你的经营公司从你自己拥有的另一家 LLC 租用仓库。从来没有正式租约——只有你多年来每月转账的一笔款，金额是你自己定的，够还按揭再加一点。然后你的审计师问了一个让你当场愣住的问题：什么是法律上可强制执行的租赁期？在 ASC 842 下，这个短语决定了你是否需要入账一笔租赁、如何分类，以及资产负债表上的使用权资产和负债会有多大。而对于两家你控制的公司之间靠握手敲定的安排，"法律上可强制执行"确实很难回答——难到许多私营企业花钱请律师为双方签名都是自己的租赁起草了仿佛与陌生人交易的合同。
2023 年 3 月，FASB 发布了 ASU 2023-01《租赁（主题 842）：共同控制安排》，针对这一情形提出了两项修正。第一，私营企业可以逐项租赁选择将共同控制安排的书面条款视为法律上可强制执行，即使它们实际上并非如此——一份签署的备忘录胜过聘请律师事务所。第二，共同控制租赁中的租赁改良现在按其对整个集团的使用寿命摊销，而不是按较短的租赁期摊销，终结了把十年装修在一份一年期握手租约上核销的荒谬做法。本指南将逐一讲解这两项变化、各自适用于谁，以及如果你从自己的 LLC 租房该怎么做。
为什么关联方租赁在 ASC 842 下出了问题
共同控制结构在私营企业中无处不在：经营公司从同一批股东拥有的房地产 LLC 租用其大楼，一家医疗机构从同一批医生拥有的物业公司租用诊室，承包商设备停放在登记在姊妹实体名下的场地。动机都合理——责任隔离、遗产规划、更干净的融资——而文书通常很薄，因为没人会跟自己认真谈判。
旧租赁准则 ASC 840 处理得很优雅：关联方租赁按其经济实质进行会计处理。如果你在为使用某项资产而付款，就存在租赁，不论法律文件如何。ASC 842 改变了规则。第 842-10-55-12 段要求关联方租赁必须基于法律上可强制执行的条款和条件进行分类和会计处理，完全像陌生人之间的租赁一样。经济实质不重要；可强制执行的纸面文件才重要。
对于文件完整的第三方租赁，这一变化没问题。对于共同控制安排，它造成了三个实际问题。许多安排根本没有任何书面协议，因此确定什么是"法律上可强制执行"就变成了针对一项无书面交易的法学研究项目。许多有纸面文件的安排使用了没人会执行的条款——一年期租约已经悄悄续了十年，租金随按揭浮动。而这一分析得出的租赁期又会反过来喂养其他一切：是否存在租赁、其分类、资产负债表上调增的规模，以及任何租赁改良的摊销期。
在讲修正之前先做一个范围说明。FASB 从未在准则中定义"共同控制"；实践中，各实体参照 SEC 指引，根据该指引，由同一自然人、企业、股东群体或家庭成员持有 50% 或以上投票权的实体被视为处于共同控制之下。而且这些类别是嵌套的：每一份共同控制租赁都是关联方租赁，但并非每一份关联方租赁都是共同控制租赁。与你姐夫的公司之间的租赁可能是关联方租赁但不是共同控制租赁——而 ASU 2023-01 只对共同控制这一类有帮助。
修正一：书面条款实务简化处理
最主要的救济是一项实务简化处理，适用于私营企业和非营利实体（只要它们不是 conduit bond obligors——说白了，就是不需要向公共投资者交代的实体）。如果你符合条件，你可以选择将共同控制安排的书面条款和条件作为法律上可强制执行的条款使用，而无需考虑法院是否真的会执行它们。
该选择有三个最重要的特征。
它是逐项租赁的，不是全有或全无。 该简化处理按安排逐项选择。你可以对与你的物业 LLC 之间的仓库租赁使用它，同时对另一项安排做完整的法律分析——也许是书面条款已经过时、实际交易已经变了的某一项。记录哪些安排使用该简化处理、哪些不使用，因为你的审计师会问，而且除非事实变了，答案应该年复一年保持稳定。
书面就是书面——但备忘录也算数。 该简化处理适用你能在纸上指出的条款：租金、日期、续租选择权，照字面所写。FASB 工作人员指引和实务界共识一致认为，书面文件不必是由律师起草的正式租赁协议；双方可以以任何有记录的形式约定日期和付款信息。它做不到的是凭空变出条款：如果什么都没写下来，该简化处理就不可用，你就得回到确定什么是法律上可强制执行的，包括未书面化的条款等等。关键的是，你被允许在财务报表可供发布之前记录现有的未书面条款——所以如果你与自己 LLC 的租赁完全活在你脑子里和你的银行流水中，现在写下来仍然算数。
你不必看纸面之外的东西。 当你适用该简化处理时，你按字面接受书面条款。你不需要评估是否有私下谅解、续租模式或经济激励暗示了不同条款。这正是重点：分析从一份法律意见缩减为一次阅读练习。
过渡期很宽容。如果你在 ASU 2023-01 发布时已经采用了 ASC 842，你可以前瞻性地将其适用于你采用日或之后开始的租赁，或追溯性地适用于最早列报期的期初。如果你尚未采用 ASC 842，则按照准则的过渡指引将两者一起采用。修正案对 2023 年 12 月 15 日之后开始的财年生效，包括中期，允许提前采用——所以到现在，该简化处理应该已经活跃在你的政策选择中，而不是躺在待读清单里。
修正二：租赁改良按其使用寿命摊销
第二项修正解决了旧规则最丑陋的后果，而且与第一项不同，它适用于所有实体——包括上市公司。
在 ASC 840 和原始 ASC 842 下，承租人都按其剩余租赁期与改良使用寿命两者中较短者摊销租赁改良。在共同控制环境下，这条规则经常产生荒谬结果。设想经营公司花 15 万美元装修它从姊妹 LLC 按月租用的仓库。该装修将为集团服务十年——当这份"租赁"结束时，另一个集团成员仍拥有该建筑，业务仍在其中运营。但法律上可强制执行的期限是一个月，所以旧规则要求把 15 万美元在几乎为零的时间内摊销掉，资产在资本化的那一刻就蒸发了。
ASU 2023-01（编纂于 ASC 842-20-35-12A）取代了这一结果：共同控制租赁中的租赁改良按改良对共同控制集团的使用寿命摊销，只要承租人通过租赁控制基础资产的使用。十年装修获得十年摊销。会计终于与双方一直理解的经济实质一致。
新规则附带两个机制。第一，如果承租人后来放弃对基础资产的控制——经营公司搬走，大楼卖给集团外——剩余未摊销余额转移给出租人，作为共同控制下实体之间的资产转移进行会计处理，对营利公司通过权益记录。这不是减值，不是损失，不是核销：它是在同一所有权内把价值从一个口袋移到另一个口袋。第二，承租人必须披露改良摊销期长于租赁期的租赁，以便报表读者能看到资产负债表在哪里承载了比纸面租约活得更久的改良。
过渡提供三条路径：仅前瞻性地适用于新改良；前瞻性地适用于新改良和现有改良，现有未摊销余额在采用日的剩余使用寿命内分摊；或追溯性地适用于最早列报期的期初，尚未完全摊销的改良通过累积影响调整计入期初留存收益。大多数有现有装修的私营企业会想要第二或第三条路径——第一条会让旧的、过快的摊销在已经资本化的一切上继续运行。
如果你从自己的 LLC 租房，这意味着什么
把准则翻译成针对最常见事实模式的清单：你的经营公司向同一控制下的物业实体支付租金。
第 1 步：把租约写下来。 将期限、租金、谁支付税费和维护费，以及任何续租选择权写进一份双方实体都保留的签署文件。不需要很长或经律师处理，但必须在你的报表发布前存在——没有书面，就没有简化处理。注明日期，让双方以各自实体身份签署，并存放在明年审计团队能找到的地方。
第 2 步：像第三方租赁一样进行会计处理。 一旦书面条款成为你的可强制执行条款，ASC 842 的其余部分正常运作：确定该安排是否属于或包含租赁，使用与任何其他租赁相同的标准将其分类为经营租赁或融资租赁，并记录使用权资产和租赁负债。该简化处理简化的是第零步——条款是什么——不是租赁会计本身。
第 3 步：修正你的改良摊销。 如果你以前在较短的租赁期内核销装修，按新规则重新审视摊销计划并选择一条过渡路径。今后，将改良资本化并按其对集团的使用寿命摊销，并在该寿命超过租赁期时添加所需披露。
会计分录本身是普通的租赁会计；共同控制的部分是决定哪些数字喂养它们。在纯文本账本中，仓库租赁每月 5,000 美元付款加上 15 万美元装修在其十年寿命内摊销的月末图景如下：
2024-01-31 * "January rent on warehouse leased from sister LLC"
Expenses:Rent:Warehouse 5,000.00 USD
Assets:Cash:Checking -5,000.00 USD
2024-01-31 * "Amortize build-out over 10-year useful life, not the 1-year paper term"
Expenses:Amortization:Leasehold-Improvements 1,250.00 USD
Assets:Leasehold-Improvements -1,250.00 USD第二笔分录是 ASU 2023-01 在你账簿中体现的地方：每月 1,250 美元，持续十年，而不是旧"两者较短"规则下每月 12,500 美元、持续一年。在你的会计科目表中把改良摊销与租金分开——把它们混在一起会掩盖你报表现在要求的披露，而且如果你将来搬走，权益转移会难算得多。
仍会绊倒私营企业的错误
以为该简化处理覆盖所有人。 书面条款选择是私营企业救济。如果你的结构中任何实体是公共商业实体、conduit bond obligor 或 SEC 备案的福利计划，它不能使用修正一——但它仍然获得修正二，即租赁改良规则，该规则没有此类限制。跨越这条线的集团需要跟踪哪个实体使用哪种处理。
在没有任何书面文件的情况下选择该简化处理。 这是最常见的失败：把该 ASU 当作允许保留握手交易并跳过分析的许可。该简化处理用书面条款取代法律强制力；未书面条款让它无从下手。修正很便宜——记录该安排——但必须在报表发布前发生。
忘记披露。 租赁改良变化附带一项披露义务，针对摊销期超出租赁期的改良。脚注纪律不光彩，但测试 ASU 2023-01 采用的审计师会专门寻找这句话，它的缺失会被解读为采用不完整。
将控制结束时的转移记为损失。 当承租人停止控制资产时，剩余的改良余额通过权益转移给出租人——营利实体将其记录为权益调整，而非通过损益表。把它走利润表会错报收益，并错误处理本质上属于共同控制实体之间的资本交易。
混淆账面处理与税务处理。 ASU 2023-01 没有任何内容改变 IRS 如何看待你的租金、你的改良或你的关联方交易——折旧年限仍由税法规定，自租规则仍适用于被动活动分组，租金仍必须合理才能经得起审查。保持两本心智账本：GAAP 告诉你的贷款人和投资者发生了什么，税法告诉 IRS 什么可以扣除，两者从来就不一样。
让选择漂移。 由于该简化处理是按安排逐项的，第二年很容易悄悄与第一年矛盾——适用了简化处理，然后忘了，然后半途适用于一份续租且书面条款不同的租赁。把选择写进你的会计政策备忘录，连同涵盖安排的清单，并在租赁续签或实体进出集团时重新审视它。
你的下一步
把你控制的实体之间的每一份租赁拉出来，分成两堆：书面的和未书面的。对于书面那堆，逐项安排选择实务简化处理，按纸面条款运行正常的 ASC 842 会计，并将改良摊销重置为使用寿命并附所需披露。对于未书面那堆，现在就把条款写下来——期限、租金、续租、责任——由双方在你报表发布前签署，那堆就变成第一堆。准则已经做了难的部分，接受你的备忘录作为答案；剩下的唯一工作就是有一份备忘录。
