet- und Nicht-Miet-Aktivitäten zum Zwecke der "wesentlichen Beteiligung" (material participation) gruppieren, wenn sie eine "angemessene wirtschaftliche Einheit" bilden. Die Gruppierung muss im Jahr der Wahl offengelegt werden. Rückwirkende Gruppierungen, die erst während einer Prüfung erfunden werden, halten in der Regel nicht stand.

5. Inkonsistente Aufteilung der Ausgaben über die Jahre hinweg. Prüfer vergleichen die Vorjahreszahlen desselben Objekts. Extreme Schwankungen bei Instandhaltung, Werbung oder "sonstigen" Ausgaben ohne Erklärung werfen Fragen auf. Konsistenz ist hier der Schlüssel zum Erfolg.

Buchhaltungsgewohnheiten, die die Einreichung des Formulars 8825 erleichtern

Wenn man die Zeilenpositionen auf dem Formular 8825 rückwärts liest, kann man den Kontenrahmen des Unternehmens so gestalten, dass er das Formular direkt füttert. Die vom Formular erwarteten Positionen pro Objekt sind:

• Bruttomieten (2a) und sonstige Mieterträge (2b)
• Werbung, Auto und Reisekosten, Reinigung und Instandhaltung, Provisionen, Versicherungen, Rechts- und andere Beratungskosten, Zinsen, Reparaturen, Steuern, Versorgungsleistungen, Löhne und Gehälter, Abschreibungen und Sonstiges

Ein sauberer Kontenrahmen verwendet ein Konto pro Zeilenposition und Objekt, sodass ein Jahresabschlussbericht direkt in die Spalten des Formulars 8825 einfließt, ohne dass im April ein aufwendiges Umklassifizierungsprojekt nötig wird. Separate Unterkonten für wertsteigernde Modernisierungen (die aktiviert und abgeschrieben werden) im Gegensatz zu Reparaturen (die sofort als Aufwand gelten) ersparen Stunden an Bereinigungsarbeit.

Drei Gewohnheiten zahlen sich im Laufe der Zeit aus:

• Verfolgen Sie die Anschaffungskostenbasis vom ersten Tag an. Abschlusskosten, Eigentumsrechtsschutzversicherungen, Grunderwerbsteuern und Verbesserungen fließen alle in die Basis ein. Dies fünf Jahre später aus einem Stapel von HUD-1-Abrechnungen zu rekonstruieren, ist mühsam.
• Erfassen Sie Zeitaufwände zeitnah. Wenn jemand den Status als Immobilienfachmann (REPS) anstrebt, sind Kalendereinträge der Beweis. Eine nachträgliche Rekonstruktion ist wesentlich weniger glaubwürdig.
• Gleichen Sie Bankkonten monatlich ab. Vermietete Immobilien sind voll von zeitlichen Abgrenzungen – Mietkautionen, vorausbezahlte Mieten, Verzugsgebühren, Abschlüsse in der Monatsmitte –, die zu Horror-Szenarien bei der Abstimmung ausarten, wenn man sie bis zum Jahresende liegen lässt.

Die Buchführung auf Unternehmensebene ist auch der Ort, an dem die Verteidigung bei Prüfungen stattfindet. Quittungen, Rechnungen, Mietverträge, Abschreibungspläne und Modernisierungsprotokolle müssen bei der Personengesellschaft oder S-Corp aufbewahrt werden und dürfen nicht über die Dateien der einzelnen Partner verstreut sein.

Ein praktisches Beispiel zur Verdeutlichung

Betrachten wir eine LLC, die als Personengesellschaft besteuert wird und zu 70/30 Anna und Ben gehört. Die LLC besitzt zwei Wohngebäude zur Vermietung:

• Objekt A: 120.000 $Bruttomieten, 35.000$ Abschreibung, 55.000 $sonstige Kosten → 30.000$ Nettoeinkommen
• Objekt B: 90.000 $Bruttomieten, 42.000$ Abschreibung, 80.000 $sonstige Kosten → 32.000$ Nettoverlust

Summen auf Formular 8825: 210.000 $Bruttomieten, 77.000$ Abschreibung, 135.000 $sonstige Kosten, Nettoverlust von 2.000$. Dieser Nettoverlust von 2.000 $fließt in Schedule K, Zeile 2, und wird auf deren K-1-Bescheinigungen in Box 2 mit 1.400$ für Anna (70 %) und 600 $ für Ben (30 %) ausgewiesen.

Anna ist vollzeitbeschäftigte Softwareentwicklerin mit einem W-2-Einkommen von 180.000 . Sie qualifiziert sich nicht als Immobilienfachfrau, und ihr modifiziertes bereinigtes Bruttoeinkommen (MAGI) liegt über 150.000 \, sodass der Sonderfreibetrag von 25.000 $vollständig entfällt. Ihr Verlust von 1.400$ wird als passiver Tätigkeitsverlust ausgesetzt und vorgetragen.

Ben ist lizenzierter Immobilienmakler, der im Laufe des Jahres über 1.400 Stunden mit der Verwaltung von Immobilien und dem Abschluss von Geschäften verbracht hat – weit mehr als sowohl der 750-Stunden-Test als auch der 50-%-Test erfordern. Er hat sich dafür entschieden, seine Vermietungsaktivitäten zusammenzufassen und ist an beiden wesentlich beteiligt. Sein Verlust von 600 $ ist nicht-passiv und kann ohne Begrenzung mit seinen anderen ordentlichen Einkünften verrechnet werden.

Gleiches K-1, gleiche Tätigkeit, völlig unterschiedliche Ergebnisse – weil die Analyse der passiven Tätigkeit auf Ebene der Eigentümer und nicht auf Ebene des Unternehmens erfolgt.

Halten Sie Ihre Pass-Through-Bücher vom ersten Tag an prüfungsbereit

Pass-through-Immobilienvermietung ist einer der papierintensivsten Bereiche des Steuerrechts. Zwischen Formular 8825, Formular 4562, Formular 8582, Formular 8995, Kapitalkonten gemäß Section 704(b), Basisverfolgung, At-Risk-Arbeitsblättern und Aufzeichnungen pro Objekt liegt der Unterschied zwischen einer reibungslosen Einreichung und einer sechsstelligen Berichtigung meist in der Disziplin der Buchführung. Beancount.io bietet Personengesellschaften und S-Corp-Vermietern eine Plain-Text-Buchhaltung, die versionskontrolliert, transparent und einfach durch objektbezogene Konten erweiterbar ist – keine Black Boxes, kein Vendor-Lock-in und ein vollständiger Prüfpfad, der jeder Untersuchung standhält. Starten Sie kostenlos und sehen Sie, warum Entwickler, CPAs und Immobilieninvestoren ihre Buchhaltung auf Plain Text umstellen.