Immaginate questa scena. È marzo e il tesoriere di un condominio di 240 unità apre i libri contabili dell'anno precedente trovando una sorpresa inaspettata: il fondo di gestione ha chiuso l'anno con un'eccedenza di 42.000 dollari rispetto ai contributi. Le riserve sono in salute, il parcheggio è stato riasfaltato sotto budget e l'estratto conto bancario è perfetto. Poi il commercialista invia una bozza del Modello 1120 con un conto delle tasse che cancella un terzo dell'eccedenza.
Il tesoriere è nel panico, convoca una riunione del consiglio e scopre qualcosa che nessuno menziona durante l'orientamento: la maggior parte delle associazioni di proprietari può presentare una dichiarazione diversa — il Modello 1120-H — che consente di escludere del tutto la maggior parte del reddito dei soci dall'imposizione fiscale. Possono anche riesaminare un piccolo documento chiamato opzione ex Revenue Ruling 70-604, che avrebbe reso la questione dell'eccedenza irrilevante fin dall'inizio.
Questa guida illustra la scelta tra il Modello 1120 e il Modello 1120-H, i test di ammissibilità ai sensi della Sezione 528 del Codice Fiscale Interno (IRC), la meccanica del voto ex 70-604 e le abitudini contabili che rendono la dichiarazione dei redditi indolore ogni primavera. È scritta per i membri del consiglio, i tesorieri, gli amministratori di condominio e i commercialisti di piccoli studi che li assistono.
Perché le Associazioni di Proprietari Hanno una Propria Sezione Fiscale
La maggior parte delle organizzazioni non profit lo sono perché perseguono uno scopo benefico, educativo o religioso riconosciuto ai sensi della Sezione 501(c)(3) o di una sezione analoga. Le associazioni di proprietari di case non rientrano in questo schema. Esistono per gestire proprietà comuni — tetti, corridoi, piscine, strade private, aree verdi — per conto dei proprietari che le hanno pagate. L'"associazione" è in realtà un livello di coordinamento tra decine o migliaia di singoli proprietari di case.
Il Congresso riconobbe questo nel 1976 emanando la Sezione 528 del Codice Fiscale Interno. L'idea era semplice: se cento vicini assumono un unico appaltatore per tagliare i prati comuni e mettono in comune i soldi per pagarlo, questa messa in comune non dovrebbe, di per sé, creare un'impresa imponibile. Le quote associative sono in realtà solo spese condivise che cambiano di mano. Quindi la Sezione 528 consente a un'associazione qualificata di optare per il trattamento delle valutazioni (contributi) dei soci per la manutenzione della proprietà dell'associazione come "reddito da funzione esente" — completamente al di fuori della base imponibile.
Ma la Sezione 528 è un'opzione, non uno status automatico. L'associazione presenta il Modello 1120-H ogni anno per esercitare l'opzione e deve soddisfare quattro test di ammissibilità ogni anno per qualificarsi. Se l'opzione decade — o se il consiglio non la esercita mai — l'associazione torna automaticamente ad essere una normale società di capitali (C-Corp) ai sensi del Modello 1120, con tutta la complessità e l'esposizione a verifiche fiscali che ciò comporta.
Chi Può Presentare il Modello 1120-H
Tre tipi di organizzazioni sono qualificati:
- Associazioni di gestione condominiale (Condominium Management Associations). I proprietari possiedono unità all'interno di un edificio o complesso condiviso; l'associazione gestisce le parti comuni (atrio, ascensori, strutture esterne, impianti meccanici).
- Associazioni di gestione immobiliare residenziale (Residential Real Estate Management Associations). I proprietari possiedono lotti indipendenti all'interno di una comunità pianificata; l'associazione gestisce le infrastrutture condivise (strade, cancelli, piscine, parchi, aree verdi).
- Associazioni di multiproprietà (Timeshare Associations). I proprietari detengono un diritto d'uso o un interesse frazionario in proprietà per vacanze; l'associazione gestisce le aree comuni del resort.
Le associazioni di proprietari di proprietà commerciali, i distretti di miglioramento aziendale (BID) e le associazioni di categoria non sono qualificati per la Sezione 528 e devono presentare il Modello 1120 o, in rari casi, richiedere l'esenzione ai sensi di un'altra sezione del Codice.
I Quattro Test per l'Ammissibilità alla Sezione 528
Per presentare il Modello 1120-H, un'associazione deve soddisfare tutti e quattro i seguenti requisiti su base annuale:
Il Test Organizzativo (Organizational Test)
L'associazione deve essere organizzata e operata per provvedere all'acquisizione, costruzione, gestione, manutenzione e cura della proprietà associativa. In pratica, i documenti costitutivi — atto costitutivo, regolamento condominiale (CC&R), statuto — devono conferire all'associazione il controllo sulla proprietà comune e obbligarla a mantenerla. Quasi tutti i condomini standard soddisfano questo requisito per progettazione.
Il Test del Reddito al 60% (60% Income Test)
Almeno il 60% del reddito lordo dell'associazione per l'anno fiscale deve essere costituito da reddito da funzione esente. Il reddito da funzione esente comprende le quote associative, le tasse o le valutazioni pagate dai soci in quanto soci, nella loro veste di proprietari, per finanziare la manutenzione della proprietà comune. Anche i contributi al fondo di riserva raccolti dai proprietari costituiscono reddito da funzione esente poiché sono comunque valutazioni pagate per mantenere la proprietà dell'associazione.
Il reddito che non costituisce reddito da funzione esente include: interessi su liquidità operativa o depositi di riserva, dividendi da riserve investite, plusvalenze dalla vendita di proprietà dell'associazione, redditi da locazione a non soci per l'affitto della sala comune, proventi da lavanderie a gettoni e distributori automatici, e commissioni per servizi resi. Una volta che una comunità inizia a gestire la sua sala comune come una sala per banchetti, quel reddito si accumula dalla parte sbagliata del bilancio.
Il Test di Spesa al 90% (90% Expenditure Test)
Almeno il 90% delle spese dell'associazione per l'anno deve essere speso per l'acquisizione, costruzione, gestione, manutenzione e cura della proprietà associativa. Sono qualificati sia le spese operative correnti (giardinaggio, assicurazione, servizio piscina, utenze per le aree comuni, spese di amministrazione) sia le spese in conto capitale (sostituzione del tetto, rifacimento della pavimentazione stradale, ammodernamenti meccanici).
Cosa non è qualificato? Denaro speso per beni che avvantaggiano solo un sottoinsieme di proprietari o che non hanno alcuna connessione con la proprietà stessa — ad esempio, sponsorizzare la squadra sportiva del figlio di un socio, pagare eventi sociali per i soci che sembrano più intrattenimento che costruzione di comunità, o effettuare donazioni dirette a enti di beneficenza esterni.
Il Test Residenziale all'85% (85% Residential Test)
Almeno l'85% delle unità deve essere utilizzato per scopi residenziali. Il test considera le unità, non la metratura, e le associazioni di multiproprietà si considerano automaticamente soddisfare questo requisito.
Ciascuno di questi test è annuale. Un'associazione che ha superato facilmente i test 60/90 per cinque anni può fallire al sesto anno se realizza un guadagno straordinario da un contratto di locazione per una torre cellulare o gestisce un programma di noleggio della sala comune insolitamente ampio, e dovrebbe quindi presentare il Modello 1120 per quell'unico anno.
Il Calcolo delle Tasse: Un'Aliquota Fissa, Ma Solo su una Porzione Ridotta
Se l'associazione esercita l'opzione ex Sezione 528 e risulta qualificata, ecco cosa viene tassato:
- Reddito da funzione esente (valutazioni dei soci, quote associative, contributi al fondo riserva): non imponibile.
- Reddito non esente (interessi, dividendi, compensi da non soci, redditi da locazione a non soci, plusvalenze da investimenti): imponibile.
- L'associazione ha diritto a una deduzione specifica di $100 dal reddito non esente prima di applicare l'aliquota.
- L'aliquota è fissa al 30% per le associazioni di gestione condominiale e immobiliare residenziale.
- L'aliquota è fissa al 32% per le associazioni di multiproprietà.
- Sia il reddito ordinario che le plusvalenze sono tassati alla stessa aliquota fissa. Non è previsto il trattamento agevolato per le plusvalenze a lungo termine.
Quindi, un'associazione con $850.000 in valutazioni e $12.400 di interessi su CD del fondo di riserva calcolerebbe le sue tasse in questo modo:
Reddito non esente (interessi) $12.400
Meno: spese direttamente connesse ($0) # spese bancarie, in pratica di solito trascurabili
Meno: deduzione specifica ($100)
Reddito imponibile $12.300
Imposta al 30% $3.690I $850.000 di valutazioni non appaiono mai nel calcolo delle imposte.
Consideriamo ora gli stessi numeri con il Modello 1120, che tratterebbe l'associazione come una normale società di capitali (C-Corp):
Reddito lordo $862.400 # tutte le valutazioni + interessi
Meno: spese totali ($830.000) # spese operative + riserve spese
Reddito imponibile $32.400
Imposta al 21% $6.804Per la maggior parte delle comunità, la strada del Modello 1120-H è di gran lunga più vantaggiosa — a meno che l'associazione non abbia avuto un anno difficile e le spese operative abbiano superato le valutazioni operative. In questo scenario, la dichiarazione C-Corp può produrre una perdita operativa netta (NOL) deducibile che viene riportata a nuovo; il Modello 1120-H non può generare o riportare una NOL.
La Trappola del Modello 1120: Le Valutazioni dei Soci come Reddito Imponibile
Ecco la parte che inganna i consigli che lasciano decadere l'opzione ex Sezione 528 e tornano al Modello 1120 senza pensarci bene. Nel Modello 1120, tutte le valutazioni dei soci sono presuntivamente reddito imponibile a meno che l'associazione non possa strutturarle al di fuori del reddito lordo. Il modo convenzionale è invocare la Revenue Ruling 70-604: in una riunione annuale dei soci, i soci votano per rimborsare qualsiasi eccedenza del reddito dei soci rispetto alle spese dei soci o per applicare tale eccedenza alle valutazioni dell'anno successivo.
Fatto correttamente, questo voto significa che un condominio che presenta il Modello 1120 non paga l'imposta sulle società sulle valutazioni in eccedenza a fine anno, poiché tali valutazioni sono considerate pagamenti anticipati verso le quote dell'anno successivo piuttosto che reddito dell'anno in corso. Fatto in modo errato — o saltato del tutto — l'eccedenza si presenta come reddito imponibile all'aliquota societaria.
Revenue Ruling 70-604: Il Documento Più Importante Che I Vostri Soci Non Leggeranno Mai
La Ruling stessa è una singola pagina del 1970. Spogliata dell'impalcatura legale, dice: un'associazione di proprietari di case che ha un reddito eccedentario dei soci a fine anno può scegliere di rimborsare tale eccedenza ai soci o di riportarla a nuovo contro le valutazioni dell'anno successivo, e il riporto a nuovo impedisce che l'eccedenza sia tassata come reddito dell'anno in corso.
Diverse regole pratiche si sono consolidate attorno alla Ruling nel corso dei decenni:
Il voto deve essere espresso dai soci, non dal consiglio. La Ruling si riferisce ai "proprietari-azionisti" che decidono cosa fare dell'eccedenza. La maggior parte dei commercialisti interpreta questo come la necessità di un voto formale dei soci in un'assemblea annuale, con la delibera verbalizzata nel verbale. Una delibera del solo consiglio è rischiosa.
Il voto dovrebbe avvenire su base annuale ricorrente. Si tratta di un'opzione annuale, non di una politica perpetua. Ogni anno in cui l'associazione desidera la protezione, i soci devono votare.
Si può RIportare a nuovo O rimborsare, non trasferire alle riserve. Un Annuncio di Servizio sul Campo (Field Service Announcement) dell'IRS del 1992 ha chiarito: gli unici due risultati consentiti sono un rimborso ai soci o un credito contro le valutazioni dell'anno successivo. Trasferire i fondi operativi eccedentari nelle riserve non è qualificato ed esporrebbe l'eccedenza alle tasse.
Il riporto a nuovo deve essere effettivamente assorbito l'anno successivo. Non è possibile utilizzare la 70-604 per differire lo stesso dollaro a tempo indeterminato. Se $40.000 sono riportati dal primo anno, quei $40.000 dovrebbero essere applicati alle valutazioni del secondo anno e ridurre effettivamente quanto dovuto dai soci.
Il voto dovrebbe avvenire prima della presentazione della dichiarazione. In pratica, ciò significa tenere l'assemblea annuale tra la chiusura dell'anno fiscale e la scadenza per la presentazione (15 aprile per le associazioni con anno solare, con possibilità di proroga tramite Modello 7004).
Una mozione chiara durante l'assemblea annuale potrebbe assomigliare a: "Deliberato, che qualsiasi eccedenza delle valutazioni dei soci rispetto alle spese dei soci per l'anno fiscale terminato il 31 dicembre 2025, sia applicata alle valutazioni dei soci per l'anno fiscale successivo, in conformità con la Revenue Ruling 70-604." Due o tre frasi nel verbale sono solitamente sufficienti.
Perché questo è importante se si presenta comunque il Modello 1120-H? Due ragioni. Primo, a volte si passa al Modello 1120 a metà del percorso — ad esempio, in un anno di grandi plusvalenze in cui la struttura graduale della C-Corp batte l'aliquota fissa del 30%. Il voto 70-604 è ancora richiesto sul lato 1120. Secondo, la guida alla verifica fiscale dell'IRS per le associazioni di proprietari cerca esplicitamente il voto, quindi renderlo un'abitudine annuale rimuove l'ambiguità e protegge il consiglio.
Meccanica di Presentazione: Date, Moduli e la Scelta Annuale
Anno fiscale. La maggior parte delle associazioni utilizza l'anno solare. Alcune scelgono un anno fiscale che si allinea al loro ciclo di valutazione, ma la maggior parte non si preoccupa.
Scadenza. Il Modello 1120-H è dovuto il 15° giorno del 4° mese dopo la chiusura dell'anno fiscale. Per le associazioni con anno solare, questa è la data del 15 aprile dell'anno successivo. La stessa scadenza si applica al Modello 1120.
Proroga. Presentare il Modello 7004 entro la scadenza originale per ottenere una proroga automatica di sei mesi della scadenza per la presentazione. Le tasse ancora dovute devono essere pagate entro la scadenza originale; le proroghe non estendono il termine per il pagamento.
L'opzione è annuale. A differenza della maggior parte delle opzioni fiscali, la scelta del Modello 1120-H non è un impegno permanente. L'associazione sceglie ogni anno, dichiarazione per dichiarazione. Quindi un'associazione può presentare il 1120-H per nove anni consecutivi, passare al 1120 per un anno anomalo (forse perché le perdite operative hanno creato una NOL utilizzabile) e tornare al 1120-H l'anno successivo. Molti commercialisti preparano entrambe le dichiarazioni ogni anno e lasciano che il consiglio scelga quella che produce la minore imposta combinata federale e statale.
Conformità statale. Molti stati si allineano al Modello 1120-H. Una manciata di stati esonera completamente l'associazione dalle tasse statali se presenta il 1120-H a livello federale. Alcuni stati hanno le loro peculiarità — la California, ad esempio, ha una sua versione (Modello 100 con regole specifiche per l'opzione HOA), e la struttura fiscale della Florida rende la scelta meno critica. Verificare sempre separatamente le dichiarazioni statali.
Presentazione tardiva. Le sanzioni per la presentazione tardiva sono calcolate sull'imposta dovuta. Poiché il reddito da funzione esente non è imponibile, un'associazione senza reddito non esente oltre a una minima parte di interessi attivi ha spesso un'esposizione ridotta. Ma la sanzione per presentazione tardiva per qualsiasi dichiarazione è di almeno $485 (per gli anni fiscali 2025) se supera i 60 giorni di ritardo, quindi non dare per scontato "nessuna tassa dovuta, nessuna sanzione".
Un Esempio Pratico: Pinegrove Estates HOA
Pinegrove Estates è una comunità pianificata di 180 case nella periferia di Atlanta. Ecco il conto economico del 2025, semplificato:
| Voce | Importo |
|---|---|
| Valutazioni annuali | $720.000 |
| Valutazione straordinaria per sostituzione cancello d'ingresso | $54.000 |
| Contributi al fondo di riserva (voce distinta nella fattura di ogni proprietario) | $96.000 |
| Interessi maturati su CD del fondo di riserva | $9.800 |
| Canoni di locazione della sala comune da non soci | $4.200 |
| Penali per ritardi e multe da soci | $6.300 |
| Reddito lordo totale | $890.300 |
Le spese operative e in conto capitale ammontavano a $812.000, di cui $782.000 sono andati a voci relative alla proprietà (giardinaggio, illuminazione, riparazione stradale, piscina, sostituzione cancello, contratto di amministrazione) e $30.000 sono andati a un budget sociale per la sala comune che non era direttamente correlato alla manutenzione della proprietà comune.
Test 1: Il test del reddito al 60% è soddisfatto?
Reddito da funzione esente = valutazioni annuali + valutazione straordinaria + contributi al fondo di riserva + multe da soci = $720.000 + $54.000 + $96.000 + $6.300 = $876.300.
$876.300 ÷ $890.300 = 98,4% — comodamente sopra il 60%. Il consiglio di Pinegrove a volte si chiede se le penali per ritardi conteggino, ma il punto di vista dell'IRS è che le commissioni imposte ai soci in quanto soci, in relazione al loro obbligo di pagare le valutazioni, conteggiano. Gli affitti della sala comune ai non soci e gli interessi sui CD sono non esenti.
Test 2: Il test di spesa al 90% è soddisfatto?
Spese relative alla proprietà = $782.000. Spese totali = $812.000. $782.000 ÷ $812.000 = 96,3% — sopra il 90%. Il budget sociale di $30.000 è una voce da tenere d'occhio; se Pinegrove aumentasse mai il budget sociale mentre le spese operative si riducono, il rapporto potrebbe scendere sotto il 90%.
Test 3: Il test residenziale all'85%
Tutte le 180 case sono residenziali unifamiliari. Superato.
Test 4: Test organizzativo
L'atto costitutivo registrato obbliga il condominio a mantenere strade, cancelli, piscina e aree verdi comuni. Superato.
Il calcolo delle imposte
Reddito non esente = interessi su CD + affitti sala comune = $9.800 + $4.200 = $14.000. Deduzione specifica = $100. Reddito imponibile = $13.900. Imposta al 30% = $4.170.
Confronto con il Modello 1120: il reddito imponibile sarebbe $890.300 − $812.000 = $78.300, tassato al 21% con l'attuale aliquota fissa C-Corp, per un totale di $16.443. L'opzione Modello 1120-H fa risparmiare a Pinegrove circa $12.000.
L'aspetto della 70-604
Se a fine anno Pinegrove chiudesse inaspettatamente con un'eccedenza di $25.000 nelle valutazioni (perché la sostituzione del cancello è risultata sotto il prezzo offerto), e il consiglio decidesse di presentare il Modello 1120 invece del 1120-H, il voto 70-604 all'assemblea annuale consentirebbe a quei $25.000 di sfuggire alla tassazione dell'anno in corso venendo applicati alle valutazioni del 2026. Anche se Pinegrove ha intenzione di rimanere con il Modello 1120-H, il commercialista consiglia di verbalizzare una mozione 70-604 ogni anno come assicurazione a buon mercato — tre frasi nel verbale, nessun costo.
Abitudini Contabili Che Rendono l'Opzione Indolore
Se i vostri libri contabili non possono produrre rapidamente il numeratore e il denominatore del test del reddito al 60% e del test di spesa al 90%, il vostro commercialista sta facendo chirurgia ricostruttiva ogni marzo. Poche abitudini rendono la predisposizione alla verifica fiscale uno stato permanente tutto l'anno.
Separare i fondi operativi, di riserva e per valutazioni straordinarie
La maggior parte dei condomini ben gestiti utilizza la contabilità per fondi, dedicando conti separati (e spesso conti bancari separati) per il fondo di gestione, il fondo di riserva per le sostituzioni e qualsiasi fondo speciale. Questa non è solo una raffinatezza contabile; in molti stati è un obbligo di legge e fornisce una chiara pista di controllo quando l'IRS o un socio chiedono dove sono finite le valutazioni.
Una tipica mappa dei conti ha attività numerate 1000–1999 (conto corrente operativo, conto del mercato monetario della riserva, CD della riserva, crediti per valutazioni), passività 2000–2999 (valutazioni prepagate, ratei passivi, risconti passivi da valutazioni straordinarie non ancora maturate), patrimonio netto 3000–3999, ricavi 4000–4999 (valutazioni ordinarie, valutazioni straordinarie, contributi di riserva, penali per ritardi, interessi, affitto sala comune) e costi 5000+ suddivisi in categorie operative.
Etichettare ogni dollaro di reddito con un codice esente/non esente
Aggiungere un campo personalizzato o un sottoconto che classifichi ogni transazione di reddito come "reddito da funzione esente" o "non esente". Quando si avvicina il test del 60%, il report si scrive da solo. Gli strumenti di contabilità in testo semplice e la maggior parte dei sistemi di gestione immobiliare lo supportano senza software aggiuntivo.
Accreditare le valutazioni dalla parte giusta a fine anno
Le valutazioni fatturate a dicembre ma applicabili al budget operativo di gennaio sono prepagate — appartengono allo stato patrimoniale come passività a fine anno e confluiscono nei ricavi a gennaio. Registrarle come reddito dell'anno in corso gonfia l'eccedenza e complica la questione della 70-604.
Riconciliare i CD del fondo di riserva mensilmente
Il reddito da interessi sui depositi di riserva è il tipo più comune di reddito non esente. Registrarlo mensilmente, con la corretta classificazione, previene una ricerca frenetica degli estratti conto bancari ad aprile.
Tenere un "fascicolo decisionale" per il consiglio
Una semplice cartella — fisica o digitale — che contenga la delibera annuale 70-604, lo studio di riserva più recente, la lettera del revisore e il Modello 1120-H dell'anno precedente. Quando arriva un nuovo tesoriere, questo fascicolo è la memoria istituzionale.
Errori Comuni e Come Evitarli
Saltare il voto 70-604 perché "presentiamo comunque il 1120-H." Il voto non costa nulla e vi protegge negli anni in cui il calcolo del 1120-H va male e avete bisogno di passare al 1120. Rendetelo un punto all'ordine del giorno annuale.
Trattare i contributi al fondo di riserva come reddito non esente. I contributi al fondo di riserva sono pur sempre valutazioni raccolte dai proprietari per mantenere la proprietà dell'associazione. Appartengono al lato esente del test del 60%.
Lasciare che gli affitti della sala comune e dei servizi ai non soci aumentino a dismisura. Una comunità che trasforma la sua sala comune in una location per matrimoni può accidentalmente fallire il test del reddito al 60% o spingere troppe spese sul lato non esente e fallire il test di spesa al 90%. Monitorare la traiettoria.
Presentare in ritardo perché non era dovuto nulla. La sanzione minima per presentazione tardiva si applica anche quando l'imposta dovuta è zero.
Dimenticare la deduzione specifica di $100. Piccola, ma è l'unica deduzione che il Modello 1120-H concede contro il reddito non esente.
Cercare di trasferire l'eccedenza operativa nelle riserve ai sensi della 70-604. Non consentito — le uniche scelte sono il rimborso o il riporto a nuovo.
Ignorare le regole di conformità statale. La procedura di presentazione in California è diversa. La Florida esenta la maggior parte dei condomini dall'imposta sul reddito statale. L'imposta sul franchising del Texas ha le sue soglie. Eseguire sempre la dichiarazione statale insieme a quella federale.
Presumere che l'opzione sia permanente. È annuale. Rivalutare ogni anno, specialmente dopo progetti di capitale, rifinanziamenti o grandi oscillazioni degli interessi di riserva.
Quando Presentare il Modello 1120 Invece del 1120-H Ha Senso
La strada del Modello 1120-H è vincente per la stragrande maggioranza delle associazioni, ma ci sono scenari in cui la dichiarazione C-Corp standard è più economica:
- Un anno in perdita. Un condominio le cui spese operative hanno superato le valutazioni operative può generare una NOL utilizzabile sul Modello 1120 da riportare a nuovo. Il Modello 1120-H non consente la generazione o il riporto di NOL.
- Reddito non esente elevato rispetto al surplus netto. Se la fetta imponibile non esente sul Modello 1120-H è ampia e il reddito netto complessivo su una visione Modello 1120 sarebbe piccolo, l'aliquota C-Corp del 21% può battere l'aliquota fissa del 30% del 1120-H.
- Forti spese in conto capitale con caratteristiche deducibili. Una dichiarazione C-Corp può abbinare determinate spese a determinati redditi in modi che la struttura fissa del 1120-H non può.
La prassi standard del commercialista è preparare un confronto su due colonne ogni anno: imposta 1120-H vs. imposta 1120 (con l'opzione 70-604 applicata) e scegliere il numero più basso. L'opzione non deve essere coerente di anno in anno.
Mantenere le Finanze della Vostra Associazione Pronte per la Verifica Fiscale
Gestire un'associazione di comunità è più difficile di quanto sembri. Siete in parte proprietario, in parte direttore di non profit, in parte contabile — e l'IRS tratta la vostra dichiarazione dei redditi come se sapeste esattamente quale leva tirare. Un fallimento del test del 60% o un voto 70-604 mancato possono spostare migliaia di dollari dal fondo di riserva al Tesoro degli Stati Uniti.
I consigli che gestiscono bene questa situazione condividono un'abitudine: tengono i loro libri contabili in un formato trasparente, verificabile e adatto al testo semplice che rende banale rispondere a domande come "quanto del nostro reddito era reddito da funzione esente quest'anno?" e "cosa abbiamo speso per la proprietà associativa rispetto a voci discrezionali?" Quando i libri sono puliti, l'opzione fiscale è una decisione di cinque minuti invece di una corsa di tre settimane.
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