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不動産
不動産会計、物件追跡、および投資管理
セクション514 UDFIの解説：非営利団体、財団、自己管理型IRAが借入金投資でどのように課税されるか
内国歳入法セクション514が、501(c)(3)団体、私立財団、および自己管理型IRA（SDIRA）が保有するレバレッジ投資にどのように課税するかを解説します。負債/簿価比率の計算、フォーム990-Tの仕組み、売却時の12ヶ月遡及ルール、および学校や年金信託に対するセクション514(c)(9)の不動産例外規定を含みます。
自己賃貸ルール：建物の賃料が非受動的でありながら損失が受動的であり続ける理由
財務省規則 1.469-2(f)(6)は、自身の事業に賃貸している物件からの純賃貸所得を非受動的所得として再区分する一方で、賃貸損失は受動的なまま残します。このガイドでは、この非対称性を解説し、20万ドルのコスト・セグリゲーション控除を受ける歯科医の例を用いて、財務省規則 1.469-4のグルーピングの選択がどのようにこのルールを無効化できるかを示します。
修繕か資本化か？小規模事業者のための第263条(a)-3有形資産規則の平易なガイド
IRS第263条(a)-3有形資産規則が、小規模事業者の支出を即時費用化するか、数十年かけて資本化するかをどのように決定するかを解説します。3つのセーフハーバー（2,500ドル/5,000ドルの少額資産、小規模納税者の建物ルール、定期メンテナンス）、BRAテスト、そして多くの間違いの原因となる資産単位（Unit of Property）の落とし穴をカバーしています。
CAM精算：家主の年度末精算請求書を支払う前に監査する方法
業界の回収監査によると、請求されたCAM費用の5%～15%が計算ミスまたは不要なものであることが判明しています。このガイドでは、家主の年度末精算書の読み方、按分比率やグロスアップの誤りが潜んでいる場所、そして監査期間が終了する前に請求に異議を申し立てる方法について説明します。
Form 1099-Sの徹底解説：適切な決済日の証明書が住宅売却時の予期せぬ税金請求を防ぐ方法
Form 1099-Sは、純利益ではなく住宅の売却総額を報告するものであり、第121条に基づいて利益が全額除外される売却主に対してもIRSからCP2000通知が届く原因となります。本ガイドでは、適格な主たる居住地の売却においてこのフォームを回避できる歳入手続き 2007-12の証明書、25万ドル/50万ドルの基準値、2008年に追加された非適格利用の罠、および1099-Sが発行された場合の適切な報告方法について解説します。
4万ドルのSALT控除上限：2026年に項目別控除を再適用すべきか？
OBBBAにより2026年のSALT控除上限は40,400ドルに引き上げられましたが、MAGIが505,000ドルから606,333ドルの間では1ドルにつき30セントの段階的削減が行われるため、実質限界税率が約45%となる「SALT魚雷」が発生します。ここでは、項目別控除を再適用すべきかどうかの判断基準を解説します。
第1031条ブートの認識：現金ブート、住宅ローンブート、およびフォーム8824における一部繰延
第1031条の同種資産の買換えにおけるIRSのブート計算方法（現金ブート、住宅ローンブート、4つのネッティングルール、25%の減価償却の取戻し、繰越原価、フォーム8824による報告）に関する実務ガイド。20万ドルの新規出資がどのように20万ドルの住宅ローンブートを相殺できるかを示す具体例付き。
第707条 みなし売却（Disguised Sale）規定：パートナーシップへの拠出が課税対象となる売却とみなされる場合
第707条(a)(2)(B)に基づくみなし売却とは、パートナーシップへの資産拠出と、それに関連する現金分配を統合して、課税対象となる売却として扱うものです。2年以内の移転は売却と推定され、みなし売却割合は、受け取った対価を資産の公正市場価値（FMV）で除して算出されます。
第707条(a)(2)(B)項「仮装売却」ルール：LLC社員が課税対象となる売却を発生させずに資産を拠出し現金を受け取る方法
第707条(a)(2)(B)項は、2年以内に行われるLLC社員への資産拠出と現金分配の組み合わせを、課税対象の売却として再構成します。2つの基準によるテスト、反証可能な2年間の推定、4つの規制上の例外、負債による分配の仕組み、そしてパートナーを監査トラブルから守るためのフォーム8275による開示について解説します。
Form 706-NA：外国人投資家の米国不動産が40%の遺産税に変わる「6万ドルの罠」
米国不動産、米国企業株式、またはその他の所在資産を保有する非居住外国人は、2026年に米国市民が享受する1,399万ドルではなく、わずか6万ドルの遺産税控除しか受けられず、超過分には最大40%の税金が課されます。Form 706-NA、FIRPTA源泉徴収、Form 8833による条約軽減、譲渡証明書、そして実際に機能するブロッカー法人構造の実務ガイド。
フォーム8300：自動車ディーラー、宝石商、不動産、弁護士のための1万ドルを超える現金取引の報告
フォーム8300は、15日以内に1万ドルを超える現金支払いを報告することを企業に義務付けています。このガイドでは、誰が提出する必要があるか、何が現金とみなされるか（1万ドル未満の自己宛小切手を含む）、24時間および12ヶ月の合算ルール、1フォームあたり最大31,000ドルのストラクチャリング罰則、そして自動車ディーラー、宝石商、不動産業者、弁護士が陥りやすい業界の罠について解説します。
第168条(e)(6)に基づく適格改善資産（QIP）：レストラン、小売店、オフィス改修が15年の耐用年数と100%ボーナス減価償却を可能にする方法
第168条(e)(6)に基づく適格改善資産（QIP）は、非居住用建物の内装改修において、OBBBA以降、15年の耐用年数の適用と100%ボーナス減価償却を可能にします。法定要件、3つの除外事項、TCJAからOBBBAへの変遷、54万ドルのレストラン改修事例、および様式3115による遡及的な償却費計上について解説します。