Modellare le Transazioni Immobiliari in Beancount

Le transazioni immobiliari possono costituire la più grande attività finanziaria nella vita di una famiglia. Questo articolo spiega come modellare il settore immobiliare in Beancount. Tratto il settore immobiliare come un'attività e l'apprezzamento della casa come plusvalenza non realizzata. Inoltre, il mutuo è modellato come una passività e gli interessi sono considerati una spesa.

Supponiamo che il Sig. A abbia acquistato una casa di lusso situata al 123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345, il 1° gennaio 2020, per un prezzo di 1 milione. Il tasso di interesse è del 3,0%, l'acconto è del 20% e l'importo del prestito è di 800.000.

Creare i Conti​

In primo luogo, trattiamo la casa come un'Attività. Poiché la casa è elencata come un'Attività, deve avere un'unità. In questo caso, la quantità dell'unità è solo uno; è improbabile che ce ne siano più di uno, e anche se fosse l'ennesima casa, vorremmo registrarla in un'Attività separata. Vale a dire, una casa corrisponde a un'Attività, e questa Attività ha un'unità speciale, il cui valore può essere solo 1.

2019-12-31 commodity HOUSE.ABC
  name: "123 ABC Street, XYZ City, CA, 12345"
 
2019-12-31 open Assets:Property:US:CA:123ABC                        HOUSE.ABC
2019-12-31 open Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan          USD

Nella prima riga, abbiamo definito un'unità merceologica che rappresenta la casa. Nella quarta riga, abbiamo definito un conto Attività che detiene l'unità merceologica precedentemente definita come casa. Nella quinta riga, abbiamo definito un conto per la banca che eroga il prestito. Essendo una passività, rientra nella categoria delle Passività.

Acquisto​

Con i conti impostati come sopra, l'atto di comprare una casa equivale a

prendere in prestito denaro (debito) + spendere denaro (acconto) = 1 casa tra le attività

Il riferimento più importante quando si acquista una proprietà è probabilmente il Rendiconto di Chiusura dell'Acquirente, che delinea chiaramente il flusso di denaro.

2020-01-01 * "Acquisto della casa"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  1 HOUSE.ABC {1,000,000 USD}
    Assets:Bank:US:SomeBankA                      -100,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankB                      -101,000 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    -800,000.00 USD
    Expenses:Home:Insurance                       1,000 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:ClosingCost

Qui, stiamo dettagliando la transazione dell'acquisto della casa, dove il denaro esce da alcune banche (usato per l'acconto e altre spese), viene acceso un prestito (aggiungendo alle passività) e si ottiene una casa (aggiunta alle attività).

Rimborso dei Mutui​

In base al record di acquisto sopra, attualmente dobbiamo 800.000 USD. A causa degli interessi e considerando che tutti i prestiti negli Stati Uniti sono ammortizzati in modo uguale in termini di capitale e interessi, il pagamento mensile include una parte per gli interessi e una parte per il capitale. Nelle fasi iniziali, gli interessi costituiscono la maggioranza.

Per registrare il rimborso del prestito, tutto ciò che devi fare è controllare l'estratto conto della tua banca per il prestito. Devi solo sapere quanto capitale stai rimborsando ogni mese, e il resto è interesse. L'interesse è contato come una Spesa.

2020-02-01 * "Pagamento mutuo"
    Assets:Bank:US:SomeBank:Saving:Joint              -3,372.83 USD
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan         1,376.26 USD
    Expenses:Home:Mortgage:Loan:Interest

Questa voce dettaglia il pagamento mensile del mutuo che viene sottratto dal tuo conto di risparmio congiunto. Il rimborso del capitale riduce la passività, mentre la parte degli interessi è trattata come una spesa.

Apprezzamento​

Se vuoi registrare l'apprezzamento della proprietà, alcune persone creano un conto separato, registrando solo l'apprezzamento della proprietà attuale. Considerando che il valore della casa può aumentare o diminuire, questo apprezzamento può essere negativo. Il vantaggio di questo è che nel riepilogo delle tue attività totali, questi due conti saranno inclusi: uno per il valore della casa al momento della transazione e l'altro per l'apprezzamento attuale della casa, riflettendo così il prezzo in tempo reale della casa.

Non ho adottato questo metodo, principalmente per i seguenti motivi:

1. Il valore attuale della casa può essere solo una stima, solo a scopo di riferimento, senza valore pratico. Di solito, posso ottenere la valutazione della proprietà solo su siti come Redfin o Zillow, e personalmente non credo che abbia un alto valore di riferimento. Inoltre, non ho considerato di incorporare questi apprezzamenti nelle attività totali in tempo reale.
2. Personalmente, penso che prima che il mutuo sia saldato, se il flusso di cassa della casa è negativo, in una certa misura, la proprietà è ancora una passività. Pertanto, incorporarla prematuramente nelle attività ti darà un'illusione di attività arricchite e apprezzamento, e personalmente voglio evitare questa illusione.

Il metodo che uso per registrare l'apprezzamento della proprietà, che verrà discusso anche in seguito su come modellare le RSU, è quello di usare un'unità di valuta virtuale. Supponendo che la tua valuta di base sia USD, possiamo usare USD.UNVEST (sembra che non sia necessario creare una nuova Commodity per questo) per indicare che questa attività è calcolata in una valuta speciale. La crescita o la diminuzione di questa attività non sarà registrata in USD. In questo modo, posso raggiungere il mio obiettivo originale, cioè registrare l'apprezzamento della casa, e questo apprezzamento non sarà incluso nel bilancio finale (Balance Sheet).

2020-01-01 price HOUSE.ABC                          1,000,000 USD
2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,400,000 USD.UNVEST

Devi solo valutare la tua proprietà in USD.UNVEST regolarmente.

Quindi, nella pagina Commodity di Fava, puoi tracciare l'andamento del prezzo di riferimento della casa. Ma nella pagina del Bilancio, il prezzo della casa è ancora il prezzo della casa al momento della transazione. Ciò significa che le tue attività totali sono ancora il tuo acconto di allora, più il capitale che continui a rimborsare. Il cambiamento finale di questa attività dovrebbe verificarsi solo quando acquisti una casa.

Vendita​

Poiché nessuna proprietà è stata ancora venduta e le varie spese accessorie nel mezzo non sono chiare, questo è uno scenario ipotetico.

Supponiamo che, il 1° gennaio 2025, la proprietà sia apprezzata a $1.400.000, e alcuni dati di riferimento siano i seguenti:

La Persona A decide di vendere la proprietà, e il prezzo finale di vendita della casa è $1.300.000.

2025-01-01 * "Vendita della casa"
    Assets:Property:US:CA:123ABC                  -1 HOUSE.ABC {1,300,000 USD}
    Liabilities:Bank:US:SomeBank:Mortgage:Loan    709,656.20 USD
    Expenses:Home:Agent:Fee                       72,000 USD
    Expenses:Home:ClosingCost                     10,000 USD
    Expenses:Home:Tax                             90,000 USD
    Assets:Bank:US:SomeBankA

Qui si presume che 2 anni su 5 siano di residenza propria, quindi l'apprezzamento di 500.000 non deve essere tassato. Ho calcolato un numero a caso qui. Alla fine, il denaro che entra nel conto della Persona A è $418.343,8, di cui 200.000 è l'acconto di allora e circa 100.000 in interessi sono stati pagati. Quindi, alla fine, il profitto contabile per la Persona A è di circa 100.000. Vale la pena notare che il mio calcolo non è equo, dopotutto la Persona A ha risparmiato l'affitto per questi 5 anni, e potrebbero esserci altre spese sulla casa, come manutenzione, ristrutturazione e così via.

Per riflettere questo nel bilancio, puoi aggiungere questa valutazione.

2025-01-01 price HOUSE.ABC                          1,300,000 USD

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