Събаряте сграда? Защо член 280B добавя разходите за събаряне към основата на земята ви, вместо да ви даде приспадане

Току-що сте платили на изпълнител 80 000 долара, за да събори остарялата складова сграда на вашия парцел, за да построите нещо полезно. Естествено, очаквате приспадане от 80 000 долара — плюс отписване на остатъчната амортизация на старата сграда. После данъчният ви съветник ви съобщава лошата новина: не получавате никакво приспадане. Всеки долар от разходите за събаряне, плюс остатъчната основа на сградата, се добавя към основата на земята ви. А тъй като земята не се амортизира, тези пари стоят там, данъчно заспали, до деня, в който продадете парцела — ако изобщо го продадете.

Това е член 280B от Вътрешния кодекс за приходите и той изненадва почти всеки собственик на бизнес, който се сблъска с него за първи път. Ето как работи правилото, трите сценария, които създава, и законните планиращи ходове — сигурните зони за реконструкция, загубите от изоставяне и сегрегацията на разходите преди събаряне — които могат да запазят приспаданията, които булдозерът иначе би унищожил.

Правилото в един абзац​

Член 280B е брутално прост. Когато дадена конструкция бъде съборена, собственикът или наемателят не получава приспадане за нито едно от двете неща: никаква сума, изразходвана за самото събаряне, или каквато и да е загуба, понесена поради събарянето (което означава остатъчната коригирана основа на сградата). Вместо това и двете суми се третират като правилно отнасящи се към капиталовата сметка за земята, върху която е стояла конструкцията. Наредба на Министерството на финансите, член 1.280B-1, определя „конструкция" като сграда плюс нейните структурни компоненти и прилага правилото към събаряния, започващи на или след 30 декември 1997 г. — тоест към всяко събаряне, което вероятно ще предприемете.

Конгресът първоначално написа това правило тясно, за да обезкуражи събарянето на сертифицирани исторически структури. През 1984 г. то беше разширено, за да покрие всяка конструкция, историческа или не. Логиката на политиката: събарянето на нещо, за да се освободи земя за ново използване, е част от придобиването и разработването на тази земя, така че разходът принадлежи към земята, а не към тазгодишната данъчна декларация.

Три сценария, три много различни данъчни резултата​

Как 280B ви засяга зависи изцяло от конкретните ви факти. Преминете през всеки от тях, преди да подпишете договор за събаряне, защото данъчният отговор до голяма степен е заключен от решения, които вземате, преди багерът да пристигне.

1. Купувате имот с намерение да съборите сградата​

Това е най-суровият сценарий — и най-честият. Купувате парцел със западаща сграда, която никога не възнамерявате да използвате. Съгласно 280B цялата покупна цена се третира като цена на земята. Не можете да отнесете част от цената към сградата, да я въведете в експлоатация или да претендирате един долар амортизация за нея. Когато по-късно платите да я съборите, тези разходи за събаряне също се добавят към основата на земята ви.

Пример: купувате парцел с осъдена за събаряне търговска сграда за 400 000 долара и плащате 60 000 долара за разрушаването ѝ. Основата ви в земята е 460 000 долара. Няма актив „сграда" в амортизационния ви график, няма разход за събаряне и няма загуба — само по-голямо число за земята, което намалява облагаемата ви печалба, когато я продадете. Ако държите земята с десетилетия, времевата стойност на това отложено предимство клони към нула.

Планиращият урок е прям: ако събарянето е планът от първия ден, не позволявайте на никого да отнася покупна цена към сградата „за да можете да я амортизирате". Това отнасяне няма да издържи при проверка и амортизацията, която сте претендирали, се превръща в данък, лихви и санкции.

2. Събаряте сграда, която действително сте използвали​

Представете си вместо това, че сте работили в сградата — или сте я отдавали под наем — в продължение на години, амортизирайки я през цялото време. Сега тя е функционално остаряла и преустройството има смисъл. Тук 280B все още отказва текущо приспадане, но механиката изглежда по-справедлива: спирате да амортизирате сградата в годината на събарянето и остатъчната ѝ коригирана основа плюс нетните ви разходи за събаряне се капитализират в земята.

Пример: търговската ви сграда има коригирана основа от 220 000 долара след години амортизация. Събарянето струва 90 000 долара и възстановявате 10 000 долара от продажбата на скрап — стомана и обзавеждане. Нетният разход за събаряне от 80 000 долара плюс остатъчната основа от 220 000 долара — общо 300 000 долара — се добавя към основата на земята ви. Постъпленията от скрап от 10 000 долара намаляват капитализираната сума, вместо да се появят като отделен доход, защото приспадате възстановеното срещу разхода за отърваване от конструкцията.

Забележете какво запазвате в този сценарий: всеки долар амортизация, който законно сте претендирали през продуктивния живот на сградата. 280B никога не го връща обратно. Той управлява само края.

3. Искрено изоставяте сградата вместо това​

Изоставянето е единственият изход, който може да доведе до текущо приспадане. Ако окончателно изтеглите сграда от употреба в бизнеса си — неотменимо решение, доказано с положително действие, като анулиране на застраховката и комуналните услуги, извеждането ѝ от експлоатация и напускането — остатъчната основа става обикновена загуба съгласно правилата за изоставяне, обикновено декларирана във Форма 4797. За разлика от загубата от събаряне, загубата от изоставяне е приспадаема в годината, в която настъпи.

Но това изключение е по-тясно, отколкото изглежда, и точно тук данъкоплатците изпадат в беда:

• Намерението към момента е определящо. Ако „изоставите" сграда през март и я съборите през септември като част от единен план за преустройство, IRS може да третира цялата последователност като едно събаряне, уредено от 280B. Данъчните специалисти по селскостопански въпроси отдавна съветват, че смислена пауза — от порядъка на година или повече на истинска неупотреба — е това, което отделя истинското изоставяне от изоставянето на хартия.
• Трябва действително да се откажете. Сграда, в която продължавате да съхранявате оборудване, да застраховате или да отоплявате, не е изоставена, както и да я наричате.
• Документирайте всичко. Протоколи от заседания на управителния съвет, кореспонденция с изпълнители, записи за спиране на комунални услуги и датирани фотографии установяват кога е приключила употребата и че решението е било окончателно.

Изоставяне, последвано много по-късно от събаряне, е законна двустъпкова операция: загубата от изоставяне се приспада, когато настъпи, и само евентуалният разход за събаряне се капитализира в земята. Само се уверете, че двете стъпки са наистина независими събития, а не един план с бутон за пауза.

Аварийният изход за реконструкция: сигурната зона от 75 процента​

Ето планиращият възглед, който повечето собственици пропускат: цялостната реконструкция не е непременно събаряне. IRS предостави сигурна зона в Revenue Procedure 95-27, съгласно която структурните модификации не се третират като събаряне за целите на 280B, ако са изпълнени и двете условия:

1. Поне 75 процента от съществуващите външни стени са запазени на място, като вътрешни или външни стени; и
2. Поне 75 процента от съществуващата вътрешна структурна рамка е запазена на място.

Останете в двете граници и проектът е модификация, което отключва мощно съпътстващо предимство: изборът за частично освобождаване съгласно член 1.168(i)-8 от Наредбата. Този избор ви позволява да отпишете остатъчната основа на структурните компоненти, които извеждате от употреба по време на реконструкцията — стария покрив, HVAC, окабеляването и водопровода, които изхвърляте — плюс да приспаднете разходите за премахване, като декларирате загубата в навременно подадена оригинална декларация. Не се изисква декларация за избора; претендирането на загубата в декларацията е изборът.

Това напълно променя сметката при близки случаи. Проект, който запазва обвивката и изкормва 80 процента от конструкцията, може да генерира стотици хиляди долари текущи отписвания, докато проект, който събаря същата сграда до основи, капитализира всичко в неамортизируема земя. Когато се колебаете между реконструкция и преустройство, накарайте изпълнителя и данъчния си съветник да оценят заедно тестовете за 75 процента, преди да финализирате плановете — преместването на стена на хартия е евтино, но преработването на третирането на основата след факта е невъзможно.

Сегрегация на разходите преди булдозера​

Втора спасителна стратегия се прилага, когато сградата трябва да бъде напълно съборена: изследване за сегрегация на разходите, извършено преди събарянето. Ключовият възглед е, че 280B достига само до самата сградна конструкция — обикновено 39-годишна нетърговска недвижима собственост или 27,5-годишна жилищна наемна собственост. Той не достига до лична собственост и подобрения на земята с по-кратки срокове, които са били правилно идентифицирани и отделно амортизирани: активите с 5-, 7- и 15-годишен срок, като специализирано електричество, декоративно обзавеждане, паркинги и озеленяване.

Уловката е времето и намерението и специалистите са категорични и за двете:

• Сградата трябва да е била въведена в експлоатация и действително използвана, с претендирана амортизация, преди събарянето да влезе в картината. Сграда, използвана в добросъвестна дейност, носеща доход, за поне една данъчна година — за предпочитане две — представлява защитима фактическа ситуация. Имот, купен единствено за събаряне, няма амортизируема сградна основа, която да се сегрегира на първо място.
• Изследването трябва да се извърши преди разрушаването. След като конструкцията е развалини, не остава нищо за документиране. Инженерният доклад трябва да опише какво е съществувало, докато то все още съществува.
• Активите с кратък срок се отписват при събарянето; конструкцията — не. Остатъчната основа на 5-, 7- и 15-годишните компоненти поражда приспадаема загуба от извеждане от употреба, докато остатъчната основа на 39-годишната обвивка все още отива към земята съгласно 280B.

За сграда, обитавана от собственика, изправена пред преустройство след години употреба, късно изследване за сегрегация на разходите често е единственият ангажимент с най-висока възвръщаемост, който е наличен — той превръща основа, която 280B би погребал в земята, в приспадания, които можете да използвате сега.

Разходи, за които може да не подозирате, че се броят за събаряне​

Данъкоплатците са склонни да мислят за „разход за събаряне" като за фактурата на фирмата за разрушаване. Капитализираната кошница е по-широка от това. Всичко изразходвано за осъществяване на събарянето обикновено попада в основата на земята, включително:

• Разрешения за събаряне и такси за инспекции
• Премахване на азбест, оловна боя и опасни материали, изисквано за законно събаряне
• Извозване на отпадъци, депониране и такси за сметища
• Планиране на терена, запълване на мазето и запушване на кладенци и комунални услуги
• Плащания за преместване на наематели от сграда, определена за събаряне, които IRS третира като допълнителен разход за земята още от Revenue Ruling 70-473
• Юридически и инженерни хонорари, пряко свързани със събарянето (за разлика от новото строителство, което се капитализира в новата сграда)

Поддържайте счетоводството чисто, като отделяте тези разходи от разходите за ново строителство още от първата фактура. Средствата за събаряне отиват в сметката за земята; средствата за строителство — в новата амортизируема сграда. Смесването им в един регистър „разходи по проекта" е начинът, по който приспаданията се губят — или се отказват.

Още една точка за нетиране: постъпленията от продажба на скрап и вторични суровини намаляват разхода за събаряне, капитализиран в земята, вместо да се декларират като самостоятелен доход. Отчитайте ги срещу проекта, за да може основата на земята ви да отразява истинския нетен разход.

Пет грешки, които превръщат лошо правило в още по-лошо​

1. Приспадане на събарянето като разход за ремонт или поддръжка. Няма аргумент за ремонт при събаряне на конструкция. Цялата сума е капитал, всеки път.
2. Отнасяне на покупна цена към сграда, обречена на събаряне. Ако възнамерявате да събаряте към момента на придобиването, сградата няма амортизируема основа. Приписването на такава създава приспадания, които законът не позволява.
3. Изоставяне на хартия, събаряне на практика. Загуба от изоставяне, претендирана месеци преди планирано събаряне, кани преквалифициране на цялата последователност по 280B.
4. Събаряне без изследване за сегрегация на разходите. Всяка година употреба без изследване е основа с кратък срок, която никога не можете да идентифицирате със задна дата. Ангажирайте инженерите преди багерите.
5. Забравяне за съответствието на щатите. Повечето щати следват федералното третиране, но разминаването в амортизациите и специфичните за щата корекции на основата могат да създадат разлики. Съгласувайте основата на земята за целите на щата, вместо да предполагате, че съвпада с федералната.

Счетоводен контролен списък за деня на събарянето​

Добрите записи са това, което отделя собствениците, запазили приспаданията, от собствениците, изгубили ги. Преди да започне събарянето, преминете през този списък със счетоводителя си:

• Замразете амортизационния график. Отчетете коригираната основа на сградата до датата на извеждане от експлоатация и спрете амортизацията в правилния месец.
• Изведете актива от употреба формално. Премахнете сградата от регистъра на дълготрайните активи с датирано записване за извеждане, позоваващо се на разрешението за събаряне или договора с изпълнителя.
• Открийте работна папка за подобренията на земята. Събирайте всяка фактура, свързана със събарянето — разрешения, премахване на опасни материали, извозване, планиране, плащания за преместване — на едно място, нетно от постъпленията от скрап, така че крайният пренос в сметката за земята да е документиран до долар.
• Подайте документите за частично освобождаване. Ако реконструирате в рамките на сигурната зона, идентифицирайте основата на всеки изведен компонент и декларирайте загубите в навременно подадена декларация.
• Възложете изследването за сегрегация на разходите отрано. Докладът трябва да съществува, докато сградата съществува. Планирайте го като предшестваща задача на договора за събаряне, а не като последваща.
• Следете основата на земята по парцели. Щом разходите за събаряне се влеят в основата на земята, те стават невидими, освен ако сметкопланът ви пази историята на основата на всеки парцел. Бъдеща продажба — или бъдеща замяна на еднородни активи — ще изиска това число години по-късно.

Ако записите ви за дълготрайни активи живеят в кутия с PDF файлове и електронна таблица, която никой не е отварял от 2019 г., проект за събаряне ще разкрие всяка празнина в най-неподходящия момент. Счетоводството в обикновен текст пази цялата история — всяко амортизационно записване, извеждане и корекция на основата — във файлове под версионен контрол, които можете да одитирате години по-късно. Документацията показва как да структурирате сметките си, така че извежданията на активи и корекциите на основата на земята да останат проследими.

Поддържайте дълготрайните си активи организирани, преди да пристигне багерът​

Събарянето е едно от редките бизнес събития, при които данъчният резултат се решава от документи, подготвени преди началото на работата — амортизационната история, докладът за сегрегация на разходите, измерванията за сигурната зона, основата на земята по парцели. Собствениците, събрали това досие, запазват приспадания за десетки хиляди долари; собствениците, възстановяващи го след това, научават най-вече какво са изгубили.

Докато планирате събаряне или мащабна реконструкция, поддържането на ясни, одитируеми записи за дълготрайните активи е от съществено значение. Beancount.io предлага счетоводство в обикновен текст, което ви дава пълна прозрачност и контрол върху финансовите ви данни — без черни кутии и без зависимост от доставчик. Започнете безплатно и вижте защо разработчиците и финансовите специалисти преминават към счетоводство в обикновен текст.