쓸모 있는 것을 짓기 위해 부지에 있는 노후 창고를 철거하는 데 계약자에게 막 8만 달러를 지불했습니다. 당연히 8만 달러의 공제와 함께, 오래된 건물에 남아 있는 감가상각 잔액에 대한 비용 처리도 기대할 것입니다. 그런데 세무 담당자가 나쁜 소식을 전합니다: 공제는 전혀 받을 수 없다는 것입니다. 철거 비용의 모든 달러와 건물의 잔여 기준액이 대신 토지의 기준액에 추가됩니다. 그리고 토지는 감가상각할 수 없기 때문에, 그 돈은 그 부지를 매각하는 날까지 — 매각한다면 말이죠 — 세금상 잠든 채로 그 자리에 머물러 있습니다.
이것이 바로 내국세법 Section 280B이며, 처음 접하는 거의 모든 사업주를 놀라게 합니다. 이 규칙이 어떻게 작동하는지, 그것이 만들어내는 세 가지 시나리오, 그리고 철거 공이 파괴할 공제를 보존할 수 있는 정당한 절세 수단 — 개조 세이프 하버, 포기 손실, 철거 전 비용 분리 — 을 살펴보겠습니다.
한 문단으로 본 규칙
Section 280B는 무자비할 정도로 단순합니다. 어떤 구조물이 철거되면, 소유자나 임차인은 두 가지 중 어느 것에 대해서도 공제를 받지 못합니다: 철거 자체에 지출한 금액, 또는 철거로 인해 발생한 손실(즉, 건물의 잔여 조정 기준액)입니다. 두 금액 모두 대신 그 구조물이 서 있던 토지의 자본 계정에 적절히 부과되는 것으로 처리됩니다. 재무부 규정 Section 1.280B-1은 "구조물"을 건물과 그 구조적 구성요소로 정의하며, 이 규칙을 1997년 12월 30일 이후 개시되는 철거에 적용합니다 — 즉, 여러분이 하게 될 모든 철거에 해당합니다.
의회는 원래 이 규칙을 인증된 역사적 구조물의 철거를 억제하기 위해 좁게 작성했습니다. 1984년에는 역사적 여부와 관계없이 모든 구조물을 포괄하도록 확대되었습니다. 정책적 논리는 이것입니다: 새로운 용도를 위해 부지를 정리하려고 무언가를 허무는 것은 그 토지를 취득하고 개발하는 일의 일부이므로, 그 비용은 올해 세금 신고서가 아니라 토지에 속한다는 것입니다.
세 가지 시나리오, 세 가지 매우 다른 세금 결과
280B가 여러분에게 어떻게 적용되는지는 전적으로 여러분의 사실관계에 달려 있습니다. 철거 계약에 서명하기 전에 각 시나리오를 짚어보십시오. 세금 답은 굴착기가 도착하기 전에 내리는 결정에 의해 대부분 이미 정해져 있기 때문입니다.
1. 건물을 철거할 의도로 부동산을 매입하는 경우
이것이 가장 가혹한 시나리오이며 — 가장 흔하기도 합니다. 사용할 의도가 전혀 없는 황폐한 건물이 있는 부지를 매입합니다. 280B에 따라 매입 가격 전액이 토지의 원가로 처리됩니다. 가격의 일부를 건물에 배분하거나, 그것을 사용 개시하거나, 그것에 대해 감가상각을 1달러도 청구할 수 없습니다. 나중에 철거 비용을 지불하면 그 철거 비용도 토지 기준액에 추가됩니다.
예시: 사용 불가 판정을 받은 소매 건물이 있는 부지를 40만 달러에 매입하고 철거에 6만 달러를 지불합니다. 토지의 기준액은 46만 달러입니다. 감가상각 일정에 건물 자산도 없고, 철거 비용도 없고, 손실도 없습니다 — 단지 나중에 매각할 때 과세 대상 이익을 줄여줄 더 큰 토지 숫자만 있을 뿐입니다. 토지를 수십 년간 보유한다면 그 이연된 혜택의 현재 가치는 거의 0에 가까워집니다.
절세 교훈은 노골적입니다: 처음부터 철거가 계획이라면, 누구도 매입 가격을 건물에 배분하여 "감가상각할 수 있게" 하도록 내버려 두지 마십시오. 그 배분은 세무 조사에서 살아남지 못하며, 청구한 감가상각은 세금, 이자, 가산금이 됩니다.
2. 실제로 사용해 온 건물을 철거하는 경우
대신 건물에서 사업을 운영하거나 — 또는 임대해 주거나 — 하면서 수년간 계속 감가상각해 왔다고 가정해 봅시다. 이제 기능적으로 노후화되어 재개발이 합리적입니다. 여기서도 280B는 당해 공제를 부인하지만, 메커니즘은 더 공정하게 느껴집니다: 철거 연도에 건물에 대한 감가상각을 중단하고, 잔여 조정 기준액과 순 철거 비용이 토지에 자본화됩니다.
예시: 상업용 건물의 조정 기준액이 수년간의 감가상각 후 22만 달러입니다. 철거 비용은 9만 달러이고, 회수한 철강과 설비를 팔아 1만 달러를 회수합니다. 순 철거 비용 8만 달러에 잔여 기준액 22만 달러 — 총 30만 달러 — 가 토지 기준액에 추가됩니다. 1만 달러의 잔존물 매각 대금은 별도의 소득으로 나타나는 것이 아니라 자본화되는 금액을 줄여주는데, 이는 구조물을 처분하는 비용에서 회수금을 상계하기 때문입니다.
이 시나리오에서 여러분이 유지하는 것을 주목하십시오: 건물의 생산적 수명 동안 정당하게 청구한 감가상각의 모든 달러입니다. 280B는 그것을 결코 환수하지 않습니다. 그것은 종결만을 규율합니다.
3. 진정으로 건물을 포기하는 경우
포기는 당해 공제를 만들어낼 수 있는 유일한 출구입니다. 사업에서 건물을 영구적으로 사용 중단하는 경우 — 보험과 공과금을 해지하고, 사용 중단하고, 떠나버리는 등의 확정적 행위로 입증되는 취소 불가능한 결정 — 잔여 기준액은 포기 규칙에 따라 일반 손실이 되며, 일반적으로 Form 4797에 보고됩니다. 철거 손실과 달리, 포기 손실은 발생한 연도에 공제 가능합니다.
그러나 이 예외는 보이는 것보다 좁으며, 바로 여기서 납세자들이 문제에 빠집니다:
- 결정 시점의 의도가 지배합니다. 단일 재개발 계획의 일환으로 3월에 건물을 "포기"하고 9월에 철거한다면, IRS는 전체 연속 행위를 280B가 규율하는 하나의 철거로 처리할 수 있습니다. 농업 세무 전문가들은 오랫동안 의미 있는 공백 — 진정한 비사용 기간 약 1년 이상 — 이 실제 포기와 서류상 포기를 구분하는 요소라고 조언해 왔습니다.
- 실제로 포기해야 합니다. 장비를 계속 보관하거나, 보험을 들거나, 난방을 하는 건물은 무엇이라고 부르든 포기된 것이 아닙니다.
- 모든 것을 문서화하십시오. 이사회 회의록, 계약자와의 서신, 공과금 중단 기록, 날짜가 찍힌 사진이 사용이 언제 끝났고 결정이 최종적이었음을 입증합니다.
포기 후 훨씬 나중의 철거는 정당한 2단계입니다: 포기 손실은 발생 시 공제되고, 최종 철거 비용만 토지에 자본화됩니다. 다만 그 두 단계가 일시정지 버튼이 있는 하나의 계획이 아니라 진정으로 독립적인 사건인지 확인하십시오.
개조라는 탈출구: 75퍼센트 세이프 하버
대부분의 소유주가 놓치는 절세 통찰은 이것입니다: 전면 개조가 반드시 철거인 것은 아닙니다. IRS는 Revenue Procedure 95-27에서 세이프 하버를 제공했는데, 두 가지 조건이 모두 충족되면 구조적 변경이 280B 목적상 철거로 처리되지 않습니다:
- 기존 외벽의 최소 75퍼센트가 내벽 또는 외벽으로서 제자리에 유지되어야 하고, 그리고
- 기존 내부 구조 골조의 최소 75퍼센트가 제자리에 유지되어야 합니다.
두 경계 안에 머무르면 그 프로젝트는 개조가 되며, 이는 강력한 부수 혜택을 열어줍니다: Regulation Section 1.168(i)-8에 따른 부분 처분 선택입니다. 이 선택을 통해 개조 중에 처분하는 구조적 구성요소 — 뜯어내는 오래된 지붕, HVAC, 배선, 배관 — 의 잔여 기준액을 상각하고 제거 비용도 공제할 수 있으며, 적시에 제출된 최초 신고서에 손실을 보고하면 됩니다. 선택 진술서는 필요하지 않습니다; 신고서에 손실을 청구하는 것이 곧 선택입니다.
이것은 아슬아슬한 경우의 계산을 완전히 바꿔놓습니다. 골조를 유지하고 구조물의 80퍼센트를 뜯어내는 프로젝트는 수십만 달러의 당해 상각을 만들어낼 수 있는 반면, 같은 건물을 완전히 무너뜨리는 프로젝트는 모든 것을 감가상각 불가능한 토지에 자본화합니다. 개조와 재건축 사이에서 고민 중이라면, 계획을 확정하기 전에 시공업자와 세무 자문가가 함께 75퍼센트 테스트를 평가하도록 하십시오 — 서류상으로 벽을 옮기는 것은 저렴하지만, 사후에 기준액 처리를 다시 만드는 것은 불가능합니다.
철거 공 전의 비용 분리
건물을 완전히 철거해야 할 때 적용되는 두 번째 구제 전략이 있습니다: 철거 전에 완료된 비용 분리 조사입니다. 핵심 통찰은 280B가 건물 구조물 자체 — 일반적으로 39년 비주거용 부동산 또는 27.5년 주거용 임대 부동산 — 에만 미친다는 것입니다. 그것은 적절히 식별되어 별도로 감가상각된, 더 짧은 내용연수를 가진 개인 재산 및 토지 개량에는 미치지 않습니다: 특수 전기, 장식 설비, 주차 구역, 조경과 같은 5년, 7년, 15년 자산입니다.
문제는 시기와 의도이며, 전문가들은 둘 다에 대해 강조합니다:
- 건물은 철거가 고려되기 전에 사용 개시되어 진정으로 사용되었고 감가상각이 청구되었어야 합니다. 최소 1과세연도 — 가급적 2과세연도 — 동안 진정한 소득 창출 활동에 사용된 건물은 방어 가능한 사실관계를 제시합니다. 오로지 철거만을 위해 매입한 부동산은 애초에 분리할 감가상각 가능한 건물 기준액이 없습니다.
- 조사는 철거 전에 이루어져야 합니다. 구조물이 잔해가 되면 문서화할 것이 남지 않습니다. 엔지니어링 보고서는 그것이 아직 존재할 때 존재했던 것을 목록화해야 합니다.
- 단기 자산은 철거 시 상각되고, 구조물은 그렇지 않습니다. 5년, 7년, 15년 구성요소의 잔여 기준액은 공제 가능한 처분 손실을 만들어내는 반면, 39년 골조의 남은 기준액은 여전히 280B에 따라 토지로 갑니다.
수년간 사용 후 재개발에 직면한 소유주 점유 건물의 경우, 후기 단계 비용 분리 조사는 종종 이용 가능한 단일 최고 수익률의 세무 작업입니다 — 280B가 토지에 묻어버릴 기준액을 지금 사용할 수 있는 공제로 전환합니다.
철거로 간주되는 줄 몰랐던 비용
납세자들은 "철거 비용"을 철거 계약자의 청구서로 생각하는 경향이 있습니다. 자본화되는 항목은 그보다 넓습니다. 철거를 완수하기 위해 지출된 모든 것은 일반적으로 토지 기준액에 들어갑니다:
- 철거 허가 및 검사 수수료
- 적법하게 철거하기 위해 필요한 석면, 납 페인트, 유해 물질 제거
- 잔해 운반, 처분, 매립지 수수료
- 부지 정지, 지하실 메우기, 우물 및 설비 밀봉
- 철거 예정 건물에서 세입자를 이주시키기 위한 지급금으로, IRS는 이를 Revenue Ruling 70-473으로 거슬러 올라가 추가 토지 원가로 처리합니다
- 철거와 직접적으로 관련된 법률 및 엔지니어링 수수료(새 건축과 대비되며, 이는 대신 새 건물에 자본화됩니다)
첫 청구서부터 이러한 비용을 신축 비용과 분리하여 회계를 깨끗하게 유지하십시오. 철거 관련 금액은 토지 계정으로, 건축 금액은 새 감가상각 가능 건물로 갑니다. 이들을 하나의 "프로젝트 원가" 장부에 뒤섞는 것이 공제를 잃거나 — 부인당하는 — 방식입니다.
한 가지 더 상계할 점: 잔존물 및 고철 매각 대금은 별도의 소득으로 보고되는 것이 아니라 토지에 자본화되는 철거 비용을 줄여줍니다. 프로젝트에 대비하여 추적하여 토지 기준액이 진정한 순 원가를 반영하도록 하십시오.
나쁜 규칙을 더 나쁘게 만드는 다섯 가지 실수
- 철거를 수리나 유지보수 비용으로 공제하는 것. 구조물을 허무는 것에는 수리 논거가 없습니다. 전액이 항상 자본입니다.
- 철거 예정 건물에 매입 가격을 배분하는 것. 취득 시 철거할 의도라면 건물에는 감가상각 가능한 기준액이 없습니다. 그것에 기준액을 부여하는 것은 법이 허용하지 않는 공제를 만들어내는 것입니다.
- 서류상으로는 포기하고 실제로는 철거하는 것. 계획된 철거 몇 달 전에 청구된 포기 손실은 280B에 따라 전체 연속 행위의 성격 재정의를 초래합니다.
- 비용 분리 조사 없이 철거하는 것. 조사 없이 사용한 매년은 사후에 결코 식별할 수 없는 단기 기준액입니다. 굴착기 전에 엔지니어를 고용하십시오.
- 주(州) 동조성을 잊는 것. 대부분의 주는 연방 처리를 따르지만, 감가상각 디커플링과 주별 기준액 조정은 차이를 만들 수 있습니다. 연방과 일치한다고 가정하지 말고 주 목적의 토지 기준액을 조정하십시오.
철거 당일을 위한 부기 체크리스트
좋은 기록이 공제를 보존하는 소유주와 그것을 상실하는 소유주를 구분합니다. 철거가 시작되기 전에 부기 담당자와 함께 이 목록을 점검하십시오:
- 감가상각 일정을 동결하십시오. 사용 중단일까지의 건물 조정 기준액을 기록하고 올바른 월에 감가상각을 중단하십시오.
- 자산을 공식적으로 처분하십시오. 철거 허가나 계약자 계약을 참조하는 날짜가 있는 처분 항목으로 고정자산 장부에서 건물을 제거하십시오.
- 토지 개량 작업 파일을 여십시오. 잔존물 매각 대금을 차감한 모든 철거 관련 청구서 — 허가, 유해물질 제거, 운반, 정지, 이주 지급금 — 를 한곳에 모아 토지 계정으로의 최종 이전이 달러 단위까지 문서화되도록 하십시오.
- 부분 처분 서류를 제출하십시오. 세이프 하버 내에서 개조하는 경우, 처분한 각 구성요소의 기준액을 식별하고 적시에 제출된 신고서에 손실을 보고하십시오.
- 비용 분리 조사를 일찍 의뢰하십시오. 보고서는 건물이 존재하는 동안 존재해야 합니다. 사후 작업이 아니라 철거 계약의 선행 작업으로 일정을 잡으십시오.
- 필지별로 토지 기준액을 추적하십시오. 철거 비용이 토지 기준액에 합쳐지면, 계정과목표가 각 필지의 기준액 이력을 유지하지 않는 한 그것은 보이지 않게 됩니다. 미래의 매각 — 또는 미래의 유사자산 교환 — 은 수년 후 그 숫자를 요구할 것입니다.
고정자산 기록이 PDF 상자와 2019년 이후 아무도 열지 않은 스프레드시트에 있다면, 철거 프로젝트는 최악의 순간에 모든 공백을 드러낼 것입니다. 플레인 텍스트 회계는 전체 이력 — 모든 감가상각 항목, 처분, 기준액 조정 — 을 수년 후 감사할 수 있는 버전 관리 파일에 보관합니다. 문서에서 자산 처분과 토지 기준액 조정을 추적 가능하게 유지하도록 계정을 구성하는 방법을 안내합니다.
굴착기가 도착하기 전에 고정자산을 정리하십시오
철거는 세금 결과가 작업 시작 전에 완료된 서류 — 감가상각 이력, 비용 분리 보고서, 세이프 하버 측정, 필지별 토지 기준액 — 에 의해 결정되는 드문 비즈니스 이벤트 중 하나입니다. 그 파일을 갖춘 소유주는 수만 달러 가치의 공제를 유지하고, 사후에 그것을 재구성하는 소유주는 대부분 자신이 무엇을 잃었는지 알게 됩니다.
철거나 대규모 개조를 계획할 때 명확하고 감사 가능한 고정자산 기록을 유지하는 것이 필수적입니다. Beancount.io는 재무 데이터에 대한 완전한 투명성과 통제를 제공하는 플레인 텍스트 회계를 제공합니다 — 블랙 박스도, 공급업체 종속도 없습니다. 무료로 시작하십시오 그리고 개발자와 재무 전문가들이 왜 플레인 텍스트 회계로 전환하는지 확인하십시오.
