ミズーリ州がキャピタルゲイン税を完全撤廃：事業主が売却する際の影響とは
2025年7月10日に署名されたミズーリ州のHB 594により、同州は個人の州キャピタルゲイン税を完全に免除した最初の州となりました。株式、不動産、暗号資産、パススルー事業の売却を対象とする100%控除で、C法人は4.5%の税率トリガーを待つ必要があります。対象となる要件、除外されるもの、そして事業主の出口戦略のタイミングがどのように変わるかを解説します。
#real-estate
不動産
2026年の短期賃貸税制の抜け穴：コストセグリゲーション、100％ボーナス減価償却、そして7日ルール
短期賃貸の抜け穴により、W-2所得者が給与に対して賃貸損失を控除する方法 — 平均宿泊日数7日以下、かつ7つの実質的参加テストのいずれかを満たすことで、不動産がパッシブ損失ルールから外れます。さらに、コストセグリゲーション調査とOBBBAによる恒久的な100％ボーナス減価償却を組み合わせることで、購入価格の20～30％を初年度の控除に変換できます。
独立不動産鑑定士の簿記：AMC手数料分割、USPAPエンゲージメントレター、E&Oコストを理解する
AMCは一般的に借主が支払う鑑定料の30～50％を徴収します。文書化された事例では、鑑定士は834ドルの手数料のうち205ドルを受け取ったとされています。このガイドでは、独立した鑑定士がエンゲージメントレターとAMCの支払いを照合し、E&O保険と走行距離に基づいて勘定科目表を構成し、報告書納品時に手数料を未収計上して支払い不足を発見し、総1099所得ではなく純所得から四半期税を見積もる方法を示します。
トランクルームの簿記：「管理者が入金した」は「照合済み」と同じではない
トランクルーム施設の正確な帳簿の付け方 — 管理者の入金をソフトウェアのバッチレポートと照合すること、競売収入（債務額の約39セントを回収）を収入として計上せずに売掛金に充当すること、年間固定資産税を月割りで計上すること、実稼働率ではなく経済的稼働率とRevPAFを追跡すること。
2026年の住宅フリッピング：IRSが利益をキャピタルゲインではなく通常所得として課税する理由
住宅フリッパーはほぼ常にIRSの「ディーラー」であり、投資家ではありません。フリップ利益はスケジュールC上の通常所得であり、15.3%の個人事業税が加わり、フリッパーが期待する15～20%のキャピタルゲイン税率に対して、合計税率はしばしば40%を超えます。Winthrop要因がディーラーステータスを決定する方法、リハビリ費用を売上原価に資本化しなければならない理由、および（S法人選択を含む）負担を軽減する4つの戦略について説明します。
アイダホ州HB 583：新たな短期賃貸先占法がAirbnb・VRBOホストに与える影響
アイダホ州HB 583（2026年7月1日発効）は、自治体によるSTRライセンス義務化、所有者居住要件、宿泊日数制限、必須プロパティマネージャー要件を禁止する一方、ホストは州税務委員会への登録と30日以内の滞在に対する宿泊税の納付が引き続き義務付けられています。
国家水害保険制度、2026年9月30日に失効：中小企業向けガイド
NFIPの新規保険証券発行および更新の権限は、議会が再承認しない限り、2026年9月30日に失効します。失効期間中、既存の保険契約は有効で、請求は引き続き支払われますが、新規契約や更新契約は締結できません。これは、水害地域で物件の決済、借り換え、保険の更新を行う中小企業にとってリスクとなります。ここでは、失効時に何が起こるか、そしてその準備方法を説明します。
権原・エスクロー会社のための三者間残高照合:信託口座の記帳は実際どう機能するか
三者間残高照合では、毎サイクル3つの数字が一致することを確認します:調整済み信託銀行残高、帳簿残高、そしてすべてのクライアントファイル元帳の合計です。ALTAが定める約10営業日の基準のもとで、権原・エスクロー会社がどのようにこれを実施しているか、監査人が最も多く指摘する5つの不一致の原因、そして2025年に被害者から2億7,500万ドル超を奪った不動産電信送金詐欺に対する最後の防衛線である理由を解説します。
225万ドルの教訓:RentGrowとFTCの和解が、身元調査を行う企業に意味すること
RentGrowは、FCRA違反に関するFTCの申し立てを解決するため225万ドルの民事制裁金を支払いました。違反内容は、立ち退きおよび犯罪記録の重複、非開示のデータソース、消費者からの異議申し立ての不適切な処理です。同意命令が何を求めているか、そしてスクリーニングレポートを利用するあらゆる企業が引き続き満たすべき別個のFCRA上の義務——正当な目的、書面による同意、アドバースアクション通知——について解説します。
スペックホームビルダーの簿記：WIPスケジュール、工事進行基準、そして黒字の建設業者が資金繰りに行き詰まる理由
月次の仕掛品(WIP)スケジュールは、案件ごとの4つの数値——契約価格、見積原価、現在までの原価、現在までの請求額——を、黒字のビルダーを沈める資金繰りのギャップである過大請求・過小請求への早期警戒シグナルに変える。また投機的建売ビルダーは、在庫として保有する住宅がIRC第460条の住宅建設契約の特例のもとで通常工事完成基準を用いるため、収益認識の面でも契約ビルダーとは異なる。
Cost Segregation for Small Commercial Property in 2026: How a $400K Building Can Generate $80K of Front-Loaded Depreciation Without a Full Engineering Study
A small building's first-year deduction can triple with cost segregation — reclassify 5-year, 7-year, and 15-year pieces, elect Section 179/bonus where it helps, and document the allocation the ATG expects.
減価償却のリキャプチャー解説：減価償却した設備や不動産を売却したときに待ち受ける税金の請求書
減価償却リキャプチャーとは、事業用資産を売却して利益が出た場合に、すでに計上した控除に課税するものです。Section 1245の設備の利益は最大37%の経常所得としてリキャプチャーされる一方、Section 1250の不動産減価償却は25%に上限が設定されています。2026年には100%ボーナス償却が復活し、Section 179の限度額が256万ドルとなったため、全額費用計上された資産は初日から簿価が0ドルとなり、売却価格のほぼ全額が課税対象となります。ここでは、ルールの区分方法、計算例、そして経営者が税金対策に使用する5つの戦略を解説します。