#real-estate
Real Estate
Real estate accounting, property tracking, and investment management
Limit SALT 40 000 $: Mali by ste v roku 2026 opäť uplatňovať položkovité odpočty?
Zákon OBBBA zvýšil limit na odpočet SALT na 40 400 $ pre rok 2026, ale postupné znižovanie MAGI o 30 centov na dolár medzi 505 000 $ a 606 333 $ vytvára približne 45 % efektívnu marginálnu sadzbu — tzv. „SALT torpédo“. Tu je návod, ako sa rozhodnúť, či opäť uplatňovať položkovité odpočty.
Uznanie doplatku podľa sekcie 1031: Peňažný doplatok, hypotekárny doplatok a čiastočný odklad na formulári 8824
Pracovná príručka o tom, ako IRS vypočítava doplatok pri výmene podľa sekcie 1031 — peňažný doplatok, hypotekárny doplatok, štyri pravidlá započítania, znovuzískanie odpisov pri 25 %, prenesená základňa dane a vykazovanie na formulári 8824 — s praktickým príkladom ukazujúcim, ako môže 200 000 USD nového vlastného kapitálu vymazať 200 000 USD hypotekárneho doplatku.
Pravidlá o skrytých predajoch podľa oddielu 707: Keď sa vklad do partnerstva stáva zdaniteľným predajom
Skrytý predaj podľa oddielu 707(a)(2)(B) spája vklad do partnerstva a súvisiacu peňažnú distribúciu do zdaniteľného predaja. Prevody v rámci dvoch rokov sa považujú za predaj; podiel predpokladaného predaja sa rovná prijatej protihodnote delenej trhovou hodnotou (FMV) majetku.
Pravidlá o skrytom predaji podľa sekcie 707(a)(2)(B): Ako členovia LLC vkladajú majetok a vyberajú hotovosť bez spustenia zdaniteľného predaja
Sekcia 707(a)(2)(B) preklasifikuje párové vklady majetku a peňažné distribúcie členom LLC na zdaniteľný predaj, ak nastanú v priebehu dvoch rokov. Prehľad dvojzložkového testu, vyvrátiteľnej dvojročnej domnienky, štyroch regulačných výnimiek, mechaniky distribúcie financovanej dlhom a zverejnenia na formulári 8275, ktoré chráni partnerov pred problémami pri audite.
Formulár 706-NA: Pasca vo výške 60 000 $, ktorá môže zmeniť americké nehnuteľnosti zahraničného investora na 40 % daň z dedičstva
Cudzinci bez trvalého pobytu v USA (nerezidenti), ktorí vlastnia americké nehnuteľnosti, akcie amerických korporácií alebo iný majetok s umiestnením v USA, získavajú oslobodenie od dane z dedičstva len vo výške 60 000 $ — nie 13,99 milióna $, ktoré využívajú občania v roku 2026 — a z prebytku platia až 40 %. Praktický sprievodca formulárom 706-NA, zrážkovou daňou FIRPTA, zmluvnou úľavou cez formulár 8833, prevodnými certifikátmi a štruktúrami blokačných korporácií, ktoré skutočne fungujú.
Formulár 8300: Ohlasovanie hotovostných transakcií nad 10 000 USD pre predajcov áut, klenotníkov, reality a právnikov
Formulár 8300 vyžaduje, aby firmy nahlásili hotovostné platby nad 10 000 USD do 15 dní. Táto príručka pokrýva, kto musí podávať hlásenie, čo sa považuje za hotovosť (vrátane pokladničných šekov pod 10 000 USD), 24-hodinové a 12-mesačné pravidlá agregácie, sankcie za štruktúrovanie až do výšky 31 000 USD za formulár a priemyselné pasce, ktoré postihujú predajcov áut, klenotníkov, realitných maklérov a právnikov.
Kvalifikovaný majetok na zlepšenie podľa paragrafu 168(e)(6): Ako úpravy reštaurácií, maloobchodov a kancelárií odomykajú 15-ročné obdobie odpisu a 100 % bonusový odpis
Kvalifikovaný majetok na zlepšenie (QIP) podľa paragrafu 168(e)(6) umožňuje pri úpravách interiérov nebytových priestorov využiť 15-ročné obdobie odpisu a kvalifikovať sa na 100 % bonusový odpis po prijatí zákona OBBBA. Zahŕňa zákonný test, tri výnimky, históriu od TCJA po OBBBA, spracovaný príklad reštaurácie za 540 000 USD a dodatočné odpisy cez formulár 3115.
Odpočet úrokov z hypotéky podľa sekcie 163(h) v roku 2026: Limit 750 000 USD, pôvodné úvery a pravidlá pre HELOC
Sekcia 163(h) rozhoduje o tom, či váš najväčší riadok v Prílohe A (Schedule A) bude odpočet vo výške 14 000 USD alebo 8 500 USD. Tu je vysvetlenie, ako v praxi funguje trvalý limit 750 000 USD podľa TCJA, pôvodné úvery pred rokom 2018 do výšky 1 milióna USD, pravidlo „podstatného zlepšenia“ pre HELOC a návrat odpočtu poistného na hypotéku v roku 2026 – s praktickými príkladmi a dokumentáciou potrebnou pre audit.
Obmedzenie úrokových nákladov podľa oddielu 163(j): 30 % ATI, výnimka pre malé podniky a voľba pre podnikanie v oblasti nehnuteľností
Oddiel 163(j) obmedzuje odpočet obchodných úrokov na 30 % upraveného zdaniteľného príjmu a zákon OBBBA obnovil pripočítateľnú položku typu EBITDA pre zdaňovacie obdobia začínajúce po 31. decembri 2024. Táto príručka vás prevedie výpočtom, výnimkou pre malé podniky podľa oddielu 448(c), neodvolateľnou voľbou pre podnikanie v oblasti nehnuteľností, pascou na základ EBIE v partnerstvách a postupom vykazovania na formulári 8990.
Ocenenie na špeciálne účely podľa oddielu 2032A: Znížte hodnotu pozostalosti rodinnej farmy alebo úzko vlastneného podniku v roku 2026 až o 1,46 milióna USD
Oddiel 2032A umožňuje vykonávateľom pozostalosti oceniť kvalifikovanú poľnohospodársku pôdu alebo nehnuteľný majetok úzko vlastneného podniku na základe produktívneho využitia namiesto trhovej hodnoty, pričom v roku 2026 je limit zníženia 1 460 000 USD – čo predstavuje úsporu až 584 000 USD na federálnej dani z pozostalosti pri 40 % sadzbe. Táto voľba je neodvolateľná, vyžaduje materiálnu účasť a spúšťa 10-ročné obdobie spätného získania dane.
Pravidlá strát z pasívnych činností podľa Section 469: Ako investori do nehnuteľností uvoľňujú zablokované straty
Praktická príručka k oddielu 469 pre investorov do nehnuteľností a majiteľov vedľajších podnikaní – sedem testov materiálnej účasti, odpočet 25 000 USD na aktívny prenájom, výnimka pre realitných profesionálov, problematika krátkodobých prenájmov a pravidlá nakladania s majetkom, ktoré uvoľňujú pozastavené straty.
Doktrína fázových transakcií: Ako IRS spája viacstupňové daňové plány
Doktrína fázových transakcií umožňuje IRS považovať postupnosť formálne oddelených krokov za jednu zdaniteľnú transakciu. Táto príručka vysvetľuje tri testy, ktoré súdy uplatňujú – test konečného výsledku, vzájomnej závislosti a záväzného prísľubu – prelomové prípady (Gregory v. Helvering, Court Holding, Kimbell-Diamond), transakcie z roku 2026, ktoré sú najviac ohrozené (1031 drop-and-swaps, konverzie entít pred predajom, dary pred koncom platnosti oslobodenia od dedičskej dane) a dokumentačné návyky, vďaka ktorým sú viacstupňové plány obhájiteľné.