あなたはちょうど請負業者に8万ドルを支払い、敷地にある陳腐化した倉庫を解体して、何か役に立つものを建てようとしています。当然、8万ドルの控除—さらに古い建物に残っていた減価償却の経費計上—を期待するでしょう。ところが税務担当者から悪い知らせが届きます。控除は一切得られません。解体費用の全額に加えて、建物の残存簿価も、すべてあなたの土地の取得原価に加算されるのです。そして土地は減価償却できないため、そのお金は課税上眠ったまま、その区画を売却する日まで—もし売却することがあれば—そこに留まります。
これが内国歳入法セクション280Bであり、初めてこれに遭遇するほぼすべての事業主を驚かせます。以下では、このルールがどのように機能するか、それが生み出す3つのシナリオ、そして解体工事がそうでなければ破壊してしまう控除を守ることができる合法的な計画手段—改修セーフハーバー、廃棄損失、解体前のコストセグリゲーション—について説明します。
1段落でわかるルール
セクション280Bは残酷なほどシンプルです。いかなる構造物が解体される場合、所有者または賃借人は次の2つのいずれについても控除を得られません。解体自体に費やした金額、または解体によって被った損失（つまり建物の残存調整後簿価）。これらの金額は代わりに、その構造物が建っていた土地の資本勘定に適切に賦課されるものとして扱われます。財務省規則セクション1.280B-1は「構造物」を建物とその構造部品と定義し、このルールを1997年12月30日以降に開始される解体に適用します—つまり、あなたが行う可能性のあるあらゆる解体です。
議会はもともとこのルールを、認定歴史的構造物の解体を抑制するために狭く書きました。1984年に、歴史的であるか否かを問わず、すべての構造物を対象とするよう拡大されました。政策上の論理はこうです。新しい用途のために土地を更地にするために何かを取り壊すことは、その土地を取得し開発することの一部であり、その費用は今年の確定申告書ではなく土地に帰属するということです。
3つのシナリオ、3つの大きく異なる税務結果
280Bがあなたにどう打撃を与えるかは、完全にあなたの事実関係次第です。解体契約に署名する前に、それぞれを確認してください。税務上の答えは、掘削機が到着する前にあなたが下す決定によってほぼ固定されるからです。
1. 建物を取り壊すつもりで物件を購入する場合
これは最も過酷なシナリオであり、最もよくあるケースです。あなたは使うつもりのない老朽化した建物付きの区画を購入します。280Bの下では、購入価格の全額が土地の取得原価として扱われます。価格の一部を建物に配分したり、それを事業に供したり、それに対して1ドルの減価償却を主張したりすることはできません。後で取り壊すために支払うと、それらの解体費用も土地の取得原価に加算されます。
例：あなたは400,000ドルで廃屋の小売建物付きの区画を購入し、それを取り壊すために60,000ドルを支払います。土地の取得原価は460,000ドルです。減価償却表に建物資産はなく、解体費用も損失もなく、ただ売却時に課税所得を減らす大きな土地の数字があるだけです。土地を何十年も保有するなら、その繰延利益の時間価値はほぼゼロに近づきます。
計画上の教訓は率直です。初日から解体が計画なら、「減価償却できるように」購入価格を建物に配分させてはいけません。その配分は税務調査で生き残りませんし、主張した減価償却は税金、利息、罰金になります。
2. 実際に使用してきた建物を取り壊す場合
代わりに、あなたが何年もその建物で事業を行ってきた—または賃貸してきた—としましょう。その間ずっと減価償却してきました。今や機能的に陳腐化し、再開発が理にかなっています。ここでも280Bは当期の控除を否定しますが、仕組みはより公正に感じられます。解体の年に建物の減価償却を停止し、その残存調整後簿価と純解体費用が土地に資本化されます。
例：あなたの商業ビルは長年の減価償却後の調整後簿価が220,000ドルです。解体費用は90,000ドルで、鋼材と備品のサルベージ品を売却して10,000ドルを回収します。80,000ドルの純解体費用と220,000ドルの残存簿価—合計300,000ドル—が土地の取得原価に加算されます。10,000ドルのサルベージ収入は、別個の収入として計上されるのではなく、資本化される金額を減らします。構造物を処分する費用から回収額を相殺するからです。
このシナリオで何を保つかに注目してください。建物の生産的な耐用年数の間に正当に主張した減価償却の全額です。280Bはそれを決して取り戻しません。それは終わりの部分だけを規定するのです。
3. 代わりに建物を真に廃棄する場合
廃棄は当期の控除を生み出す唯一の出口です。事業で建物を恒久的に使用から引き上げる場合—保険と公共料金を解約し、事業の用から外し、放棄するなど、積極的な行為によって証明される撤回不能の決定—残存簿価は廃棄ルールの下で通常損失となり、一般にForm 4797で報告されます。解体損失とは異なり、廃棄損失はそれが発生した年に控除できます。
しかしこの例外は見た目より狭く、ここで納税者がトラブルに陥ります。
- 時の意図が支配する。 3月に建物を「廃棄」し、単一の再開発計画の一部として9月に解体する場合、IRSは一連の流れ全体を280Bが規定する1回の解体として扱うことができます。農業税務の専門家は長年、真の廃棄と書類上の廃棄を分けるのは意味のある間隔—1年以上の真の不使用—だと助言してきました。
- 実際に放棄しなければならない。 機器を保管し続け、保険をかけ、暖房を入れている建物は、何と呼ぼうと廃棄されていません。
- すべてを文書化する。 取締役会議事録、請負業者との往復書簡、公共料金の停止記録、日付入りの写真が、使用がいつ終わったか、そして決定が最終的だったことを証明します。
廃棄のずっと後の解体は、正当な2段階です。廃棄損失はそれが発生したときに控除され、最終的な解体費用だけが土地に資本化されます。ただ、2つのステップが本当に独立した事象であり、一時停止ボタン付きの1つの計画ではないことを確認してください。
改修という逃げ道：75パーセントセーフハーバー
ほとんどの所有者が見落としている計画上の洞察はこれです。スケルトン改修は必ずしも解体ではありません。IRSはレベニュー・プロシージャ95-27でセーフハーバーを提供し、それによると、次の2つの条件が両方とも満たされる場合、構造的変更は280Bの目的では解体として扱われません。
- 既存の外壁の少なくとも75パーセントが、内壁または外壁としてその場に保持される。
- 既存の内部構造骨組みの少なくとも75パーセントがその場に保持される。
両方の境界内に留まれば、そのプロジェクトは変更であり、強力な付随的利点が開かれます。それは規則セクション1.168(i)-8に基づく部分除却選択です。この選択により、改修中に除却する構造部品—取り壊す古い屋根、HVAC、配線、配管—の残存簿価を償却し、さらに撤去費用を控除することができます。適時に提出された当初申告書で損失を報告することによって行います。選択の陳述書は不要で、申告書で損失を主張することが選択となります。
これは微妙な判定の計算を完全に変えます。外殻を残して構造の80パーセントを抜くプロジェクトは数十万ドルの当期償却を生み出すことができ、同じ建物を平らに倒すプロジェクトはすべてを減価償却できない土地に資本化します。改修と建て替えのどちらにするか迷っているときは、計画を確定する前に請負業者と税務アドバイザーに一緒に75パーセントのテストを評価してもらいましょう。書類上で壁を動かすのは安価ですが、事後に取得原価の処理を再構築することは不可能です。
解体工事の前のコストセグリゲーション
2つ目の救済戦略は、建物を完全に取り壊さなければならない場合に適用されます。解体前に完了したコストセグリゲーション調査です。重要な洞察は、280Bは建物構造そのもの—一般に39年の非居住用不動産、または27.5年の居住用賃貸不動産—にしか及ばないということです。適切に識別され別個に減価償却された、より短い耐用年数の動産および土地改良には及びません。特殊電気設備、装飾備品、駐車場、造園などの5年、7年、15年資産です。
落とし穴はタイミングと意図であり、専門家は両方を強調します。
- 建物は事業に供され真に使用され、減価償却が主張されている必要がある。 解体が視野に入る前に。少なくとも1課税年度—できれば2年—真正な収益活動で使用された建物は、防御可能な事実関係を示します。取り壊すためだけに購入した物件は、そもそも分離すべき減価償却可能な建物簿価を持ちません。
- 調査は取り壊しの前に行わなければならない。 構造物が瓦礫になれば、文書化するものは何も残りません。エンジニアリングレポートは、それがまだ存在するうちに存在したものを棚卸ししなければなりません。
- 短寿命資産は解体時に償却され、構造物はそうならない。 5年、7年、15年の構成要素の残存簿価は控除可能な除却損失を生み出しますが、39年の外殻の残存簿価は依然として280Bの下で土地に算入されます。
長年の使用後に再開発に直面する自己使用建物の所有者にとって、終盤のコストセグリゲーション調査はしばしば利用可能な単一の最も収益率の高い税務業務です。280Bが土地に埋めてしまう簿価を、今使える控除に変換するからです。
解体費用に該当すると気づかないかもしれない費用
納税者は「解体費用」を解体請負業者の請求書だと考えがちです。資本化される範囲はそれより広いです。解体を達成するために支出されたものは一般に土地の取得原価に算入されます。以下を含みます。
- 解体許可証および検査手数料
- 合法的に解体するために必要なアスベスト、鉛塗料、危険物質の除去
- 瓦礫の運搬、処分、埋立手数料
- 敷地の整地、地下室の埋め戻し、井戸と公共設備の閉鎖
- 解体予定の建物からテナントを移転させるための支払い。IRSはこれをレベニュー・ルーリング70-473に遡る追加の土地費用として扱います
- 解体に直接関連する法律およびエンジニアリング費用（新しい建設ではなく、そちらは新しい建物に資本化される）
最初の請求書からこれらの費用を新規建設費用から分離して会計をきれいに保ちましょう。解体関連の金額は土地勘定に、建設費は新しい減価償却可能な建物に行きます。それらを1つの「プロジェクト費用」元帳に混ぜるのが、控除が失われる—または否認される—方法です。
もう1つの純額計算のポイント：サルベージおよびスクラップ収入は、独立した収入として報告されるのではなく、土地に資本化される解体費用を減らします。プロジェクトに対して追跡し、土地の取得原価が真の純費用を反映するようにしましょう。
悪いルールをさらに悪化させる5つの過ち
- 解体を修繕または維持費として控除する。 構造物を取り壊すことに修繕の議論はありません。全額が毎回資本です。
- 運命づけられた建物に購入価格を配分する。 取得時に解体するつもりなら、建物には減価償却可能な簿価がありません。それを割り当てると、法律が認めない控除を捏造することになります。
- 書類上で廃棄し、実際には解体する。 計画された解体の数ヶ月前に主張された廃棄損失は、一連の流れ全体の280Bの下での再分類を招きます。
- コストセグリゲーション調査なしで解体する。 調査なしの使用年はすべて、事後に識別できなくなる短寿命簿価です。掘削機の前にエンジニアを雇いましょう。
- 州の準拠を忘れる。 ほとんどの州は連邦の扱いに従いますが、減価償却のデカップリングと州固有の簿価調整が差異を生み出すことがあります。連邦と一致すると仮定するのではなく、州の目的のために土地の取得原価を調整しましょう。
解体日のための簿記チェックリスト
良い記録が、控除を守る所有者とそれを失う所有者を分けます。解体が始まる前に、簿記担当者とこのリストを確認してください。
- 減価償却表を凍結する。 事業供用終了日までの建物の調整後簿価を記録し、正しい月に減価償却を停止する。
- 資産を正式に除却する。 解体許可証または請負契約に言及した日付入りの除却仕訳で、固定資産元帳から建物を削除する。
- 土地改良ジョブファイルを開く。 許可証、除去、運搬、整地、移転支払いなど、解体関連のすべての請求書を、サルベージ収入を差し引いた純額で1か所に集め、土地勘定への最終振替が1ドル単位まで文書化されるようにする。
- 部分除却の書類を提出する。 セーフハーバー内で改修する場合、除却された各構成要素の簿価を識別し、適時に提出された申告書で損失を報告する。
- コストセグリゲーション調査を早く委託する。 レポートは建物が存在するうちに存在しなければならない。解体契約の後続作業ではなく、先行タスクとしてカレンダーに入れる。
- 区画ごとに土地の取得原価を追跡する。 解体費用が土地の取得原価に統合されると、勘定科目表が各区画の簿価履歴を保持しない限り、それらは見えなくなります。将来の売却—または将来の類似資産交換—は何年も後にその数字を要求します。
あなたの固定資産記録がPDFの靴箱と2019年以降誰も開いていないスプレッドシートにあるなら、解体プロジェクトは最悪のタイミングですべてのギャップを露呈します。プレーンテキスト会計は、すべての減価償却仕訳、除却、簿価調整という完全な履歴を、何年も後に監査できるバージョン管理されたファイルに保持します。ドキュメントでは、資産の除却と土地の簿価調整が追跡可能であり続けるように勘定を構造化する方法を説明しています。
掘削機が到着する前に固定資産を整理しておく
解体は、税務結果が作業開始前に完了した書類—減価償却履歴、コストセグリゲーションレポート、セーフハーバーの測定値、区画レベルの土地の取得原価—によって決まる稀な事業事象の1つです。そのファイルを組み立てる所有者は数万ドル相当の控除を守り、後で再構築する所有者はほとんどが自分が何を失ったかを知ることになります。
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