Възложителят спира да плаща на главния изпълнител по средата на проекта. Вашата бригада е на обекта, материалите ви са вградени в стените, а подизпълнителският ви договор гласи, че ще получите плащане само ако главният изпълнител бъде платен. Тази единствена клауза решава дали бавно плащащ възложител ще стане ваш проблем — и тя живее в семейство от стандартни формуляри, които не сте написали вие.
Тези формуляри са Договорните документи на AIA, публикувани от Американския институт на архитектите. При търговски проекти ще ви ги връчат като пакет „или го приемаш, или го оставяш": договор A101 отгоре, общи условия A201 отдолу и подизпълнителски договор A401 с вашето име на него. Това ръководство обяснява какво прави всеки формуляр, как се заключват един в друг и кои клаузи малкият строителен предприемач трябва да преговаря, преди да подпише.
Какво представляват документите на AIA (и защо всички ги използват)
AIA публикува повече от 100 стандартни договорни формуляра и административни документа, обхващащи почти всеки метод за изпълнение на строителство: проектиране-наддаване-строителство, строителен мениджър като съветник, проектиране-строителство и малки проекти. Сегашното поколение, което повечето проекти използват, е изданието от 2017 г., което означава, че ще виждате формуляри, обозначени като A101-2017, A201-2017 и A401-2017.
Възложителите, архитектите и големите главни изпълнители ги предпочитат по три практични причини. Първо, езикът е изпитан в битки: съдилищата тълкуват тези формуляри от десетилетия, така че по-малко условия са двусмислени. Второ, формулярите са проектирани да работят като комплект, с дефинирани термини и кръстосани препратки, които остават последователни от договора с възложителя до подизпълнителския договор. Трето, кредиторите и гарантите ги познават, което улеснява финансирането и гарантирането.
За малкия строителен предприемач тази стандартизация има две страни. Получавате по-справедлива отправна точка от подизпълнителски договор по поръчка, изготвен от главния изпълнител, но формулярите все още съдържат празни полета, които страната по-горе по веригата попълва — срокове за плащане, проценти на задържане, методи за разрешаване на спорове — и допълнителни условия, които могат да пренапишат сделката. Вашата задача е да прочетете какво е попълнено, не само какво е отпечатано.
A101: Договорът между възложител и изпълнител
A101 е стандартният формуляр на договор между възложител и изпълнител, когато цената е фиксирана (обща) сума. Той отговаря на големите въпроси: кои са страните, каква е работата, каква е договорната сума, кога проектът започва и завършва и как изпълнителят получава плащане.
Ключови неща, които трябва да знаете за A101 като подизпълнител или малък главен изпълнител:
- Той определя структурата на плащане. A101 покрива работа с фиксирана сума. Неговите събратя A102 (разходи плюс гарантирана максимална цена) и A103 (разходи плюс без гарантирана максимална цена) покриват договорки на база разходи. Ако сте подизпълнител, кандидатстващ към главен изпълнител по главен договор на база разходи, очаквайте по-строги изисквания за документация, които се спускат надолу по веригата.
- Приложение A покрива застраховки и гаранции. A101 от 2017 г. премести застрахователните условия в Приложение A, където възложителят попълва изискваните покрития и лимити. Тези изисквания се спускат до вас чрез подизпълнителския договор, така че калкулирайте в офертата си допълнителните застраховани одобрения и езика за отказ от суброгация.
- Той посочва процеса за спорове. A101 позволява на страните да отбележат квадратче за обвързващия метод за разрешаване на спорове — обикновено арбитраж или съдебен процес — след задължителна медиация. Каквото и да избере главният договор, обикновено урежда и вашите спорове с главния изпълнител.
Ако изпълнявате по-малки проекти, попитайте за кратките формуляри. A104 и A105 са съкратени договори между възложител и изпълнител, предназначени за проекти с ограничен обхват, и голяма част от езика им е достатъчно прост, за да се използва без адвокат на всеки ред. При жилищни и леки търговски проекти A105, съчетан с ясни обхвати и условия за плащане, често пасва по-добре от пълния комплект A101/A201.
A201: Общите условия (правилникът)
A201, Общи условия на договора за строителство, е правилникът, включен чрез препратка в договора между възложител и изпълнител. Може никога да не го подпишете директно, но като подизпълнител живеете под него, защото подизпълнителският договор A401 ви обвързва с неговите условия чрез разпоредби за спускане на задълженията. Прочетете го въпреки това. Най-важните части за вашия паричен поток:
- Ролята на архитекта при плащането. Съгласно A201 изпълнителят подава заявления за плащане до архитекта, който удостоверява дължимата сума. Възложителят след това плаща в срока, посочен в A101. Този етап на удостоверяване е причината парите ви да преминават през два чифта ръце, преди да стигнат до вас.
- Промени в работата. A201 установява механизма за заповеди за промяна, директиви за строителна промяна и малки промени. Критичният навик: променената работа изисква писмено разрешение, преди да я изпълните, иначе финансирате проекта на възложителя безлихвено, докато спорите после.
- Рекламации и срокове за уведомяване. A201 налага строги срокове за уведомяване — обикновено 21 дни след като разпознаете (или е трябвало да разпознаете) обстоятелството, пораждащо рекламация. Пропуснете ли срока, законна рекламация за допълнително време или пари може да изчезне независимо от основателността ѝ.
- Права за прекратяване. A201 дава на възложителя права да прекрати поради причина и по удобство, с различно обезщетение във всеки случай. Вашият подизпълнителски договор ги отразява, така че разберете какво ви плаща „прекратяване по удобство", преди да мобилизирате.
A201 също разпределя риска за безопасността на обекта, опасни материали, гаранции, застраховка и отстраняване на дефектна работа. Едногодишният срок за отстраняване е основната гаранционна концепция: една година след същественото завършване се връщате да поправите несъответстваща работа за своя сметка. Отбележете го в календара, предвидете бюджет за него и не третирайте последния чек като чиста печалба, докато не изтече.
A401: Договорът между изпълнител и подизпълнител
A401 е стандартният формуляр на договор между изпълнител и подизпълнител и е документът, който повечето малки строителни предприемачи всъщност подписват. Той е написан така, че да паралели A201 член по член, така че подизпълнителската връзка отразява връзката по главния договор: главният изпълнител влиза в обувките на възложителя спрямо вас, а вие влизате в обувките на изпълнителя спрямо главния изпълнител.
Разпоредбите за спускане на задълженията са цялата игра
Член 2 на A401 (и съответните му части в целия формуляр) обвързват изпълнителя и подизпълнителя помежду им със същите задължения, които създава главният договор. С прости думи: каквото главният изпълнител дължи на възложителя по качество, график, безопасност и документация, вие дължите на главния изпълнител за вашия обхват. Допълнителните условия, спецификациите и чертежите на главния договор също стават ваш проблем.
Затова опитните подизпълнители настояват да видят главния договор — или поне частите, засягащи тяхната работа — преди подписване. „Спускане" на 5 процента задържане от възложителя е управляемо; спускане на благоприятни за възложителя допълнителни условия, които пренаписват срока за плащане или разширяват обезщетението, е различна сделка от това, което отпечатаният A401 предполага.
Плащане по член 11
Член 11 е мястото, където живеят парите ви. Той покрива графика на стойностите, междинните плащания, задържането и окончателното плащане:
- График на стойностите. Разпределяте подизпълнителската си сума по позиции и всяко заявление за плащане фактурира процент на изпълнение за всяка позиция. Натоварете мобилизацията и ранните материали честно, но умишлено — добре изграденият график на стойностите е разликата между стабилен паричен поток и финансиране на проекта сами.
- Междинни плащания. A401 позволява на главния изпълнител да приспадне предишни плащания, суми за дефектна или незавършена работа и задържане. Внимавайте за добавени текстове, позволяващи на главния изпълнител да удържа за обратни такси, прихващания или спорове по други проекти; всяко добавено е преговаряемо.
- Задържане. Процентът на задържане е празно поле, обикновено 5 или 10 процента, и формулярът отбелязва, че може да е ограничен от държавния закон. Много щати ограничават задържането при частни проекти или изискват освобождаването му в определен срок след завършване на работата ви — научете правилото на вашия щат, преди да приемете числото в полето.
- Окончателно плащане. Клаузата за окончателно плащане в A401 обикновено обвързва последния ви чек (включително задържането) с условия в главния договор. Настоявайте за освобождаване на задържането ви при същественото завършване на вашата работа, не на целия проект — иначе парите ви стоят като заложник, докато други занаяти завършат.
Платежната документация: G702, G703 и формулярите за приключване
Плащането по AIA работи със стандартни формуляри и правилното им използване ускорява всеки чек:
- G702 и G703. Заявлението и удостоверението за плащане (G702) с продължаващия му лист (G703) е стандартното заявление за плащане: договорна сума до момента, завършена и складирана работа, задържане, предишни плащания и текуща дължима сума. Подизпълнителите използват версиите G702S/G703S на същите формуляри. Съпоставете графика си на стойностите точно с позициите в G703 — несъответствията са най-честата причина архитектите да връщат заявления.
- G706 и G706A. Декларацията на изпълнителя за плащане на дългове и рекламации (G706) и Декларацията за освобождаване на задължения (G706A) придружават окончателното плащане, удостоверявайки, че всички под вас са платени и правата на задържане са освободени. Никога не ги подписвайте, докато парите зад тях не са действително осребрени.
- G707. Съгласие на гаранта за окончателно плащане, изисквано, когато проектът е гарантиран. Включете времето за обработка на гаранта в графика си за приключване.
Третирайте месечното заявление за плащане като дисциплина, не като документация. Подавайте по графика на договора дори в бавни месеци, прилагайте документация за складирани материали (платени фактури, застраховка, снимки) и сверявайте всяко одобрено заявление с получените пари. Когато плащането е недостатъчно, искате разликата да бъде установена за дни, не открита при приключването.
Клаузи за преговаряне преди подписване
Отпечатаният A401 е балансирана отправна точка; празните полета, приложенията и допълнителните условия са мястото, където рискът се мести. Преговаряйте тези, преди да мобилизирате, когато влиянието ви е най-голямо:
1. Обусловено плащане: pay-if-paid срещу pay-when-paid
Това е клаузата от встъпителния абзац. „Pay-if-paid" прави плащането на възложителя към главния изпълнител предварително условие за вашето плащане — ако възложителят никога не плати, нито главният изпълнител. „Pay-when-paid" само определя времето: главният изпълнител ви плаща в разумен срок след получаване на парите от възложителя, но все още ви дължи независимо от това.
Настоявайте за pay-when-paid с посочена крайна дата (например плащане в рамките на 7 дни от получаването от главния изпълнител или в рамките на 30 дни от вашето заявление, което настъпи първо). Отбележете, че няколко щата ограничават или обявяват за нищожни клаузите pay-if-paid изцяло — още една причина да знаете закона на вашия щат, преди да подпишете.
2. Процент на задържане, поетапно намаляване и тригер за освобождаване
Преговаряйте и трите части: процент на или под тавана на вашия щат, поетапно намаляване (например от 10 на 5 процента при 50 процента изпълнение, обвързано с задоволителен напредък) и освобождаване, обвързано със същественото завършване на вашия обхват, а не на целия проект. При дълги проекти задържането е маржът ви на печалба, който стои в чужда сметка; всеки месец по-ранно освобождаване са реални пари.
3. Срокове за плащане и средства за защита
Попълнете полето за срок за плащане с конкретни дни и попитайте какво се случва при закъсняло плащане. Лихва върху закъснели плащания, правото да спрете работа след писмено уведомление и неотстранено закъснение и възстановяване на разходите за спиране и ремобилизация са все справедливи искания, които стандартните формуляри предвиждат. Договор без последствие за закъсняло плащане е предложение, не условие.
4. Разрешение за заповеди за промяна и надценка
Изисквайте писмено разрешение, преди променената работа да продължи, и заложете процентите си на надценка за режийни и печалба за промени в самия подизпълнителски договор. Направляваните на обекта допълнения са мястото, където малките строителни предприемачи кървят: работата се извършва по устно обещание, цената се обсъжда месеци по-късно и влиянието ви изчезва, щом работата е на мястото си.
5. Стълбица за разрешаване на спорове
A401 следва главния договор: пряк разговор, после медиация като предварително условие, после обвързващият метод, избран по-горе по веригата. Ако главният договор е избрал обвързващ арбитраж, разберете, че се отказвате от съдебно жури и повечето права за обжалване в замяна на скорост и окончателност. И двата форума са приложими; грешката е да не знаете на кой сте се съгласили, докато не избухне спор.
6. Прекратяване по удобство
Ако възложителят може да прекрати главния изпълнител по удобство, главният изпълнител ще иска същото право спрямо вас. Това е разумно — но се уверете, че обезщетението покрива извършената работа, разумните режийни и печалба върху тази работа и разходите за демобилизация. Прекратяването по удобство трябва да ви обезщети за извършеното, дори ако не може да запази печалбата за това, което така и не сте построили.
7. Баланс на обезщетение и застраховка
Клаузите за обезщетение трябва да покриват вреда, причинена от вашата небрежност, не всичко, което се случва на проекта. Устоявайте на широко обезщетение, което ви кара да защитавате главния изпълнител срещу рекламации, произтичащи от собствената му вина, и потвърдете, че застрахователното Приложение A изисква само покритие, което действително притежавате или можете да купите на разумна цена.
8. Уведомяване за рекламации и задължения за документация
Отразете дисциплината за уведомяване на A201 в собствените си операции: писмено уведомление в посочения срок, дневници, датирани снимки и запазени имейли за всяко закъснение, прекъсване или директива. Подизпълнителят, който документира своевременно, печели рекламациите, които подизпълнителят, който реконструира по памет, губи.
Чести грешки, които струват на малките строителни предприемачи реални пари
- Подписване на A401 без прочитане на главния договор. Спускането на задълженията прави допълнителните условия на възложителя ваши условия. Като минимум вземете условията за плащане, задържане, графика и разпоредбите за спорове, които засягат вашия обхват.
- Започване на променена работа на ръкостискане. Устна директива плюс извършена работа се равнява на неоценен подарък. Потвърждавайте всяка промяна писмено с цена (или условия за време и материали), преди бригадата ви да започне.
- Пропускане на срокове за уведомяване. Този 21-дневен срок за уведомяване за рекламация тече от момента, в който сте разпознали проблема, не когато щетата е напълно количествено определена. Изпратете кратко защитно уведомление рано; можете да допълните сумите по-късно.
- Подписване на безусловни откази от задържане, преди средствата да са осребрени. Безусловният отказ предава влиянието ви в момента на подписване. Използвайте условни откази, обвързани с всяко заявление, и съпоставяйте сумата и крайната дата на всеки отказ със заявлението за плащане.
- Закопаване на задържането в един баланс за вземания. Вземанията от задържане се държат съвсем различно от текущите вземания — те се освобождават месеци по-късно и при различни условия. Проследявайте ги отделно, иначе отчетът за остаряване ще ви лъже за паричната позиция.
Поддържайте документацията печеливша: счетоводство, което съответства на формулярите
Договарянето по AIA възнаграждава строителните предприемачи, чиито книги отразяват структурата на договора. Настройте сметкоплана и калкулацията по проекти да следват документите: един проект на подизпълнителски договор, кодове за разходи, съответстващи на графика ви на стойностите, отделна сметка за вземания от задържане за всеки проект и всяка заповед за промяна, записана като собствено разрешено мини-проектче, преди разходите да го засегнат.
Тази структура се отплаща по три начина. Месечните заявления G702 се пишат практически сами, когато фактурирането черпи от графика на стойностите. Надфактурирането и подфактурирането (фактуриране пред или зад направените разходи) се показват за всеки проект, вместо да се крият във фирмено средно. А в края на годината графикът ви за незавършено производство се сверява с главната книга без криминалистично упражнение — точно това, което вашият счетоводител, вашият гарант и вашият банкер искат да видят.
Сроковете за задържане и искове по гаранции заслужават собствен календар, проследяван за всеки проект от първия ви ден на обекта. Прозорците за предварително уведомление са от 20 до 45 дни в много щати и никаква договорна клауза не може да възстанови пропуснат срок.
Строете върху документ, здрави колкото работата ви
Формулярите на AIA изглеждат плашещи, но те са просто нечий друг контролен списък за справедлив проект — с празни полета, оставени на другата страна да попълни. Научете кой формуляр управлява ролята ви, прочетете документите, които се спускат до вас, и преговаряйте условията за плащане, докато все още имате влияние. Часът, който прекарвате върху подизпълнителския договор преди мобилизация, е най-евтината застраховка на проекта.
А щом договорът е подписан, оставете книгите ви да го наложат. Beancount.io ви дава счетоводство в обикновен текст с проследяване по проекти, версионирани записи и данни, които можете да заявявате както изискват заявленията ви за плащане — без черни кутии, без обвързване с доставчик. Започнете безплатно и изпълнете следващия си проект по AIA с числа, които можете да докажете.
