건물을 찾았습니다. 실제 하역장을 갖춘 작은 창고, 가장 중요한 고객들로부터 20분 거리, 예산에 딱 맞는 가격. 중개인이 다른 두 건의 제안이 있다고 하니, 진지하다는 것을 증명하기 위해 25,000달러의 계약금을 에스크로에 송금합니다. 3주 후, 아무도 공개하지 않은 매립된 유류 탱크가 환경 보고서에서 발견되고 거래는 무산됩니다. 이제 건물보다 더 중요한 질문: 25,000달러는 어디로 가며, 장부와 세금에는 어떤 영향을 미칠까요?
답은 세 가지에 달려 있습니다. 매매 계약서에 무엇이 적혀 있는지, 언제 계약에서 빠져나왔는지, 그리고 예치금을 어떻게 기록했는지. 이 중 하나라도 잘못하면 회수할 수 있었던 돈을 몰수하거나 정당한 공제를 청구하지 못하게 됩니다. 다음은 사업용 부동산 거래에서 계약금이 어떻게 작동하는지, 세 가지로 끝날 수 있는 방식, 그리고 각각을 어떻게 기록하는지입니다.
사업용 부동산 거래에서 계약금이 작동하는 방식
계약금은 제안이 수락된 직후 지불하는 선의의 대금입니다. 이는 매도인에게 귀하가 확약했음을 알리고, 실사를 하는 동안 부동산을 시장에서 내린 것에 대한 보상이며, 계약상의 이유 없이 빠져나갈 경우 매도인에게 구제 수단을 제공합니다. 이 돈은 매도인에게 직접 가지 않습니다. 폐쇄 또는 취소 시까지 중립적인 제3자 — 일반적으로 타이틀 회사 또는 결제 변호사 — 가 보관하는 에스크로 계좌에 보관됩니다.
얼마를 예치하는지는 거래에 따라 다릅니다. 주거용 예치금은 일반적으로 가격의 15%인 반면, 상업용 예치금은 일반적으로 310%이며, 정확한 금액과 기한은 매매 계약서에 명시됩니다. 경쟁이 치열한 상황에서 구매자는 때때로 의도적으로 더 큰 예치금을 제안합니다. 매도인이 5%를 요구하면 10%를 제안함으로써 가장 흔들리지 않을 구매자임을 알리는 것입니다. 80만 달러의 경공업용 콘도에서 3%와 10%의 차이는 24,000달러와 80,000달러가 에스크로에 묶여 있는 것의 차이입니다 — 수 주 또는 수 개월 동안 묶여 있는 실제 현금이므로, 열정만이 아니라 운영 여유 자금에 맞춰 예치금 규모를 정하십시오.
돈을 돌려받을 수 있는지 여부를 통제하는 두 가지 개념:
- 조건부 조항(Contingencies). 특정 사항이 실패할 경우 계약을 취소하고 예치금을 회수할 수 있게 하는 계약 조항입니다. 융자가 무산되거나, 검사에서 중대한 결함이 발견되거나, 타이틀 조사에서 유치권이 드러나거나, 환경 조사에서 오염이 발견되는 경우입니다. 각 조건부 조항에는 자체 기한이 있습니다.
- 하드 머니 대 소프트 머니. 조건부 조항이 여전히 귀하를 보호하는 동안 예치금은 "소프트"입니다 — 빠져나가고 돌려받을 수 있습니다. 서면으로 조건부 조항을 해제하거나 조건부 조항 기한이 조치 없이 지나면 예치금은 "하드"가 됩니다. 즉, 환불 불가능해지며, 그 이후에 빠져나가면 일반적으로 매도인에게 몰수됩니다.
매매 계약서가 전부입니다. 예치금 금액, 에스크로 보관자, 조건부 조항 목록과 기한, 그리고 각 시나리오에서 돈이 어떻게 되는지를 규정합니다. 연장이나 환불에 대한 구두 약속은 서면 계약서가 달리 말하면 아무 가치가 없습니다.
세 가지 결말: 적용, 환불 또는 몰수
모든 계약금은 정확히 세 가지 방식 중 하나로 끝납니다. 각각 다른 부기와 세금 결과를 가집니다.
1. 매매대금에 적용
이것이 순조로운 경로입니다. 폐쇄 시 에스크로 보관자가 귀하의 예치금을 지불해야 할 금액에 충당합니다 — 일반적으로 먼저 현금 계약금에 적용하고, 그 다음 폐쇄 비용에 적용하며, 초과분은 귀하에게 환불됩니다. 예치금은 별도의 비용이 아닙니다. 부동산에 지불한 금액의 일부가 되며, 이는 다른 모든 취득 비용을 규율하는 동일한 규칙에 따라 원가 기준의 일부가 된다는 것을 의미합니다. 나중에 매매 가격을 감가상각 가능한 건물과 감가상각 불가능한 토지 사이에 배분할 때, 계약금은 이미 그 총액 안에 포함되어 있습니다. 폐쇄 후에는 별도의 자산으로 추적하지 않습니다.
장부에서 예치금은 유동 자산 — Escrow deposits 또는 Deposits on property under contract 같은 계좌 — 으로 시작합니다. 왜냐하면 여전히 귀하가 소유한 현금이지만 다른 사람에게 맡겨져 있기 때문입니다. 폐쇄 시 해당 자산 계좌를 대변으로 제거하고 정산 명세서 분개 항목의 일부로 해당 금액을 부동산 기준가에 포함시킵니다. 가장 흔한 부기 실수는 예치금을 지불할 때 비용으로 기록한 다음, 폐쇄 시 전체 매매 가격을 다시 기록하는 것입니다. 이는 예치금을 이중 계산합니다 — 한 번은 유령 비용으로, 한 번은 기준가 안에. 거래가 해결될 때까지 자산으로 유지하십시오.
2. 전액 환불
유효한 조건부 조항 내에서 취소하는 경우 — 대출 승인이 오지 않거나, 검사 조건부 조항으로 빠져나갈 수 있거나, 타이틀 회사가 명확한 소유권을 이전할 수 없는 경우 — 에스크로 보관자는 일반적으로 서명된 취소 후 1~2주 이내에 예치금을 반환합니다. 양측은 손해 없이 빠져나가고, 회계는 상쇄됩니다: 현금이 돌아오고, 에스크로 예치금 자산이 0으로 정리되며, 소득도 손실도 세금 이벤트도 없습니다. 유일하게 지출한 것은 시간과 검사, 감정평가, 법률 검토에 지불한 비용이며, 이는 시도된 취득의 일반적인 사업 비용입니다.
환불에도 서류가 필요합니다. 양측이 서명한 취소 및 해제서를 받고, 에스크로 보관자의 환불 시기를 서면으로 확인하며, 조정 시 들어오는 송금이나 수표를 원래 예치금 항목과 대조하십시오. 일치하지 않는 에스크로 항목은 아무도 어느 죽은 거래에 속했는지 기억하지 못해 수년간 대차대조표에 남아 있는 미스터리 잔액의 전형적인 원천입니다.
3. 매도인에게 몰수
돈이 하드가 된 후 철회하는 경우 — 조건부 조항이 만료되었거나, 거래를 따내기 위해 포기했거나, 단순히 마음이 바뀐 경우 — 매도인은 일반적으로 잃어버린 시간과 실패한 매매에 대한 손해배상금으로 예치금을 보유합니다. 매매 계약서의 채무불이행 조항이 메커니즘을 통제하며, 대부분의 상업용 거래에서 매도인의 구제 수단은 정확히 그것으로 제한됩니다: 예치금을 보유하고, 어느 쪽도 상대방에게 그 이상을 빚지지 않습니다.
매도인에게 보유된 예치금은 보유하는 해의 경상 소득이며, 기타 소득으로 보고됩니다 — 그들은 여전히 부동산을 소유하고 있으므로 매매가 아니며 기준가를 감소시키지 않습니다. 구매자로서 사업용 부동산의 몰수된 예치금은 세금 이야기가 흥미로워지는 부분이며, 다음 섹션의 주제입니다.
잃어버린 예치금이 공제 가능한 손실이 되는 경우
요약하자면: 개인 주택에서 예치금을 잃으면 세법은 어깨를 으쓱합니다. 사업용 부동산에서 잃으면 상당한 공제 가능성이 매우 높습니다. 세부 사항이 중요하므로 순서대로 살펴보겠습니다.
개인 주거: 공제 불가. 주택 소유 비용에 대한 IRS 지침은 계약금이 주택 구매의 공제 가능한 비용에 포함되지 않으며, 몰수된 예치금도 공제할 수 없다고 명시합니다. 살 계획이었던 집에서 빠져나와 10,000달러를 잃으면 그 10,000달러는 그냥 사라집니다 — Schedule A 공제도, 자본 손실도 없습니다. 구제하려 하지 마십시오.
사업용 또는 투자용 부동산: 공제 가능하지만 손실의 성격은 상황에 따라 다릅니다. 실무자들은 일반적으로 두 곳 중 하나에 도달합니다:
- 자본 손실 처리(일반적인 답). 몰수된 예치금은 자본 자산의 실패한 취득에 대한 자본 손실로 처리되며, Schedule D에 보고됩니다. 이는 작동하지만 자본 손실에는 속도 제한이 있습니다: 자본 이득을 상쇄하는 데 자유롭게 사용할 수 있지만, 경상 소득에 대해서는 연간 3,000달러(별도 신고 기혼의 경우 1,500달러)만 사용할 수 있으며 나머지는 이월됩니다. 상쇄할 이득이 없는 40,000달러의 몰수는 10년 이상에 걸쳐 조금씩 공제하게 됩니다.
- 경상 손실 처리(자격이 될 때 더 나은 답). 부동산 취득이 귀하의 사업의 일부였다면 — 개발업자, 딜러, 두 번째 지점으로 확장하는 운영자 — 몰수된 예치금은 경상 사업 손실이 될 수 있으며, 몰수 연도에 모든 소득에 대해 전액 공제 가능하며, 종종 Form 4797에 보고됩니다. 자본 손실과 달리 연간 한도가 적용되지 않습니다. 자격 여부는 사실과 문서에 달려 있습니다: 구매를 승인하는 이사회 회의록, 사업 용도를 설명하는 의향서, 해당 위치에 대한 동시대의 계획.
혼합 사용 부동산은 차이를 분할합니다. 건물이 70% 사업용, 30% 개인 주거용이 될 예정이었다면, 몰수된 예치금의 사업 부분만 손실을 뒷받침합니다. 개인 부분은 개인 규칙을 따르며 거래와 함께 사라집니다. 합리적인 기준으로 배분하고 워크시트를 보관하십시오.
시기: 지불한 해가 아니라 몰수한 해에 공제하십시오. 손실은 거래가 죽고 돈이 회수 불가능하게 사라질 때 발생합니다 — 서명된 해제서, 에스크로 보관자의 몰수 통지서, 연장 없이 만료된 기한. 12월 31일에 진행 중인 거래를 위해 에스크로에 있는 예치금은 검사에 대해 아무리 불안하더라도 여전히 자산이지 손실이 아닙니다.
두 가지 실질적인 주의사항. 첫째, 이는 진정으로 CPA와 상담해야 하는 영역입니다: 자본과 경상 처리 사이의 경계는 사실에 따라 다르며, 금액이 충분히 커서 한 시간의 전문가 시간을 정당화합니다. 둘째, 첫날부터 의도를 문서화하십시오. 이 공제를 따내는 파일에는 매매 계약서, 에스크로 송금 증빙, 몰수 또는 해제서, 그리고 취득의 사업 목적을 명시한 한 단락 — 거래가 살아있을 때 작성된, 세금 신고 시 재구성되지 않은 — 이 포함됩니다.
각 결과를 장부에 기록하는 방법
플레인 텍스트든 전통적인 소프트웨어든, 분개는 동일한 형태를 따릅니다. 거래당 하나의 에스크로 예치금 자산 계좌를 설정하십시오 — Assets:Escrow:1420-Industrial-Way가 두 개의 진행 중인 거래가 있는 순간 단일 혼합 Escrow deposits 계좌보다 낫습니다 — 그리고 모든 결과를 이를 통해 실행하십시오.
예치금 지불(모든 경우):
- 에스크로 예치금 자산 계좌 차변 $25,000
- 현금 대변 $25,000
부동산 주소, 에스크로 보관자, 조건부 조항 해제 날짜를 메모하십시오. 메모에 있는 그 날짜가 이 글 전체에서 가장 저렴한 보험입니다.
환불:
- 현금 차변 $25,000
- 에스크로 예치금 자산 대변 $25,000
계좌가 0으로 정리되는지 확인하고 해제서를 분개와 함께 보관하십시오. 관련 검사 및 법률 비용은 원래 기록된 곳에 그대로 두며, 시도의 일반적인 전문가 수수료 비용입니다.
폐쇄 시 적용:
- 부동산 자산(원가 분리 또는 감정 분할에 따라 건물과 토지 사이에 배분)을 예치금을 포함한 전체 매매 가격으로 차변
- 에스크로 예치금 자산 $25,000을 대변하여 정리
- 정산 명세서에 따라 나머지를 현금 및 지급 어음으로 대변
분개를 제출하기 전에 정산 명세서를 항목별로 조정하십시오. 여기서 내리는 모든 배분 선택 — 건물 대 토지, 자본화된 폐쇄 비용 대 비용 처리 — 은 상업용 부동산에서 향후 39년간의 감가상각으로 흘러 들어가므로, 서두를 분개가 아닙니다.
몰수:
Loss on forfeited deposit(부동산 이름을 지정하는 태그 또는 하위 계좌 포함) 차변 $25,000- 에스크로 예치금 자산 대변 $25,000
몰수 통지서를 분개에 첨부하고 위에서 설명한 사업 목적 메모와 함께 세무 대리인을 위해 표시하십시오.
거래가 진행 중인 동안 매월 에스크로 계좌를 조정하십시오. 폐쇄 또는 취소 후에도 남아 있는 에스크로 잔액은 항상 오류입니다: 기록하는 것을 잊은 환불이거나 대변을 놓친 폐쇄 항목입니다. 같은 달에 발견하면 5분이 걸리지만, 연말에 발견하면 오후 반나절과 수정된 감가상각 일정이 필요합니다.
구매자가 예치금을 잃게 만드는 다섯 가지 조건부 조항 실수
대부분의 몰수는 불운이 아닙니다. 다음 다섯 가지 프로세스 실패 중 하나입니다.
1. 실사 기한을 하루 차이로 놓침. 조건부 조항 시계는 계약서에 달리 명시되지 않는 한 주말을 포함한 역일 기준으로 진행되며, "일주일만 더 필요합니다"는 서명되기 전까지는 연장이 아닙니다. 계약 체결일에 모든 조건부 조항 기한을 달력에 표시하고, 일주일 전과 이틀 전에 알림을 설정하며, 시계가 다 떨어지기 전에 서면으로 연장을 받으십시오.
2. 실제로 귀하를 보호하지 않는 융자 조건부 조항에 서명. 대출을 "신청"하기만 하면 된다는 조항, 또는 상업용 거래에서 대출 기관이 현실적으로 확약하기 전에 만료되는 조항은 돈 없이 폐쇄할 의무를 남길 수 있습니다. 명시된 조건에 따라 현실적인 날짜까지 서면 대출 승인을 받는 것에 조건부 조항을 연결하고, 대출 기관이 더 나쁜 조건으로 역제안할 경우 예치금이 하드가 되는지 알아두십시오.
3. 따내기 위해 검사를 포기한 후 치명적 결함 발견. 입찰 경쟁에서 검사 조건부 조항을 포기하거나 실사를 며칠로 단축하고 싶은 유혹이 있습니다. 때로는 그것이 건물을 따냅니다. 그러나 1단계 환경 보고서나 지붕 검사가 돈이 하드가 된 후에 나오면, 발견하기 위해 비용을 지불한 문제를 소유하게 됩니다. 포기해야 한다면 다른 방식으로 위험을 제한하십시오: 더 짧지만 0이 아닌 실사 기간, 또는 특정 금액 임계값 이상의 특정 발견에 연결된 철회 권리.
4. 타이틀, 측량, 환경 결과가 나오기 전에 하드로 전환. 전형적인 상업용 함정은 제3자 보고서가 아직 계류 중인 동안 일정에 따라 조건부 조항을 해제하는 것입니다 — 그러면 측량에서 침범이 나타나거나 타이틀 조사에서 귀하의 사용을 불가능하게 만드는 지역권이 나타납니다. 기본 보고서를 읽지 않은 조건부 조항은 절대 해제하지 마십시오. 보고서가 늦으면 먼저 연장하고 나중에 해제하십시오.
5. 구두 연장을 신뢰. 매도인의 중개인이 전화로 "물론, 일주일 더 가져가세요"라고 말하고, 귀하는 안심하며, 서면 기한이 지나갑니다. 대부분의 계약에서 서명된 수정만이 무엇이든 연장하며, 에스크로 보관자는 서류를 따릅니다. 원래 기한 전에 최소한 이메일로, 가급적 서명된 수정으로 모든 연장을 확인하십시오.
예치금을 보유하는 매도자라면?
간단히, 소규모 사업체 소유자도 건물을 판매하므로: 구매자의 거래가 무너질 때 보유하는 예치금은 보유할 권리가 있는 해의 경상 소득입니다 — 일반적으로 기타 소득으로 보고되며, 매매가 발생하지 않았으므로 부동산 매매의 일부가 아닙니다. 다른 횡재와 마찬가지로 세금을 따로 확보하고, 몰수 서류를 해당 연도 신고서와 함께 보관하며, 부동산 기준가는 변하지 않는다는 것을 기억하십시오: 여전히 같은 건물을 같은 기준가로 소유하고 있습니다.
첫날부터 부동산 구매를 체계적으로 관리하십시오
건물을 사는 것은 장부에서 가장 오래 지속되는 항목을 생성합니다 — 이번 달의 에스크로 이동은 수십 년간 지속되는 감가상각 일정이 되고, 몰수된 예치금은 서류에 따라 깔끔한 공제가 되거나 잃어버린 공제가 됩니다. Beancount.io는 재무 데이터에 대한 완전한 투명성과 통제를 제공하는 플레인 텍스트 회계를 제공하므로, 모든 예치금, 정산 항목, 손실 메모가 블랙박스에 묻히는 대신 버전 관리되고 감사 가능합니다. 무료로 시작하세요 그리고 개발자와 재무 전문가들이 플레인 텍스트 회계로 전환하는 이유를 확인하십시오.
