막 첫 전문의(attending) 계약서에 서명했는데, 순자산이 대략 마이너스 21만 5천 달러다. 오타도 아니고 개인의 실패도 아니다. 최근 의대 졸업생의 교육 부채 중간값이며, 졸업생 약 70%가 학자금 대출을 안고 레지던트 과정과 그 이후를 살아간다. 이제 병원 근처에 집을 사고 싶은데, 모든 일반 주택담보대출 계산기가 같은 말을 한다. 계약금 20%를 모으고, 부채 대비 소득 비율(DTI)을 바로잡고, 5년 후에 다시 오라고.
의사 전용 주택담보대출은 바로 그 조언이 의사의 재무 생활에 맞지 않기 때문에 존재한다. 이 프로그램을 제공하는 은행들은 계약금을 거의 또는 전혀 받지 않고 대출해주고, 사적 주택담보보험(PMI)을 아예 면제해주며, 첫 월급을 받기 전에 근로계약서만으로 승인해주고, 학자금 대출을 유난히 너그럽게 취급한다. 그 대가로 일반적으로 약간 더 높은 금리를 부담하고 선택할 수 있는 대출 종류가 더 좁아진다. 이 가이드는 이 거래가 어떻게 성립하는지, 누가 자격이 되는지, 일반 대출과 비교해 실제 비용이 얼마인지, 그리고 일반 대출이 여전히 이기는 상황은 언제인지 설명한다.
의사 대출을 특별하게 만드는 것
의사 주택담보대출(doctor loan이라고도 부른다)은 고소득 의료 전문직을 장기 고객으로 확보하려는 은행들이 제공하는 포트폴리오 대출 상품이다. 세 가지 특징이 이 상품을 규정하며, 이 셋이 합쳐져 새내기 의사가 대출 심사 테이블에 가져오는 정확한 문제들을 해결한다.
첫째, PMI 없는 낮은 또는 제로 계약금. 대부분의 프로그램은 대출 규모에 따라 계약금 010%를 허용하며, 어느 것도 사적 주택담보보험을 부과하지 않는다. 일반 대출에서는 계약금이 20% 미만이면 PMI가 발생하는데, 이는 보통 대출 금액의 연 0.51%로, 충분한 지분을 쌓아 PMI를 없앨 때까지 매달 납부액에 150~500달러 이상이 더해지는 경우가 많다. 의사 대출은 그 항목 자체를 삭제한다. Bankrate의 의사 대출 가이드도 이를 확인해준다.
둘째, 계약서 기반 승인. 일반 심사는 급여명세서와 2년치 소득 이력을 요구한다. 의사 프로그램은 근무 시작일이 명시된 서명된 근로계약서만으로 심사해주며, 때로는 근무 시작 최대 90일 전에도 가능하다. 이는 레지던트에서 전문의로 넘어가는 사람들에게 대단히 중요하다. 소득이 곧 세 배가 되겠지만, 서류상으로는 여전히 레지던트 봉급을 받고 있기 때문이다. 의사 대출은 떠나온 소득이 아니라, 걸어 들어가는 소득을 심사한다.
셋째, 학자금 대출에 우호적인 부채 대비 소득 계산. 일반 대출 기관은 최소 월 부채 상환액을 전부 합산하고 — 20만 달러가 넘는 학자금 대출의 완전 분할 상환액까지 포함해서 — 이를 월 총소득으로 나눈다. 많은 새내기 의사가 학자금 부채만으로 이 기준에서 탈락한다. 의사 프로그램은 이를 다르게 처리한다. 일부는 유예 중인 학자금 대출을 비율에서 아예 제외하고, 다른 일부는 표준 상환액이 아니라 소득연동형 상환액만 계산한다. 이 단 하나의 심사 선택이 학자금 부채가 대차대조표의 다른 모든 것을 압도하는 차주에게 대출을 가능하게 만든다.
의사 대출 자격 요건
자격은 이름이 시사하는 것보다 넓지만, 여전히 제한된 상품이다. 주요 프로그램 전반의 일반적인 규칙은 다음과 같다.
- 인정 학위. MD와 DO 소지자는 보편적으로 자격이 된다. 대부분의 프로그램은 치과의사(DDS, DMD), 족부의학 전문의(DPM), 수의사(DVM)도 인정한다. 일부 대출 기관은 변호사, 간호사 실무자(NP), 진료 보조사(PA), 약사에게도 유사한 조건을 제공한다. 인정 학위 목록이 대출 기관 간 차이가 가장 큰 부분이므로 항상 개별 프로그램을 확인해야 한다.
- 경력 단계. 레지던트, 펠로우, 그리고 수련을 마친 후 대략 10년 이내의 전문의가 핵심 대상이다. 일부 프로그램은 레지던트 계약을 맺은 4학년 의대생도 받아준다. 대부분은 수련 후 10년을 자격 상한으로 두는데, 그쯤이면 자리를 잡은 의사에게 저축이 있을 것이라는 논리다.
- 신용도. 이들은 우량 차주용 상품이다. 대부분의 프로그램은 양호 내지 우수한 신용을 기대하며, 최상의 금리는 가장 우량한 서류에 돌아간다. 부족했던 수련 기간 탓에 신용이 아직 회복 중이라면, 신청 전 몇 달간의 정리가 금리를 의미 있게 움직일 수 있다.
- 주거용 주택만. 거의 모든 의사 프로그램은 대출을 본인이 거주하는 주택(owner-occupied primary residence)으로 제한한다. 세컨드 하우스와 투자용 부동산은 제외되며, 이는 이 상품의 가장 명확한 경계 중 하나다.
- 대출 규모 상한. 대부분의 프로그램은 최소 계약금으로 최대 100만 달러까지 대출해주며, 그 이상은 레버리지가 줄어든다. 흔히 150만 달러까지는 10% 계약금, 200만 달러에 가까워지면 계약금이 더 높아진다. 상한을 넘으면 다시 일반 점보(jumbo) 대출 영역이다.
알아둘 만한 또 하나의 관문이 있다. 의사 대출은 포트폴리오 상품으로, 은행이 대출을 패니메이(Fannie Mae)나 프레디맥(Freddie Mac)에 매각하지 않고 보유하는 경우가 많다. 그래서 조건이 대출 기관별로 크게 다르다. 단일한 전국적 규정집이 없으며, 여러 은행을 비교하는 것은 선택이 아니라 필수다.
이 상품을 성립시키는 학자금 대출 계산
DTI 처리가 왜 중요한지 보려면, 전형적인 새내기 전문의의 서류를 따라가 보자. 첫 전문의 해에 30만 달러를 번다고 가정하자(월 총소득 2만 5천 달러). 그리고 최근 졸업생의 평균 교육 부채인 22만 3천 달러의 학자금 대출을 안고 있다고 하자 — Credible을 통한 AAMC 데이터에 따르면. 7%로 표준 10년 상환을 하면, 그 잔액은 매달 약 2,590달러를 요구한다.
일반 대출 기관은 그 2,590달러를 다른 최소 납부액에 더하고, 총액을 43~45% 근처의 백엔드 DTI 상한과 비교한다. 주택담보대출 납부액을 더하기도 전에, 학자금 부채만으로 이미 월 총소득의 10% 이상을 소비한다. 그리고 주거비가 높은 병원 시장에서는 중간값 주택에 필요한 대출 납부액이 총액을 곧바로 상한 너머로 밀어붙인다. 전국 상위 몇 퍼센트에 드는 소득임에도 신청은 거절된다.
같은 서류를 의사 대출 기관이 보면 다르다. 연방 학자금 대출이 레지던트 유예 상태이거나 월 400달러 납부의 소득연동형 상환 계획이라면, 은행은 2,590달러가 아니라 400달러를 — 또는 대출이 완전히 유예 중이라면 아무것도 — 계산한다. 그러면 같은 소득으로 같은 집을 여유 있게 감당할 수 있게 된다. 실제 부채에는 아무것도 달라진 게 없다. 대출 기관이 최악의 상환 일정 대신 미래 현금흐름을 심사하기로 선택했을 뿐이다. 그 선택이 이 상품의 경제적 논리 전체다. 은행들은 안정적인 고용을 가진 고소득자가 평생 수익성 높은 고객이 되기 때문에 의사 확보에 치열하게 경쟁하며, 대출 조건은 그 고객 확보 비용인 셈이다.
비용: 금리 프리미엄 대 PMI 절감
의사 대출은 공짜 돈이 아니다. 은행은 면제해준 PMI와 완화된 심사를 금리에서 회수하는데, 이는 보통 비교 가능한 일반 금리보다 약 0.125~0.50 퍼센트포인트 높다 — 과거보다는 좁아진 격차지만 여전히 실재한다. 이 거래가 유리한지는 대출을 얼마나 오래 보유하는지, 그리고 PMI가 얼마였을지에 달려 있다.
10% 계약금으로 60만 달러 주택, 즉 54만 달러 대출을 예로 들자. 일반 금리 7.28%라면 원금과 이자가 매달 약 3,695달러이고, 여기에 지분이 20%에 이를 때까지 월 약 300달러의 PMI가 더해진다. 같은 대출의 의사 대출 버전이 7.53%(0.25포인트 프리미엄)라면 PMI 없이 매달 약 3,787달러다. 이 일대일 비교에 따르면 금리만 보면 약 92달러 더 많지만, 사라진 PMI를 계산에 넣으면 총액 기준으로 약 200달러 적다. 초기 몇 년에서는 의사 대출이 압도적으로 이긴다.
30년 만기 전체를 보유하면 계산이 달라진다. 일반 대출의 PMI는 결국 사라진다 — 대부분의 대출에서 법적으로 원래 가치의 78%에서 종료되어야 하고, 80%에서 제거를 요청할 수 있다 — 반면 의사 대출의 금리 프리미엄은 보유하는 내내 복리로 쌓인다. 교차점은 정확한 금리 격차, 주택 가치 상승, 원금 상환 속도에 달려 있지만 패턴은 일관된다. 보유 기간이 짧을수록 의사 대출이 이기고, 오래 머물수록 일반 대출의 낮은 금리가 더 중요해진다. 대부분의 새내기 전문의는 5~10년 내에 이사하거나 더 좋은 집으로 옮기거나 재융자를 하며, 그래서 이 상품이 대상 고객에게 잘 맞는다.
비용에 관한 두 가지 추가 사항. 첫째, 많은 의사 프로그램은 30년 고정금리가 아니라 변동금리 모기지(흔히 5/1, 7/1, 10/1 ARM)다. 초기 금리가 더 낮아 초기 몇 년 비교를 좋게 보이게 하지만, 납부액이 상향 조정될 수 있다. 고정금리를 원한다면, 계약금 조건에 반하기 전에 그 프로그램이 고정금리를 제공하는지 확인해야 한다. 둘째, "무계약금(no money down)"이 "클로징 비용 없음"을 뜻하지 않는다. 클로징 비용, 선납 세금과 보험료, 이사비, 그리고 모든 주택 소유자가 필요로 하는 비상금을 위한 현금이 여전히 필요하다. 대출 기관은 예비 자금을 검증하며, 빈 통장으로 클로징에 도착하는 것이 마지막 주에 승인이 무산되는 방식이다.
세부 조항: 알아둘 만한 다섯 가지 한계
1. 변동금리(ARM) 쏠림. 위에서 언급했듯이 의사 프로그램은 변동금리가 지배적이다. ARM이 본질적으로 나쁜 것은 아니다 — 첫 조정 전에 팔거나 재융자할 것으로 예상한다면 합리적 선택이 될 수 있다 — 하지만 마감 테이블에서 발견하는 게 아니라, 최악의 조정 납부액을 분명히 인식한 상태에서 의도적으로 선택해야 한다.
2. 주거용 주택만. 본인 거주 주택으로 제한된다는 것은 의사 대출이 임대용 부동산이나 별장에 대한 야심을 지원할 수 없다는 뜻이다. 부동산 포트폴리오를 구축하는 의사는 두 번째 부동산부터는 일반 대출, DSCR 대출, 또는 상업용 금융이 필요하다.
3. 대출 기관별로 다른 상한. 100만~200만 달러의 프로그램 최대 한도는 보스턴, 샌프란시스코, 뉴욕에서 외벌이로 집을 알아보기 전까지는 넉넉하게 들린다. 상한을 넘으면 구조가 바뀐다. 더 큰 계약금, 다른 금리, 때로는 완전히 다른 상품으로. 상한 일정을 일찍 서면으로 받아두어야 한다.
4. 레버리지의 유혹. 90만 달러 주택에 제로 계약금은 승인받기 쉽고 후회하기도 쉽다. 지분 없이 시작하므로, 시장이 횡보하거나 하락하면 물밑(underwater) 상태가 되어 — 현금을 들여오지 않고는 팔거나 재융자할 수 없게 된다. 비싼 집의 유지비도 비싼 집에 맞는 돈이 든다. 예산이 감당하는 집을 사야지, 승인서가 허락하는 집을 사면 안 된다.
5. 제한된 대출 기관 풀. 진정한 의사 프로그램을 제공하는 은행과 신용조합은 수십 곳에 불과하며, 조건 차이가 커서 처음 받은 견적이 최선인 경우는 드물다. 검색 범위를 세 곳 이상의 의사 대출 기관에 최소 한 곳의 일반 대출 견적까지 더하는 것이 이 과정 전체에서 가장 수익률 높은 한 시간이다.
일반 대출이 여전히 이기는 경우
의사 대출은 전형적인 사례 — 새내기 의사, 큰 학자금 부채, 얇은 저축, 주거용 주택 — 에는 정답이지만, 여러 상황에서 판정이 뒤집힌다. 의사 대출 대 일반 대출 비교들이 일관되게 지적하듯이.
계약금 20%를 낼 수 있다. 이것이 가장 큰 경우다. 계약금 20%면 일반 대출도 PMI를 부과하지 않는다 — 그리고 의사 프로그램보다 낮은 금리로 부과한다. 레지던트 시절의 검소함과 사이닝 보너스로 계약금 전액을 마련했다면, 의사 대출의 대표적 장점은 증발하고, 더 이상 필요하지도 않은 유연성에 프리미엄을 내는 셈이 된다.
수십 년간 그 자리에 머물 계획이다. 금리 프리미엄은 긴 보유 기간 동안 복리로 쌓이는 느린 누수다. 최종 개업지에서 영원히 살 집을 사는 것이라면, 몇 년간의 PMI를 감안하더라도 최저 금리로 받은 30년 고정금리 일반 대출이 평생 비용 면에서 보통 더 저렴하다.
주거용 주택이 아닌 것을 산다. 투자용 부동산, 세컨드 하우스, 콘도 호텔 — 의사 프로그램은 그냥 적용되지 않는다. 일반 대출과 투자자 대출 옵션을 각자의 장단점으로 비교하라.
신용과 DTI가 이미 일반 대출 자격을 충족한다. 학자금 대출을 갚아나가고 신용이 강하며 실질 저축이 있는 자리를 잡은 의사는 종종 일반 시장에서 더 좋은 가격을 받는다. 수천 개 대출 기관 간의 경쟁이 의사 프로그램 은행의 작은 클럽을 이긴다. 항상 일반 대출 견적을 받아라. 때로는 "특별한" 상품이 범용 상품에 진다.
전략적으로 재융자할 수 있다. 이는 평생의 약속이 아니다. 흔히 최적인 경로는 지금 의사 대출로 최소 현금으로 수년간의 가치 상승과 주거 안정을 사들이고, 지분, 저축, 학자금 상환으로 온전한 일반 차주가 되면 일반 대출로 재융자하는 것이다. 구매 대출만이 아니라 재융자 옵션까지 가격을 매겨보라.
의사 대출을 쇼핑하는 방법
목표 이사 날짜 3~6개월 전에 시작하라. 최소 세 곳의 의사 대출 기관에서 사전 승인(pre-approval, 단순 사전 자격 pre-qualification이 아님)을 받고, 답변을 비교할 수 있도록 각 기관에 같은 질문을 하라. 내 프로필 기준으로 일반 금리 대비 프리미엄은 얼마인가? 고정금리인가 ARM인가, ARM이라면 상한과 최악의 납부액은? 학자금 대출을 DTI에서 어떻게 처리하는가 — 제외, IBR 납부액, 아니면 잔액의 일정 비율인가? 각 계약금 구간에서 최대 대출액은? 클로징 시 요구되는 예비 자금은? 2년 내 재융자하면 조기상환 수수료가 있는가?
최소 한 곳의 일반 대출 기관에도 같은 서류를 가져가 기준 견적을 받아라. PMI 비용과 그것이 사라지는 시점을 포함해서. 그런 다음 1~3년 차의 총 월 지출(의사 대출이 보통 이기는 부분)과 현실적인 보유 기간 전체의 총 이자(일반 대출이 흔히 만회하는 부분)를 비교하라. 올바른 대출은 실제로 그 집을 소유할 기간 동안 이기는 대출이지, 첫 달 납부액이 가장 낮은 대출이 아니다.
주거비를 실제 예산 안에 유지하라
어떤 대출을 선택하든, 전문의 생활 첫해는 라이프스타일 인플레이션이 가장 큰 피해를 입히는 시기다. 더 큰 집, 차량 업그레이드, 그리고 힘들었던 7년 수련 기간 동안 미뤄둔 욕망이 첫 실질 봉급과 같은 분기에 몰려온다. 대출 기관의 계산서에서는 편안해 보이던 대출 납부액이, 재산세, 보험료, 유지비, 학자금 대출 상환액이 모두 같은 계좌에서 빠져나가면 매우 다르게 느껴질 수 있다. 그 모든 지출을 실제 소득과 대조해 추적하는 것 — 계약된 연봉이 아니라, 매달 들어오는 세후, 퇴직 기여금 차감 후 현금과 — 이 집을 닻이 아닌 자산으로 유지시켜 준다.
재무 관리를 단순화하세요
첫 전문의 집에 자리를 잡아가면서, 주택담보대출 납부액, 에스크로 변동, 지분 축적을 명확히 기록해두면 세금 신고와 향후 재융자가 훨씬 쉬워진다. Beancount.io는 재무 데이터에 완전한 투명성과 통제력을 부여하는 플레인 텍스트 회계를 제공한다 — 블랙박스도, 벤더 종속도 없다. 무료로 시작하고 개발자와 재무 전문가들이 왜 플레인 텍스트 회계로 옮겨가는지 확인해보세요.
