Prologis 2026 年第三季度：核心 FFO 达 1.60 美元超预期，GAAP 指引下调而 FFO 指引上调

全球最大的工业 REIT——Prologis（纽交所代码：PLD）公布 2026 年第三季度摊薄每股净收益为 \$0.86，高于去年的 \$0.82；核心 FFO 为 \$1.60，高于去年的 \$1.49，并超出市场一致预期。总营收 \$2,387.5 百万美元，增长 7.8%，其中租金收入 \$2,205.3 百万美元。随后登场的是每个 REIT 财报季都少不了的“指引两步走”：全年 GAAP 收益指引被下调至 \$4.05–4.15（此前为 \$4.40–4.55），而核心 FFO 指引则上调并收窄至 \$6.25–6.29（此前为 \$6.22–6.30）。运营在加速；会计收益却没有——而对一家 REIT 来说，这两者中只有一个能付得起股息。

这种背离在本季度本身就一目了然。运营表现确实强劲：签约租赁面积 6,000 万平方英尺，期末出租率 95.5%，开发项目开工额 \$964 百万美元（预计收益率 6.6%），现金同店 NOI 指引上调至 7.00–7.50%。但 GAAP 收益依赖波动较大的处置收益——年初至今 \$783.6 百万美元，去年同期为 \$169.4 百万美元——而全年指引现在假设未来此类收益会减少。FFO 把这一切都剔除掉，这就是为什么两个数字会朝相反方向走。

核心数据​

前九个月的数据让这一趋势显得更漂亮：归属于普通股股东的净收益为 \$2,857.1 百万美元，增长 49%，其背后是 \$783.6 百万美元的处置收益，而去年同期为 \$169.4 百万美元。本季度业绩提成收入基本为零（不含业绩提成的核心 FFO 为 \$1.61，实际上还高于 \$1.60 的整体数字），所以 FFO 的超预期纯粹来自运营——租金增长和出租率，而非基金费用。

需求：库存偏低、过剩产能已消化、数据中心​

CEO Daniel Letter 对需求的判断直截了当：客户库存偏低，过剩的物流网络产能“已基本消化”，电子商务、先进制造业和数据中心供应链正在推动需求。数据中心电力储备项目已达 5.8 吉瓦（已锁定或处于后期阶段）——这相当于一家仓库业主手中握有的一张 AI 建设潮的看涨期权。管理资产总额达到 \$2,380 亿美元，而市值权益为 \$1,260 亿美元，资产负债表依然固若金汤：债务与调整后 EBITDA 之比为 4.5 倍，债务占市值 23.9%，流动性 \$88 亿美元，平均借贷成本仅 3.3%，加权平均期限 7.6 年。公司本季度还面不改色地以 4.0% 的利率新发了 \$13 亿美元债务。

SEGRO：股东批准落地​

关于待完成的 SEGRO 合并——即欧洲扩张——Letter 指出股东批准是“一个重要里程碑”，预计随后将完成交割。恰逢欧洲大陆物流需求走强之际，这笔交易将大幅扩展其欧洲平台。未披露新的交易条款。

账本里的五年：Duke 交易及其后​

如今已录入开放账本的六年数据，展现了收购 Duke Realty 之后的 Prologis：总营收从 2021 年的 \$4,759.4 百万美元几乎翻倍至 2025 年的 \$8,790.1 百万美元，同时资产负债表上的资产从 \$585 亿美元增长至 \$987 亿美元。每一份年度利润表和资产负债表，加上本季度的简明报表，都在下方建模为可供查验的 Beancount 账本。

资料来源​

• 2026 年第三季度财报（8-K 表格，2026 年 10 月 15 日）
• 2025 财年 10-K 表格