Kaliforniens Proposition 19 und das Ende der alten Grundsteuervergünstigung für Eltern-Kind-Übertragungen: Ein Leitfaden für Erben kalifornischer Immobilien 2026

Wenn ein kalifornisches Elternteil 1985 ein Haus für 200.000 $kauft und 2026 als Eigentümer verstirbt, während der Marktwert bei 2,4 Millionen$ liegt, kann die Grundsteuerrechnung, die die Kinder erben, je nach einigen vor und nach dem Tod getroffenen Entscheidungen um eine Größenordnung variieren. Vor dem 16. Februar 2021 war die Antwort einfach: Die Kinder behielten den niedrigen Proposition-13-Basiswert des Elternteils bei, zahlten jährlich etwa 2.800 $an Grundsteuern und vermieteten das Objekt oder verkauften es, wann immer sie wollten. Nachdem Proposition 19 in Kraft getreten ist, wird dieselbe Immobilie – wenn sie nicht korrekt behandelt wird – im Moment der Eigentumsübertragung zum vollen Marktwert neu bewertet, und die jährliche Steuerrechnung springt von unter 3.000$ auf mehr als 27.000 $.

Wenn Sie eine Familie mit kalifornischen Immobilien beraten, Ihren eigenen Nachlass planen oder ein Haus oder einen Bauernhof von einem kalifornischen Elternteil erben, müssen Sie die neuen Regeln verstehen. Das Zeitfenster, um alles richtig zu machen, ist kurz, der Papierkram ist unerbittlich, und mehrere gängige Nachlassplanungsstrukturen, die unter dem alten Gesetz funktionierten, schützen die Grundsteuerbasis nicht mehr. Hier erfahren Sie, was sich geändert hat, was immer noch funktioniert und was vor dem Tod und innerhalb des Jahres danach zu tun ist.

Das alte Gesetz: Proposition 58 und Abschnitt 63.1

Fast drei Jahrzehnte lang war die kalifornische Neubewertungsausnahme für Eltern und Kinder gemäß Abschnitt 63.1 des Revenue and Taxation Code (eingeführt durch Proposition 58 im Jahr 1986 und 1996 durch Proposition 193 auf Großeltern ausgeweitet) eine der großzügigsten generationenübergreifenden Steuervergünstigungen des Landes. Sie ermöglichte es Eltern, Folgendes zu übertragen:

• Einen Hauptwohnsitz von unbegrenztem Wert auf Kinder, ohne eine Neubewertung auszulösen, und
• Bis zu jeweils 1 Million $ (im faktorierten Basisjahrwert) an anderem Immobilienvermögen – Ferienhäuser, Mietshäuser, Gewerbegebäude, unbebaute Grundstücke – auf Kinder ohne Neubewertung.

Die Kinder mussten nicht in der geerbten Immobilie wohnen. Sie konnten sie vermieten, leer stehen lassen, als Anlageobjekt halten oder später einziehen, wenn sie wollten. Der über Jahrzehnte aufgebaute Basisjahrwert gemäß Proposition 13 der Eltern ging einfach auf die nächste Generation über. Viele kalifornische Familien nutzten diese Regelung, um den Hauptwohnsitz eines Elternteils in ein langfristiges Mietobjekt umzuwandeln, das Einkommen auf der niedrigen Steuerbasis des Elternteils generierte – eine steuereffiziente Vermögensübertragung, die vollständig von einer niedrigen Grundsteuerrechnung abhängt.

Diese Welt endete am 16. Februar 2021.

Was Proposition 19 geändert hat

Proposition 19 – im November 2020 von den kalifornischen Wählern angenommen – ersetzte Abschnitt 63.1 für Übertragungen, die am oder nach dem 16. Februar 2021 stattfinden. Die neuen Regeln sind in drei wichtigen Punkten enger gefasst.

1. Nur das Familienheim oder der Familienbauernhof ist qualifiziert

Nach dem alten Gesetz konnte jede Immobilie – innerhalb der 1-Million-Dollar-Grenze – ohne Neubewertung übertragen werden. Unter Proposition 19 sind nur zwei Kategorien qualifiziert:

• Familienheim, definiert als der Hauptwohnsitz des Übertragenden (Elternteil oder Großelternteil), der zum Hauptwohnsitz des Empfängers (Kind oder Enkelkind) wird.
• Familienbauernhof, definiert als Immobilienvermögen, das bewirtschaftet wird oder als Weideland, Grasland oder zur Erzeugung landwirtschaftlicher Erzeugnisse gemäß Abschnitt 51201 des California Government Code genutzt wird.

Ein Zweitwohnsitz, ein Mietobjekt, ein Gewerbegebäude, ein unbebautes Grundstück oder eine Ferienhütte qualifizieren sich nicht mehr für eine Ausnahme zwischen Eltern und Kindern. Diese Immobilien werden bei der Übertragung zum aktuellen Marktwert neu bewertet, ohne Ausnahme. Die Ausnahmeregelung für „andere Immobilien“ in Höhe von 1 Million $ ist entfallen.

2. Der Empfänger muss tatsächlich dort wohnen

Für die Ausnahme für das Familienheim muss der Erbe die Immobilie als seinen eigenen Hauptwohnsitz bewohnen und innerhalb eines Jahres nach dem Übertragungsdatum die „Homeowners' Exemption“ (BOE-266) oder die „Disabled Veterans' Exemption“ (BOE-261-G) beantragen. Dies ist eine strikte Regel, keine bloße Präferenz. Das Versäumen des Einjahresfensters bedeutet, dass die Ausnahme entweder gar nicht gilt oder erst ab dem Datum gilt, an dem der Erbe schließlich den Antrag stellt – was in der Regel bedeutet, dass die Immobilie bereits neu bewertet wurde und die Ersparnisse verloren sind.

„Dauerhaft bewohnen“ ist der entscheidende Begriff aus den Durchführungsbestimmungen. Wenn der Erbe einzieht, um sich zu qualifizieren, den Papierkram erledigt und zwei Jahre später auszieht, um die Immobilie an Mieter zu vermieten, endet die Ausnahme, und der Gutachter bewertet das Haus zu diesem Zeitpunkt auf seinen aktuellen Marktwert neu.

Die Ausnahme für Familienbauernhöfe ist anders – es besteht keine Anforderung, dass der Erbe auf dem Land lebt. Der Bauernhof muss lediglich weiterhin landwirtschaftlich genutzt werden.

3. Die Wertobergrenze

Selbst wenn die Immobilie qualifiziert ist und der Erbe rechtzeitig einzieht, ist die Ausnahme gedeckelt. Der geschützte Wert ist der faktorierte Basisjahrwert des Elternteils zum Zeitpunkt der Übertragung, zuzüglich einer inflationsbereinigten Untergrenze von 1 Million $. Für Übertragungen, die vom 16. Februar 2025 bis zum 15. Februar 2027 stattfinden, beträgt die bereinigte Untergrenze **1.044.586$**.

Hier ist ein Beispiel, wie die Obergrenze in der Praxis funktioniert. Nehmen wir an, das Haus des Elternteils hat einen faktorierten Basisjahrwert von 300.000 $und einen aktuellen Marktwert von 2.400.000$:

• Ausgeschlossener Betrag: 300.000 $+ 1.044.586$ = 1.344.586 $
• Betrag über der Obergrenze: 2.400.000 $− 1.344.586$ = 1.055.414 $
• Neuer Basisjahrwert für den Erben: 300.000 $+ 1.055.414$ = 1.355.414 $

Der Erbe darf die Basis des Elternteils von 300.000 $behalten – teilweise. Der den Deckel übersteigende Marktwert wird obenauf gerechnet, was zu einer „teilweisen Neubewertung“ führt. Unter dem alten Gesetz hätte dieselbe Übertragung die Basis bei 300.000$ ohne Anpassung belassen. Unter Proposition 19 beträgt die neue jährliche Steuer etwa 13.600 $statt 3.000$ – ein teilweiser Erhalt, kein vollständiger. Bei hochwertigen Immobilien in Küstennähe führt selbst eine qualifizierte Übertragung zwischen Eltern und Kindern zu einer erheblichen Erhöhung der Grundsteuer für den Erben.

Antragstellung: BOE-19-P, BOE-266 und die Dreijahresfrist

Es müssen zwei separate Anträge gestellt werden, und die Fristen sind nicht identisch.

BOE-19-P (Eltern-Kind) oder BOE-19-G (Großeltern-Enkel) ist der Antrag für den Ausschluss von der Neubewertung bei generationenübergreifender Übertragung selbst. Dieses Formular muss innerhalb von drei Jahren nach dem Sterbe- oder Übertragungsdatum beim County Assessor eingereicht werden, oder bevor die Immobilie an einen Dritten verkauft oder übertragen wird – je nachdem, was zuerst eintritt.

BOE-266 (Eigenheim-Steuerbefreiung / Homeowners' Exemption) oder BOE-261-G (Steuerbefreiung für behinderte Veteranen) dient als Nachweis, dass der Erwerber die Immobilie tatsächlich bewohnt. Dies muss innerhalb eines Jahres nach dem Übertragungsdatum eingereicht werden, damit der Ausschluss für das Familienheim rückwirkend gilt.

Die beiden Formulare greifen ineinander. Wenn der Erbe BOE-266 innerhalb eines Jahres und BOE-19-P innerhalb von drei Jahren einreicht, gilt der Ausschluss ab dem Datum der Übertragung, und der Basisjahrwert des Elternteils wird fortgeführt (vorbehaltlich der Obergrenze). Reicht der Erbe BOE-266 verspätet ein, selbst wenn dies innerhalb der Dreijahresfrist von BOE-19-P geschieht, gilt der Ausschluss nur prospektiv – das bedeutet, die Immobilie wird für die Monate zwischen dem Übertragungsdatum und der verspäteten Einreichung zum vollen Marktwert neu bewertet, und der Erbe kann diese höheren Steuerrechnungen nicht zurückfordern.

Für Übertragungen von Großeltern auf Enkel gibt es eine zusätzliche Voraussetzung: Beide Elternteile des Enkelkindes (die Kinder des Großelternteils sind) müssen zum Zeitpunkt der Übertragung verstorben sein. Diese Regel hat sich gegenüber dem früheren Rahmen von Proposition 193 nicht geändert.

Was passiert, wenn die Immobilie kein Familienwohnsitz oder landwirtschaftlicher Betrieb ist

Dies ist die neue Realität, die die meisten Familien unvorbereitet trifft. Unter Proposition 19 wird jede andere Kategorie von Immobilien – Miethäuser, Ferienimmobilien, Zweitwohnungen, Gewerbegebäude, Grundstücke, gemischt genutzte Gebäude, in denen der Elternteil nicht als Hauptwohnsitz lebte – bei der Übertragung auf Kinder vollständig neu bewertet.

Betrachten Sie drei häufige Situationen:

• Das Strandhaus der Eltern in Carmel. Genutzt als Wochenendhaus, nie als Hauptwohnsitz. Neubewertung bei Übertragung.
• Das Dreifamilienhaus in San Francisco, bei dem der Elternteil Eigentümer war, aber in einer separaten Eigentumswohnung in der Nähe wohnte. Das Dreifamilienhaus ist für den Elternteil ein Mietobjekt und wird bei Übertragung neu bewertet. Die Eigentumswohnung kann sich qualifizieren, wenn ein Kind innerhalb eines Jahres einzieht.
• Der Bauernhof des im Ruhestand befindlichen Elternteils, auf dem der Elternteil im Bauernhaus lebte und auf 40 Morgen Mandeln anbaute. Das Bauernhaus qualifiziert sich unter dem Ausschluss für das Familienheim (wenn ein Kind einzieht), und die 40 Morgen qualifizieren sich unter dem Ausschluss für landwirtschaftliche Familienbetriebe (keine Bewohnung erforderlich, nur fortgesetzte landwirtschaftliche Nutzung). Eine gut geplante Übertragung kann beides bewahren.

Die Lehre daraus ist, dass die tatsächliche Nutzung der Immobilie durch den Elternteil zum Zeitpunkt des Todes eine enorme Rolle spielt. Eine Immobilie, die technisch gesehen ein Hauptwohnsitz ist, aber weitgehend leer steht – etwa bei einem Elternteil, der den Großteil des Jahres in einem anderen Bundesstaat oder in einer betreuten Wohneinrichtung verbracht hat –, kann die Prüfung des Hauptwohnsitzes bei einem Audit nicht bestehen. Die Dokumentation der Wählerregistrierung des Elternteils, der Adresse des Führerscheins, der Postnachsendung und der auf dem Grundstück verbrachten Zeit wird nach dem Tod zu kritischen Beweismitteln.

Living Trusts: Hilfreich, aber keine Umgehungsmöglichkeit mehr

Die meisten Nachlasspläne in Kalifornien übertragen Immobilien über einen widerruflichen Living Trust, um ein Nachlassverfahren (Probate) zu vermeiden. Trusts helfen weiterhin bei der Vermeidung von Nachlassverfahren, bei der Privatsphäre und der Planung für den Fall der Handlungsunfähigkeit, aber sie helfen nicht mehr dabei, die Neubewertung nach Proposition 19 zu vermeiden. Der Trust ist für Zwecke der Grundsteuer transparent – der Assessor blickt durch den Trust hindurch, um zu sehen, wer die Immobilie letztendlich erhält und ob diese Person die Anforderungen an die Bewohnung und die Fristen erfüllt.

Einige trustbezogene Regeln, die man kennen sollte:

• Ein widerruflicher Trust löst keine Neubewertung aus, wenn der Elternteil zu Lebzeiten Immobilien in diesen überträgt. Die Neubewertung wird nur aufgeschoben, nicht vermieden.
• Wenn der Treugeber stirbt und der Trust unwiderruflich wird, behandelt der Assessor die Immobilie so, als wäre sie an denjenigen übertragen worden, der laut Trust-Bestimmungen erbt. Wenn dieser Begünstigte ein Kind ist, das plant einzuziehen, kann der Eltern-Kind-Ausschluss gelten – aber nur unter Einhaltung derselben einjährigen Einzugsfrist und dreijährigen Antragsfrist wie bei einer direkten Urkundenübertragung.
• Das Halten von Immobilien in einer LLC funktioniert ebenfalls nicht. Kalifornien blickt durch die Eigentumsverhältnisse von Unternehmen hindurch, um Änderungen im wirtschaftlichen Eigentum zu identifizieren. Übertragungen von LLC-Anteilen können eine Neubewertung auslösen, wenn ein einzelner Eigentümer die 50-Prozent-Marke überschreitet oder wenn insgesamt mehr als 50 Prozent des ursprünglichen Eigentums über die Lebensdauer der Gesellschaft übertragen wurden.
• Abschlagsbewertungen aus FLP- oder LLC-Strukturen reduzieren die Neubewertung nach Proposition 19 nicht. Der Assessor verwendet den Verkehrswert der Immobilie, nicht den diskontierten Wert der Gesellschaftsanteile, wenn er eine anfallende Neubewertung berechnet.

Es gibt einen schmalen Planungsschritt, den einige Familien immer noch nutzen: Die Schenkung der Immobilie (oder eines Teilanteils) an die Kinder zu Lebzeiten der Eltern, wobei die Kinder sofort einziehen und die Eigenheim-Steuerbefreiung beantragen. Dies sichert den Ausschluss zu einem Zeitpunkt, an dem der Elternteil noch am Leben ist, um beim Papierkram zu helfen, und vermeidet Unklarheiten über den Wohnsitz am Todestag. Aber eine Schenkung zu Lebzeiten hat ihre eigenen bundessteuerlichen Konsequenzen – primär den Verlust der steuerlichen Basisaufstockung im Todesfall (Step-up in Basis) gemäß Internal Revenue Code Section 1014, was weitaus mehr an Kapitalertragsteuer kosten kann, als die Ersparnis bei der Grundsteuer wert ist. Dies ist eine Abwägung, die eine genaue Berechnung der Zahlen erfordert und keine pauschale Antwort zulässt.

Der Step-Up-Basis-Kompromiss, den die meisten Erben nicht kommen sehen

Wenn eine Immobilie im Todesfall übergeht, setzt das Bundessteuergesetz (Section 1014) die Kostenbasis des Erben auf den fairen Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Todes zurück. Wenn ein Elternteil im Jahr 1985 200.000 $bezahlt hat und das Haus zum Zeitpunkt des Todes 2.400.000$ wert ist, wird die Basis des Erben zu 2.400.000 $— und wenn der Erbe am nächsten Tag für 2.400.000$ verkauft, fällt keine Bundes-Kapitalertragsteuer an.

Schenkt der Elternteil die Immobilie stattdessen zu Lebzeiten, übernimmt der Erbe die fortgeführte Kostenbasis des Elternteils von 200.000 $(Section 1015). Bei einem Verkauf für 2.400.000$ schuldet der Erbe die Bundes-Kapitalertragsteuer auf den Gewinn von 2.200.000 $zuzüglich der Nettoinvestitionseinkommensteuer — allein etwa 530.000$ an Bundessteuern, plus zusätzlich etwa 300.000 $ an kalifornischer Bundesstaatsteuer.

Vergleicht man diese Belastung von 830.000 $aus Bundes- und Staatssteuern mit den Grundsteuerersparnissen durch die Beibehaltung der Proposition-13-Basis des Elternteils, ergibt sich ein deutliches Bild: Selbst eine Grundsteuerersparnis von 20.000$ pro Jahr würde 40 Jahre benötigen, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Ein Erbe, der plant, innerhalb von fünf oder zehn Jahren zu verkaufen, steht bei einer Übertragung im Todesfall fast immer weitaus besser da, selbst nach der teilweisen Neubewertung gemäß Proposition 19. Schenkungen zu Lebzeiten zur Erhaltung der Grundsteuerbasis sind meist nur dann sinnvoll, wenn die Familie beabsichtigt, das Haus langfristig zu behalten und nicht zu verkaufen.

Planungsmaßnahmen vor dem Todesfall

Wenn der Elternteil noch lebt und Zeit für die Planung bleibt, beeinflussen mehrere Entscheidungen das Ergebnis:

1. Sicherstellen, dass der Hauptwohnsitz des Elternteils gut dokumentiert ist. Führerschein, Wählerverzeichnis, Steuererklärungen, Versorgungsrechnungen und Post sollten alle die Immobilie als primäre Adresse des Elternteils ausweisen.
2. Entscheiden, welches Kind einziehen wird. Nur ein berechtigter Empfänger muss die Voraussetzungen erfüllen und die Immobilie bewohnen, aber die Familie sollte sich im Voraus einigen, um einen Zwangsverkauf nach dem Tod zu vermeiden, weil niemand tatsächlich dort leben wollte.
3. Bei Familien mit mehreren Immobilien überlegen, welche Objekte zu Lebzeiten des Elternteils verkauft werden sollen. Mietobjekte und Ferienhäuser werden bei der Vererbung zum vollen Marktwert neu bewertet. Eine durchdachte Verkaufs- und Reinvestitionsstrategie kann verhindern, dass Erben plötzlich mit Steuerrechnungen konfrontiert werden, die sie sich nicht leisten können.
4. Das Thema landwirtschaftliche Betriebe ansprechen. Wenn das Anwesen Ackerland umfasst, muss sichergestellt werden, dass die Bewirtschaftung oder Beweidung dokumentiert ist und fortlaufend erfolgt. Ein „Bauernhof“, der seit Jahren brach liegt, qualifiziert sich möglicherweise nicht.
5. Die Formulierungen des Trusts überprüfen. Trusts, die vor 2021 entworfen wurden, können Immobilien an Kinder übertragen, ohne die neue Anforderung der Eigennutzung zu berücksichtigen. Eine Trust-Änderung kann Flexibilität schaffen — zum Beispiel, indem sie dem Treuhänder erlaubt, das Haus an den Begünstigten zu übertragen, der tatsächlich dort wohnen wird.

Was im ersten Jahr nach dem Todesfall zu tun ist

Wenn ein kalifornischer Elternteil stirbt und Immobilienbesitz hinterlässt, haben die Erben eine kurze und sehr spezifische Liste von Prioritäten:

1. Feststellen, welche Immobilie der Elternteil zum Zeitpunkt des Todes als Hauptwohnsitz bewohnte. Sterbeurkunde, Trust, Urkunde sowie die Grundsteuerbescheide und Anträge auf Grundsteuerbefreiung (Homeowners' Exemption) der letzten Jahre prüfen.
2. Identifizieren, welcher Erbe (falls vorhanden) bereit und in der Lage ist, innerhalb eines Jahres in das Elternhaus einzuziehen. Diese Person sollte physisch umziehen, ihren Führerschein und ihre Wählerregistrierung ändern und damit beginnen, Post an der Immobilie zu erhalten.
3. Den BOE-19-P-Antrag innerhalb von drei Jahren beim County Assessor einreichen. Die meisten Counties empfehlen die Einreichung, sobald der Erbe die Immobilie bezogen hat und der Antrag auf Grundsteuerbefreiung läuft.
4. Die BOE-266 Homeowners' Exemption innerhalb eines Jahres beantragen. Dies ist das zeitkritischste Formular. Die Counties haben unterschiedliche Postanschriften und Bearbeitungszeiten — bestätigen Sie den Erhalt.
5. Die Berechnung der Wertobergrenze schriftlich vom Assessor anfordern. Der faktorisierte Basisjahrwert plus der inflationsbereinigte Mindestwert bestimmt die teilweise Neubewertung. Assessoren machen Rechenfehler, für deren Entdeckung der Erbe verantwortlich ist.
6. Die neue Steuerrechnung einplanen. Selbst mit dem Ausschluss wird es bei Immobilien oberhalb der Obergrenze zu einer Erhöhung kommen. Erben sollten die neuen jährlichen Unterhaltskosten kennen, bevor sie entscheiden, ob sie das Haus behalten oder verkaufen.

Aufzeichnungen führen, die einer Prüfung standhalten

Audits zu Proposition 19 — bei denen der Assessor den Ausschlussantrag zwei oder drei Jahre nach der Tat erneut prüft — werden in Counties mit hochwertigen Immobilien immer häufiger. Die Aufgabe des Erben ist es, Dokumente vorzuhalten, die belegen, dass die Immobilie sein Hauptwohnsitz ist und bleibt:

• Versorgungsrechnungen (Strom, Wasser) auf den Namen des Erben unter der Adresse der Immobilie
• Versicherungspolice, die die Immobilie als Hauptwohnsitz ausweist
• Staatliche und bundesstaatliche Steuererklärungen, die von der Adresse der Immobilie aus eingereicht wurden
• Führerschein, Wählerverzeichnis, Fahrzeugregistrierung unter der Adresse der Immobilie
• Bank- und Kreditkartenabrechnungen, die an die Immobilie geschickt werden

Falls der Erbe später auszieht — wegen eines Jobs, einer Heirat oder um sich um einen alternden Ehepartner zu kümmern — sollte die Familie verstehen, dass der Ausschluss an diesem Punkt endet und die Immobilie zum aktuellen Marktwert neu bewertet wird, nicht rückwirkend zum Todeszeitpunkt. Auch ein Verkauf, eine Refinanzierung oder die Übertragung an einen Dritten beendet den Ausschluss. Der Wertzuwachs des Basisjahres im Laufe der Zeit wird zu einem beweglichen Ziel, und ein Erbe, der plant, die Immobilie in ein paar Jahren weiterzuverkaufen, sollte abwägen, ob der Ausschluss den Zeitaufwand und die Kosten des Einzugs überhaupt wert ist.

Halten Sie Ihre Immobilien- und Nachlassunterlagen vom ersten Tag an organisiert

Egal, ob Sie als Elternteil die Planung übernehmen oder als Erbe die Angelegenheiten ordnen, Proposition 19 macht präzise, datierte Plain-Text-Aufzeichnungen über Immobilieneigentum, Belegung und Wertänderungen wichtiger denn je. Grundsteuerbelege, Informationen zur Kostenbasis, Schenkungsdokumentationen und die Historie von Trusts müssen über Jahrzehnte hinweg nachverfolgt werden – lange genug, dass die ursprünglichen Berater möglicherweise nicht mehr zur Verfügung stehen, wenn das Prüfungsschreiben eintrifft. Beancount.io bietet Plain-Text-Buchhaltung, die Ihnen transparente, versionskontrollierte Aufzeichnungen jeder Transaktion liefert – perfekt für die Nachverfolgung der Immobilien-Anschaffungskostenbasis, Abschreibungen und generationenübergreifender Übertragungen in einem Format, das die Personen überdauert, die es erstellt haben. Starten Sie kostenlos und erfahren Sie, warum Familien und Finanzexperten bei der langfristigen Aktenführung auf Plain-Text-Buchhaltung vertrauen.