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不動産
不動産会計、物件追跡、および投資管理
2026年におけるセクション163(h) 住宅ローン利息控除：75万ドルの上限、既得権保護対象ローン、およびHELOCのルール
セクション163(h)は、スケジュールAにおける最大の項目が14,000ドルの控除となるか、あるいは8,500ドルの控除となるかを左右します。恒久的な75万ドルのTCJA上限、2018年以前の100万ドルの既得権保護対象ローン、HELOCの「実質的な改善」ルール、そして2026年に復活する住宅ローン保険料控除の実際の仕組みについて、具体例と監査時に必要な記録を交えて詳しく解説します。
セクション163(j)の支払利息制限：調整後課税所得(ATI)の30%、小規模事業免除、および不動産事業の選択
セクション163(j)は、事業利息控除を調整後課税所得（ATI）の30%に制限しており、OBBBAは2024年12月31日以降に開始する課税年度においてEBITDA形式の加算を復活させました。このガイドでは、計算方法、セクション448(c)に基づく小規模事業免除、取り消し不能な不動産事業の選択、パートナーシップにおけるEBIEの簿価トラップ、およびフォーム8990の報告手順について解説します。
第2032A条特別利用評価：2026年における家族経営農場または同族企業の遺産価値を最大146万ドル削減
第2032A条は、執行人が適格な農場または同族企業の事業用不動産を、公正市場価値ではなく生産的利用価値で評価することを可能にします。2026年の評価減額上限は1,460,000ドルで、これは40%の税率で最大584,000ドルの連邦遺産税の節税に相当します。この選択は取り消し不能であり、実質的な関与が求められ、10年間のリキャプチャー期間が発生します。
第469条 受動的活動損失ルール：不動産投資家が繰越損失を解消する方法
不動産投資家や副業オーナーのための第469条の実践ガイド。7つの実質的関与テスト、25,000ドルの能動的賃貸控除、不動産専門家の除外規定、短期レンタルの活用法、そして繰越損失を解消する処分ルールについて解説します。
段階的取引法理：IRSが複数ステップの税務計画をどのように統合するか
段階的取引法理（Step Transaction Doctrine）により、IRSは形式的に分離された一連の手続きを一つの課税対象取引として扱うことができます。本ガイドでは、裁判所が適用する3つのテスト（最終結果テスト、相互依存性テスト、拘束的コミットメントテスト）、画期的な判例（グレゴリー対ヘルベリング、コート・ホールディング、キンベル・ダイヤモンド）、および2026年に向けて最も影響を受けやすい取引（1031ドロップ・アンド・スワップ、売却前の事業体転換、遺産税免除額減少前の贈与）、そして複数ステップの計画を防御可能にするための文書化の習慣について解説します。
ASC 410に基づく資産除去債務：事業者が初日にサイト復旧の将来コストを記録する方法
ASC 410-20は、井戸の掘削、タワーの建設、またはリース資産の造作が完了した初日に、資産除去債務を認識することを要求しています。トリガー、信用リスク調整後の無リスク金利を使用した公正価値測定、営業費用としての毎年の利息費用、ASC 842におけるリースとAROの境界線、そして石油・ガス、通信、小売の事業者が間違いやすい仕訳について詳しく解説します。
第199A条賃貸不動産セーフハーバー：大家が250時間を記録し、トリプルネットリースの罠を回避し、20%のQBI控除を確定させる方法
歳入手続き2019-38により、大家が250時間の適格サービスを記録し、同時並行の記録を保持し、トリプルネットリースを回避し、署名済みの選択書を提出する場合、賃貸不動産を20%のQBI控除の対象となる事業として扱うことができます。これは2025年「One Big Beautiful Bill」法案の下で恒久化されました。
第199A条賃貸不動産セーフハーバー：スケジュールE貸主のためのガイド
歳入手続き2019-38（Rev. Proc. 2019-38）により、賃貸事業が年間250時間以上の賃貸サービスを記録し、同時並行の記録と署名済みの選択書を提出する場合、貸主は20%のQBI控除を受けることができます。トリプルネットリースや個人使用物件は除外されます。
短期賃貸ホストのための記帳：スケジュールE対スケジュールC、7日間の平均滞在期間ルール、および実質的な参加
AirbnbやVrboのホストが、スケジュールEとスケジュールCのどちらで収入を分類するか、7日間の平均滞在期間をどのように計算するか、そしてW-2の給与所得に対して非受動的損失を適用するために実質的な参加をどのように記録するかについて解説します。
Form 6252と割賦販売：Section 453の実践ガイド
Section 453の割賦販売とForm 6252に関する実践ガイド — 粗利益率によってキャピタルゲインを数年にわたり繰り延べる方法、減価償却の再捕捉により初年度に認識が強制されるケース、500万ドルの基準値を超えた場合に適用されるSection 453A利息、および繰り延べよりも不適用選択が有利になる場合について解説します。
様式6252 第453条に基づく割賦販売：キャピタルゲインの分散と453A条の支払利息の回避
IRC第453条に基づく様式6252での割賦販売の報告に関する実践的なガイド。売上総利益率の計算、減価償却の取戻しが初年度に課税される理由、合計500万ドルの基準を超える債券に対する453A条の支払利息、2年間の関連当事者間再販ルール、および利益の繰延よりも適用除外を選択すべきケースについて解説します。
Form 8825の解説：パートナーシップとS法人がIRSからの通知を受け取ることなく賃貸不動産を報告する方法
フォーム8825は、パートナーシップおよびS法人の賃貸不動産活動を集約するもので、21行目の数値はスケジュールK-1のボックス2に引き継がれ、各所有者は第469条に基づく受動的活動損失ルールを適用します。2025年12月の改訂では、総賃料収入を他の賃貸収入と分離し、スケジュールM-3提出者向けにスケジュールAの20の特定経費カテゴリーが追加されました。所有者は、損失がフォーム1040に到達する前に、投資簿価（Basis）、リスク負担（At-risk）、受動的活動（Passive）の順で制限の壁に直面します。