La Proposta 19 de Califòrnia i el fi de l'antic pacte fiscal sobre la propietat entre pares i fills: una guia del 2026 per als hereus de béns immobles a Califòrnia

Quan un progenitor de Califòrnia compra una casa per 200.000 $el 1985 i mor sent-ne el propietari el 2026 amb un valor de mercat de 2,4 milions de dòlars, la factura de l'impost sobre la propietat que hereten els fills pot variar en un ordre de magnitud depenent d'unes poques decisions preses abans i després de la data de la mort. Abans del 16 de febrer de 2021, la resposta era senzilla: els fills mantenien el valor baix de l'any base de la Proposició 13 del progenitor, pagaven uns 2.800$ a l'any en impostos sobre la propietat i llogaven la propietat o la venien quan volien. Després que la Proposició 19 entrés en vigor, aquesta mateixa propietat —si no es gestiona correctament— es revalora al seu valor de mercat total en el moment en què es transmet el títol, i la factura fiscal anual salta de menys de 3.000 $a més de 27.000$.

Si esteu assessorant una família amb immobles a Califòrnia, planificant el vostre propi patrimoni o heretant una casa o una explotació agrària d'un progenitor de Califòrnia, cal que entengueu les noves regles. El termini per fer-ho bé és curt, la documentació és exigent i diverses estructures comunes de planificació patrimonial que funcionaven sota l'antiga llei ja no protegeixen la base imposable de l'impost sobre la propietat. Aquí teniu el que ha canviat, el que encara funciona i què cal fer abans de la mort i durant l'any posterior.

L'antiga llei: La Proposició 58 i la Secció 63.1

Durant gairebé tres dècades, l'exclusió de revaloració entre pares i fills de Califòrnia segons la Secció 63.1 del Codi de Rendes i Tributs (promulgada per la Proposició 58 el 1986 i ampliada als avis el 1996 per la Proposició 193) va ser un dels avantatges fiscals intergeneracionals més generosos del país. Permetia als pares transmetre:

• Una residència principal de valor il·limitat als fills sense activar la revaloració, i
• Fins a 1 milió de dòlars cadascun (en valor de l'any base factoritzat) d'altres béns immobles —cases de vacances, cases de lloguer, edificis comercials, terrenys sense urbanitzar— als fills sense revaloració.

Els fills no havien de viure a la propietat heretada. Podien llogar-la, deixar-la buida, mantenir-la com a inversió o traslladar-s'hi més tard si volien. El valor de l'any base de la Proposició 13 que els pares havien acumulat durant dècades simplement passava a la següent generació. Moltes famílies de Califòrnia utilitzaven aquesta regla per convertir la residència principal d'un progenitor en un lloguer a llarg termini que generava ingressos amb la base imposable baixa del progenitor —una transmissió de riquesa fiscalment eficient que depenia totalment d'una factura baixa de l'impost sobre la propietat.

Aquest món es va acabar el 16 de febrer de 2021.

Què ha canviat amb la Proposició 19

La Proposició 19 —aprovada pels votants de Califòrnia el novembre de 2020— va substituir la Secció 63.1 per a les transmissions que es produeixin a partir del 16 de febrer de 2021. Les noves regles són més restringides en tres aspectes importants.

1. Només l'habitatge familiar o l'explotació agrària familiar compleixen els requisits

Sota l'antiga llei, qualsevol propietat immobiliària —dins del límit d'un milió de dòlars— es podia transmetre sense revaloració. Sota la Proposició 19, només dues categories compleixen els requisits:

• Habitatge familiar, definit com la residència principal del transmitent (el pare/mare o avi/àvia) que es converteix en la residència principal de l'adquirent (el fill/filla o nét/néta).
• Explotació agrària familiar, definida com un bé immoble en cultiu o utilitzat per a pastures, pasturatge o per produir qualsevol producte agrícola segons es defineix a la Secció 51201 del Codi de Govern de Califòrnia.

Una segona residència, una propietat de lloguer, un edifici comercial, un terreny sense urbanitzar o una cabana de vacances ja no es poden beneficiar de cap exclusió entre pares i fills. Aquestes propietats es revaloren al valor de mercat actual en el moment de la transmissió, sense excepcions. L'excepció d'un milió de dòlars per a "altres propietats" ha desaparegut.

2. L'adquirent hi ha de viure realment

Per a l'exclusió de l'habitatge familiar, l'hereu ha d'ocupar la propietat com a residència principal pròpia i sol·licitar l'Exempció per a propietaris d'habitatges (BOE-266) o l'Exempció per a veterans discapacitats (BOE-261-G) en el termini d'un any des de la data de transmissió. Aquesta és una regla estricta, no una preferència opcional. Si es perd el termini d'un any, l'exclusió no s'aplica en absolut o s'aplica només de cara al futur des de la data en què l'hereu finalment la sol·licita, cosa que sol significar que la propietat ja s'ha revalorat i l'estalvi s'ha perdut.

"Viure-hi contínuament" és la frase operativa de les normes d'aplicació. Si l'hereu s'hi trasllada per complir els requisits, presenta la documentació i després marxa dos anys més tard per llogar la propietat a inquilins, l'exclusió s'acaba i el taxador torna a valorar l'habitatge al seu valor de mercat actual en aquell moment.

L'exclusió de l'explotació agrària familiar és diferent: no hi ha el requisit que l'hereu visqui a la terra. L'explotació només ha de seguir funcionant com a tal.

3. El límit de valor

Fins i tot quan la propietat compleix els requisits i l'hereu s'hi trasllada a temps, l'exclusió té un límit. El valor protegit és el valor de l'any base factoritzat del progenitor a la data de la transmissió, més un límit inferior ajustat a la inflació d'un milió de dòlars. Per a les transmissions que es produeixin des del 16 de febrer de 2025 fins al 15 de febrer de 2027, el límit ajustat és de 1.044.586 $.

Així és com funciona el límit a la pràctica. Suposem que la casa del progenitor té un valor de l'any base factoritzat de 300.000 $i un valor de mercat actual de 2.400.000$:

• Import exclòs: 300.000 $+ 1.044.586$ = 1.344.586 $
• Excés sobre el límit: 2.400.000 $− 1.344.586$ = 1.055.414 $
• Nou valor de l'any base per a l'hereu: 300.000 $+ 1.055.414$ = 1.355.414 $

L'hereu aconsegueix mantenir la base de 300.000 $del progenitor —parcialment. L'excés de valor de mercat per sobre del límit s'hi afegeix a sobre, creant una nova "revaloració parcial". Sota l'antiga llei, la mateixa transmissió hauria mantingut la base en 300.000$ amb zero ajustos. Sota la Proposició 19, el nou impost anual és d'aproximadament 13.600 $en lloc de 3.000$ —una preservació parcial, no total. Per a les propietats costaneres d'alt valor, fins i tot una transmissió entre pares i fills que compleixi els requisits deixa l'hereu amb un augment substancial de l'impost sobre la propietat.

Presentació de la sol·licitud: BOE-19-P, BOE-266 i el termini de tres anys

S'han de realitzar dues presentacions separades, i els terminis no són els mateixos.

BOE-19-P (pares-fills) o BOE-19-G (avis-néts) és la sol·licitud per a l'exclusió per transferència intergeneracional en si mateixa. Aquest formulari s'ha de presentar davant l'assessor del comtat en un termini de tres anys a partir de la data de la mort o de la transferència, o abans que la propietat es vengui o es transfereixi a un tercer, el que passi primer.

BOE-266 (Exempció per a propietaris d'habitatge) o BOE-261-G (Exempció per a veterans discapacitats) és la prova que l'adquirent realment ocupa la propietat. Aquest s'ha de presentar en el termini d'un any des de la data de transferència perquè l'exclusió per habitatge familiar s'apliqui de manera retroactiva.

Els dos formularis funcionen conjuntament. Si l'hereu presenta el BOE-266 en el termini d'un any i el BOE-19-P en el termini de tres anys, l'exclusió s'aplica des de la data de la transferència i el valor de l'any base del pare es manté (subjecte al límit). Si l'hereu presenta el BOE-266 fora de termini, fins i tot dins del termini de tres anys del BOE-19-P, l'exclusió només s'aplica de manera prospectiva, la qual cosa significa que la propietat es revalora al valor total de mercat pels mesos compresos entre la data de transferència i la presentació tardana, i l'hereu no pot recuperar aquelles factures fiscals més elevades.

Per a les transferències d'avis a néts, hi ha un requisit addicional: ambdós pares del nét (que són fills de l'avi) han d'haver mort en la data de la transferència. Aquesta regla no ha canviat respecte al marc anterior de la Proposició 193.

Què passa quan la propietat no és un habitatge familiar o una explotació agrària

Aquesta és la nova realitat que agafa més famílies desprevingudes. Sota la Proposició 19, qualsevol altra categoria de béns immobles —habitatges de lloguer, propietats de vacances, segones residències, edificis comercials, terrenys, edificis d'ús mixt on el pare no vivia com a resident principal— es revalora totalment en ser transferida als fills.

Considereu tres situacions comunes:

• La casa a la platja del pare a Carmel. Utilitzada com a casa de cap de setmana, mai com a residència principal. Revalorada en la transferència.
• El tríplex a San Francisco on el pare era el propietari de l'edifici però vivia en un apartament separat a prop. El tríplex és una propietat de lloguer per al pare i es revalora en la transferència. L'apartament pot qualificar-se si un fill hi entra a viure en el termini d'un any.
• L'explotació agrària del pare jubilat on el pare vivia a la casa de pagès i conreava ametlles en 40 acres. La casa de pagès qualifica sota l'exclusió d'habitatge familiar (si un fill hi entra a viure), i els 40 acres qualifiquen sota l'exclusió d'explotació agrària familiar (no es requereix ocupació, només l'ús agrícola continuat). Una transferència ben gestionada pot mantenir totes dues.

La lliçó és que l'ús real que el pare faci de la propietat en el moment de la mort és enormement important. Una propietat que és tècnicament una residència principal però que està majoritàriament buida —per exemple, un pare que passava la major part de l'any en un altre estat o en una residència assistida— pot no superar la prova de residència principal en una auditoria. La documentació del cens electoral del pare, l'adreça del permís de conduir, el reenviaments de correu i el temps passat a la propietat esdevenen proves crítiques després de la mort.

Fideïcomisos en vida (Living Trusts): Utils però ja no són una drecera

La majoria dels plans de successió a Califòrnia transmeten la propietat a través d'un fideïcomís en vida revocable per evitar el procés de validació de testament (probate). Els fideïcomisos encara ajuden a evitar el probate, aporten privadesa i ajuden en la planificació per incapacitat, però ja no ajuden a evitar la revaloració de la Proposició 19. El fideïcomís és transparent a efectes de l'impost sobre béns immobles: l'assessor mira a través del fideïcomís per veure qui rep finalment la propietat i si compleix els requisits d'ocupació i terminis.

Algunes regles relacionades amb els fideïcomisos que cal conèixer:

• Un fideïcomís revocable no activa la revaloració quan el pare hi transfereix la propietat en vida. La revaloració només s'ajorna, no s'evita.
• Quan el fiduciant mor i el fideïcomís esdevé irrevocable, l'assessor tracta la propietat com si hagués estat transferida a qui el fideïcomís digui que l'hereta. Si aquest beneficiari és un fill que té previst entrar-hi a viure, es pot aplicar l'exclusió pares-fills, però només amb els mateixos requisits d'ocupació d'un any i de presentació de tres anys que una transferència d'escriptura directa.
• Tenir la propietat en una LLC tampoc funciona. Califòrnia analitza la titularitat de l'entitat per identificar canvis en la titularitat real. Les transferències de participacions d'una LLC poden activar la revaloració quan qualsevol propietari individual supera el 50 per cent de la propietat o quan s'ha transferit més del 50 per cent de la propietat original de manera acumulada durant la vida de l'entitat.
• Les valoracions amb descompte d'estructures de FLP o LLC no redueixen la revaloració de la Proposició 19. L'assessor utilitza el valor de mercat de la propietat immobiliària, no el valor descomptat de la participació en l'entitat, en calcular qualsevol revaloració que es produeixi.

Hi ha un moviment de planificació estret que algunes famílies encara utilitzen: donar la propietat (o una part de la propietat) als fills durant la vida del pare, amb els fills entrant-hi a viure immediatament i sol·licitant l'exempció per a propietaris d'habitatge. Això fixa l'exclusió en un moment en què el pare encara és viu per ajudar amb la paperassa, i evita l'ambigüitat sobre la residència en la data de la mort. Però la donació en vida té les seves pròpies conseqüències fiscals federals, principalment la pèrdua de l'actualització del valor de cost (step-up in basis) en el moment de la mort segons la Secció 1014 del Codi de Rendes Internes, que pot eliminar molt més en impostos sobre guanys patrimonials del que valen els estalvis en l'impost sobre béns immobles. Aquesta és una compensació que requereix analitzar els números, no és una resposta única per a tothom.

El dilema de l'increment de la base de cost que la majoria d'hereus no preveuen

Quan una propietat es transmet per defunció, la llei federal de l'impost sobre la renda (Secció 1014) restableix la base de cost de l'hereu al valor de mercat just de la propietat en la data de la mort. Si un pare va pagar 200.000 $el 1985 i la casa val 2.400.000$ en el moment de la mort, la base de l'hereu es converteix en 2.400.000 — i si l'hereu la ven l'endemà per 2.400.000 \, no es deu cap impost federal sobre guanys patrimonials.

Si, en canvi, el pare dóna la propietat en vida, l'hereu assumeix la base de cost transferida de 200.000 del pare (Secció 1015). En una venda de 2.400.000 \, l'hereu deu l'impost federal sobre guanys patrimonials sobre un guany de 2.200.000 $, més l'Impost Net sobre els Ingressos d'Inversions — aproximadament 530.000 $només en impostos federals, a més de l'impost estatal de Califòrnia d'uns 300.000$ addicionals.

Compareu aquest impacte de 830.000 $en guanys patrimonials federals i estatals amb l'estalvi de l'impost sobre la propietat de mantenir la base de la Proposició 13 del pare. Fins i tot un estalvi de 20.000$ anuals en l'impost sobre la propietat trigaria 40 anys a amortitzar-se — i l'hereu que planeja vendre en un termini de cinc o deu anys gairebé sempre surt molt més beneficiat amb la transferència per defunció, fins i tot després de la revaloració parcial de la Proposició 19. Les donacions en vida per preservar la base de l'impost sobre la propietat tenen sentit sobretot quan la família pretén mantenir la llar a llarg termini, no vendre-la.

Mesures de planificació abans de la mort

Si el pare encara és viu i hi ha temps per planificar, diverses decisions afecten els resultats:

1. Confirmeu que la residència principal del pare estigui ben documentada. El permís de conduir, el cens electoral, les declaracions d'impostos, les factures de serveis públics i el correu postal han de mostrar la propietat com l'adreça principal del pare.
2. Decidiu quin fill s'hi traslladarà. Només un dels beneficiaris elegibles ha de complir els requisits i ocupar l'habitatge, però la família s'hauria de posar d'acord per endavant per evitar una venda forçada després de la mort perquè ningú no volgués viure-hi realment.
3. Per a famílies amb múltiples propietats, considereu quines propietats vendre durant la vida del pare. Les propietats de lloguer i les cases de vacances es revaloraran al valor total de mercat quan s'heretin, de manera que una estratègia reflexiva de venda i reinversió pot evitar deixar els hereus amb factures fiscals sobtades que no poden assumir.
4. Abordeu la qüestió de la granja familiar. Si la propietat inclou terrenys agrícoles, assegureu-vos que l'ús de cultiu o pastura estigui documentat i sigui continu. Una "granja" que hagi estat en guaret durant anys podria no ser elegible.
5. Reviseu la redacció del fideïcomís. Els fideïcomisos redactats abans del 2021 poden dirigir la propietat als fills sense preveure el nou requisit d'ocupació. Una esmena al fideïcomís pot aportar flexibilitat — per exemple, permetent que l'administrador distribueixi la casa al beneficiari que realment hi viurà.

Què fer durant el primer any després de la mort

Quan un pare de Califòrnia mor essent propietari de béns immobles, els hereus tenen una llista de prioritats curta i molt específica:

1. Determineu quina propietat ocupava el pare com a residència principal en el moment de la mort. Recopileu el certificat de defunció, el fideïcomís, l'escriptura i les factures de l'impost sobre la propietat dels darrers anys, així com les sol·licituds d'exempció per a propietaris d'habitatges.
2. Identifiqueu quin hereu (si n'hi ha cap) està disposat i és capaç de traslladar-se a la casa familiar en el termini d'un any. Aquesta persona s'hauria de traslladar físicament, canviar el seu permís de conduir i el cens electoral, i començar a rebre el correu a la propietat.
3. Presenteu la reclamació BOE-19-P a l'assessor del comtat en un termini de tres anys. La majoria dels comtats recomanen presentar-la tan bon punt l'hereu hagi ocupat la propietat i tingui pendent l'exempció per a propietaris d'habitatges.
4. Presenteu l'Exempció per a Propietaris d'Habitatges BOE-266 en el termini d'un any. Aquest és el formulari més urgent. Els comtats tenen diferents adreces d'enviament i temps de processament — confirmeu-ne la recepció.
5. Obtingueu per escrit el càlcul del límit de valor de l'assessor. El valor de l'any base factoritzat més el sòl ajustat a la inflació determina la revaloració parcial, i els assessors cometen errors de càlcul que l'hereu té la responsabilitat de detectar.
6. Planifiqueu la nova factura fiscal. Fins i tot amb l'exclusió, les propietats que superin el límit veuran un increment. Els hereus han de conèixer el nou cost de manteniment anual abans de decidir si es queden la casa o la venen.

Mantenir registres que resisteixin una auditoria

Les auditories de la Proposició 19 — quan l'assessor torna a revisar la sol·licitud d'exclusió dos o tres anys després — són cada vegada més habituals en comtats amb béns immobles d'alt valor. La feina de l'hereu és mantenir la documentació que acrediti que la propietat és i continua sent la seva residència principal:

• Factures de serveis públics a nom de l'hereu a l'adreça de la propietat
• Pòlissa d'assegurança que mostri la propietat com a residència principal
• Declaracions d'impostos estatals i federals presentades des de l'adreça de la propietat
• Permís de conduir, cens electoral i registre de vehicles a l'adreça de la propietat
• Extractes bancaris i de targetes de crèdit enviats per correu a la propietat

Si l'hereu se'n va més tard — per feina, matrimoni o per cuidar un cònjuge gran —, la família ha d'entendre que l'exclusió finalitza en aquell moment i la propietat es revalora al seu valor de mercat actual, no de manera retroactiva des de la data de la mort. Vendre, refinançar o transferir a un tercer també posa fi a l'exclusió. El guany del valor de l'any base al llarg del temps es converteix en un objectiu mòbil, i l'hereu que planeja revendre la propietat en pocs anys hauria d'avaluar si l'exclusió val realment la pena pel temps i el cost que suposa el trasllat.

Mantingueu organitzats els vostres registres immobiliaris i patrimonials des del primer dia

Tant si sou el progenitor que fa la planificació com l'hereu que n'ha de gestionar la successió, la Proposició 19 fa que els registres en text pla, precisos i datats de la propietat, l'ocupació i els canvis de valor siguin més importants que mai. Els registres de l'impost sobre béns immobles, la informació sobre el valor comptable, la documentació de donacions i l'historial de fideïcomisos s'han de rastrejar durant dècades —temps suficient perquè els assessors originals ja no hi siguin quan arribi una carta d'auditoria. Beancount.io ofereix comptabilitat en text pla que us proporciona registres transparents i amb control de versions de cada transacció —ideal per al seguiment del valor comptable immobiliari, les amortitzacions i les transferències intergeneracionals en un format que perdura més enllà de les persones que el van configurar. Comenceu de franc i descobriu per què les famílies i els professionals de les finances confien en la comptabilitat en text pla per al manteniment de registres a llarg termini.