Проектът ви надхвърля бюджета с 12 процента и всички в стаята сочат с пръст някого другиго. Архитектът казва, че проектът е бил добър. Изпълнителят казва, че проектът е бил непълен. Вие сте този, който държи фактурите. Дали този преразход ще излезе от вашия джоб или от джоба на изпълнителя, е решено месеци преди първата копка — в деня, в който избрахте между наемането на главен изпълнител и наемането на construction manager at risk.
И двете роли поставят една фирма начело на строежа на вашия проект. Но те се наемат по различно време, плащат се по различна математика и носят различни обещания за крайната цифра. Главният изпълнител обикновено предлага фиксирана цена по завършени чертежи и задържа всичко, което спести. Construction manager at risk се присъединява по време на проектирането като ваш съветник, след което гарантира максимална цена и отваря книгите си, за да докаже, че разходите са реални. Ето как работи всеки модел, как се движат парите и кой от тях подхожда на следващия ви проект.
Двете роли, една до друга
Главният изпълнител (GC) е класическата схема проектиране-търг-строителство. Завършвате проекта с архитекта си, пускате чертежите на търг и наемате GC — често най-ниската квалифицирана оферта — по договор с фиксирана цена. GC държи подизпълнителските договори, ръководи обекта и носи отговорността за предаването на завършената сграда срещу договорената цена. Ако работата струва по-малко от офертата, GC задържа разликата. Ако струва повече, GC я поема, освен ако не сте променили обхвата.
Construction manager at risk (CMAR, понякога изписван CM at-risk или CM/GC) се наема много по-рано, обикновено по квалификации, а не по цена, докато проектът още се оформя. В първата фаза CM действа като ваш консултант: оценява разходите, отбелязва неизпълними детайли и разделя работата на пакети за търгуване. Във втората фаза CM преминава от другата страна на масата и става строител, държейки договорите със занаятчиите и гарантирайки, че проектът няма да надхвърли гарантирана максимална цена (GMP). Частта „at risk" (на риск) е буквална — разходите над GMP излизат от джоба на CM, не от вашия.
Ключовото разграничение: GC ви продава завършена сграда срещу цена. CMAR ви продава процес плюс таван на цената, с документите, които го доказват.
GMP: Таван, а не цена
Гарантираната максимална цена е сърцето на модела CMAR и е широко неразбрана. GMP не е фиксирана цена. Това е таван на схема „разходи плюс": вие възстановявате документираните разходи на CM за работата плюс договорено възнаграждение, а общата сума не може да надхвърли GMP, освен ако обхватът не се промени.
Какво влиза в цифрата
Типичният GMP има четири слоя:
- Стойност на работата. Конкурентно търгуваните договори със занаятчиите, материали и оборудване — действителните тухли, труд и окабеляване. Това обикновено е 80 до 90 процента от GMP.
- Общи условия. Надзор на обекта, временни съоръжения, безопасност, фургони, контейнери и персонал за управление на проекта. Често се посочва като фиксирана еднократна сума в GMP, за да не може CM да я надува.
- Възнаграждението на CM. Процент от стойността на работата (обикновено 2 до 5 процента при големи проекти) или фиксирана сума, покриваща режийните разходи на централата и печалбата.
- Резерв. Предвидена сума за неизвестните в рамките на определения обхват — няколко процента, запазени за изненади като скрити условия или пропуски в оценката. По-големите или по-рискови проекти носят повече.
Отворени книги и спестявания от изкупуване
За разлика от оферта с фиксирана цена, договорът с GMP е с отворени книги: собственикът може да одитира всеки договор със занаятчия, фактура и заявление за плащане. Когато CM търгува пакет работа за по-малко от оценката, заложена в GMP — процес, наречен buyout (изкупуване) — спестяванията остават вътре в GMP, обикновено отиват в резерва или обратно при вас, в зависимост от договора. Много договори с GMP включват клауза за споделени спестявания, която разделя остатъка от резерва между собственика и CM при приключване, което поддържа мотивацията на CM да купува добре, въпреки че спестяванията технически са ваши.
Какво се случва, когато разходите надхвърлят GMP
Ако стойността на работата плюс възнаграждението надхвърли GMP без промяна в обхвата, CM поема преразхода. Това е рискът, който е поел. Но три неща законно повишават GMP и трябва да очаквате всяко от тях да пристигне като формално допълнение:
- Промени по указание на собственика. Добавяте обхват, подобрявате довършителни работи или преработвате проекта — GMP се покачва с договорената стойност на промяната.
- Непредвидени условия. Различни условия на обекта, промени в нормативната уредба или събития от непреодолима сила, които договорът възлага на вас.
- Превишаване на предвидените суми. Позиции, оценени като предвидени суми в GMP (например арматурни изделия, които още не сте избрали), се коригират към действителната стойност, след като бъдат избрани.
Всичко останало — неизпълнение на подизпълнител, удължаване на труда, по-скъпи от предвиденото материали — е проблем на CM. Точно това разпределение е причината собствениците да плащат премията за CMAR: сигурност на бюджета в замяна на прозрачност.
Предстроителни услуги: Какво купувате преди първата копка
Фазата, която отличава CMAR, се случва преди някой да излее бетон. Докато архитектът още чертае, CM вече е на вашата ведомост, предоставяйки предстроителни услуги:
- Прогресивно оценяване. Мнения за разходите на етапите на схематичен проект, проект за развитие и строителни документи — често около 30, 60 и 90 процента от проекта — така че проектът да остане вързан за бюджета, вместо да пристигне над него.
- Преглед на изпълнимостта. Окото на строител върху чертежите, улавяйки детайли, които не могат да се построят както са начертани, конфликти в последователността и липсваща координация между занаятите.
- Стойностно инженерство. Структурирани предложения, които намаляват разходите без да намаляват функцията — различна конструктивна система, еквивалентна, но по-евтина довършителна работа, по-опростен детайл на покрива.
- График и фазиране. Реалистичен главен график, включително дали части от проекта могат да започнат, преди проектът да е напълно завършен (ускорено изпълнение).
- Пакетиране на търгове и възлагане. Разделяне на работата на пакети по занаяти, предквалификация на оференти и провеждане на конкурентни изкупувания.
Предстроителната фаза обикновено се фактурира като отделно фиксирано възнаграждение или почасово с таван, разграничено от възнаграждението за строителната фаза. Това разделение е важно за вашите книги: възнагражденията за предстроителни услуги са разходи за професионални услуги, направени по време на проектирането, докато строителното възнаграждение се прикачва към самата сграда. Ако проектът се провали по време на проектирането, дължите възнаграждението за предстроителни услуги и се оттегляте — още няма GMP и няма строително задължение. При проектиране-търг-строителство, за разлика, откривате, че проектът е над бюджета, едва когато офертите се върнат, след като вече сте платили за пълен проект.
Самостоятелно изпълнени работи: Когато вашият мениджър също хваща чука
Много фирми CMAR имат собствени екипи на терен и често искат да изпълнят част от работата по занаятите сами — бетон, дърводелство, гипсокартон, врати и обков — вместо да я възлагат изцяло на подизпълнители. Това са самостоятелно изпълнени работи и са нормални, но се нуждаят от предпазни механизми, защото фирмата, която провежда търга, сега участва в него.
Стандартните контроли, често записани в закон при обществени проекти:
- Участвайте в търга като всички останали. CM подава своята цена за пакет работа по същия конкурентен процес, както външните подизпълнители, по същите документи и в същия срок.
- Печели най-добрата стойност. Собственикът трябва да установи, че предложението на CM предлага най-добрата стойност — не само най-ниската цифра, а правилната комбинация от цена, график и способности.
- Отделете възнаграждението. Възнаграждението на CM за управление на строителството обикновено изключва печалба от самостоятелно изпълнените работи; вместо това то печели посочена надценка за самостоятелно изпълнение (често около 10 до 15 процента от стойността на тази работа), разкрита в договора. Без това правило CM би печелил възнаграждение върху собственото си възнаграждение.
- Одобрение от собственика. Пакетите за самостоятелно изпълнение обикновено изискват вашето изрично одобрение и можете да изискате CM да се оттегли и пакетът да бъде търгуван открито, ако цифрите изглеждат слаби.
Обработено по този начин, самостоятелното изпълнение може наистина да помогне: собствените екипи на CM отговарят пред същия ръководител на обекта, който управлява строежа, което затяга контрола върху графика при работите по критичния път. Обработено хлабаво, това е лисицата, която определя цената на кокошарника. Сложете правилата в договора, а не в ръкостискане.
Как всеки модел се отразява на вашите книги
Тук методът на доставка престава да бъде строително решение и става счетоводно. Двата модела произвеждат много различна документална следа.
Главен изпълнител: една цена, прости записвания
Договорът с GC за фиксирана цена е най-простото нещо, което можете да осчетоводите. Имате една договорна стойност, месечни фактури за напредък срещу график на стойностите и удържана сума (обикновено 5 до 10 процента), задържана до съществено завършване. Вашите счетоводни въпроси са класическите от страна на изпълнителя: как да признаете приходите или да капитализирате разходите с напредването на проекта, как да отразявате удържаните суми за получаване и за плащане и как да третирате заповедите за промяна като изменения на договора. Уверете се, че разбирате избора между признаване на приходите по метода на процента на завършеност и по метода на завършения договор, преди първата си фактура за напредък, защото това решава в коя година попада печалбата ви.
CMAR: детайл за разходите, който трябва действително да проследявате
Договорът с GMP ви дава много повече данни — всяко изкупуване по занаят, всяка фактура за общи условия, всяко теглене от резерва — и тези данни са полезни само ако вашият сметкоплан е готов за тях. Три навика, които се отплащат:
- Осчетоводявайте предстроителните възнаграждения отделно от строителните разходи. Предстроителните услуги пристигат като фактури за професионални услуги по време на проектирането; строителната фаза пристига като възстановявания на стойността на работата плюс възнаграждението на CM. Смесването им в един кош „строителство" прави невъзможно да се отговори на въпроса, който всеки кредитор и одитор задава: колко струваше сградата спрямо съвета?
- Проследявайте измененията на GMP като отделен дневник. Всяка заповед за промяна, която мести GMP, е изменение на договора със собствена документална следа. Сверявайте изменената GMP с кумулативните фактури всеки месец, по същия начин, по който бихте сверявали всеки контролен акаунт — GMP е вашата бюджетна база и отклонението между дневника и заявленията за плащане е начинът, по който преразходите се скриват.
- Проследявайте удържаната сума надолу до занаятчиите. При CMAR CM удържа сума от всеки подизпълнител по занаят, а вие удържате сума от CM. Когато даден занаят приключи по-рано и удържаната му сума бъде освободена, потвърдете, че освобождаването преминава през сметките, вместо да остане в сметката на CM. Вашата GMP сверка трябва да показва удържани суми на двете нива.
Който и модел да изберете, детайлът по калкулиране на поръчки е активът. Счетоводна книга в обикновен текст, където всяко теглене, изменение и освобождаване на удържана сума е запис с времеви печат и подлежи на преглед, прави обещанието за отворени книги на договора с GMP реално и от вашата страна на масата — а документацията обяснява структурирането на сметки за проследяване по проекти.
Кой метод на доставка подхожда на вашия проект?
Няма универсално по-добър вариант — само по-добро съответствие с формата на вашия проект. Използвайте тази рамка за решение:
| Фактор | В полза на главен изпълнител | В полза на CM at risk |
|---|---|---|
| Състояние на проекта | Завършени чертежи, готови за търг | Все още в развитие или искате мнение за разходите по време на проектирането |
| График | Стандартна последователност: проектиране, после търг, после строеж | Ускорено изпълнение: започнете основите, докато интериорите още се чертаят |
| Ценова конкуренция | Максимална — възлагане по най-ниска оферта, правила за обществени поръчки | По-малко пряка — CM се избира по квалификации, занаятите се търгуват конкурентно |
| Сигурност на бюджета | Фиксирана цена, но само толкова добра, колкото чертежите | Таван на GMP с разходи при отворени книги и одитируеми изкупувания |
| Сложност | Простолинейни, добре познати типове сгради | Сложна, фазирана работа на зает обект или технически взискателна |
| Ангажираност на собственика | Минимална по време на строителството | Активна — преглеждате изкупувания, резерви и оферти за самостоятелно изпълнение |
| Премия във възнаграждението | Няма — конкуренцията определя цената | Възнаграждение за предстроителни услуги плюс възнаграждение на CM, плащане за ранна експертиза |
Изберете GC, когато проектът ви е завършен, обхватът е стабилен и конкурентното търгуване ще извлече най-добрата цена от простолинеен проект. Малки търговски сгради, подобрения на наематели със завършени чертежи и публично финансирани работи по закони за най-ниска оферта са класическа територия за GC.
Изберете CMAR, когато времето е по-важно от изстискването на последния долар, проектът се нуждае от мнението на строител или проектът е твърде сложен, за да се оцени на сляпо. Болници, училища, фазирани ремонти на заети сгради и всеки проект, при който започването шест месеца по-рано си струва премия във възнаграждението, са мястото, където моделът се отплаща.
Грешки, които струват на собствениците реални пари
- Третиране на GMP като фиксирана цена. GMP ограничава възстановимите разходи; той не фиксира цената. Ако никога не одитирате стойността на работата, никога не преглеждате изкупуванията и никога не питате къде отидоха спестяванията, сте платили възнаграждения за CMAR за надзор от типа проектиране-търг-строителство. Упражнете правото на отворени книги или не плащайте за него.
- Оставяне на CM да изпълнява самостоятелно без конкуренция. Всеки пакет за самостоятелно изпълнение трябва да се сблъска с външни оферти и вашето писмено одобрение, с посочена в договора надценка за самостоятелно изпълнение. Пропускането на тази стъпка превръща вашия одитор във ваш доставчик без проверка на цената.
- Подписване на неясна клауза за спестявания. Решете преди началото на строителството кой задържа спестяванията от изкупуване и неизползвания резерв — всичко при вас, споделено по посочено разпределение или задържано като допълнителен резерв на CM. Най-скъпата версия на този разговор се случва при приключването.
- Погребване на предстроителните възнаграждения в строителните разходи. Ако възнагражденията за фазата на проектиране попаднат в същата сметка като тухлите и хоросана, отчетността на проекта ви надценява строителните разходи и подценява меките разходи, а прегледът на тегленията от вашия кредитор става объркващ. Отделете сметки от първата фактура.
- Одобряване на изменения на GMP без актуализиране на бюджетната база. Всяко изменение мести тавана. Ако вътрешният ви бюджет все още показва първоначалния GMP три изменения по-късно, отчетите ви за отклонения са измислица. Обвържете всяко изменение с ревизия на бюджета през същата седмица, в която е подписано.
Дръжте разходите по проекта си организирани от търга до приключването
Независимо дали наемате главен изпълнител на фиксирана цена, или строителен мениджър по GMP, проектът генерира стотици фактури, изменения и освобождавания на удържани суми, които всички трябва да попаднат в правилната сметка. Beancount.io предоставя счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите специалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.
