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Imóveis

Contabilidade imobiliária, rastreamento de propriedades e gestão de investimentos

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As Novas Regras de STR de Austin Colocam Seu Anúncio em um Prazo de 10 Dias: Um Guia de Conformidade e Contabilidade para Anfitriões

Desde 1º de julho de 2026, o Airbnb e o Vrbo devem verificar os números de licença de STR de Austin, recusar reservas não licenciadas e remover anúncios sinalizados em até 10 dias após notificação da cidade, com multas de até US$ 500 por dia. Aqui estão os custos da licença (US$ 836,30 para nova, US$ 385,30 para renovação, prazo de dois anos), a pilha de impostos de ocupação de 17%, os relatórios trimestrais que a cobrança da plataforma não cobre e os livros contábeis por propriedade que tornam tudo comprovável.

Mike Thrift

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Certificados de Estoppel e SNDAs: Os Dois Documentos de Inquilino Que Verificam um Rent Roll Antes do Fechamento

Um certificado de estoppel é uma declaração assinada pelo inquilino sobre aluguel, prazo, depósitos, opções e inadimplências que legalmente impede o inquilino de contradizê-la posteriormente; um SNDA é o acordo tripartite que mantém esse contrato de locação vivo através de uma execução hipotecária. Este guia aborda o que um comprador deve exigir em cada um, os sinais de alerta que justificam reavaliar o preço de um negócio e como depósitos confirmados e aluguel pré-pago entram no balanço de abertura.

Mike Thrift

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Alugar para Inquilinos do Programa Section 8: Como Funcionam os Contratos HAP, Inspeções NSPIRE e Pagamentos de Aluguel Divididos

Um guia para pequenos proprietários sobre o programa Housing Choice Voucher — a sequência de locação, o contrato HAP assinado com a agência de habitação pública (PHA), as inspeções de aprovação/reprovação NSPIRE, como o padrão de pagamento e os aproximadamente 30 por cento da renda do inquilino dividem um aluguel em dois pagamentos, e o que as leis de triagem e de fonte de renda ainda permitem.

Mike Thrift

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12 min para ler

Impostos do House Hacking: Como Dividir Seu Dúplex Entre o Anexo E e a Residência (e Manter a Exclusão da Seção 121 na Venda)

Um house hack são duas propriedades tributárias sob um mesmo teto — um aluguel no Anexo E e uma residência no Anexo A. Divida os custos compartilhados por uma porcentagem documentada, deprecie apenas a metade de aluguel ao longo de 27,5 anos, use até $25.000 de perdas de aluguel contra salários abaixo de $100.000 de renda bruta ajustada modificada, e espere ganho não recuperado da Seção 1250 a até 25% sobre a depreciação anterior na venda.

Mike Thrift

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Imposto de Hospedagem de 4,5% sobre Aluguéis de Curta Duração em Delaware: Guia do Anfitrião para a Licença e o Arquivo Mensal

Delaware tributa estadias de aluguel de curta duração em 4,5% do aluguel para contratos celebrados em ou após 1º de janeiro de 2025. Quem cobra depende do canal de reserva — as plataformas remetem para reservas feitas por plataforma, mas anfitriões com reservas diretas precisam da licença de intermediário de acomodações de $25 e devem declarar mensalmente até o dia 15, mesmo em períodos sem renda. Taxas de limpeza, roupas de cama e depósitos são excluídos da base de cálculo.

Mike Thrift

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14 min para ler

Como os Waterfalls de Sindicatos Imobiliários Realmente Pagam Você: Retornos Preferenciais, Chamadas de Capital e Leitura do K-1

Um waterfall de sindicato imobiliário paga investidores limitados em quatro camadas — retorno de capital, um retorno preferencial de 6–10%, um catch-up do patrocinador e uma divisão residual de 70/30 ou 80/20. Este guia calcula a matemática para um investimento de \$100.000, explica a diluição por chamadas de capital, por que um K-1 pode mostrar prejuízo enquanto você recebeu dinheiro e lista dez perguntas para confirmar antes de transferir fundos.

Mike Thrift

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As Cidades da Califórnia Agora Podem Acessar Seus Dados do Airbnb: Guia do Anfitrião de Aluguel de Temporada sobre a SB 346 e a Conformidade com o Imposto de Ocupação Transitória

Desde 1º de janeiro de 2026, a SB 346 da Califórnia permite que qualquer cidade ou condado com uma ordenança conforme exija que Airbnb, Vrbo e outras plataformas informem o endereço, o número de parcela do avaliador e a URL do anúncio de cada aluguel de curta duração, com frequência até mensal, sob pena de multas de até $10,000 por dia. Aborda quais cidades já aplicam a lei (Los Angeles, Santa Monica, San Diego), como funciona o imposto de ocupação transitória e quem o deve, como são as cobranças retroativas com penalidades de 10–25%, e uma estrutura de contabilidade em texto simples que lança o TOT em uma conta de passivo, registra o imposto remetido pela plataforma e concilia canal por canal.

Mike Thrift

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Wall Street Não Pode Mais Comprar Aquela Casa: O Que a Proibição de Grandes Investidores na Lei ROAD to Housing Significa para Pequenos Proprietários e Gestores de Imóveis

A Lei 21st Century ROAD to Housing (Public Law 119-101, promulgada em 11 de julho de 2026) proíbe investidores institucionais que controlam 350+ casas unifamiliares de comprar mais, com exceções para build-to-rent, reformas renovate-to-rent que custam pelo menos 15% do preço de compra, e programas de aluguel com opção de compra. Veja como os limites, exceções e um período de carência de dois anos afetam pequenos proprietários e gestores de imóveis — e os registros de contagem de propriedades e custos de obra a configurar agora.

Mike Thrift

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A Lei de LLC em Série da Flórida Entra em Vigor em 1º de Julho de 2026: Um Guia para Pequenas Empresas sobre Séries Protegidas, Escudos de Responsabilidade e Contabilidade Por Série

O Projeto de Lei 316 do Senado da Flórida autoriza LLCs em séries protegidas a partir de 1º de julho de 2026 — uma LLC matriz pode abrigar múltiplas séries legalmente segregadas. Este guia explica formação e nomenclatura, o que mantém o escudo de responsabilidade intacto, como o IRS trata cada série como um contribuinte separado, e a contabilidade por série que faz a estrutura se sustentar.

Mike Thrift

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Contabilidade de Co-Anfitrião de Aluguel de Curta Temporada: Como Conciliar 1099-Ks Duplamente Reportados sem Inflar a Renda

O Airbnb reporta o valor bruto total da reserva no 1099-K do proprietário e a sua parte como co-anfitrião novamente no seu — então US$ 80.000 em reservas reais podem aparecer como US$ 96.000 para o IRS. Este guia explica as mudanças do OBBBA em 2026 (US$ 20.000 e 200 transações para 1099-K, US$ 2.000 para 1099-NEC), qual formulário você deve receber e o método de plano de contas para conciliar o bruto vs. o líquido sem reportar renda a mais.

Mike Thrift

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Contabilidade para Parques de Casas Móveis e RV: Reembolso de Utilidades, Segregação de Custos e Contabilidade de Entidades Limpa

Os parques ganham sua margem no livro-razão. A submedição ou RUBS recupera 80-100% dos custos variáveis de utilidades e normalmente eleva o lucro líquido em 20-30%, e um estudo de segregação de custos reclassifica 40-60% da base depreciável em propriedade de 5 e 15 anos que agora se qualifica para depreciação de bônus de 100%. Este guia cobre contabilidade de reembolso com majoração, separação de aluguel de lote vs. aluguel de casa, fluxos intercompanhia entre entidades de holding e gestão, alocação do Formulário 8594 e um checklist de fechamento mensal para parques de casas industrializadas e RV.

Mike Thrift

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Regra de Imóveis Residenciais do FinCEN é Anulada: O Que Fechamentos à Vista Ainda Exigem em 2026

Um tribunal federal no Distrito Leste do Texas anulou a Regra de Reporte de Imoveis Residenciais do FinCEN em todo o pais em 19 de marco de 2026, um dia antes de ela entrar em vigor, e as FAQs de 18 de maio de 2026 do FinCEN confirmam que nenhum Relatorio de Imoveis e exigido e nenhum arquivamento retroativo sera demandado se o Quinto Circuito reverter a decisao. As Ordens de Direcionamento Geografico nao foram afetadas e ainda vinculam seguradoras de titulos em areas metropolitanas cobertas, portanto este guia aborda o teste de tres partes da regra (residencial, nao-financiado, comprador entidade ou trust), a cascata de sete etapas da pessoa reportante, e as praticas de coleta, retencao e kit de reintegracao que profissionais de fechamento devem manter inativas em vez de deletar.

Mike Thrift

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