物件を見つけました。本物の荷下ろし場を備えた小さな倉庫で、主要顧客から20分、価格は予算のちょうど範囲内。ブローカーによれば他に2件のオファーがあるというので、本気であることを示すために25,000ドルの手付金をエスクローに送金します。3週間後、環境調査報告書が、誰も開示していなかった埋設された石油タンクを明らかにし、取引は破談となります。さて、物件よりも重要な問題は、この25,000ドルはどこへ行くのか、そしてそれが帳簿と税金にどのような影響を与えるのか、ということです。
答えは3つの要素に依存します。売買契約書に何が書かれているか、いつ手を引いたか、そして手付金をどのように記録したかです。この3つのいずれかを間違えると、回収できたはずの資金を失うか、正当な控除を申請し損ねることになります。以下では、事業用物件の取引において手付金がどのように機能するか、それが終わる3つのパターン、そしてそれぞれをどのように記帳するかを説明します。
事業用物件取引における手付金の仕組み
手付金とは、オファーが承諾された直後に支払う誠意を示す支払いです。これは売主に対して、あなたがコミットしていることを示し、デューデリジェンスを行っている間物件を市場から外しておくことへの補償となり、契約上の理由なく手を引いた場合の救済手段を売主に与えます。資金は売主に直接渡るのではありません。引渡しまたは解約まで、中立的な第三者（通常はタイトル会社または決済代行弁護士）が管理するエスクロー口座に保管されます。
いくら預けるかは取引次第です。住宅用の手付金は通常価格の1～5%であるのに対し、商業用の手付金は通常3～10%で、正確な金額と期限は売買契約書で定められます。競争が激しい状況では、買主が意図的により大きな手付金を提示することがあります。売主が5%を求めているなら、10%を提示することで、最も怯まない買主であることを伝えられます。80万ドルの軽工業用コンドミニアムでは、3%と10%の差は24,000ドルと80,000ドルがエスクローに眠る差です。数週間から数ヶ月にわたって拘束される実際の現金なので、手付金の額は熱意だけでなく運転資金の余裕に照らして決めるべきです。
資金を取り戻せるかどうかを左右する2つの概念があります。
- コンティンジェンシー（条件条項）。 これは、特定の事項が失敗した場合に契約を解約して手付金を回収できる契約条項です。資金調達が不成立になった、インスペクションで重大な欠陥が判明した、権利調査で抵当権が発見された、環境調査が汚染を示した、といったケースです。各コンティンジェンシーにはそれぞれの期限があります。
- ハードマネーとソフトマネー。 コンティンジェンシーがまだあなたを保護している間、手付金は「ソフト」です。つまり、撤退して返還を受けることができます。書面でコンティンジェンシーを解除した時点、またはコンティンジェンシーの期限が何の行動もなく過ぎた時点で、手付金は「ハード」になります。つまり返還不能となり、その後に手を引くと通常は売主に没収されます。
売買契約書がすべてを決めます。手付金の額、エスクロー管理者、コンティンジェンシーのリストと期限、そして各シナリオで資金がどうなるかを定めます。延長や返還に関する口頭の約束は、書面の契約が別のことを言っていれば何の価値もありません。
3つの結末：充当・返還・没収
すべての手付金は、必ず3つのうちのいずれかで終わります。それぞれ簿記と税務上の帰結が異なります。
1. 購入代金への充当
これが理想的の道筋です。決済時に、エスクロー管理者はあなたの手付金を支払うべき額に充当します。通常はまず現金の頭金に充てられ、次に決済費用に充てられ、余剰は返還されます。手付金は独立した費用ではありません。物件に対して支払った額の一部となり、他のすべての取得費用を規定する同じルールの下で取得原価の一部となります。後で購入価格を減価償却可能な建物と非償却の土地に配分する際、手付金はすでにその合計に含まれています。決済後にそれを独自の資産として追跡することはありません。
帳簿上、手付金は当初、流動資産として始まります。Escrow deposits や Deposits on property under contract といった勘定科目です。なぜなら、それはまだあなたが所有する現金であり、ただ他人のところに置かれているだけだからです。決済時に、その資産勘定を貸方記入して消し込み、決済明細書の仕訳の一部として物件の取得原価に組み入れます。最もよくある簿記の誤りは、支払時に手付金を費用として記録し、決済時に購入価格全額を再び記録することです。これでは手付金を二重計上することになります。一度は架空の費用として、一度は取得原価の内側で。取引が解決するまで資産として保ってください。
2. 全額返還
有効なコンティンジェンシーの範囲内で解約した場合——ローン承諾が届かなかった、インスペクション・コンティンジェンシーで撤退できる、タイトル会社が明確な権原を提供できない——エスクロー管理者は手付金をあなたに返還します。通常は署名済みの解約から1～2週間以内です。双方が手を引き、会計は相殺されます。現金が戻り、エスクロー預託金資産はゼロに消え、所得も損失も課税事象もありません。費やしたのは時間と、インスペクション、鑑定、法的レビューに支払った額だけであり、これらは取得試行の通常の事業費用です。
返還にも書類は必要です。解約と解除を双方が署名し、エスクロー管理者の返還時期を書面で確認し、入金された送金または小切手を照合時に元の手付金仕訳と突き合わせます。照合されないエスクロー仕訳は、どの破談した取引に属していたかを誰も覚えていないために、貸借対照表に何年も残る謎の残高の典型的な原因です。
3. 売主への没収
手付金がハードになった後に手を引いた場合——コンティンジェンシーが期限切れ、取引を勝ち取るために放棄した、あるいは単に気が変わった——売主は通常、失われた時間と不成立に終わった売却に対する違約金として手付金を保持します。売買契約書のデフォルト条項がその仕組みを規定し、ほとんどの商業取引では売主の救済手段はまさにそれに限られます。つまり手付金を保持し、どちらの側もそれ以上何も負わないというものです。
売主にとって、保持した手付金はそれを保持する年の通常所得であり、その他の所得として報告されます。売主は依然として物件を所有しているので、売却ではなく、取得原価を減らすこともありません。買主であるあなたにとって、事業用物件の没収された手付金は税務の話が面白くなるポイントであり、次のセクションの主題です。
失った手付金が控除可能な損失となる場合
手短に言えば、個人住宅で手付金を失えば税法は肩をすくめるだけです。事業用物件で失えば、ほぼ確実に損金算入があります。細部が重要なので、順に説明します。
個人住宅：控除なし。 住宅所有費用に関するIRSのガイダンスは明確で、手付金は住宅購入の控除可能費用には含まれず、没収された手付金も控除できないとしています。住む予定だった家から手を引き10,000ドルを失った場合、その10,000ドルは単に消えるだけです。スケジュールAの控除も資本損失もありません。救おうとしないでください。
事業用または投資用物件：控除可能だが、損失の性質はあなたの状況次第。 実務家は一般に2つのいずれかに落ち着きます。
- 資本損失処理（一般的な答え）。 没収された手付金は、資本資産の取得失敗に対する資本損失として扱われ、スケジュールDで報告されます。これは機能しますが、資本損失には速度制限があります。資本利益と自由に相殺できますが、通常所得に対しては年間3,000ドル（別居申告の既婚者は1,500ドル）のみで、残りは繰り越されます。相殺する利益がない40,000ドルの没収は、10年以上かけて少しずつ消化する控除となります。
- 通常損失処理（該当する場合のより良い答え）。 物件の取得があなたの事業の一部であった場合——あなたがデベロッパー、ディーラー、第二拠点に拡大する事業者である場合——没収された手付金は通常の事業損失となり、没収の年にあらゆる所得に対して全額控除でき、しばしばForm 4797で報告されます。資本損失と異なり、年間上限の対象にはなりません。該当するかどうかは事実と文書化にかかっています。購入を承認する取締役会議事録、事業用途を記述した意向表明書、その立地に関する同時期の計画などです。
混在用物件はその差を分割します。 建物が70%事業用、30%個人住宅用になる予定だった場合、没収された手付金のうち事業部分のみが損失を裏付けます。個人部分は個人のルールに従い、取引とともに消えます。合理的な基準で配分し、ワークシートを保管してください。
タイミング：支払った年ではなく没収した年に控除。 損失は、取引が破談となり資金が回収不能になった時に発生します。署名済みの解除、エスクロー管理者の没収通知、延長なしで期限が過ぎたことなどです。12月31日時点で進行中の取引のためにエスクローにある手付金は、インスペクションについてどれほど不安でも、依然として資産であり損失ではありません。
2つの実務上の注意点。第一に、これは本当に税理士に相談すべき分野です。資本処理と通常処理の境界は事実に依存し、金額は専門家の1時間を正当化するのに十分な大きさです。第二に、初日から意図を文書化してください。この控除を勝ち取るファイルには、売買契約書、エスクロー送金の証拠、没収または解除の通知書、そして取得の事業目的を述べた1段落——税務時に再構成するのではなく、取引が生きていた時に書かれたもの——が含まれます。
各結果を帳簿に記帳する方法
プレーンテキストでも従来のソフトウェアでも、仕訳は同じ形に従います。取引ごとに1つのエスクロー預託金資産勘定を設定します。Assets:Escrow:1420-Industrial-Way は、進行中の取引が2つになった瞬間に、単一の混在した Escrow deposits 勘定よりも優れています。そしてすべての結果をそれを通して処理します。
手付金の支払い（すべてのケース）：
- エスクロー預託金資産勘定に25,000ドルを借方記入
- 現金25,000ドルを貸方記入
物件住所、エスクロー管理者、コンティンジェンシー解除日をメモに記載します。このメモに記載された日付は、この記事全体で最も安価な保険です。
返還：
- 現金25,000ドルを借方記入
- エスクロー預託金資産25,000ドルを貸方記入
勘定がゼロになることを確認し、解除書を仕訳とともに保管します。関連するインスペクション費用と法務費用は、試行の通常の専門家費用として、記帳された場所にそのまま残します。
決済時の充当：
- 手付金を含む購入価格全額について、物件資産（コスト・セグリゲーションまたは鑑定による建物と土地の配分に従う）を借方記入
- エスクロー預託金資産25,000ドルを貸方記入して消し込み
- 決済明細書に従い、残額について現金と買掛金（モーゲージ）を貸方記入
記帳する前に、決済明細書を一行ずつ仕訳と照合します。ここで行うすべての配分の選択——建物対土地、資本化する決済費用対費用処理——は、商業用物件では今後39年間の減価償却に流れ込むので、急いで行う仕訳ではありません。
没収：
Loss on forfeited deposit（物件名を示すタグまたは補助勘定付き）に25,000ドルを借方記入- エスクロー預託金資産25,000ドルを貸方記入
没収通知書を仕訳に添付し、上記の事業目的のメモとともに税務担当者に引き継ぐようフラグを立てます。
取引が進行中の間は、エスクロー勘定を毎月照合します。決済または解約を過ぎても残るエスクロー残高は常に誤りです。記録し忘れた返還か、貸方を逃した決済仕訳のいずれかです。同じ月に発見すれば5分で済みますが、年末に見つければ半日と修正減価償却スケジュールが必要になります。
買主から手付金を奪う5つのコンティンジェンシー・ミス
ほとんどの没収は不運ではありません。以下の5つのプロセス失敗のいずれかです。
1. デューデリジェンス期限を1日逃す。 コンティンジェンシーの時計は、契約が別段の定めをしない限り週末を含む暦日で進み、「あと1週間必要」は署名されるまで延長ではありません。契約締結日にすべてのコンティンジェンシー期限をカレンダーに登録し、1週間前と2日前にリマインダーを設定し、時計が切れる前に書面で延長を取得します。
2. 実際にはあなたを保護しない資金調達コンティンジェンシーに署名する。 ローンに「申し込む」ことだけを要求する条項、または商業取引で貸し手が現実的にコミットする前に期限切れになる条項は、資金なしで決済する義務をあなたに負わせる可能性があります。コンティンジェンシーを、現実的な日付までに明記された条件での書面によるローン承諾の受領に結び付け、貸し手がより悪い条件でカウンターを出した場合に手付金がハードになるかどうかを把握しておきます。
3. 勝つためにインスペクションを放棄し、その後致命的な問題を発見する。 入札競争では、インスペクション・コンティンジェンシーを放棄したり、デューデリジェンスを数日に短縮したりしたくなります。時にそれで建物を勝ち取れます。しかし、フェーズ1環境報告書や屋根のインスペクションが資金がハードになった後に届くと、発見するために金を払った問題を抱え込むことになります。放棄しなければならないなら、別の方法でリスクを抑えます。より短いがゼロではないデューデリジェンス期間、または一定額の閾値を超える特定の調査結果に結び付けた撤退権です。
4. 権利、測量、環境の結果が戻る前にハードにする。 典型的な商業取引の罠は、第三者の報告書がまだ保留中の間に予定通りコンティンジェンシーを解除することです。その後、測量が越境を示したり、権利調査があなたの用途を潰す地役権を示したりします。報告書を読んでいないコンティンジェンシーは決して解除しないでください。報告書が遅れているなら、まず延長し、後で解除します。
5. 口頭の延長を信頼する。 売主のブローカーが電話で「もちろん、もう1週間いいですよ」と言い、あなたは安心し、書面の期限が過ぎます。ほとんどの契約では署名された修正契約のみが何かを延長し、エスクロー管理者は書面に従います。すべての延長を、元の期限前に、最低でもメールで、望ましくは署名された修正契約で確認します。
手付金を保持する売主の場合はどうなるか？
簡単に述べます。中小企業のオーナーも建物を売るからです。買主の取引が崩壊したときにあなたが保持する手付金は、それを保持する権利を得た年の通常所得であり、通常はその他の所得として報告され、物件売却の一部としては報告されません。売却が発生していないからです。他の臨時収入と同様にそれに対する税金を確保し、没収の書類をその年の申告書とともに保管し、物件の取得原価は変わらないことを覚えておいてください。あなたは同じ建物を同じ取得原価で依然として所有しています。
物件購入を初日から整理整頓する
建物を購入すると、帳簿の中で最も長生きする仕訳が生まれます。今月のエスクローの動きは数十年続く減価償却スケジュールになり、没収された手付金は、書類次第で、きれいな控除になるか、失われた控除になるかのどちらかです。Beancount.ioは、財務データに対する完全な透明性と制御を提供するプレーンテキスト会計を提供し、すべての手付金、決済明細行、損失メモが、ブラックボックスに埋もれるのではなく、バージョン管理され監査可能になります。無料で始める そして、開発者と財務の専門家がなぜプレーンテキスト会計に移行しているのかを確かめてください。
