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Real estate accounting, property tracking, and investment management
Section 170(h) 保全地役権控除：高所得の寄付者が40%の罰金、自動監査、そして6%の法廷認容率に直面する理由
セクション170(h)は、不動産に恒久的な保全制限を課した際に失われる価値を土地所有者が控除することを認めていますが、IRS（米内国歳入庁）は高倍率のシンジケート構造を「記載済み取引（listed transactions）」に指定し、現在、法廷では請求された控除の90%以上が否認されています。本ガイドでは、4つの適格性テスト、セクション170(h)(7)に基づく2.5倍のベース上限、40%の厳格責任罰金、Form 8283の要件、6年の時効、および2026年のIRS和解ウィンドウについて解説します。
第170条(h)項の保存地役権：40%の罰金、2.5倍のパートナーシップ制限、および6%の裁判所認容率
第170条(h)項により、土地所有者は永久保存地役権による公正市場価値の減少分を控除できますが、シンジケート型はSECURE 2.0に基づく2.5倍のパートナーシップ出資比率上限、40%の総評価誤記罰金、および裁判における平均6%の租税裁判所認容率に直面しています。
セクション469 受動的活動のグルーピング：不動産投資家がいかにして繰延損失を解消するか
不動産投資家や複数の事業体を持つ所有者が、財務省規則1.469-4に基づくセクション469のグルーピングの選択を利用して、複数の物件にわたる活動時間を合算し、繰延損失を解消する方法について解説します。適切な経済的単位のテスト、規則1.469-9(g)に基づく不動産専門家の合算、Rev. Proc. 2010-13の開示規則、そしてなぜこの選択は適用するよりも取り消す方が難しいのかについても網羅しています。
754条の選択と743(b)条に基づく基礎価額の調整：パートナーの加入や死亡時にパートナーシップが内部基礎価額をステップアップさせる方法
754条の選択は、パートナーが死亡、売却、または新規加入した際に、743(b)条に基づく内部基礎価額のステップアップをトリガーします。これにより、相続人や新規パートナーが同じ値上がり益に対して二重に課税されるのを防ぎます。本ガイドでは、743(b)条と734(b)条の仕組み、資産クラス間の755条の配分、実質的な含み損ルール、フォーム 15254 による取り消し、そして管理コストがメリットを上回るケースについて解説します。
FIRPTA源泉徴収：第1445条とフォーム8288に関する買主向け2026年完全ガイド
FIRPTA（外国人不動産投資税法）は、米国の不動産買主に対し、外国人売主から総売却価格の15%を源泉徴収し、クロージングから20日以内にフォーム8288で報告・納付することを義務付けています。本ガイドでは、第1445条、30万ドルの個人居住用免除規定、10%の軽減税率、フォーム8288-Bによる源泉徴収証明書、および非居住外国人ではないことの証明書（Affidavit of Non-Foreign Status）を用いて買主が個人的責任を回避する方法について詳しく解説します。
低所得者向け住宅税額控除 (LIHTC) 第42条：デベロッパーが9%および4%の税額控除を利用して手頃な価格の住宅プロジェクトを融資する方法
デベロッパー向け2026年版LIHTCフィールドガイド — 9%と4%の税額控除の違い、適格基準額と70%/30%の現在価値補助金の算出方法、3つの重複するコンプライアンス期間、IRSフォーム（8609、8609-A、8586、8611）、シンジケーションの仕組み、そして債券融資テストを50%から25%に引き下げたOne Big Beautiful Bill Act（OBBBA）による変更について。
新市場税額控除 (NMTC): CDE、投資家、地元企業が7年間で39%の連邦税額控除を積み上げる方法
新市場税額控除（NMTC）の実践的な解説。39%の連邦税額控除が7年間にわたりCDEから投資家やプロジェクトにどのように流れるのか、各役割の分担、継続的なコンプライアンス要件、そして取引が失敗しやすいポイントについて詳しく説明します。
第47条歴史的建造物改修税額控除：デベロッパーと公認会計士（CPA）のための2026年版フィールドガイド
内国歳入法第47条は、デベロッパーが認定歴史的建造物の適格改修支出金（QRE）に対して20%の連邦税額控除を受けることを認めています。TCJA（減税・雇用法）以降、この控除は5年間にわたって均等に計上されます。本ガイドでは、NPSの3部構成の認定プロセス、実質的改修テスト、QREに該当する項目、5年間のリキャプチャ（取戻し）ルール、およびRev. Proc. 2014-12のセーフハーバーに基づくシンジケーションの構造について解説します。
不動産専門家資格（REPS）：高所得者がセクション469(c)(7)を利用して不動産賃貸の損失を節税に変える方法
セクション469(c)(7)の不動産専門家資格（REPS）に関する実務ガイド。750時間テストと過半数従事テスト、配偶者ルール、実質的参加とグルーピングの選択、一般的な監査での失敗例、そして2026年の100%ボーナス減価償却がなぜ文書化のコストをかけてでもREPSを目指す価値があるのかについて解説します。
コスト・セグリゲーション調査：建物コンポーネントを5年、7年、15年の耐用年数に再分類し、早期の節税効果を実現する
コスト・セグリゲーション調査は、工学的分析を用いて、建物の取得原価の20〜45%を27.5年または39年の定額法から、5年、7年、15年のMACRS（修正加速型費用回収制度）クラスに再分類します。2025年1月19日以降に供用された資産に対して「One Big Beautiful Bill Act (OBBBA)」により恒久的に復活した100%ボーナス減価償却を組み合わせることで、不動産投資家は、不動産専門家ステータス、短期賃貸ルール、またはパッシブ所得との相殺を通じてIRC §469のパッシブ活動損失制限をクリアすれば、通常の初年度控除91,000ドルを約766,000ドルにまで拡大することが可能です。
割賦販売とフォーム6252：キャピタルゲインを将来の年度に分散させる方法
内国歳入法（IRC）第453条とフォーム6252を利用して、売り手による融資が行われた不動産や事業の売却に伴うキャピタルゲインを、支払いが到着する各年度に分散させる方法を解説します。粗利益率の計算式、減価償却の再捕捉（リカプチャ）の注意点、500万ドルを超える割賦残高に対する第453A条の利息課税、および適用除外を選択すべきタイミングについても触れます。
第754条の選択：パートナーシップがいかに内部簿価のステップアップを利用して、新規パートナーや相続人を架空の利益（ファントム・ゲイン）から守るか
第754条の選択により、パートナーシップは持分の譲渡や資産の分配時に資産の内部簿価を調整することができ、新規パートナーや相続人が、経済的には売主に帰属する値上がり益に対して課税されるのを防ぐことができます。この選択は恒久的なものであり、743(b)および734(b)の両方の調整をカバーし、不動産、同族、および専門サービス・パートナーシップにとって最も重要です。