당신은 수년간 이 손실을 안고 살아왔습니다 — 세무 소프트웨어가 성실히 계산해 놓고 공제를 허용하지 않은 임대 손실 말입니다. 매년 봄, 양식 8582는 같은 이야기를 반복했습니다. 소득이 너무 높다, 손실은 유예된다, 내년에 다시 시도하라. 쌓여가는 금액은 여기서 8,000달러, 저기서 12,000달러, 조용히 복리처럼 불어나 보이지만 결코 손댈 수 없는 다섯 자리 숫자의 공제 더미가 되었습니다.
대부분의 임대인이 세무사가 클로징에서 언급할 때까지 놓치는 부분이 있습니다. 부동산을 매도하는 해에 댐이 터진다는 것입니다. 섹션 469(g)에 따라, 요건을 충족하는 매도는 해당 임대의 유예된 모든 손실을 한꺼번에 해제합니다 — 그리고 이전 어느 해와 달리, 해제된 손실은 급여, 사업 소득, 기타 이익을 상계할 수 있습니다. 통상적으로 고통스러운 세금 고지서가 나올 것으로 예상했던 매도가 거의 본전이 되거나, 심지어 순 공제를 만들어낼 수도 있습니다.
이것은 임대 투자자의 인생에서 가장 가치 있는 단일 세무 이벤트이며, 몇 가지 정밀한 규칙에 의해 좌우됩니다. 처분을 올바르게 하면 수년간 갇혀 있던 공제가 한 해에 세금 신고서에 반영됩니다. 잘못하면 — 자신의 LLC에 매도하거나, 자녀에게 증여하거나, 교환에 편입하면 — 손실은 계속 갇혀 있거나 완전히 사라집니다.
임대 손실이 애초에 갇힌 이유
임대 부동산은 변기에 들어가는 주말을 얼마나 보내든 관계없이 섹션 469에 따라 정의상 수동적입니다. 수동적 손실은 수동적 소득만 상계할 수 있으며, 단 하나의 좁은 예외가 있습니다. 임대에 적극적으로 참여하는 경우(세입자 승인, 수리 주선), 일반 소득에 대해 최대 $25,000의 임대 손실을 공제할 수 있습니다 — 그러나 이 허용액은 수정 조정 총소득 $100,000에서 $150,000 사이에서 단계적으로 줄어들고 $150,000을 초과하면 완전히 사라집니다.
그보다 더 많이 벌면, 임대 소득을 초과하는 모든 임대 손실은 유예되어 무기한 이월됩니다. 이 이월분은 만료되지 않습니다. 양식 8582의 워크시트 6에 앉아 두 가지 중 하나를 기다립니다. 이를 흡수할 수동적 소득, 또는 부동산 매도. 대부분의 고소득 임대인은 매도만이 풀 수 있는 세무 자산을 쌓고 있다는 사실을 깨닫지 못한 채 수년간 유예 손실을 축적합니다.
요건을 충족하는 처분의 세 가지 테스트
섹션 469(g)(1)은 활동을 처분할 때 해당 활동의 현재 및 유예된 모든 손실을 해제합니다 — 단, 처분이 세 가지 테스트를 동시에 통과할 경우에만 해당합니다.
1. 지분 전체를 처분해야 합니다. 부동산 전체를 매도하는 것은 해당됩니다. 50% 지분을 팔고 나머지를 보유하면 해당되지 않습니다 — 부분 처분은 남은 손실을 유예 상태로 둡니다. 활동의 "실질적으로 전부"를 처분하는 경우에 대한 좁은 예외가 있지만, 매도된 부분에 배분되는 이전 유예 손실과 당해 연도 소득 모두를 합리적인 확실성으로 입증해야 하므로, 전부 아니면 전무의 매도를 계획하십시오.
2. 거래가 완전 과세되어야 합니다. 실현된 모든 이익 또는 손실은 매도 연도에 인식되어야 합니다. 매수자에게 직접 현금 매도는 해당됩니다. 섹션 1031 동종 교환과 같은 세금 유예 거래는 해당되지 않습니다 — 손실은 단순히 대체 부동산으로 이월되어 그곳에서 계속 유예됩니다.
3. 매수자가 당신과 무관해야 합니다. 자녀, 부모, 형제자매, 또는 당신이 지배하는 법인에 매도하면, 그 관련 매수자가 무관한 제3자에게 매도할 때까지 손실은 유예 상태로 남습니다. IRS는 이 점을 명확히 합니다. 관련 당사자 간 매도는 해제를 촉발하지 않습니다.
세 가지 중 하나라도 놓치면 손실은 계속 갇혀 있습니다. 세 가지 모두 통과하면 모든 것 — 당해 연도 손실과 이전 연도의 모든 유예 금액 — 이 매도 연도에 공제 가능해집니다.
해제된 손실이 실제로 소득을 상계하는 방법
여기서 메커니즘이 사람들을 놀라게 합니다. 요건을 충족하는 처분 연도에는 해당 활동에 대해 세 가지 숫자를 합산합니다. 당해 연도 운영 소득 또는 손실, 이전의 모든 유예 손실, 그리고 매도 자체의 이익 또는 손실. 합산 결과가 다음 단계를 결정합니다.
- 총계가 전체 이익인 경우, 그 이익은 수동적 소득으로 분류됩니다. 수동적 버킷 안에 머물며, 먼저 해제된 손실을 흡수한 다음 보유한 다른 수동적 손실을 흡수합니다. 진정으로 남은 이익만이 수동적 시스템을 빠져나갑니다.
- 총계가 전체 손실인 경우, 섹션 469는 해당 활동을 비수동적으로 재분류합니다. 손실은 양식 8582를 완전히 우회하고 비수동 소득 — W-2 급여, 사업 이익, 포트폴리오 이익 — 을 직접 상계합니다.
현실적인 예를 살펴보겠습니다. 임대 부동산을 $60,000 이익으로 매도하고, 이전 연도의 유예 손실 $75,000과 매도 연도의 운영 손실 $5,000을 보유하고 있습니다. 합산하면 $60,000의 이익 대 $80,000의 손실로, 전체 손실은 $20,000입니다. $60,000의 이익은 완전히 흡수되고, 남은 $20,000의 손실은 급여 및 기타 일반 소득을 상계합니다. $60,000의 과세 이벤트처럼 보였던 매도가 대신 $20,000의 공제를 만들어냅니다.
숫자를 뒤집어 — $100,000의 이익과 $40,000의 유예 손실 — 보면 전체 결과는 $60,000의 수동적 이익입니다. 해제된 손실이 그중 $40,000을 보호하고, 남은 $60,000이 과세 대상 이익입니다. 어느 쪽이든 유예된 모든 달러가 사용됩니다. 유일한 질문은 다른 소득을 상계할 무언가가 남아 있는지 여부입니다.
손실을 해제하지 않는 다섯 가지 처분
모든 출구가 쌓인 손실을 풀어주지는 않습니다. 다음은 어떤 처분이든 해당된다고 가정하는 매도자들을 사로잡는 함정입니다.
1031 교환은 손실을 해제하는 것이 아니라 이월합니다. 이익이나 손실이 인식되지 않기 때문에, 유예 손실은 대체 부동산으로 이전되어 그 부동산이 과세 거래로 매도될 때까지 계속 유예됩니다. 상당한 유예 손실을 보유하고 있고 특정 부동산에서 빠져나오고 싶다면, 과세 매도 후 새 매수를 하는 것이 교환보다 나은 경우가 많습니다 — 결정을 내리기 전에 두 시나리오를 모두 실행해 보십시오.
할부 판매는 손실을 점진적으로 해제합니다. 매도자 금융으로 매도하고 여러 해에 걸쳐 이익을 보고하는 경우, 유예 손실은 매년 인식된 이익에 비례하여 해제됩니다. 총 이익 $10,000 중 1년차에 $2,000이 인식되면, 그 해에는 손실의 20%만 허용됩니다. 나머지는 미래 지급을 기다립니다.
증여는 손실을 기초로 전환합니다 — 그리고 사라질 수도 있습니다. 부동산을 증여하면 유예 손실이 공제되지 않고 수증자의 기초에 추가됩니다. 더 나쁜 것은, 수증자의 손실을 측정할 목적으로 기초는 증여 시점의 부동산 공정 시장 가치로 상한이 설정됩니다. 부동산이 크게 가치 상승하지 않았다면, 손실은 당신도 수증자도 공제하지 못한 채 사라질 수 있습니다.
사망은 승계 상향을 초과하는 부분만 허용합니다. 임대 부동산이 유산을 통해 이전될 때, 유예 손실은 상속인이 받는 기초 승계 상향을 초과하는 부분에 대해서만 망자의 최종 신고서에서 공제 가능합니다. 유예 손실 $8,000과 기초 승계 상향 $6,000이 있다면, $2,000만 공제됩니다. 양도소득세를 절약해 주는 기초 승계 상향은 동시에 유예 손실의 대부분을 파괴합니다.
재융자는 처분이 전혀 아닙니다. 부동산에서 현금을 인출해도 유예 손실에는 아무런 변화가 없습니다. 임대 부동산을 개인 거주지로 전환하는 것도 마찬가지입니다 — 그리고 전환은 최종 회계를 복잡하게 만들 수 있으므로, 이전 임대 부동산으로 이사한다면 이월분을 신중하게 추적하십시오.
해제된 손실이 할 수 없는 것
해제는 강력하지만 무제한은 아닙니다. 매도 연도에도 네 가지 경계가 여전히 적용됩니다.
- 자본 손실 한도는 여전히 자본 부분을 구속합니다. 처분 자체가 자본 손실을 발생시키는 경우, 개인은 자본 이익에 대해서만 공제할 수 있고 연간 $3,000(부부 별도 신고 $1,500)이 추가됩니다. 좋은 소식은 결과적인 이월분이 일반 자본 손실 이월분으로, 수동적 규칙에서 영구적으로 자유롭습니다.
- 감가상각 환수는 그 성격을 유지합니다. 매도 시 미환수 섹션 1250 이익 — 건물에 대해 청구한 감가상각 — 은 여전히 계산되어 최대 25%로 과세됩니다. 해제된 손실은 전체 과세 소득을 줄이는 일반 공제이지만 환수 계산 자체를 바꾸지는 않습니다.
- 위험 부담 한도가 먼저 적용됩니다. 섹션 469에서 해제된 유예 손실은 여전히 섹션 465의 위험 부담 규칙을 통과해야 합니다. 위험 부담 금액을 초과하는 손실은 매도와 관계없이 계속 불허됩니다.
- 수동적 세액공제는 해제되지 않습니다. 섹션 469(g)는 손실을 해제하며 세액공제는 아닙니다. 저소득 주택 세액공제와 같은 미사용 수동적 활동 세액공제는 자체 이월 규칙의 적용을 계속 받습니다.
매물로 내놓기 전에 해야 할 계획
매도가 요건을 충족하면 해제는 자동입니다 — 그러나 혜택의 크기는 클로징 전에 마련하는 기초 작업에 달려 있습니다.
지금 부동산별 이월분을 확인하십시오. 유예 손실은 양식 8582의 워크시트 6에서 부동산별로 추적됩니다. 전년도 신고서를 꺼내 매도할 부동산의 정확한 이월분을 확인하십시오. 여러 임대 부동산을 보유하고 있다면 손실이 올바르게 배분되었는지 확인하십시오 — 매도된 부동산의 손실만 해제됩니다.
그룹핑 선택을 확인하십시오. 이전에 여러 임대 부동산을 단일 활동으로 그룹핑했다면, 한 부동산을 매도하는 것은 활동에 대한 지분 전체의 처분이 아니며 일반적으로 해제가 촉발되지 않습니다. 어떤 부동산을 매도할지 결정하기 전에 그룹핑 선택을 검토하고, 그룹핑이 여전히 유리한지 세무사와 상담하십시오.
소득이 높은 해에 매도를 맞추십시오. 해제된 손실은 일반 소득을 상계하므로, 한계세율이 높을 때 더 가치가 있습니다. 12월과 1월 중 클로징을 선택할 수 있다면 두 해를 모두 모델링하십시오 — 보너스, 사업 횡재, 또는 큰 자본 이익이 있는 해에 해제를 집중시키면 해제된 모든 달러의 가치가 극대화됩니다.
부분 매도에서 완벽을 위해 좋은 것을 포기하지 마십시오. 활동의 실질적으로 전부를 매도하는 것은 요건을 충족할 수 있지만, 입증 부담은 실재합니다. 부분 매도가 논의되고 있다면, 클로징 훨씬 전부터 매도되는 부분의 소득 및 손실 기록을 분리하기 시작하십시오.
클로징까지 완벽한 기록을 유지하십시오. 매도일까지의 운영 결과, 정산 명세서 조정, 최종 감가상각을 추적하십시오. 전체 이익 또는 손실 계산은 운영 및 매도 수치를 혼합하며, 클로징 시의 엉성한 장부가 공제 가능한 손실을 테이블 위에 남기는 원인입니다.
첫날부터 매도 준비가 된 임대 기록을 유지하십시오
위 예시의 모든 달러는 한 가지 매력 없는 것에 달려 있었습니다. 수년간 살아남은 기록입니다. 유예 손실 이월분은 임대 부동산을 보유한 모든 과세 연도에 걸쳐 부동산별로 추적되어야 하며, 매도 연도 계산은 10년에 걸친 운영 소득, 감가상각 이력, 클로징 수치를 하나로 모읍니다. 클로징 시 은행 명세서에서 이 모든 것을 재구성하는 임대인은 정기적으로 받을 자격이 있는 금액을 과소 계산합니다.
매수한 날부터 깨끗한 부동산 수준의 장부를 유지하는 것 — 모든 비용이 분류되고 매년 이월분이 조정되는 — 은 최종 매도를 포렌식 작업에서 일상적인 계산으로 바꿔줍니다. Beancount.io는 재정 데이터에 대한 완전한 투명성과 통제를 제공하는 플레인텍스트 회계를 제공합니다 — 블랙박스도, 벤더 종속도 없습니다. 무료로 시작하십시오 그리고 개발자와 재무 전문가들이 플레인텍스트 회계로 전환하는 이유를 확인하십시오.
