你找到了那栋楼：一座带真正装卸货平台的小仓库，离你最好的客户只有二十分钟，价格刚好在你预算之内。经纪人说还有另外两个买家出价，于是你电汇了 25,000 美元诚意金到托管账户，以证明你是认真的。三周后，环境报告出炉，发现一个没人披露过的地下油罐，交易就此告吹。现在有一个比这栋楼更重要的问题：你的 25,000 美元去了哪里，它对你的账簿和税务又意味着什么？
答案取决于三件事：你的购房协议怎么写的、你是什么时候退出的、以及你是怎么记录这笔保证金的。这三件事只要搞错一件，你要么损失了本可以追回的钱，要么放弃了一项合法的扣除。下面讲的是诚意金在企业房产交易中如何运作、它可能以哪三种方式收场，以及每种情况该如何记账。
诚意金在企业房产交易中如何运作
诚意金是你在出价被接受后不久支付的一笔善意付款。它向卖方表明你是认真的，补偿他们在你做尽职调查期间把房产撤出市场，并在你没有合同理由就退出时给了他们一种救济手段。这笔钱不会直接给卖方。它存放在由中立的第三方——通常是产权公司或交割律师——持有的托管账户中，直到交割或取消。
你要付多少取决于交易。住宅保证金通常为价格的 1% 到 5%，而商业保证金通常为 3% 到 10%，具体金额和截止日期由购房协议规定。在竞争激烈的情况下，买家有时会故意出更高的保证金：如果卖方要求 5%，你出 10% 就等于告诉他们你是最不会临阵退缩的买家。在一套 80 万美元的轻工业产权公寓上，3% 和 10% 的差别就是 24,000 美元和 80,000 美元躺在托管账户里的差别——这是被锁住数周甚至数月的真金白银，所以要根据你的运营缓冲来定保证金规模，而不只是凭一腔热情。
有两个概念决定着你能不能拿回这笔钱：
- 或有条件（Contingencies）。 这些是合同条款，允许你在某些特定事项失败时取消交易并收回保证金：融资没批下来、检查发现重大缺陷、产权调查发现留置权、或者环境研究结果有问题。每个或有条件都有自己的截止日期。
- 硬钱与软钱。 当或有条件还在保护你时，你的保证金是"软"的——你可以退出并拿回钱。一旦你书面撤销了或有条件，或者或有条件截止日期在你没有行动的情况下过期，保证金就变"硬"了：它变得不可退还，此后退出通常就意味着被卖方没收。
购房协议就是全部的关键。它规定了保证金金额、托管持有人、或有条件清单和截止日期，以及每种情形下这笔钱的确切去向。关于延期或退款的任何口头承诺，只要书面协议不是这么写的，就一文不值。
三种收场方式：抵扣、退还或没收
每一笔诚意金最终只会以三种方式之一收场。每一种都有不同的记账和税务后果。
1. 抵扣购房款
这是最理想的情况。交割时，托管持有人把你的保证金抵扣到你应付的款项上——通常先抵扣现金首付，再抵扣交割费用，多出的部分退还给你。保证金不是一项单独的支出。它成为你为房产支付的一部分，也就是说它成为你成本基础的一部分，适用与所有其他购置成本相同的规则。当你之后在可折旧的建筑和不可折旧的土地之间分摊购买价格时，诚意金已经包含在那个总额里了；交割后你不再把它作为独立资产单独记账。
在你的账簿中，保证金一开始记作流动资产——比如 Escrow deposits（托管保证金）或 Deposits on property under contract（在约房产保证金）这样的科目——因为它是你仍然拥有的现金，只是暂存在别人那里。交割时，你从该资产科目贷出，并将金额并入房产基础，作为交割结算单分录的一部分。最常见的记账错误就是在支付时把保证金记为费用，然后在交割时又记录全额购买价格。这就把保证金重复计算了：一次作为虚幻的费用，一次包含在基础里。在交易尘埃落定之前，一直把它作为资产持有。
2. 全额退还
如果你在有效的或有条件范围内取消交易——贷款承诺始终没下来、检查或有条件让你可以退出、产权公司无法提供清晰产权——托管持有人会把保证金退还给你，通常在签署取消协议后一两周内。双方各自退出，会计上是个平账：现金回来了，托管保证金资产清零，没有收入、没有损失、也没有税务事件。你唯一花掉的是时间，加上你为检查、评估和法律审查支付的费用，这些是尝试收购的普通业务费用。
退款仍然值得留好单据。让双方签署取消和解除协议，以书面形式确认托管持有人的退款时间，并在对账时把收到的电汇或支票与原始的保证金分录匹配。未匹配的托管分录是经典的神秘余额来源，它们会在资产负债表上躺好几年，因为没人记得它们属于哪笔已经夭折的交易。
3. 被卖方没收
如果你在保证金变硬之后退出——或有条件过期、你为了拿下交易而放弃它们、或者你只是改变了主意——卖方通常会把保证金作为对损失时间和失败销售的违约金留下。购房协议的违约条款控制着具体做法，在大多数商业交易中，卖方的救济手段仅限于此：他们留下保证金，双方互不亏欠。
对卖方来说，扣留的保证金在他们留存的那一年是普通收入，作为其他收入申报——他们仍然拥有房产，所以这不是销售，也不减少他们的基础。对你这个买方来说，企业房产上被没收的保证金才是税务故事变得有趣的地方，这正是下一节的主题。
当损失保证金变成可扣除的损失
简短版是这样的：在个人住房上损失保证金，税法耸耸肩。在企业房产上损失保证金，你很可能有一笔可核销的损失。细节很重要，所以按顺序来看。
个人住宅：不能扣除。 IRS 关于住房成本的指南明确指出，诚意金不属于购房的可扣除费用，被没收的保证金也不能扣除。如果你放弃了一栋打算自住的房子并损失了 10,000 美元，那 10,000 美元就是没了——没有 Schedule A 扣除，没有资本损失。别想着挽救它。
企业或投资性房产：可以扣除，但损失的性质取决于你的情况。 执业人士通常会落到以下两种情况之一：
- 资本损失处理（最常见的答案）。 被没收的保证金被当作失败购置资本资产的资本损失，在 Schedule D 上申报。这行得通，但资本损失有速度限制：你可以自由地用它们抵消资本利得，但每年只能抵消 3,000 美元（已婚分开申报为 1,500 美元）的普通收入，其余结转。一笔 40,000 美元的没收，如果没有可抵消的利得，就变成了你要流血十多年才能用完的扣除。
- 普通损失处理（符合条件的更好答案）。 如果购置该房产是你贸易或业务的一部分——你是开发商、经销商、正在扩张到第二个地点的运营商——被没收的保证金可以作为普通业务损失，在没收当年全额扣除，抵消任何收入，通常在 Form 4797 上申报。与资本损失不同，它不受年度上限限制。你是否符合资格取决于事实和文件：授权购买的董事会纪要、描述业务用途的意向书、当时对该地点的计划。
混合用途房产要拆开算。 如果这栋楼将会有 70% 用于业务、30% 用于个人居住，那么被没收的保证金只有业务部分支持损失；个人那一块遵循个人规则，随交易一起消亡。按合理的基础分摊并保留计算表。
时点：在没收那年扣除，而不是支付那年。 损失发生在交易告吹、钱无法追回的时候——签署的解除协议、托管持有人的没收函、没有延期的过期截止日期。12 月 31 日仍躺在托管账户里、交易还活着的保证金仍是资产，不是损失，无论你对检查有多紧张。
两点实务提醒。第一，这确实是需要咨询你注册会计师的领域：资本处理和普通处理之间的界限取决于具体事实，金额也大到值得花一小时的专业时间。第二，从第一天起就记录意图。能赢得这项扣除的文件包括购房协议、托管电汇证明、没收或解除函，以及一段在交易还活着时——而不是报税时才拼凑——写下的说明，陈述本次购置的业务目的。
如何在你的账簿中记录每种结果
不管是纯文本还是传统软件，分录的形式都一样。为每笔交易设置一个托管保证金资产科目——一旦你手上有两笔在进行的交易，Assets:Escrow:1420-Industrial-Way 就比一个混合的 Escrow deposits 科目好得多——并让每种结果都经过它。
支付保证金（所有情况）：
- 借记托管保证金资产科目 25,000 美元
- 贷记现金 25,000 美元
在摘要中写上房产地址、托管持有人和撤销或有条件的日期。摘要里的那个日期是这篇文章里最便宜的保险。
退还：
- 借记现金 25,000 美元
- 贷记托管保证金资产 25,000 美元
核实该科目归零，并把解除函与分录一起归档。相关的检查和法律费用留在它们原来记录的地方，作为尝试交易的普通专业服务费支出。
交割时抵扣：
- 按完整购买价格（包括保证金）借记房产资产（按你的成本分离或评估分摊在建筑和土地之间分配）
- 贷记托管保证金资产 25,000 美元以清零
- 按交割结算单贷记现金和应付抵押贷款作为余额
在归档之前，逐行核对交割结算单与你的分录。你在这里做的每一项分摊选择——建筑还是土地、交割费用资本化还是费用化——都会影响商业地产未来 39 年的折旧，所以这不是可以草率处理的分录。
没收：
- 借记
Loss on forfeited deposit（被没收保证金损失）（用标签或子科目注明房产）25,000 美元 - 贷记托管保证金资产 25,000 美元
把没收函附在分录上，并用上面描述的业务目的说明向你的报税人标记它。
交易进行期间每月核对托管账户。在交割或取消之后仍然存在的托管余额永远是错误：要么是你忘了记录的退款，要么是漏了贷方的交割分录。当月发现只需五分钟；年底才发现就要花一下午再加一份修正的折旧表。
五个让买家损失保证金的或有条件错误
大多数没收不是运气不好。它们是以下五个流程失误之一。
1. 尽职调查截止日期差一天。 或有条件的计时按日历天计算，除非协议另有规定否则包括周末，而"我们还需要一周"在签署之前不算延期。在协议签署当天就把每个或有条件截止日期记入日历，提前一周和两天设提醒，并在时间耗尽之前以书面形式取得延期。
2. 签了一个实际并不保护你的融资或有条件。 只要求你"申请"贷款的条款，或者在商业交易中贷款人现实地承诺之前就到期的条款，可能让你陷入有义务交割但没钱的境地。把或有条件挂钩到在现实日期前按约定条款收到书面贷款承诺，并搞清楚如果贷款人还价提出更差的条款，你的保证金是否会变硬。
3. 为了赢而放弃检查，然后发现致命问题。 在竞标战中，放弃检查或有条件或把尽职调查缩短到几天很诱人。有时这能拿下那栋楼。但当一期环境报告或屋顶检查在你的钱变硬之后才出炉时，你就背上了一个花钱才发现的麻烦。如果必须放弃，用另一种方式限制风险：一个更短但非零的尽职调查窗口，或者一个挂钩到超过某个金额门槛的特定发现的退出权。
4. 在产权、测量和环境报告回来之前就变硬。 商业地产的经典陷阱是按计划撤销或有条件，而第三方报告还在pending——然后测量显示侵占，或产权调查显示一个毁掉你用途的地役权。永远不要撤销一个你还没读过其底层报告的或有条件。如果报告迟了，先延期，后撤销。
5. 相信口头延期。 卖方经纪人电话里说"没问题，再给你一周"，你放松了，书面的截止日期就过了。在大多数协议下，只有签署的修正案才能延期任何东西，而托管持有人只认纸面文件。每个延期至少用电子邮件确认，最好用签署的修正案，并且在原始截止日期之前完成。
如果你是留下保证金的卖方呢？
简要说一下，因为小企业主也会卖楼：当买方的交易崩溃而你留下保证金时，它在你有权留下的那一年是普通收入——通常作为其他收入申报，而不是任何房产销售的一部分，因为没有发生销售。像对待任何意外之财一样为它预留税款，把没收单据与该年度的申报表一起保存，并记住房产的基础不变：你仍然以相同的基础拥有同一栋楼。
从第一天起就把你的房产购置整理得井井有条
购买一栋楼会在你的账簿中产生寿命最长的分录——这个月的托管资金流动会变成运行数十年的折旧表，而被没收的保证金是变成一笔干净的扣除还是一笔丢失的扣除，取决于你的单据。Beancount.io 提供的纯文本会计让你对财务数据拥有完全的透明度和控制，因此每一笔保证金、每一条交割明细和每一份损失摘要都受版本控制、可审计，而不是埋在一个黑匣子里。免费开始使用，看看为什么开发者和金融专业人士正在转向纯文本会计。
