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Real Estate
Real estate accounting, property tracking, and investment management
第1033条 強制換価：破壊、盗難、または収用された資産の利得繰り延べに関する非農業ビジネスガイド
第1033条は、非農業ビジネスに対し、破壊、盗難、または収用された資産から生じた利得について、2年、3年、または4年以内に適格な買換資産に再投資する場合、その税務上の利得を繰り延べることを認めています。本ガイドでは、フォーム4797における選択の手順、「サービスまたは用途における類似・関連」テストと「同種資産」テストの違い、引継価額に潜む減価償却取戻しの罠、そしてIRSの監査に対応するために必要な記帳方法について詳しく解説します。
セクション467賃貸借契約：税法の租税回避防止規定に基づく段階的賃料、前払賃料、および後払賃料
セクション467は、段階的賃料、前払賃料、または後払賃料を伴う25万ドル超の商業リースに対し、発生主義会計とみなし利息の適用を強制します。これにより現金主義による処理が無効化され、各賃料支払の一部が貸主と借主間の借入金として再分類されるほか、ASC 842の定額賃料との間で別表M-1上の会計・税務上の差異が生じます。
第469条における自己賃貸ルール：グルーピング選択がいかにパッシブ損失の罠を回避するか
第469条の自己賃貸ルールは、自身の所有物件からの賃料をアクティブ所得として再分類する一方で、損失はパッシブのまま留めるという、スモールビジネスオーナーを陥れる一方通行の仕組みです。財務省規則1.469-4に基づくタイムリーなグルーピング選択はこの問題を解消しますが、最初の申告時の提出期限を逃すと、通常はこの不均衡を永久に受け入れることになります。
セルフストレージ施設の簿記：運営者のための実務ガイド
セルフストレージ運営者がユニットタイプ別に勘定科目表を構築する方法、SiteLinkやstorEDGEと総勘定元帳を照合する方法、入居時の割引を売上控除として処理する方法、オークション収益の取り扱い、そして物理的入居率、経済的入居率、平方フィートあたりのNOIの報告方法について解説します。
カリフォルニア州提案第19号（Proposition 19）と従来の親子間固定資産税優遇措置の終了：カリフォルニア州不動産相続人のための2026年版ガイド
2021年2月16日以降の親子間譲渡において、カリフォルニア州提案第19号がいかにセクション63.1に取って代わったかを解説します。ファミリーホームおよびファームの規定、1年間の居住要件、BOE-19-PおよびBOE-266の届出、1,044,586ドルの評価額上限フロア、そして生前贈与か死後譲渡かを決定づけるステップアップ・ベイシスとのトレードオフについて詳述します。
HOA向けフォーム1120-H vs. フォーム1120：第528条の選択、60/90テスト、および歳入裁定70-604の解説
HOA理事会、財務担当者、小規模会計事務所の公認会計士（CPA）向けの実践ガイド。第528条の選択、フォーム1120-Hの4つの適格性テスト、フォーム1120と比較した30%一律税率のトレードオフ、そしてなぜすべての協会が毎年「歳入裁定70-604」の決議を記録すべきかについて解説します。
45L条項の期限が切れる前に：建設業者やデベロッパーが2026年6月30日までに1ユニットあたり2,500〜5,000ドルの税額控除を請求する方法
45L条項は、建設業者やデベロッパーに対し、省エネ住宅1戸につき500ドルから5,000ドルを支給しますが、One Big Beautiful Bill法（OBBBA）により、2026年6月30日以降に取得された住宅についてはこの控除が終了します。ENERGY STAR対Zero Energy Ready認証、集合住宅における普及賃金規則、LIHTCの基準除外、そして控除が監査を通過するかどうかを左右する様式8908の仕組みに関する実用的なガイドです。
セクション514 UDFIの解説：非営利団体、財団、自己管理型IRAが借入金投資でどのように課税されるか
内国歳入法セクション514が、501(c)(3)団体、私立財団、および自己管理型IRA（SDIRA）が保有するレバレッジ投資にどのように課税するかを解説します。負債/簿価比率の計算、フォーム990-Tの仕組み、売却時の12ヶ月遡及ルール、および学校や年金信託に対するセクション514(c)(9)の不動産例外規定を含みます。
自己賃貸ルール：建物の賃料が非受動的でありながら損失が受動的であり続ける理由
財務省規則 1.469-2(f)(6)は、自身の事業に賃貸している物件からの純賃貸所得を非受動的所得として再区分する一方で、賃貸損失は受動的なまま残します。このガイドでは、この非対称性を解説し、20万ドルのコスト・セグリゲーション控除を受ける歯科医の例を用いて、財務省規則 1.469-4のグルーピングの選択がどのようにこのルールを無効化できるかを示します。
修繕か資本化か？小規模事業者のための第263条(a)-3有形資産規則の平易なガイド
IRS第263条(a)-3有形資産規則が、小規模事業者の支出を即時費用化するか、数十年かけて資本化するかをどのように決定するかを解説します。3つのセーフハーバー（2,500ドル/5,000ドルの少額資産、小規模納税者の建物ルール、定期メンテナンス）、BRAテスト、そして多くの間違いの原因となる資産単位（Unit of Property）の落とし穴をカバーしています。
CAM精算：家主の年度末精算請求書を支払う前に監査する方法
業界の回収監査によると、請求されたCAM費用の5%～15%が計算ミスまたは不要なものであることが判明しています。このガイドでは、家主の年度末精算書の読み方、按分比率やグロスアップの誤りが潜んでいる場所、そして監査期間が終了する前に請求に異議を申し立てる方法について説明します。
Form 1099-Sの徹底解説：適切な決済日の証明書が住宅売却時の予期せぬ税金請求を防ぐ方法
Form 1099-Sは、純利益ではなく住宅の売却総額を報告するものであり、第121条に基づいて利益が全額除外される売却主に対してもIRSからCP2000通知が届く原因となります。本ガイドでは、適格な主たる居住地の売却においてこのフォームを回避できる歳入手続き 2007-12の証明書、25万ドル/50万ドルの基準値、2008年に追加された非適格利用の罠、および1099-Sが発行された場合の適切な報告方法について解説します。