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Real estate accounting, property tracking, and investment management

May 3, 2026·mike

2026年の適格オポチュニティ・ゾーン：キャピタルゲインの繰延、非課税の成長、およびOBBBAによるリセット

適格オポチュニティ・ファンド（QOF）がどのようにキャピタルゲインを繰り延べ、10年間の保有後に非課税の資産価値上昇をもたらすのか、そして2027年1月から開始されるOBBBAの恒久的な「オポチュニティ・ゾーン 2.0」規則の下で、新規投資にどのような変更が生じるかを解説します。

死去時のステップアップ・イン・ベイシス：相続人のキャピタルゲインを帳消しにする遺産計画戦略

内国歳入法第1014条は、相続された資産の取得価額（コスト・ベイシス）を、被相続人の死亡時の公正市場価格にリセットします。これにより、被相続人の生存中に生じた含み益が課税対象から除外されます。この規定により、連邦政府は2026年に725億ドルの税収を失うと連邦議会税制合同委員会は予測しています。

受動的活動損失ルール：不動産投資家のための25,000ドルの特別控除と不動産専門家資格のガイド

第469条により、賃貸損失はデフォルトで受動的とみなされるため、ほとんどの場合W-2収入（給与所得）と相殺できません。本ガイドでは、25,000ドルの特別控除とそのMAGI（修正調整後総所得）10万ドル〜15万ドルの段階的廃止ルール、750時間および50%の不動産専門家テスト、1.469-9(g)の合算選択、監査に耐えうるタイムログの実践、および売却時に繰延損失がどのように解消されるかについて解説します。

第1031条同種資産の交換：不動産投資家のための無期限税繰延ガイド

第1031条は、不動産投資家が投資物件を交換することでキャピタルゲインと減価償却の取戻しの課税を繰り延べることを可能にします。ただし、45日以内の物件特定期間、180日以内の完了期限、適格仲介人のルール、およびTCJA（減税・雇用法）後の同種資産要件を厳密に遵守する必要があります。

コスト・セグリゲーション：不動産投資家が建物を数万ドルの節税に変える方法

コスト・セグリゲーション調査は、建物の構成要素をより短いMACRS耐用年数に再分類し、2025年7月のOne Big Beautiful Bill法によって恒久的に復活した100%ボーナス償却を可能にします。100万ドルの賃貸住宅の場合、投資家がIRC §469の受動的活動の損失制限をクリアしていれば、初年度の節税額は約10,700ドルから約90,600ドルにまで跳ね上がります。

QBI控除の全解剖：セクション199Aで税金を最大20%節税する方法

セクション199Aは、パススルー事業のオーナーが適格事業所得の最大20%を控除できる制度です。本ガイドでは、2026年の基準額、W-2給与およびUBIAの制限、SSTBの罠、賃貸不動産のセーフハーバー、合算の選択、そして新たに導入された400ドルの最低控除額について解説します。

2026年の固定資産税控除：新しい40,400ドルのSALT上限、ルール、および戦略

2026年のSALT上限は40,400ドルに引き上げられ、高税率州の多くの住宅所有者にとって固定資産税控除が復活します。ここでは、新しいルール、505,000ドルから始まるMAGI段階的廃止、所得ベースの控除、および利益を最大化するためのまとめ払い、記録管理、賃貸物件戦略について説明します。

賃貸物件の税金控除：大家のための完全ガイド

住宅ローン利息、27.5年の減価償却、25,000ドルの受動的損失許容額、OBBBAの下で復活した100%ボーナス減価償却、セクション199A QBI、そしてスケジュールEを監査対応可能な状態に保つためのセーフハーバーと記録管理など、現役の大家が知っておくべき主要な賃貸物件控除に関するリファレンスです。