La majoria dels contractistes generals no cobren pel treball que van fer la setmana passada. Cobren pel treball que facturen, en els formularis que l'arquitecte espera, amb els càlculs que el propietari pot verificar. Presenteu una sol·licitud de pagament impecable el primer de mes i els diners arribaran al vostre compte en 30 dies. Presenteu-ne una de mal feta i el vostre cap d'obra haurà de finançar les nòmines amb una targeta de crèdit mentre discutiu la línia 14 amb un gestor de projectes que no ha passat per l'obra des de l'abocament dels fonaments.
L'American Institute of Architects (AIA) ho va resoldre fa dècades. Els formularis G702 i G703 són ara el llenguatge per defecte de la facturació de la construcció als Estats Units, utilitzats en projectes comercials, obres institucionals i una part creixent de construccions residencials d'alt standing. Si liciteu treballs a l'estil AIA i no sabeu omplir un G703 fins i tot dormint, el vostre flux de caixa s'està perdent abans que surti la primera factura.
Aquesta guia analitza què fa cada formulari, com elaborar un desglossament de valors defensable, com flueixen les retencions i les ordres de canvi a través del full de continuació, i com aquestes mateixes xifres s'enllacen amb el reconeixement d'ingressos de l'ASC 606 en els vostres estats financers de tancament d'any.
Què són realment el G702 i el G703
Dos formularis que funcionen conjuntament com un únic paquet de pagament.
G702 — Sol·licitud i Certificat de Pagament és el resum de la portada d'una sola pàgina. Indica al propietari l'import del contracte fins a la data, el total del treball completat i emmagatzemat fins ara, les retencions aplicades, els pagaments previs ja realitzats i l'import actual a pagar. Està signat pel contractista (certificant que el treball s'ha realitzat), l'arquitecte (certificant que el treball s'ha observat) i finalment aprovat pel propietari que emet el xec.
G703 — Full de Continuació és el detall partida per partida darrere de la xifra del G702. Cada fila és un component del desglossament de valors del projecte —per exemple, "Formigó - Fonamentacions" o "Instal·lació elèctrica encastada"— amb columnes per al valor programat, el treball completat de períodes anteriors, el treball completat aquest període, els materials emmagatzemat, el total completat i emmagatzemat fins a la data, el percentatge completat, el saldo pendent i la retenció aplicada.
La xifra del G702 coincideix amb els totals del G703. Si no es concilien, l'arquitecte rebutja la sol·licitud de pagament i heu d'esperar a un altre cicle de facturació.
Com elaborar un desglossament de valors defensable
El desglossament de valors (SOV, per les seves sigles en anglès) és la base de cada sol·licitud de pagament que presentareu a l'obra. Si l'equivoqueu en la signatura del contracte, haureu de lluitar per cada facturació durant la resta del projecte.
Un bon SOV divideix l'import del contracte en unes 40 o 60 partides. Si n'hi ha massa poques, no podreu defensar el percentatge completat quan l'arquitecte el qüestioni. Si n'hi ha massa, aclaparareu els vostres gestors de projectes amb feina administrativa sense afegir precisió.
Què incloure com a partides
- Mobilització i condicions generals — muntatge de l'obra, serveis provisionals, gestió del projecte. Cobrat al principi però sense exagerar; els arquitectes ho miren amb lupa.
- Treballs d'ofici per divisions — moviments de terres, formigó, paleta, acer estructural, fusteria basta, cobertes, portes i finestres, plaques de guix, pintura, paviments, lampisteria (obra bruta i acabats), climatització, electricitat.
- Partides provisionals — per a acabats que el propietari encara no ha seleccionat, llistats com una sola línia fins que es prenguin les decisions.
- Fiances, assegurances i taxes de permisos — es facturen quan es paguen, no s'amortitzen.
- Tancament d'obra — neteja final, llista de repassos, estoc de recanvis, manuals d'operació i manteniment, plànols as-built. Reserveu aquí entre l'1 i el 3% del valor del contracte, perquè l'últim 10% de qualsevol projecte requereix el 30% de l'esforç.
Què cal evitar
- Carregar costos de materials en línies de mà d'obra. Els arquitectes ho detecten immediatament i qüestionaran cada facturació futura.
- Barrejar les ordres de canvi en el SOV original. Cada ordre de canvi té la seva pròpia fila al G703.
- Valors de línia aspiracionals. Lliciteu amb honestedat. Si el formigó us ha costat 180.000 € i el llisteu per 240.000 € per recuperar el marge d'una línia de paleta ajustada, el propietari us demanarà justificants en el pitjor moment possible.
El SOV és aprovat per l'arquitecte abans de la primera sol·licitud de pagament. Tracteu aquesta aprovació com una modificació del contracte per dret propi: arxiveu-la amb l'acord executat i feu-hi referència en cada G703 que presenteu.
Procés d'una sol·licitud de pagament
Així és com flueix una sol·licitud de pagament mensual típica.
Pas 1 — Decidir el tall de facturació. La majoria dels contractes AIA facturen fins al dia 25 del mes, amb la sol·licitud presentada entre el 25 i el 30 i pagada dins dels 30 dies posteriors a la certificació. Escolliu una data de tall al contracte i no us en desvieu mai. Les colles pregunten "això entra a la facturació d'aquest mes?" — la resposta ha de ser "si estava instal·lat el dia 25, sí".
Pas 2 — Revisar l'obra i avaluar el percentatge completat per partida. No endevineu. Cada cap de colla us hauria de donar un percentatge defensable per al seu àmbit, idealment amb fotos. "Placa de guix col·locada, encintada, primera capa" és aproximadament un 60% completat; "només placa de guix col·locada" s'apropa al 35%.
Pas 3 — Omplir el G703.
- Columna A — número de partida.
- Columna B — descripció del treball.
- Columna C — valor programat (del SOV aprovat).
- Columna D — treball completat d'aplicacions anteriors.
- Columna E — treball completat en aquest període.
- Columna F — materials emmagatzemats actualment (encara no incorporats a l'obra).
- Columna G — total completat i emmagatzemat fins a la data (D + E + F).
- Columna H — percentatge completat (G ÷ C).
- Columna I — saldo pendent (C − G).
- Columna J — retenció aplicada.
Pas 4 — Traslladar els totals a la portada del G702. Import original del contracte, ordres de canvi netes, import del contracte fins a la data, total completat i emmagatzemat, retencions, total meritat menys retencions, menys certificats de pagament anteriors, igual al pagament actual degut.
Pas 5 — Presentar el paquet amb la documentació de suport. Renúncies de dret de retenció dels subcontractistes que cobreixin el pagament anterior, nòmines certificades si es requereixen, documentació de materials emmagatzemats i qualsevol documentació d'ordres de canvi pendent d'aprovació per l'arquitecte.
Les dades del sector mostren que les sol·licituds completes amb la documentació adequada es paguen uns 18 dies més ràpid que les incompletes. Saltarse la renúncia de dret de retenció per "estalviar temps" gairebé sempre costa més en finançament del que estalvia en administració.
Materials emmagatzemats: La trampa de la Columna F
La Columna F del G703 us permet facturar materials que heu comprat però que encara no heu instal·lat. És un recurs vital quan heu pagat per endavant acer, generadors o equipaments de llarg termini subministrats pel propietari. També és on comencen la majoria de les disputes.
Per facturar materials emmagatzemats i sobreviure a una auditoria, necessiteu:
- Acord d'emmagatzematge fora de l'obra signat pel propietari si els materials no es troben al lloc de l'obra, identificant la instal·lació d'emmagatzematge, assegurant els materials i cedint-ne la titularitat al propietari.
- Factures pagades que demostrin que el contractista ha pagat realment al proveïdor.
- Llistes d'inventari i fotografies amb números de sèrie quan correspongui.
- Certificats d'assegurança que nomenin el propietari com a assegurat addicional pel valor dels materials emmagatzemats.
Quan els materials passen d'emmagatzemats (Columna F) a instal·lats (Columna E), es desplacen de la F a la E. El total de la Columna G no canvia, però el percentatge completat de la Columna H sol augmentar, ja que l'obra instal·lada és el que fa avançar el projecte.
Retencions: Els diners que has guanyat i que encara no t'han pagat
La retenció (alguns contractes l'anomenen "retention") és el percentatge de cada pagament a compte que el propietari reté fins que el projecte estigui substancialment completat. Les taxes estàndard oscil·len entre el 5% i el 10%, segons la jurisdicció i el contracte.
Les lleis estatals limiten cada vegada més les retencions en projectes privats. La llei SB 61 de Califòrnia, efectiva des de l'1 de gener de 2026, limita la retenció en la majoria dels nous contractes de construcció privada al 5% de cada pagament a compte i al 5% del preu total del contracte — un canvi significatiu per als contractistes que estaven acostumats a una retenció del 10% en les obres de Califòrnia. La majoria dels estatuts d'obres públiques i molts contractes privats exigeixen ara l'alliberament de les retencions en un termini de 30 a 45 dies des de la finalització substancial, i la retenció dels subcontractistes s'ha d'alliberar en els 10 dies següents a la recepció de la part corresponent per part del contractista principal.
Al G703, la retenció apareix a la Columna J i es calcula com un percentatge de la Columna G (total completat i emmagatzemat fins a la data). A la coberta del G702, la retenció total es resta del total meritat per arribar a l'import actual degut.
Reducció de les retencions a meitat del projecte
Molts contractes permeten al propietari reduir la retenció en arribar al 50% de la finalització si l'obra segueix el calendari previst i el rendiment del contractista ha estat satisfactori. Creeu un recordatori al calendari per a aquesta fita i envieu la sol·licitud per escrit — els propietaris rarament s'ofereixen voluntàriament a alliberar diners que tenen retinguts.
Comptabilitzar les retencions en els teus propis llibres
La retenció practicada segueix sent un ingrés que has guanyat. Al teu balanç de situació, l'import figura a Retencions a cobrar — un compte d'actiu separat dels Comptes a cobrar ordinaris. No els agrupeu, perquè les retencions a cobrar tenen un perfil de cobrament diferent (mesos o anys, no 30 dies) i el vostre banquer voldrà veure'ls desglossats per separat quan analitzi la vostra línia de crèdit.
L'assentament comptable quan emeteu una sol·licitud de pagament és el següent:
- Deure Comptes a cobrar (import degut ara)
- Deure Retencions a cobrar (import retingut)
- Haver Ingressos per contracte (total meritat en aquest període)
Quan el propietari allibera la retenció al final de l'obra, transferiu les Retencions a cobrar als Comptes a cobrar i cobreu normalment.
Ordres de canvi en el full de continuació
Les ordres de canvi aprovades modifiquen la suma del contracte i han de reflectir-se al G703. La manera neta de fer-ho és llistar cada ordre de canvi aprovada com una partida pròpia sota el desglossament de valors (SOV) original — "CO #1 — Abast afegit: ampliació del pati posterior, 48.500 $" — i facturar contra aquesta línia com qualsevol altra.
Les ordres de canvi pendents són més complicades. L'obra pot estar en curs mentre l'arquitecte i el propietari negocien el preu. Els documents AIA us permeten facturar segons la vostra estimació raonable mentre una ordre de canvi està pendent, però la majoria dels propietaris s'hi resistiran. Aconseguiu que l'ordre de canvi estigui signada abans de facturar-la, fins i tot si heu d'assumir unes setmanes de retard en el flux de caixa.
A la coberta del G702, el "Canvi net per ordres de canvi" se situa entre la "Suma original del contracte" i la "Suma del contracte fins a la data", fent que el valor total del contracte sigui transparent en cada facturació.
ASC 606 i el percentatge de realització
Si els vostres llibres es porten segons el criteri de merite i els vostres projectes abasten diversos períodes, l'ASC 606 —l'estàndard de reconeixement d'ingressos del FASB— regula com reconeixeu els ingressos. Per a la majoria dels contractistes generals, això significa que els ingressos es reconeixen al llarg del temps, utilitzant un mètode d'entrada (normalment cost a cost) per mesurar el progrés cap a la satisfacció de l'obligació d'execució.
L'enllaç entre la sol·licitud de pagament G702 i els ingressos ASC 606 és directe però no sempre idèntic.
La facturació a compte del G702 mesura el progrés mitjançant la certificació de l'arquitecte del percentatge completat en el desglossament de valors.
El mètode cost a cost de l'ASC 606 mesura el progrés mitjançant els costos totals incorreguts fins a la data dividits pels costos totals estimats en acabar el projecte (l'EAC).
Quan els dos divergeixen, es produeix una facturació en excés o una facturació en defecte:
- La facturació en excés (facturació que supera els costos i els beneficis estimats) és un passiu al balanç de situació. Heu facturat més ràpid del que heu meritat — comú quan es carrega excessivament l'inici del SOV. El passiu es redueix a mesura que s'incorre en els costos per justificar les facturacions.
- La facturació en defecte (costos i beneficis estimats que superen la facturació) és un actiu. Heu meritat més ingressos dels que heu facturat — comú quan hi ha ordres de canvi pendents o el SOV està massa carregat al final. L'actiu es converteix en un compte a cobrar quan us poseu al dia amb les facturacions.
Un assentament comptable típic de final de mes per a un sol projecte podria ser:
- Deure Obra en curs (costos incorreguts en aquest període)
- Haver Comptes a pagar / Tresoreria (costos de subcontractistes i materials)
- Deure Cost de la construcció (ingressos × % cost a cost)
- Haver Obra en curs
- Deure Comptes a cobrar + Retencions a cobrar (import del G702)
- Haver Ingressos per contracte + Facturació en excés (o deure Costos en excés) per quadrar
Per als comptables que no han treballat en el sector de la construcció, la conciliació de la facturació en excés o en defecte és la troballa més comuna en les auditories. Feu-ne un seguiment mensual, projecte per projecte. No espereu a final d'any.
Hàbits pràctics que et permeten cobrar més ràpidament
Després d'anys de veure contractistes lluitant per les sol·licituds de pagament, uns quants hàbits separen les empreses que cobren en 30 dies de les que esperen 90.
Presenta-les el mateix dia cada mes. Els arquitectes tramiten les sol·licituds de pagament en l'ordre d'arribada. Si la teva arriba el segon dia hàbil després de la data de tancament, cada mes, rebrà un tractament prioritari.
Reuneix-te prèviament per revisar el G703. Una setmana abans del tancament, recorre l'obra amb el gestor de projectes de l'arquitecte i acorda aproximadament on quedarà cada partida. Les sorpreses en una sol·licitud de pagament són el motiu pel qual els arquitectes les rebutgen.
Els percentatges honestos generen confiança. Si factures el 85% del pladur aquest mes i el 95% el mes vinent, l'arquitecte aprovarà ambdós sense discussió. Si factures el 95% aquest mes quan realment estàs al 70%, l'arquitecte ho detectarà, retornarà la sol·licitud de pagament i, a partir d'aquell moment, seràs sospitós en cada facturació fins al final de l'obra.
Renúncies de dret de retenció vinculades als xecs. Renúncies condicionals per a la facturació actual, renúncies incondicionals per a la facturació anterior un cop hagis cobrat. Els arquitectes que han tingut males experiències retindran la teva sol·licitud de pagament fins que les renúncies quadrin.
Fes un seguiment mensual de la teva sobrefacturació i sota-facturació. Si la teva sobrefacturació comença a créixer més ràpid que els teus costos, et dirigeixes cap a una crisi de liquiditat en el moment que es tanqui el projecte. La xifra del G702 t'indica el que has facturat; el teu sistema comptable t'indica el que has guanyat. La diferència és important.
Mantingues la teva comptabilitat de construcció preparada per a auditories
La comptabilitat de costos per obra és exigent. Cada euro de factura de subcontractista, compra de materials i càrrega de mà d'obra ha de recaure en el projecte correcte, en la partida corresponent de l'estat de valors (SOV) i en el període adequat — o el teu calendari de sobre/sota-facturació t'enganyarà, el teu marge brut t'enganyarà, i descobriràs al final de l'any que l'obra que pensaves que donava beneficis, en realitat, ha tingut pèrdues.
Beancount.io ofereix als contractistes de construcció una comptabilitat en text pla amb transparència total sobre cada transacció, partida i projecte. Al ser basat en text i amb control de versions, cada ajust és auditable, cada codi de cost es pot cercar i el teu comptable (CPA) pot conciliar les teves facturacions G702 amb els teus ingressos segons l'ASC 606 sense haver d'exportar fulls de càlcul i esperar que els totals quadrin. Comença de franc i descobreix per què desenvolupadors, professionals de les finances i contractistes centrats en l'operativa s'estan passant a la comptabilitat en text pla.