#real-estate
Vastgoed, eigendomsadministratie en investeringsbeheer
Een praktische gids voor VvE-besturen, penningmeesters en accountants van kleine kantoren over de Sectie 528-verkiezing, de vier Formulier 1120-H geschiktheidstesten, de afweging van de 30% vlaktaks tegenover Formulier 1120, en waarom elke vereniging jaarlijks een stem over Revenue Ruling 70-604 zou moeten vastleggen.
Sectie 45L betaalt bouwers en ontwikkelaars $ 500 tot $ 5.000 per energiezuinige woning, maar de One Big Beautiful Bill Act beëindigt het krediet voor woningen die na 30 juni 2026 zijn verworven. Een praktische gids voor ENERGY STAR versus Zero Energy Ready-certificering, regels voor geldend loon bij meergezinswoningen, de LIHTC-basis-uitsluiting en de werking van Formulier 8908 die bepalen of het krediet een audit overleeft.
Hoe Sectie 514 van de Internal Revenue Code beleggingen met hefboomwerking van 501(c)(3)-organisaties, private stichtingen en self-directed IRA's belast — inclusief de berekening van het schuld/basispercentage, de werking van Form 990-T, de 12-maanden terugblik bij verkoop en de Sectie 514(c)(9)-vastgoeduitzondering voor scholen en pensioenfondsen.
Reg. 1.469-2(f)(6) herkarakteriseert netto huuropbrengsten van onroerend goed dat u verhuurt aan uw eigen actieve onderneming als niet-passief, terwijl huurverliezen passief blijven. Deze gids legt de asymmetrie uit, behandelt een voorbeeld van een tandarts met een kostensegregatie-aftrek van $200.000, en laat zien hoe de groeperingskeuze onder Reg. 1.469-4 de regel kan opheffen.
Hoe de IRS Section 263(a)-3 regelgeving voor tastbare goederen bepaalt wat kleine bedrijven nu kunnen aftrekken versus wat ze over decennia moeten activeren — met de drie safe harbors ($2.500/$5.000 de minimis, de regel voor gebouwen voor kleine belastingbetalers en routineonderhoud), de BRA-test en de 'unit-of-property'-valstrik die tot de meeste fouten leidt.
Uit audits in de sector blijkt dat 5%–15% van de gefactureerde CAM-kosten foutief berekend of niet verschuldigd zijn. Deze gids legt uit hoe u de jaarafrekening van een verhuurder leest, waar fouten in het pro rata aandeel en de gross-up verborgen zitten, en hoe u kosten kunt aanvechten voordat de auditperiode afloopt.
Formulier 1099-S rapporteert de bruto verkoopprijs van een woning, niet de netto-opbrengst, wat regelmatig leidt tot CP2000-kennisgevingen van de IRS voor verkopers wiens winst volledig is uitgesloten onder Sectie 121. Deze gids legt de Rev. Proc. 2007-12 certificering uit waarmee in aanmerking komende verkopen van hoofdverblijfplaatsen het formulier kunnen omzeilen, de drempels van $250.000/$500.000, de valkuil van niet-gekwalificeerd gebruik die in 2008 werd toegevoegd, en hoe u verdedigbaar rapporteert wanneer het formulier 1099-S niet kan worden overgeslagen.
De OBBBA heeft het plafond voor de SALT-aftrek verhoogd naar $40.400 voor 2026, maar een MAGI-afbouw van 30 cent per dollar tussen $505.000 en $606.333 creëert een effectief marginaal tarief van ongeveer 45% — de "SALT-torpedo". Hier leest u hoe u kunt beslissen of u opnieuw moet specificeren.
Een praktische gids over hoe de IRS boot berekent in een Sectie 1031-uitwisseling — cash boot, hypotheek boot, de vier salderingsregels, afschrijvingsherovering tegen 25%, carryover basis en Formulier 8824-rapportage — met een uitgewerkt voorbeeld dat laat zien hoe $200K aan nieuw eigen vermogen $200K aan hypotheek boot kan compenseren.
Een verkapte verkoop onder Sectie 707(a)(2)(B) voegt een inbreng in een vennootschap en een gerelateerde uitkering in contanten samen tot een belastbare verkoop. Overdrachten binnen twee jaar worden vermoed een verkoop te zijn; de veronderstelde verkoopfractie is gelijk aan de ontvangen vergoeding gedeeld door de reële marktwaarde van het eigendom.
Artikel 707(a)(2)(B) herkwalificeert de combinatie van inbreng van eigendom en contante uitkeringen aan LLC-leden als belastbare verkopen wanneer deze binnen twee jaar plaatsvinden. Een overzicht van de tweeledige toets, het weerlegbare tweejarig vermoeden, de vier reglementaire uitzonderingen, de mechanica van met schuld gefinancierde uitkeringen en de Formulier 8275-openbaarmaking die vennoten behoedt voor auditproblemen.
Niet-ingezeten vreemdelingen die Amerikaans vastgoed, Amerikaanse bedrijfsaandelen of ander in de VS gelegen vermogen bezitten, krijgen slechts een vrijstelling van $60.000 voor de erfbelasting — niet de $13,99 miljoen waarvan burgers in 2026 genieten — en betalen tot 40% over het meerdere. Een praktische gids voor Formulier 706-NA, FIRPTA-bronbelasting, verdragsvermindering via Formulier 8833, overdrachtscertificaten en de blocker-vennootschapsstructuren die daadwerkelijk werken.
