Heu realitzat una venda de propietats de $28.000, la propietat espera $19.600, i el vostre llibre major mostra $28.000 en ingressos si no enteneu la consignació. Aquests $8.400 addicionals no són el vostre benefici — són un passiu d'impost sobre vendes, un pagament a la propietat, i una qüestió de declaració 1099 que generarà un avís de l'IRS si ho feu malament.
Consignació, no la vostra venda
Una empresa de venda de propietats ven com a agent de la propietat. Els ingressos bruts pertanyen a la propietat; la vostra compensació és la comissió i les tarifes definides al contracte — sovint el 30–40% del brut, més mà d'obra, publicitat i comissions de targeta.
Mai registreu el brut com a ingressos. El dia de la venda és:
Dr Caixa \$28.000
Cr Passiu per consignació — Propietat \$28.000 — brut retingut per a la propietat
No Cr Ingressos. L'inventari de la propietat mai va ser el vostre inventari, i els ingressos de la propietat no són els vostres ingressos.
L'informe de venda-compte és l'esdeveniment d'ingressos
Després de la venda, produïu un informe de venda-compte que reconcilia el brut, les tarifes i el net degut a la propietat.
Per una venda bruta de $28.000 amb una comissió del 30% més $1.200 en càrrecs contractats:
- Brut: $28.000 (passiu)
- Comissió: $8.400 (els vostres ingressos, reconeguts només quan l'informe és final)
- Càrrecs contractats: $1.200 (els vostres ingressos/tarifes)
- Impost sobre vendes cobrat: $1.900 (passiu a l'estat)
- Comissions de targeta: $600 (cost o tarifa reemborsable, segons el contracte)
- Net degut a la propietat: $28.000 − $8.400 − $1.200 − $1.900 − $600 = $15.900
Registreu-ho:
Dr Passiu per consignació \$28.000
Cr Ingressos — Comissió \$8.400
Cr Ingressos — Tarifes de servei \$1.200
Cr Impost sobre vendes a pagar \$1.900
Cr Passiu per consignació (comissió de targeta a pagar) \$600 — o Cr Caixa si ja ho heu pagat
Després Dr Passiu per consignació \$15.900 / Cr Caixa \$15.900 quan pagueu la propietat.
Declaració 1099: No declareu els diners de la propietat com a vostres
El mateix brut que crea un problema de concordança amb l'IRS és el que determina el 1099.
- Vós sou l'entitat de liquidació de pagaments per vendes amb targeta: El processador pot declarar els pagaments bruts amb targeta en un 1099-K a vós com a comerciant registrat. Aquest brut coincideix amb la vostra caixa però no amb els vostres ingressos. Mantingueu la conciliació de brut a net perquè un CP2000 que coincideixi $28.000 amb una declaració d'ingressos de $9.600 es respongui amb el rastre del passiu.
- Podeu deure a la propietat un 1099-MISC o 1099-NEC: Si heu pagat a la propietat $15.900 o més i la propietat és una persona o una entitat no corporativa, el pagament pels béns de la propietat sovint és declarable com a ingressos bruts (casella 2 del 1099-MISC segons les regles antigues, ara de vegades centrat en sancions). El llindar i la casella depenen de l'any i del tipus d'entitat. No presenteu 1099 per una propietat corporativa per béns quan no sigui requerit, i no us perdeu la declaració per un consignador no corporatiu quan sigui necessari.
Comproveu el W-9 i el tipus d'entitat de cada propietat en el moment de la contractació, no a la temporada de 1099.
Mantingueu les vostres finances organitzades des del primer dia
La consignació és l'exemple més pur de caixa que no és ingressos. Un llibre major que mostra el brut com un passiu fins que l'informe de venda-compte és l'únic llibre major que coincideix amb el contracte i amb la declaració fiscal.
Beancount.io manté cada venda de propietats com un compte de passiu amb una liquidació de comissió i tarifes, tot amb control de versions i reconciliable amb el 1099-K i el PDF de l'informe de venda-compte. Comença gratuïtament i feu visible els diners de la propietat com a propietat, no com a vostres.